Wohnungseigenthumm-Lexikon-2025

In diesem Sinne, liebe 5-Minuten-Närrinnen und -narren, enttäuschen sich immer wieder Menschen im Umgang mit ihrem Wohnungseigentum. Idealisierte Erwartungen treffen auf die menschliche und formelle juristische Realität. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft lebt von der Bereitschaft aller Beteiligten, aktiv an der Gestaltung und damit am Erfolg dieser Art des Zusammenlebens mit- zuwirken, um deren Vorteile zu genießen. Dazu hat der Gesetzgeber ein Regelwerk entwickelt, dass in vielen Situationen lei- der nicht eins zu eins umsetzbar ist. Dadurch bleibt einiger Spielraum, der durch rechtliche Auslegungen gefüllt werden muss. Diese Herausforderungen nehmen die auf dem Umschlag dargestellten Juristen auf. Die Sieger beanspruchen für sich die “Herrschende Meinung“. In diesem Kraftfeld engagiert sich ein WEG-Verwalter für seine Wohnungseigentümergemeinschaft. Dabei ist die herrschende Meinung zu den jeweiligen Auslegungen der Paragrafen des Wohnungseigentumsgesetztes (WEG) Schwankungen unterworfen, bis der BGH zu einer Frage ein Machtwort spricht. Dieses Buch - aus meiner subjektiven Sicht der Dinge - soll im Rahmen meines Frustabbaus ebenfalls zum Nutzen aller Eigentümer beitragen. An dieser Stelle danke ich meiner derzeitigen Ehefrau für Ihre langjährige Geduld mit meinem Lexikon-Hobby und meiner Lektorin für ihre vielfältigen Anregungen und akribischen Korrekturen. 6. Auflage 2025 © Rainer Thumm Bismarckstraße 76 • D-57076 Siegen Tel. 02 71 / 4 89 70-0 www.thumm-siegen.de

Lexikon Wie alles begann... Wie alles begann... ...vom Opfer zum Täter Auslöser meiner Tätigkeit war der Kauf einer Eigentumswohnung vor ca. 45 Jahren: Ein überaus ordnungsliebender Mitbewohner tyrannisierte die ganze Hausgemein- schaft. Wenn er sich durch Nachbarn gestört fühlte, brüllte er oft seinen Unmut durch das ganze Treppenhaus. Mit Fotoapparat und Notizblock protokollierte er al- les, was gegen sein Ordnungsgefühl verstieß. Die Mülleimer hatte er mit Vorhän- geschlössern versehen und getrennt nach “guten Eigentümern“ und “bösen Mie- tern“ zugeteilt. Hausbesucher, die ihr Fahrzeug auf dem Parkplatz abstellten, wur- den gnadenlos vom Parkplatz verjagt. Mit einem abschließbaren Parkpfosten hatte er sich seinen persönlichen Stellplatz auf dem großen Parkplatz gesichert. Von den übrigen Stellplätzen durfte ich keinen mitbenutzen, da ich wegen meiner kleineren Wohnung dazu kein Recht hätte. Ich parkte mein Auto also brav auf der Straße. Den Fege- und Winterdienstplan musste ich jedoch für den gesamten Parkplatz einhalten. Auf Eigentümerversammlungen erschienen nur noch diejenigen Eigen- tümer, die bereit waren, für ihr Recht zu kämpfen. Die friedliebenden Eigentümer blieben zu Hause und überließen ihm das Feld. - Und der Verwalter? Der kümmerte sich um rein gar nichts. Im Gegenteil: Er griff auch noch in die Kasse der Eigentü- mergemeinschaft... Erst viel später erfuhr ich aus einem Buch über Wohnungseigentum, dass ich sehr wohl den Parkplatz hätte mit nutzen dürfen. Der war nämlich Gemeinschaftseigentum. Und Sondernutzungsrechte gab es darauf nicht. Und der besagte Mitbewohner war auch gar nicht als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen, lediglich seine Ehefrau als “Graue Eminenz“. Auf gut Deutsch: Er hatte eigentlich gar nichts zu sagen! In meinen Rechten bestärkt, zettelte ich damals eine kleine Palastrevolution an und verwies die Familie zusammen mit den anderen Miteigentümern in die Grenzen des Wohnungseigentumsrechts. Vermutlich aus verdrängten Rachegelüsten schulte ich vom Architekten zum Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft um und arbeitete fortan als Verwalter für Wohnungseigentum. Damit Sie sich, liebe Eigentümer, kein X für ein U vormachen lassen, habe ich die- ses kleine Lexikon geschrieben. Es erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Dazu gibt es wesentlich umfangreichere Ausarbeitungen namhafter Autoren. Das verbreitete fundierte Halbwissen aus dem Internet nicht zu vergessen. Stattdessen versuche ich das Wohnungseigentum in der Praxis darzustellen. also “aus dem Nähkästchen zu plaudern“. Zum besseren Verständnis habe ich mich vor- rangig umgangssprachlich ausgedrückt und auf Verweise zu Paragrafen und Gerichts- urteilen weitgehend verzichtet. Um meine Sachkompetenz darzustellen, habe ich nur einige BGH-Urteile mit Aktenzeichen bemüht, NI eingesetzt und auf KI verzichtet. Bewusst habe ich in dieser Neuauflage die im neuen Wohnungseigentumsgesetz ab 01.12.2020 verwendeten neuen Bezeichnungen übernommen. Dies soll zum Ver- ständnis beim vertiefenden Studium juristischer Fachaufsätze beitragen. Nach meiner Erfahrung sehen die meisten Interessenten die Wohnung, kaufen eupho- risch, um dann oft über die erstmalig erkannten Sachzwänge unglücklich zu werden. 7

Lexikon Wie alles begann... Die Enttäuschung wird dabei gern am Verwalter abgearbeitet. Der dadurch entstan- dene jahrzehntelange Frust führte zur sarkastischen Grundstimmung dieses “Mach- werks“ und entfaltet für mich therapeutische Wirkung. Man möge mir verzeihen! Als unverbesserlicher Weltverbesserer möchte ich möglichst viele Kaufinteressen- ten bereits vor dem Kauf erreichen. Dieses Ziel habe ich seit der ersten Ausgabe 2005 noch nicht erreicht. Dennoch gebe ich nicht auf. Wegen der mit zunehmender Halbwertszeit auf uns einprasselnden energetischen Gesetze und Verordnungen kann ich - ebenso wie für die generelle Richtigkeit bis Redaktionsschluss per 15.11.2024 - keine Haftung übernehmen. Schließlich bin ich kein Jurist. Zu konkreten Anlässen fragen Sie Ihren Arzt ...äh...Rechtsanwalt oder Notar. Die Schriftgröße unterstützt bei der Bettlektüre. Die Unterstreichungen verweisen auf die Erläuterung der Stichwörter. Auf aktuelle Themen gehe ich ausführlicher ein. Denjenigen Zeitgenossen, die ihren Lebensunterhalt mit der Versendung von Ab- mahnungen zu verdienen trachten, sei folgendes gesagt: Für alle Abbildungen habe ich die Wiedergaberechte erworben bzw. sind urheber- rechtsfrei. Alle von mir beschriebenen Situationen und Personen (natürlich auch das Vorwort) sind selbstverständlich völlig frei erfunden. Sollten sich dennoch irgend- welche Ähnlichkeiten mit der Realität, verstorbenen oder noch lebenden Personen ergeben, wäre das rein zufällig. Laut einer Glosse von Marcus Werner (Autor, Moderator, Kolumnist) in der Zeitschrift “Wirtschaftswoche“ vom 22. September 2021 unterscheidet er 60 anerkannte Gen- derformen. Um im Sinne von Marcus Werner mit „*/:innen“ die Lesbarkeit der Texte nicht zu verderben, wird von mir im Interesse der Verständlichkeit auf die gleichzeitige Ver- wendung männlicher und weiblicher Sprachformen bzw. weiterer 58 Genderbe- zeichnungen verzichtet. Sämtliche Personenbezeichnungen gelten gleichwohl für sämtliche Geschlechtsvariationen. Trotzdem gute Unterhaltung wünscht Ihnen Ihr immer ins Wohnungseigentum vernarrter Rainer Thumm Siegen, im November 2024 8

Lexikon Abkürzungen Erläuterung der gebräuchlichsten Abkürzungen AG AMK BetrKV BGB BGH BHKW Amtsgericht (auch für Wohnungseigentumssachen zuständig) Arbeitsgemeinschaft Die Moderne Küche e. V. (informiert über optimierte Küchenplanungen in Bezug auf die Arbeitsabläufe) Aktenzeichen (Kennzeichnung von Akten) Az. BAFA Bundesanstalt für Wirtschaft u. Ausfuhrkontrolle (Förderung) BauO NRW Landesbauordnung (verschieden je Bundesland; bei uns NRW) Bundesförderung für effiziente Gebäude (BAFA, KfW; ver- BEG geben für energetische Sanierung Zuschüsse bzw. Darlehen) Betriebskostenverordnung (gilt im Mietrecht) Bürgerliches Gesetzbuch (gilt für unser aller Zusammenleben) Bundesgerichtshof (höchste Gerichtsinstanz) Blockheizkraftwerk (gewinnt aus Gas oder Öl elektrische Ener- gie und Wärme; für GdWE mit oft zweifelhafter Wirtschaftlichkeit) 2. Berechnungsverordnung (zwingend für öffentlich geförderten Wohnraum; auszugsweise freiwillig von WEG-Verwaltern genutzt) Bundesverband der Immobilienverwalter (vorh. BFW) EDV Netzwerk-Kabel im Gebäude (unterscheiden sich etwas bei der Datenübertragungsrate und Abschirmung vor Störungen) Kohlenmonoxid (hoch giftig) Kohlenstoffdioxid (“Treibhausgas“) CO CO2 CO2KostAuG Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (regelt Kostenvertei- BV BVI CAT 6 / 7 DDIV Dena DIN DSGVO lung der CO2 Abgabe zwischen Vermieter und Mieter) Dachverband Deutscher Immobilienverwalter Deutsche Energie-Agentur (öffentlich-rechtlich; vernetzt die an der Energiewende beteiligten Institutionen) Deutsches Institut für Normung Datenschutz-Grundverordnung (schützt persönliche Daten, be- hindert jedoch im Notfall schnelle Kommunikation und Lösungen) DVB-T2 HD Digitales terrestrisches Antennenfernsehen (Auslaufmodell) DVGW-TRGI Wichtige technische Regeln für Gasinstallationen EDV EED Elektronische Datenverarbeitung Energieeffizienz-Richtlinie (monatliche Information über indi- viduellen Heizungsverbrauch an Hausbewohner) Energieeffizienz-Experte (Spezialist für Energiewende) EEE 9

Lexikon Abkürzungen EEG EEWärmeG Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (Schonung fossiler Erneuerbare-Energien-Gesetz (reduziert fossile Energieträger) EH eid Ressourcen) Einheit (Wohnung, Gewerbe, Büro, Laden Teileigentum usw.) Evangelischer Immobilienverband Deutschland e. V. (bisher: ESWID) Europäische Normen Energieeinspargesetz (ist im neuen GEG aufgegangen) Energieeinsparverordnung (ist im neuen GEG aufgegangen) Energiesicherungsgesetz (u. a. EnSikuMaV, EnSimiMaV) EN EnEG EnEV EnSiG EnSikuMaV Kurzfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenver- ordnung (Energiekosteneinsparungen bei Verbrauchern; ist im neuen GEG aufgegangen) EnSimiMaV Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenver- ETV EWPBG ordnung (Energiekosteneinsparungen bei Verbrauchern; ist im neuen GEG aufgegangen) (Wohnungs-) Eigentümerversammlung Erdgas-Wärme-Preisbremsengesetz (minderte bis 30.04.24 Heizkosten) Gesetz über freiwillige Gerichtsbarkeit (galt bis 2009 für GdWE) Fiber tot he Home (Glasfaser bis in die Wohnung) FGG FTTH GarVO NRW Garagenverordnung (regelt u. a. Lagerung von Gegenständen) GdWE GE GEG GEIG Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (neue Bezeichnung) Gemeinschaftseigentum (dürfen alle Eigentümer nutzen) Gebäudeenergiegesetz (ersetzt: EnEG + EnEV + EEWärmeG) Gesetz zum Aufbau einer gebäudeintegrierten Lade- und Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität Geschossflächenzahl (Inhalt des Bebauungsplans) Gemeinschaftsordnung (rechtliche Regeln der GdWE) Grundflächenzahl (Inhalt des Bebauungsplans) Heizkostenverordnung (regelt Kostenverteilung an Nutzer) Hausübergabepunkt (Glasfaseranschluss im Keller) Individueller Sanierungsfahrplan (wird zur Nutzung öffentli- cher Förderung von einem Energieeffizienz-Experten erstellt) Industrie- und Handelskammer (nimmt öffentl. Aufgaben war) GFZ GO GRZ HeizkV HÜP iSFP IHK 10

Lexikon Abkürzungen Internationale Organisation für Normung ISO Kreditanstalt für Wiederaufbau (vergibt Förderdarlehen) KfW Kommanditgesellschaft (Personengesellschaft) KG Landgericht LG Makler- und Bauträgerverordnung (gilt bei Immobilienerwerb) MaBV Miteigentumsanteil MEA Mess- u. Eichgesetz (betrifft Wasser- und Wärmemengenzähler) MessEG Miethöhegesetz (schützt Mieter vor Übervorteilung) MHG Nordrhein-Westfalen NRW Network Termination (wandelt das Glasfasersignal im Haus um) NT Oberlandesgericht OLG EDV-Dateiformat (zur vereinfachten Übertragung und Nutzung) PDF RWA Rauch-Wärme-Abzug (-Anlage) (entraucht das Treppenhaus) PV-Anlage Photovoltaik-Anlage (erzeugt mittels Sonnenlicht elektr. Strom) Sondereigentum (dient nur dem jeweiligen Wohnungseigentümer) SE Smart Meter Gateway (überträgt per Funk Verbrauchswerte SMGW an Heizkostenservice) TRGI TÜV VDI VDIV VPI StromPBG Strompreisbremsengesetz (Kostensenkung für Stromverbrauch) Teilungserklärung (regelt die Aufteilung des Hauses in die ein- TE zelnen Eigentumswohnungen) Technische Regeln für Gasinstallationen (Gas-Unfallschutz) Technischer Überwachungsverein (kontrolliert Aufzüge, Mehr- fachparker, technische Anlagen im Interesse des Unfallschutzes) Verein deutscher Ingenieure Verband der Immobilienverwalter Deutschland e.V. Verbraucherpreisindex (Statistik der jährl. Verbraucherpreis- entwicklung) Wohnungseigentumsgesetz (auch bisherige Bezeichnung für die nun mit “GdWE“ bezeichnete Wohnungseigentümergemeinschaft) Wohnflächenverordnung (sorgt für vergleichbare Berechnungen) Wärmepumpe oder Wirtschaftsplan (Nutzung erneuerbarer Energien oder Ermittlung der Hausgeldvorauszahlungen) Zivilprozessordnung (gilt auch für Wohnungseigentumssachen) Zwangsversteigerungsgesetz (letztes Hilfsmittel bei Zahlungs- ausfall, sofern für die GdWE etwas übrig bleibt) WEG WoFlV WP ZPO ZVG 11

Lexikon Inhalt Themen Wie alles begann... ...vom Opfer zum Täter ......................... 7 Erläuterung der gebräuchlichsten Abkürzungen .................... 9 Inhalt ..................................................................................... 13 Abgeschlossenheitsbescheinigung ...................................... 33 Abnahme ► Bauabnahme ................................................... 33 Abrechnungsspitze ............................................................... 33 Abschreibung ........................................................................ 33 Abstandsfläche ..................................................................... 34 Abstimmung .......................................................................... 35 Allstimmiger Beschluss ► Beschluss ................................... 35 Amtsgericht ► Wohnungseigentumsgericht ........................ 35 Amtsgerichtsurteil ................................................................. 36 Anliegerbeitrag ► Erschließungskosten .............................. 36 Anmutungsqualität ................................................................ 36 Anschaffungskosten ............................................................. 36 Architekt ................................................................................ 37 Auflassung ............................................................................ 37 Auflassungsvormerkung ....................................................... 38 Aufopferungsanspruch ......................................................... 38 Aufteilungsplan ► Teilungsplan ........................................... 39 (Aufzugs)-Betriebssicherheitsverordnung ............................ 39 Aufzugswärter ....................................................................... 40 Ausfrieren ............................................................................. 40 Auskunftsanspruch ............................................................... 41 Ausschreibung ...................................................................... 42 BAFA Bundesamt ................................................................. 45 Balkonkraftwerk (Mini-PV-Anlage) ........................................ 45 13

Lexikon Themen Bauabnahme ........................................................................ 45 Bauabzugssteuer .................................................................. 46 Bauantrag ............................................................................. 48 Baubeschreibung .................................................................. 48 Bauerwartungsland ............................................................... 49 Baufehler ► Baumangel ...................................................... 49 Baufenster ............................................................................ 49 Baugenehmigung ................................................................. 50 Baugrenze ............................................................................ 51 Bauherrenmodell .................................................................. 51 Bauingenieur ........................................................................ 51 Baulast .................................................................................. 52 Bauliche Veränderung .......................................................... 53 Baulinie ................................................................................. 55 Baumangel ........................................................................... 55 Bauschaden .......................................................................... 56 Bauträger .............................................................................. 57 Bauvoranfrage ...................................................................... 58 Bauwich ► Abstandsfläche .................................................. 58 Bauzeitzinsen ....................................................................... 58 Bebauungsplan ..................................................................... 59 BEG Bundesförderung ......................................................... 59 Belegeinsicht ........................................................................ 59 Belegungsbindung ................................................................ 60 Beirat ► Verwaltungsbeirat .................................................. 60 Beratungsresistenz ............................................................... 60 Berechnungsverordnung (2. BV) .......................................... 62 Bereitstellungszinsen ............................................................ 62 14

Lexikon Themen Beschluss ............................................................................. 62 Beschlussanfechtung ........................................................... 64 Beschlussantrag ................................................................... 65 Beschlussfähigkeit ................................................................ 66 Beschlusskompetenz ............................................................ 67 Beschlussprotokoll ................................................................ 69 Beschluss-Sammlung ........................................................... 70 Beschlussverkündung .......................................................... 70 Beschlussvorlage ................................................................. 71 Besitz .................................................................................... 71 Bestimmtheitsgebot ► Bestimmtheitsgrundsätze ................ 72 Bestimmtheitsgrundsätze ..................................................... 72 Betriebskosten ...................................................................... 74 Betriebskostenspiegel .......................................................... 75 Beurkundung ........................................................................ 76 Beweisverfahren (selbstständiges) ....................................... 76 Bewirtschaftungskosten ........................................................ 77 BGH Bundesgerichtshof ....................................................... 78 Billiganbieter ......................................................................... 79 Billigbank .............................................................................. 79 Billigverwalter ....................................................................... 80 Blower Door Verfahren ......................................................... 81 Bodenrichtwert ...................................................................... 81 Brandschutz .......................................................................... 82 Breitbandkabelanschluss ► Fernsehversorgung ................. 83 Buchführung des Verwalters ................................................ 83 Bundesfachverband der Immobilienverwalter (BVI) ............. 85 15

Lexikon Themen Caisse de Garantie ► Vertrauensschaden-Haftpflichtversicherung .............................................................................................. 87 Carport .................................................................................. 87 Courtage ► Maklerprovision ................................................ 87 Cybersicherheit (Aufzug) ...................................................... 87 Damnum ► Disagio ............................................................. 88 Dampfbremse ....................................................................... 88 Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) ............................ 88 Dena ..................................................................................... 90 Disagio .................................................................................. 90 Doppelstock-Parker ► Mehrfach-Parker .............................. 90 Doppelt qualifizierte Mehrheit ............................................... 90 Drei-Objekt-Grenze .............................................................. 91 Duldungspflicht ..................................................................... 91 Eichgesetz ............................................................................ 93 Eigenbedarf .......................................................................... 94 Eigentümer ► Wohnungseigentümer .................................. 94 Eigentümergemeinschaft ► Wohnungseigentümer- Gemeinschaft ....................................................................... 94 Eigentümerversammlung ► Wohnungseigentümer- Versammlung ....................................................................... 94 Eigentümerwechsel .............................................................. 94 Eigentumswohnung ► Wohnungseigentum ........................ 95 Eigentümereinlage ► Startgeld ............................................ 95 Einbruchshemmende Maßnahmen ...................................... 95 Einheitswert .......................................................................... 97 Einladung ► Wohnungseigentümerversammlung ............... 97 Einstimmiger Beschluss ► Beschluss ................................. 97 Einzelauskunft ► Auskunftsanspruch .................................. 97 16

Lexikon Themen Energetische Sanierung ....................................................... 97 Energieausweis .................................................................... 98 Energieeffizienz-Experte .................................................... 100 Energieeffizienz-Richtlinie (EED) ....................................... 101 Energieeinsparverordnung (EnEV) ..................................... 101 EnSiKuMaV ........................................................................ 102 EnSimiMaV ......................................................................... 102 Entlastung des Verwalters / Verwaltungsbeirats ................ 103 Entziehungsverfahren ......................................................... 104 Erbbaurecht ........................................................................ 104 Ergebnisverkündung ► Beschlussverkündung .................. 104 Erhaltung ............................................................................ 104 Erhaltungsrücklage ............................................................. 105 Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) ................................ 107 Ersatzvornahme ................................................................. 108 Erschließungskosten .......................................................... 108 Ersterwerb .......................................................................... 109 Erwerberbürgschaft ............................................................ 109 Erwerberhaftung ................................................................. 111 Erwerbermodell .................................................................. 111 Fachverwalter ..................................................................... 113 Fensterbeschlüsse ............................................................. 113 Fernsehversorgung ............................................................ 115 Kabelfernsehen ....................................................................... 115 Satellitenfernsehen ................................................................. 115 DVB T2 HD Antennen-Überallfernsehen ................................. 116 Internet-Fernsehen (Glasfaser) ............................................... 116 FGG-Verfahren ................................................................... 116 17

Lexikon Themen First in - first out Prinzip (Heizölverbrauchsermittlung) ....... 117 Fischen im Allgäu ............................................................... 117 Flächennutzungsplan ......................................................... 119 Flurnummer ........................................................................ 119 Fogging ............................................................................... 119 Formalien ............................................................................ 120 Freistellungsbescheinigung ► Bauabzugssteuer .............. 121 Freistellungsbescheinigung für Zinserträge........................ 121 Freistellungsverpflichtungserklärung .................................. 121 Fremdkonto ........................................................................ 122 Funkablesung ..................................................................... 122 Fußbodenheizung ............................................................... 123 Gas-Etagenheizung ► Heizungs-Einzeltherme ................. 124 Gasprüfung ......................................................................... 124 Gebäudeenergiegesetz (GEG) ........................................... 124 Gemeinschaftseigentum (GE) ............................................ 125 Gemeinschaftskonto ........................................................... 126 Gemeinschaftsordnung ► Teilungserklärung .................... 126 Gesamtschuldnerische Haftung ......................................... 127 Geschossflächenzahl (GFZ) ............................................... 128 Gewährleistung ................................................................... 128 Gewährleistungsverhinderungsverwaltung......................... 129 Glasfaseranschluss ............................................................ 130 Globalgrundschuld .............................................................. 131 Gradtagzahlen-Tabelle ► Heizkostenverordnung ............. 131 Grundbuch .......................................................................... 131 Grundbuchblatt ► Wohnungsgrundbuchblatt .................... 133 Grunddienstbarkeit ............................................................. 133 18

Lexikon Themen Grunderwerbsteuer ............................................................. 134 Grundflächenzahl (GRZ) .................................................... 134 Grundmiete ......................................................................... 135 Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung ......................... 135 Grundschuld ....................................................................... 136 Grundsteuer ........................................................................ 137 Handlungsstörer ................................................................. 138 Hausanschlusskosten ......................................................... 138 Hausgeld ............................................................................ 138 Hausgeldklage .................................................................... 139 Haushaltsnahe Dienstleistungen ........................................ 140 Hausmeister ....................................................................... 140 Hausnummer ...................................................................... 141 Hausordnung ...................................................................... 142 Haustierhaltung .................................................................. 143 Hausverwalter ..................................................................... 144 Heizkessel ► Wärmeerzeuger ........................................... 145 Heizkostenabrechnungsservice ► Heizkostenverordnung .. 145 Heizkostenverordnung (HeizkV) ......................................... 145 Heizkostenverteiler ► Heizkostenverordnung ..................... 147 Heizungs-Einzeltherme ...................................................... 147 Heizungs-Thermostatventil ................................................. 150 Heizungs-Wartung .............................................................. 151 Heizungswasser-Aufbereitung ............................................ 151 Herrschende Meinung ........................................................ 152 Hybrid-Eigentümerversammlung ► Wohnungs- eigentümerversammlung .................................................... 153 Hydraulischer Abgleich (der Heizungsanlage) ................... 153 19

Lexikon Themen Hypothek ............................................................................ 154 Immobilie ............................................................................ 155 Immobilienfonds ................................................................. 155 Individualisierungsbestrebungen ........................................ 156 Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) ............................. 157 Insolvenzfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft . 158 Instandhaltung ► Erhaltung ............................................... 158 Instandhaltungsrücklage ► Erhaltungsrücklage ................ 158 Instanzenweg ..................................................................... 158 Investieren am richtigen Anfang ......................................... 159 Isolierung ............................................................................ 162 Wärmeisolierung ..................................................................... 162 Schallisolierung ....................................................................... 162 Feuchtigkeitsisolierung ........................................................... 163 Soziale Isolierung ................................................................... 164 Ja-Nein - Eigentümerversammlung .................................... 165 Jahresabrechnung .............................................................. 165 Jahresabrechnung bei Eigentümerwechsel........................ 166 Kaltmiete ............................................................................. 168 Kanalprüfung ...................................................................... 168 Kältebrücke ......................................................................... 168 Kapitaldienstfähigkeit .......................................................... 168 Kaufvertrag ......................................................................... 169 KfW Kreditanstalt ................................................................ 169 Kondensat ► Schimmelpilz ................................................ 170 Kopfprinzip ► Stimmrecht .................................................. 170 Kostenangebot ................................................................... 170 Kostenverteilung ► Verteilerschlüssel ............................... 172 20

Lexikon Themen Kostenverteilung im Einzelfall ............................................. 172 Kredit für Eigentümergemeinschaft .................................... 173 Landesbauordnung (BauO NRW) ...................................... 174 Legionellen ► Trinkwasserverordnung .............................. 175 Leistungsverzeichnis .......................................................... 175 Lohnsummenausweis ► Haushaltsnahe Dienstleistung .... 175 Löschungsbewilligung ........................................................ 175 Löschungsvormerkung ....................................................... 176 Mahnbescheid .................................................................... 177 Majorität ► Mehrheitseigentümer ...................................... 177 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ........................ 177 Maklerprovision .................................................................. 177 Mehrfach-Parker ................................................................. 178 Mehrhausanlage ► Untergemeinschaft ............................. 179 Mehrheitsbeschluss ► Beschluss ...................................... 179 Mehrheitseigentümer .......................................................... 179 Mieterhöhung ...................................................................... 180 Mietgarantie ........................................................................ 181 Mietkaution ......................................................................... 181 Mietrecht ............................................................................. 183 Miteigentumsanteil .............................................................. 184 Modernisierung ................................................................... 184 Musizieren .......................................................................... 185 Nebenkosten ► Betriebskosten ......................................... 186 Nichtbeschluss ► Beschluss ............................................. 186 Nichtig ................................................................................. 186 Nichtöffentlichkeitsgebot ..................................................... 187 Niesbrauchrecht ................................................................. 188 21

Lexikon Themen Notablauf ............................................................................ 188 Notar ................................................................................... 189 Notgeschäftsführung .......................................................... 189 Notmaßnahmen .................................................................. 190 Notverwaltung ..................................................................... 190 Nutzerwechselgebühr ......................................................... 192 Nutzfläche ........................................................................... 193 Nutzungsausfall .................................................................. 193 Nutzungsausfallentschädigung ........................................... 194 Objektkontrolle .................................................................... 195 Objektprinzip ► Stimmrecht ............................................... 195 Objektverbrauch ................................................................. 195 Obliegenheitspflicht ............................................................ 196 Öffnungsklausel .................................................................. 196 Online-Eigentümerversammlung ► Wohnungseigen- tümerversammlung ............................................................. 196 Ordnungsmäßige Verwaltung ► Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung ............................................ 196 Pacht .................................................................................. 197 Parabolantenne .................................................................. 197 Personenschlüssel ............................................................. 197 Peters‘sche Formel ............................................................. 198 Photovoltaik ........................................................................ 198 Präsenz-Eigentümerversammlung ► Wohnungs- eigentümerversammlung .................................................... 200 Privilegierte Maßnahme ...................................................... 200 Profi-Verwalter ► Fachverwalter ........................................ 201 Protokoll ► Beschlussprotokoll .......................................... 201 Qualifizierte Mehrheit .......................................................... 202 22

Lexikon Themen Querulant ............................................................................ 202 Rangklasse ......................................................................... 205 Rauchwarnmelder .............................................................. 205 Rechtsanwalt ...................................................................... 206 Rechtsbeständigkeit von Beschlüssen ............................... 207 Rechtsfähigkeit ................................................................... 208 Rechtsschutzversicherung ................................................. 209 Rechtssicherheit ................................................................. 209 Rohrtrenner ........................................................................ 210 RWA-Anlage ► Brandschutz ............................................. 211 Sachkundenachweis ► Zertifizierung ................................ 212 Sachverständiger ................................................................ 212 Sanierung ► Erhaltung ...................................................... 212 Satellitenantenne ► Parabolantenne ................................. 212 Schimmelpilz ...................................................................... 212 Schrottimmobilie ................................................................. 213 Schwarzarbeit ..................................................................... 214 Sicherungshypothek ........................................................... 214 Solarthermie ....................................................................... 215 Sonderabschreibung .......................................................... 216 Sondereigentum (SE) ......................................................... 216 Sondereigentumsverwaltung .............................................. 217 Sondernutzungsrecht ......................................................... 217 Sondertilgung ..................................................................... 218 Sonderumlage .................................................................... 218 Sonderwünsche .................................................................. 219 Sozialkontrolle .................................................................... 219 Sozialer Wohnungsbau ...................................................... 220 23

Lexikon Themen Sparen am falschen Ende .................................................. 220 Spekulationsgewinn ............................................................ 224 Startgeld ............................................................................. 224 Stimmrecht ......................................................................... 225 Stimmrechtsausschluss ...................................................... 226 Stimmrechtsmissbrauch ..................................................... 226 Stimmrechtsverbot ► Stimmrechtsausschluss .................. 226 Stimmrechtsvollmacht ........................................................ 227 Subunternehmer ................................................................. 228 Tätige Mithilfe ..................................................................... 229 Teileigentum ....................................................................... 230 Teilerschlüssel ► Verteilerschlüssel .................................. 230 Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft . 230 Teilungserklärung ............................................................... 231 Teilungsplan ....................................................................... 232 Textform ............................................................................. 233 Thermografie ...................................................................... 233 Thermostatventil ► Heizungs-Thermostatventil ................. 234 Titel ..................................................................................... 234 Treuhandkonto ................................................................... 234 Trinkwasserverordnung ...................................................... 235 Umgehungstatbestand ....................................................... 237 Umlaufbeschluss ► Beschluss .......................................... 237 Umschreibung ► Grundbuchamt ....................................... 237 Umzugspauschale .............................................................. 237 Unbedenklichkeitsbescheinigung ....................................... 237 Untergemeinschaft ............................................................. 238 U-Wert ................................................................................ 238 24

Lexikon Themen Vereinbarung ...................................................................... 239 Verkehrssicherungspflicht .................................................. 240 Vermessung ....................................................................... 240 Vermietung ......................................................................... 241 Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung ...................... 243 Vermögensbericht .............................................................. 243 Verslumung ........................................................................ 244 Versorgungssperre ► Ausfrieren ....................................... 246 Verteilerschlüssel ............................................................... 246 Vertrauensschaden-Haftpflichtversicherung....................... 247 Verwalter ............................................................................ 247 Verwalterabwahl ................................................................. 249 Verwalterauswahl ............................................................... 250 Verwalterbestellung ............................................................ 251 Verwalterhonorar ................................................................ 252 Verwalter-Qualifikation ► Zertifizierung ............................. 254 Verwaltervertrag ................................................................. 254 Verwaltervollmacht ............................................................. 255 Verwalterwechsel ► Verwalterabwahl ► Verwalterbestellung ............................................................................................ 255 Verwalterzustimmung ......................................................... 256 Verwaltungsbeirat ............................................................... 257 Verwaltungsvermögen ........................................................ 258 Vollmacht ► Stimmrechtsvollmacht ................................... 258 Vollstreckbarer Titel ► Titel ............................................... 258 Vollstreckung ...................................................................... 258 Vorkaufsrecht ..................................................................... 259 Vorverwalter ....................................................................... 259 25

Lexikon Themen Wärmebrücke ..................................................................... 262 Geometrische Wärmebrücke .................................................. 263 Konstruktive Wärmebrücke ..................................................... 263 Materialbedingte Wärmebrücke .............................................. 264 Wärmebrücke durch unsachgemäße Ausführung ................... 264 Wärme-Contracting ............................................................ 265 Wärmedämmung ................................................................ 265 Wärmedämm-Verbundsystem ............................................ 266 Wärmeerzeuger .................................................................. 267 Wärmepumpe ..................................................................... 267 Wahlprotokoll ...................................................................... 268 Warmwasserkosten ► Heizkostenverordnung .................. 269 WEG ► Wohnungseigentumsgesetz ................................. 269 Werdende Eigentümergemeinschaft .................................. 269 Werdender Wohnungseigentümer ...................................... 269 Wertprinzip ► Stimmrecht .................................................. 270 Wiederholungsversammlung ► Wohnungs- eigentümerversammlung .................................................... 270 Winterdienst ........................................................................ 270 Wirtschaftsplan ................................................................... 270 Wohnberechtigungsschein ► Belegungsbindung .............. 271 Wohnfläche ......................................................................... 271 Wohngeld ........................................................................... 272 Wohnungsabnahme ........................................................... 272 Wohnungseigentümer ........................................................ 273 Wohnungseigentümergemeinschaft ................................... 274 Wohnungseigentümerversammlung ................................... 274 Präsenz-Versammlung: .......................................................... 275 Hybrid-Versammlung: ............................................................. 276 26

Lexikon Themen Online-Versammlung: ............................................................. 277 Wohnungseigentum ............................................................ 278 Wohnungseigentumsgericht ............................................... 279 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ................................... 280 Wohnungsgrundbuchblatt ................................................... 281 Wohnungskauf .................................................................... 282 Wohnungsverkauf ............................................................... 283 Zahlungsausfall .................................................................. 284 Zertifizierung ....................................................................... 284 Zinsbescheinigung .............................................................. 285 Zitterbeschluss ................................................................... 285 Zivilprozessordnung (ZPO)-Verfahren................................ 286 Zustandsstörer .................................................................... 287 Zustellungsvertreter ............................................................ 287 Zwangssicherungshypothek ► Sicherungshypothek ......... 288 Zwangsversteigerung ......................................................... 288 Zwangsverwaltung .............................................................. 289 Zwangsvollstreckung ► Vollstreckung ............................... 290 Anhang ............................................................................... 292 Wohnungseigentum - was ist das? ..................................... 293 Schon gekauft? - Oder ist noch was zu retten?.................. 295 Kauf einer Eigentumswohnung ........................................... 302 Auswahlkriterien für den Kauf ............................................. 304 Selbstnutzung oder Kapitalanlage .......................................... 304 Neukauf vom Bauträger .......................................................... 305 Kauf über Makler .................................................................... 306 Kauf über Verwalter in seiner Maklereigenschaft .................... 307 Kauf vom Voreigentümer ........................................................ 307 Große oder kleine Wohnanlage .............................................. 308 27

Lexikon Themen Lebensdauer von Bauteilen ................................................ 309 Erhaltung - Instandhaltung - Instandsetzung ...................... 312 Zuordnung Gemeinschafts- und Sondereigentum ............. 315 Zusammenstellung der Betriebskostenarten ...................... 323 Zusammenstellung verschiedener Mieten .......................... 326 Grundmiete (Netto-, Kalt- oder Nettokaltmiete) ....................... 326 Grundmiete zuzüglich Betriebskosten ..................................... 326 Indexmiete .............................................................................. 326 Inklusivmiete (Brutto-, Pauschal- oder Bruttowarmmiete) ....... 326 Kostenmiete ............................................................................ 326 Marktmiete .............................................................................. 326 Ortsübliche Vergleichsmiete ................................................... 327 Pauschalmiete ► Warmmiete ................................................. 327 Staffelmiete ............................................................................. 327 Teilinklusivmiete ..................................................................... 327 Warmmiete ............................................................................. 327 Nicht preisgebundene Wohnungen ......................................... 327 Miete für Preisgebundene Wohnungen ................................... 327 Zusammenstellung verschiedener Versicherungen ........... 328 Aufzugs-Cyberversicherung .................................................... 328 Elementarschadenversicherung .............................................. 328 Gewässerschadenhaftpflichtversicherung ............................... 328 Glasversicherung .................................................................... 328 Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung .................... 329 Immobilienversicherung .......................................................... 329 Sachversicherung (Gebäude- bzw. Feuerversicherung) ......... 329 Versicherungen für Profi-Verwalter: ........................................ 330 Verwalter Betriebs-Haftpflichtversicherung ............................. 330 Verwalter Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung ........... 330 Verwalter Vertrauensschaden-Haftpflichtversicherung ............ 330 28

Lexikon Themen Zusammenstellung der Wertermittlungsverfahren.............. 331 Ertragswert ............................................................................. 331 Marktwert ................................................................................ 331 Neuwert .................................................................................. 331 Sachwert ................................................................................. 331 Vergleichswert ........................................................................ 332 Verkehrswert .......................................................................... 332 Versicherungswert .................................................................. 332 Problem - Was tun? ............................................................ 333 Wenn der Abfluss mal verstopft ist... nimm doch “Abflussfrei“...♫ ...das macht den Abfluss frei! ♫ ..................... 333 Balkon undicht - soll doch der Balkoneigentümer zahlen! ....... 334 Balkonkraftwerk (Mini-PV) - erlaubt? ....................................... 334 Dach undicht - bezahlt das die Versicherung? ........................ 335 Dach undicht - wer zahlt meine Wohnungsrenovierung? ........ 335 Eigentümerversammlung - wozu soll ich dahin? ..................... 336 Erhaltungskosten zu hoch - Eigenleistung spart doch Geld! ... 336 Falschparker auf meinem Stellplatz - wer kümmert sich? ....... 337 Fassadenanstrich erforderlich - die anderen wollen nicht! ...... 337 Fensterscheibe blind - wer bezahlt? ....................................... 337 Formalien - was soll das? - Wir sind uns doch einig! ............... 337 Garagentor defekt - wer bezahlt? Ich nutze keine Garage! ..... 338 Hausgeldvorauszahlung steigt trotz Abrechnungsrückzahlung? ..................................................... 338 Heizkörper wird nicht warm - ich habe doch voll aufgedreht! .. 339 Heizkörper wird nur in Thermostat-Ventilnähe etwas warm! ... 339 Heizkosten zu hoch - ich spare doch! ..................................... 340 Lärm vom Nachbarn - muss ich mir das gefallen lassen? ....... 341 Markisen - darf ich einfach montieren? ................................... 341 Mehrheitsbeschluss - muss man sich das gefallen lassen? .... 342 Müllgebührenverteilung - warum nicht nach Personen? .......... 343 29

Lexikon Themen Notfall - und der Verwalter ist mal wieder nicht erreichbar! ..... 343 Putzen und Gartenpflege - muss ich da mitmachen? .............. 344 Putzordnung - meine Nachbarin hält sich nicht daran! ............ 345 Recht haben, ja - aber wie bekommen? .................................. 345 Rücklagentopf - ich kann mein Geld besser selbst anlegen! ... 346 Satellitenantennen - erlaubt? .................................................. 346 Stimmrecht - wird meine Stimme richtig bewertet? ................. 347 Vermieten - aber wie? ............................................................. 347 Waschraum putzen, warum? - Ich nutze den Raum nicht! ...... 348 Wohnung kalt - was nun? ....................................................... 348 Wir finden keinen Verwalter - Selbstverwaltung? ................. 349 (Alb)Träume eines Verwalters ............................................. 354 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters und des Beirats gemäß §§ 27, 28 und 29 WEG ........................................... 356 Fazit .................................................................................... 359 30

Lexikon A Abgeschlossenheitsbescheinigung Bescheinigung des Bauamtes für Bauherren bzw. Bauträger von Woh- nungseigentum. Wer möchte auf dem Weg zum Bad seinem Nachbarn im Nachthemd mit Kerze und Zipfelmütze begegnen? Damit das zumindest nicht unbeabsichtigt passiert, bestätigt das Bauamt dem Bauträ- ger nach Vorlage der Planzeichnungen die Abgeschlossenheit der geplanten Wohnun- gen. In jedem Fall sollte man darin baden, kochen und haushalten können. Erst dann wird vom Grundbuchamt die vom Notar erstellte Teilungserklärung ins Grund- buch eingetragen und die Wohnungsgrund- buchblätter für die einzelnen Eigentumswoh- nungen angelegt. Damit ist das Wohnungsei- gentum begründet. Es darf gekauft, beliehen, bewohnt, vermietet, gepflegt, geliebt, gehasst, verkauft, gepfändet und versteigert werden. Abnahme ► Bauabnahme Abrechnungsspitze Und da war noch... ...der gutgläubige Eigentü- mer, der von einem Freund unbesehen pro forma eine “Wohnung“ kaufte und aus allen Wolken fiel, als er die tatsächlich gekauf- ten drei Abstellräume gar nicht als Wohnung vermie- ten konnte und dafür auch noch monatlich Hausgeld zahlen musste. Bezeichnet die Differenz zwischen den jeweiligen Soll-Hausgeldern pro Wohnung und den aus den Einzelabrechnungen ermittelten tatsächli- chen Kosten. Nur darüber darf bezüglich der Jahresabrechnung be- schlossen werden. Hausgeldrückstand ist separat auszuweisen. Abschreibung Buchhalterisch erfasster Wertverlust. Auch eine Immobilie hat nur eine begrenzte Lebensdauer. Der dadurch entstehende rechnerische Wert- verlust wirkt sich insbesondere bei Vermietung steuermindernd aus. Das so gesparte Geld kann zur Bereitschaft der Ansparung einer ange- messenen Erhaltungsrücklage beitragen. 33

Lexikon A Die Höhe der Abschreibung und der damit verbundenen Steuervorteile richtet sich nach den Anschaffungskosten und den jeweiligen Steuer- gesetzen. In der Regel werden Eigentumswohnungen und Wohnge- bäude über einen Zeitraum von 50 Jahren steuerlich abgeschrieben. Halten sollten sie allerdings länger. Das ist letztlich eine Frage der Er- haltung. Bei Wertermittlungen rechnen Sachverständige bei Woh- nungseigentum mit einer Lebensdauer von 80 Jahren. Der anteilige Grundstückswert wird nicht abgeschrieben. Ein Grund- stück hält - von der Verschmelzung der Erde mit der Sonne in ein paar Milliarden Jahren abgesehen - ewig und behält damit buchhalterisch gesehen, seinen Wert. Aber nur, wenn unsere Lebensweise nicht be- reits vorher zum Ende unserer Spezies führt. Abstandsfläche Von Bebauung freizuhaltende Grundstücksfläche. Sie kennen das: Wenn uns auf der Autobahn der Hintermann zu dicht auffährt, macht uns das ag- gressiv. Ähnlich ist das mit Nachbarn, die uns zu dicht auf die Pelle rücken. Und wenn wir die zu allem Überfluss auch nicht leiden können, ist alles aus. Darum hat der Gesetzgeber im Bauplanungsrecht bestimmt, dass neu zu errichtende Gebäude bestimmte Mindestabstände zu Grundstücks- grenzen einhalten müssen. So bleibt den Bewohnern Raum für Licht und Belüftung und für vorrangig freiwillige Begegnungen. Die Abstände dienen ebenso dem Brandschutz. Balkone und Dach- überstände dürfen in die Abstandsfläche hineinragen. Gartenhäuschen und Garagen sind dort ebenfalls erlaubt. Die Dächer von Garagen dür- fen dann jedoch nicht in voller Breite als Balkone bzw. Dachterrassen genutzt werden. Gemäß der Landesbauordnung (BauO) für NRW müs- sen Balkone mindestens 2 m Grenzabstand einhalten. In Ausnahmefällen dürfen Abstandsflächen auf dem Nachbargrund- stück liegen. Damit muss selbstverständlich der Nachbar einverstan- den sein, denn dessen Bebauungsmöglichkeiten werden dadurch ein- geschränkt. Dies wird beim Bauamt als Baulast oder als Grunddienst- barkeit im Grundbuch Abt. II eingetragen. Früher wurde die Abstandsfläche auch mit “Bauwich“ bezeichnet. 34

Lexikon A Im Bebauungsplan sind noch weitere Vorgaben festgelegt. Der Bebau- ungsplan darf von jedem Interessierten beim zuständigen Bauamt einge- sehen werden. Abstimmung Von einigen Wohnungseigentümern herbei gesehntes Ende langwieriger Diskussionen in einer Wohnungseigentümerversammlung. Jetzt muss Farbe bekannt werden. Ein Be- schluss muss her. Üblich ist die offene Ab- stimmung per Handzeichen. Der Verwalter zählt dabei gemäß dem Stimmrecht die An- zahl der Ja-Stimmen, der Nein-Stimmen und der Enthaltungs-Stimmen. Im Ergebnis kommt es darauf an, ob die Zahl der Ja-Stimmen die Zahl der Nein- Stimmen übersteigt. Die Enthaltungs-Stimmen bleiben bei der Ermittlung der Stimmenmehrheit unberücksichtigt. Sie dienen lediglich der Summenkontrolle. Wer also seine Stimme nicht verschenken will, dessen Rede sei getreu der Bergpredigt: „Ja, ja! - Nein, nein“! In jedem Fall darf allein der Verwalter die Form der Abstimmung bestimmen. Wenn er mit der Annahme des Beschlussantrags rechnet, erfragt er üblicherweise zuerst die erwarteten wenigen Nein-Stimmen. Dann er- fragt er die ebenfalls wenigen Enthaltungsstimmen. Aus der Anzahl der insgesamt möglichen Stimmen ermittelt er dann durch die sog. Subtrak- tionsmethode, d. h. durch Abziehen der Nein- und der Enthaltungsstim- men die Anzahl der Ja-Stimmen. Diese Art der Auszählung ist vor allem bei komplizierten Stimmanteilen - wie z. B. fünf Vorkomma- und vier Nachkommastellen - effektiv und schnell und vom BGH (BGH, Beschl. vom 19.09.2002, Az. V ZB 37/02) abgesegnet. Auf Wunsch eines Einzelnen, dem sich dann oft die Mehrheit und der friedliebende Verwalter anschließt, kann auch geheim abgestimmt wer- den. Diese Methode ist vorteilhaft für diejenigen, die „...aber nichts ge- sagt haben“ wollen. Allstimmiger Beschluss ► Beschluss Amtsgericht ► Wohnungseigentumsgericht 35

Lexikon Amtsgerichtsurteil A Wird oft in der Tagespresse oder der Boulevardpresse an die geneigten Leser verfüttert. Dabei appetitanregend mit einem Kommentar gewürzt. Eigentümer, die es besonders gut mit ihrem Verwalter meinen, senden ihm den ausgeschnittenen Zeitungsabschnitt oder eine PDF zu und er- warten entsprechende Anerkennung. Dabei tendiert die rechtliche Essenz solcher Veröffentlichungen gegen Null. Jedes Urteil bezieht sich auf einen Einzelfall. Dabei muss sich der Amtsrichter genau genommen noch nicht einmal an der höchstrichter- lichen Rechtsprechung des BGH orientieren. Meistens wird er es tun. Doch nur Juristen können aus solchen Urteilen, wenn überhaupt, ver- allgemeinernde Rechtserkenntnisse ziehen. Vorrangig aus Urteilen höherer Gerichte (OLG, BGH) lassen sich nütz- liche Erkenntnisse gewinnen. Verbandsjuristen haben ihren Fachver- waltern dies bereits bis zum geht nicht mehr eingetrichtert. Anliegerbeitrag ► Erschließungskosten Anmutungsqualität Der erste Eindruck entscheidet über das Image der Wohnungseigentü- mergemeinschaft und den Wert der Wohnungen. Das betrifft den Haus- zugang, einheitliche Klingel- und Briefkastenbeschriftung, sauberes Treppenhaus, gepflegte Außenanlage und den Mülltonnenstellplatz. Anschaffungskosten Begriff aus dem Steuerrecht. Im Fall des Immobilienerwerbs wird “anschaffen“ sogar steuerlich be- lohnt. Die steuerliche Abschreibung einer Eigentumswohnung bezieht sich ausschließlich auf die Anschaffungskosten. Das ist der Kaufpreis, ohne den Wertanteil des Grundstücks. Das Finanzamt ermittelt dabei den abzuziehenden Grundstückswert nach dem amtlichen Bodenricht- wert. Die Erwerbsnebenkosten, wie Maklerprovision, Notar- und Ge- richtsgebühren und Finanzierungskosten können als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. 36

Lexikon Architekt A Geschützte Berufsbezeichnung. Nur Mitglieder der Architektenkammer dürfen sich so nennen. Um hier Mitglied zu werden, muss man ein Hoch- bauingenieurstudium abgeschlossen haben und danach mindestens zwei Jahre am Bau als Inge- nieur tätig gewesen sein. Man kann also davon ausgehen, dass ein Architekt etwas vom Bauen versteht. Das Wort Architekt stammt aus dem Griechi- schen. Es war die Bezeichnung für oberster Bau- meister, Baukünstler. Ideal ist es, wenn der Architekt den Baukünstler mit einem Konstrukteur in sich vereinigt. Und wenn dann die Handwerker noch mitmachen, ge- schehen weniger Baumängel und Baufehler. Es gibt Innenarchitekten und Landschaftsarchitekten. Die Sprache des Architekten ist seine Zeichnung. Früher waren Architekten oft feine Pin- kel. Sie trugen statt einer Krawatte eine Fliege. Scherzfrage: Was unterscheidet den Architekten vom Bauingenieur? - Der Bauingenieur steht mit Gummistiefeln in der Baugrube. Der Archi- tekt mit Lackschuhen. Auflassung Erklärung des Verkäufers, dass er der Eintragung des Erwerbers ins Grundbuch zustimmt. Genauer: ...ins Wohnungsgrundbuchblatt. Diese Erklärung wird zusammen mit dem Kaufvertrag vom Erwerber bei einem Notar beurkundet und dann beim Grundbuchamt eingereicht. Daraufhin bereitet dort der Mitarbeiter die Eintragung ins Grundbuch vor. Die eigentliche Auflassung erfolgt erst, nachdem der Notar alle dazu erforderlichen Genehmigungen beim Grundbuchamt eingereicht hat und der Kaufpreis gezahlt bzw. beim Notar treuhänderisch hinter- legt ist. Beim Kauf von Wohnungseigentum ist man mit der Eintragung ins Grund- buch ohne Wenn und Aber zum Wohnungseigentümer in der Wohnungs- eigentümergemeinschaft geworden. 37

Lexikon Auflassungsvormerkung A Begriff aus dem Grundbuchrecht. Das Vorspiel zur Auflassung. Was wäre, wenn ein unseriöser Verkäufer für seine Immobilie nach Ver- tragsabschluss noch Belastungen ins Grundbuch eintragen ließe? Oder wenn er sogar gleichzeitig mit mehreren Erwerbern Kaufverträge abschließen würde? Das gäbe ein ziemliches Gedränge beim Grund- buchamt. Die Mitarbeiter dort wüssten gar nicht, wen sie denn nun als neuen Wohnungseigentümer eintragen sollten. Wer sicher sein will, dass sich niemand vordrängt, beantragt beim Notar zusammen mit dem Kaufvertrag gleich die Auflassung im Grundbuch. Dort wird sofort der Name des zukünftigen Eigentümers im entspre- chenden Wohnungsgrundbuchblatt der Wohnung vorgemerkt. Endgül- tig als neuer Eigentümer wird er erst dann eingetragen, wenn alle dazu erforderlichen Genehmigungen vorliegen und der Kaufpreis bezahlt bzw. beim Notar treuhänderisch hinterlegt ist. Zu den erforderlichen Genehmigungen gehört beim Wohnungsverkauf die Verwalterzustimmung. Die darf der Verwalter bzw. die Wohnungs- eigentümergemeinschaft nur in Ausnahmefällen verweigern. Aufopferungsanspruch Eine Art Entschädigungsanspruch, um ein Opfer leichter zu ertragen. Bei baulichen Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, die nur aus dem räumlichen Bereich eines Sondereigentums ausgeführt werden können, lassen sich “Kollateralschäden“ am Sondereigentum oft nicht vermeiden. Geringe Schäden sind zumutbar, größere werden ersetzt. Generell haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft nur für Schäden am Sondereigentum, die sie verschuldet hat. Nur dann hat der geschä- digte Wohnungseigentümer einen Ersatzanspruch an die Gemeinschaft. Denn für Schadenersatz gilt in Deutschland das Verschuldensprinzip. Wenn z. B. wegen eines bisher nicht erkannten undichten Balkonan- schlusses Regenwasser in die angrenzende Wohnung eintritt, hat der betreffende Wohnungseigentümer für das aufgeweichte Parkett in die- sem Fall keinen Schadenersatzanspruch gegenüber der Gemeinschaft. Bei der Abdichtung des defekten Balkonanschlusses, müssen die da- rauf liegenden Balkonfliesen stellenweise entfernt oder zerstört wer- den. Wenn die Abdichtungsarbeiten dann beendet sind, muss sich der 38

Lexikon A betreffende Wohnungseigentümer selbst um die Wiederverlegung der beschädigten oder neuer Fliesen kümmern. Da es sich hier um Sondereigentum handelt, darf die Gemeinschaft bzw. der Verwalter für den “Kollateralschaden“ nicht tätig werden. Gemäß neuen WEG ab 01.12.2020 hat der betreffende Wohnungseigentümer einen Anspruch auf einen angemessenen Ausgleich in Geld. Diese komplizierte Rechtslage ist vom Verwalter mitunter nur unter Ein- satz seiner körperlichen Unversehrtheit zu vermitteln. Doch sie hat ei- nen Vorteil für den Geschädigten: Weil der Geschädigte die Instandsetzung seines Fliesenbelags im eige- nen Namen beauftragt, hat er einen Anspruch auf Gewährleistung an den Fliesenleger. Den kann er ggf. selbst geltend machen. Falls “netterweise“ die Gemeinschaft den Fliesenleger beauftragen sollte, bliebe der Gewährleistungsanspruch bei der Gemeinschaft. Nach allgemeiner Verwaltererfahrung wird sie sich kein Bein für eine Gewährleistungsmangelverfolgung zum Vorteil eines Sondereigentü- mers ausreißen und dazu noch Kosten für die Rechtsverfolgung und Verwaltungsmehrleistungen übernehmen. Aufteilungsplan ► Teilungsplan (Aufzugs)-Betriebssicherheitsverordnung Dient der allgemeinen Sicherheit technischer Anlagen, hier Aufzügen. In dem hier behandelten Thema nimmt die Betriebssicherheitsverord- nung (BetrSichV) die Betreiber von Aufzugsanlagen - also die Woh- nungseigentümergemeinschaft - in die Verkehrssicherungspflicht. Zur Gefahrenabwehr müssen Aufzüge jährlich vom TÜV oder einer ver- gleichbaren Organisation auf deren Verkehrssicherheit geprüft und das Ergebnis dokumentiert werden. Damit es eine Prüfplakette gibt, muss auch ein 2-Wege-Notrufsystem vorhanden sein. Damit kann die Störungsstelle im Notfall beruhigend mit eingeschlossenen Personen sprechen. Ebenso muss die Cybersi- cherheit hergestellt und laufend geprüft werden. Wer möchte nachts im Aufzug stecken bleiben, wenn es dem bösen Hacker gefällt? 39

Lexikon A Darüber hinaus muss ein Aufzug regelmäßigen Sicht- und Funktions- prüfungen durch einen Aufzugswärter unterzogen werden. Dabei müs- sen eine Reihe von Einzelprüfungen ausgeführt werden, die ausschließ- lich der Sicherheit der beförderten Personen dienen. Das betrifft z. B. die Funktion der Aufzugstüren im Zusammenwirken mit dem Fahrbetrieb, Haltegenauigkeit zur Vermeidung von Stolperstu- fen, Notrufsystem, Notbremsschalter und Kabinenbeleuchtung. Doku- mentiert werden muss alles selbstverständlich auch. Aufzugswärter Möchte kein Hausbewohner 24 Stunden täglich verantwortlich machen. Doch die Aufzug-Betriebssicherheitsverordnung verlangt nach regel- mäßigen Kontrollen des Aufzugs. Demnach hat die Wohnungseigentümergemeinschaft als Betreiber eine oder mehrere Personen, die über die notwendige Zuverlässigkeit und das erforderliche Sicherheitsbewusstsein verfügen, u. a. zu beauftragen • die Aufzugsanlage zu beaufsichtigen • regelmäßige Kontrollen durchzuführen • die Funktion der Aufzugstüren zu prüfen • die Bodenschlüssigkeit aller Türen zu prüfen • eingeschlossene Personen zu befreien. Ein anlagenspezifischer Notfallplan muss ebenfalls erstellt werden. Auch wenn der TÜV dazu Schulungen anbietet: In der Praxis ist es sehr schwer Hausbewohner für eine so verantwortungsvolle Tätigkeit zu be- geistern. Darum werden Aufzüge zunehmend für viel Geld seitens der Wartungsfirmen bei Beachtung der Cybersicherheit elektronisch über- wacht. Ausfrieren Letztes Mittel, falls ein Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentü- mergemeinschaft trotz vorliegenden Titels sein Hausgeld nicht zahlt und alle anderen Maßnahmen uneffektiv erscheinen. 40

Natürlich muss darüber erst im konkreten Einzelfall ein Beschluss in einer Wohnungseigentümerver- sammlung herbeigeführt werden. Der BGH (Urteil v. 10.6.2005, V ZR 235/04) hat entschie- den, dass bei einem Zahlungsrückstand in einer Höhe von mehr als sechs monatlichen Hausgeld-Raten die Wohnung von der Versorgung mit Wasser und Hei- zung abgetrennt werden darf. Dann muss der betref- fende Wohnungseigentümer oder sein Mieter zur Strafe eben frieren. Dabei sind der zusätzliche Aufwand und die Kosten zu berücksichtigen, welche die technische Durch- führung der Absperrung erfordert. Die Absperrung sollte, möglichst ohne die Wohnung betreten zu müssen, erfolgen können. Das könnte sonst Opfer fordern. ...der clevere Woh- nungseigentümer, der seine vom Strom abge- klemmte Wohnung mittels Verlänge- rungsschnur aus dem Treppenhaus versorgte. Lexikon A Schon das Wort jagt einem Schauer über den Rücken. Soll es wohl auch, damit es erst gar nicht so weit kommt. Und da war noch... Hoffentlich verhindert der Betroffene die Abtren- nung nicht mit einer einstweiligen Verfügung bei Gericht. Sonst kann sich die auf wenige Tage geplante Maßnahme unverhofft in ein zeitrau- bendes Drama verwandeln. Und das Verfahren wird für die Gemein- schaft aufwändiger und damit teurer. Auskunftsanspruch Bericht des Verwalters an die Wohnungseigentümerge- meinschaft über die vom Verwalter bearbeiteten Ge- schäftsvorgänge im abgelaufenen Wirtschaftsjahr. Dies erfolgt I. d. R. in der Wohnungseigentümerver- sammlung zum Beschluss über die Jahresabrechnung. Dabei beantwortet er auch Fragen einzelner Wohnungs- eigentümer. Denn es geht unter anderem darum, ihm für seine bisherige Tätigkeit Entlastung zu erteilen. Diese Auskunftspflicht hat er lediglich der Gemeinschaft gegenüber. Darum braucht er im laufenden Jahr einzelnen Eigentümern keine Aus- künfte zu erteilen bzw. Rechenschaft abzugeben. 41

Lexikon A Dennoch wird er - bei freundlicher Ansprache - auf Fragen einzelner Ei- gentümer eingehen und diese beantworten. Das WEG kennt keine Einzelauskunft. Auch die Rechtsprechung verneint diese Form der Auskunftserteilung. Ist sie doch ein beliebtes Mittel seitens der dem Ver- walter wenig gewogenen Eigentümern, ihn durch seinen Darstellungsaufwand strafend ins Schwitzen zu bringen. Der Verwalter hätte diese Energie lieber der Gesamtheit der Wohnungseigentümer zukommen lassen. Denn der bekannte Handwerkermangel erfordert von ihm ei- nen riesigen Aufwand dies für die Ge- meinschaft zu kompensieren. Um die Situation dennoch für ihn wirt- schaftlich zu gestalten, wird er Einzelaus- künfte lediglich gegen abzurechnenden Aufwand erteilen. Oft hätten sich Fragen durch Lesen der Einladungen, Protokolle, Informations- schreiben des Verwalters und Kontakten mit per Beschluss informierter Ansprech- partner oder Miteigentümer bereits klä- ren lassen. In jedem Fall hat jeder Wohnungseigen- tümer das Recht auf Belegeinsicht beim Verwalter in sämtliche Verwaltungsunter- lagen seiner Gemeinschaft. Auf Wunsch kann er Belegkopien erhalten. Ausschreibung Und da war noch... ... der auskunftsunwillige Ver- walter, der mit dem in unmit- telbarer Nähe wohnenden Ei- gentümer, trotz dessen zeitwei- sen wöchentlichen seitenlangen Mails mit CC an Miteigentümer, Haus u. Grund und Verwalter- verband unter anderem mit Forderung nach Übersendung sämtlicher Original-Verwal- tungsunterlagen der zurücklie- genden 3 Jahre, nicht zu einer Brieffreundschaft bereit war und ihn mehrfach erfolglos auf dessen Einsichtsrecht mit An- spruch auf Fotokopien verwies. Setzt ein Leistungsverzeichnis voraus. Wird oft mit dem Kostenangebot verwechselt. Ausschreibungen erstellen im Baubereich nur Archi- tekten oder Bauingenieure. Bei Maßnahmen zur Er- haltung (bisher mit “Instandhaltung“ oder “Instandset- zung“ bezeichnet) wird die Situation am Bauwerk 42

Lexikon A genau geprüft. Daraufhin wird die erforderliche Bauleistung in ihrem Um- fang und dem Materialeinsatz genau festgelegt. Zur Sicherung der Ar- beitsqualität wird jeder einzelne Arbeitsvorgang detailliert beschrieben. In der erstellten Leistungsbeschreibung sind alle einschlägigen Vor- schriften und Fachregeln zu berücksichtigen. Diese Ausschreibung wird an verschiedene Firmen, die jetzt Bieter genannt werden, versandt. Die brauchen dann nur noch ihre Preise für die einzelnen Arbeitspositionen einzusetzen. Wenn die Ausschreibung dann zurückkommt, kann man die Ergebnisse unmittelbar miteinander vergleichen. Meist wird dann der Auftrag an den geringst fordernden Bieter vergeben. Damit die Ausführungsqualität gewährleistet wird, sollte der Baufach- mann die Ausführung der Arbeiten begleiten und bei Fertigstellung die Bauabnahme durchführen. Die Detailgenauigkeit der Ausschreibung hat entscheidenden Einfluss auf das Er- gebnis der fertigen Arbeiten. Der Aus- schreibende trägt die Verantwortung für die technisch einwandfreie Lösung. Und weil das trotz des fundierten Wissens der Fachleute so risikoreich ist, haben Archi- tekten und Ingenieurbüros dafür eine ent- sprechende Haftpflichtversicherung ab- geschlossen. Auch wenn das viele Wohnungseigentü- mer nicht glauben wollen: Ausschreibun- gen gehören keinesfalls zu den Verwalter- aufgaben. Er verfügt keinesfalls über die dafür erforderlichen Fachkenntnisse. Der Verwalter muss dafür einen Fach- mann vorschlagen! Der Eigentümerge- meinschaft erscheint das häufig zu teuer. Unerfahrene naive Verwalter schreiben daraufhin selbst Bauleistungen aus. Ge- treu dem Motto: „Denn sie wissen nicht, was sie tun!“ sind manche dabei so über- eifrig, dass sie sich dazu vorher nicht ein- mal von der Wohnungseigentümergemein- schaft beauftragen lassen. 43 Und da waren noch... ...die verärgerten Handwer- ker, als sie innerhalb von fünf Jahren dreimal Kosten- angebote für eine Treppen- hausrenovierung einer Ei- gentümergemeinschaft ab- geben mussten, um dann zu erfahren, dass das Treppen- haus eigentlich noch schön genug sei und damit ihre Arbeit für die Katz’ war.

Lexikon A Eine Ausschreibung macht nur Sinn, wenn die einzelnen Arbeitsvorgänge vorher genau kalkulierbar sind. Bei Erhaltungsmaßnahmen ist das aber häufig nicht der Fall. Wenn der Verwalter es trotzdem mit den Kenntnis- sen eines engagierten Heimwerkers tut, hat er sein berufsbedingtes Glatt- eis bereits verlassen. Dann ist er zum Kamikaze-Flieger aufgestiegen. Und wenn er dann noch die Bauleitung übernimmt, hat er den Sturzflug eingeleitet. Nach dem Aufprall kann er nur noch versuchen, dem Hand- werker die Alleinschuld in die Schuhe zu schieben. Ein bereits vorliegendes Kostenangebot mit unkenntlich gemachten Preisen für weitere Angebote anderer Bieter zu nutzen, ist nicht nur als Verstoß gegen das Urheberrecht strafbar, sondern auch gefährlich. Denn eine unerkannt mangelhafte Vorlage wird zwangsläufig zu Bau- mängeln und in der Folge zu Bauschäden führen. 44

Lexikon BAFA Bundesamt B Mit Hilfe des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). können Maßnahmen zur energetischen Ertüchtigung von Gebäuden mit- tels Zuschusses im Rahmen des BEG (Bundesförderung für effiziente Gebäude) gefördert werden. Seit 2024 wurde die BAFA-Förderung für Heizungen an die KfW Kreditanstalt ausgegliedert. Für sämtliche Förder- maßnahmen ist i. d. R. ein Energieeffizienz-Experte hinzuzuziehen. Balkonkraftwerk (Mini-PV-Anlage) Versorgt den Betreiber mit Strom aus der Balkonumwehrung (Brüstung). Mini-PV-Anlagen (Balkonkraftwerke) werden immer beliebter. Denn der an der Balkonbrüstung erzeugte Strom mit max. zulässigen 800 W (rich- tiger: 800 VA Voltampere Scheinleistung) wird direkt in der Wohnung ver- wendet und nur der zusätzlich benötigte Strom wird aus dem öffentlichen Stromnetz bezogen. Dementsprechend verringert sich die vom Lieferan- ten bezogene Strommenge sofort und die Rechnung fällt geringer aus. Der Gesetzgeber hat zum Zeitpunkt der Drucklegung dieses Lexikons (17.10.2024) den Einsatz “steckerfertiger Solaranlagen“ als bauliche Veränderung und privilegierte Maßnahme in das Wohnungseigentums- gesetz (WEG) mit aufgenommen. Dabei muss nach wie vor seitens des an- schlusswilligen Wohnungseigentümers ein Genehmigungsantrag gestellt werden. Doch die Wohnungseigentümerversammlung darf diesen Antrag nicht ablehnen. Dennoch darf sie per Beschluss auf die Gestaltung Einfluss nehmen. So zum Beispiel auf die Haftungsrisi- ken aus dem Betrieb, die Größe, Farbe oder ob die Elemente das Sonnenlicht in andere Fenster spiegeln dürfen. Der “große Bruder“ heißt Photovoltaik und unterliegt den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Bauabnahme Wird eine Bauleistung abgenommen, muss sie auch bezahlt werden. 45

Lexikon B Sie kennen das: Ihr Frisör hält Ihnen den Spiegel an den Hinterkopf; der Kellner im Restaurant will wissen, ob Ihnen die Hülsenfrüchte geschmeckt haben. Möglicherweise interessiert es ihn persönlich nicht die Bohne. Die Frage hat einen anderen Hintergrund: Wenn Sie jetzt uneingeschränkt „ja“ sagen, müssen Sie nachher bezahlen. Ohne Wenn und Aber. Das ist die Abnahme! So ist es auch beim Bau. Bis zur Abnahme muss der Handwerker bzw. Verkäufer die Mängelfreiheit beweisen. Für Baumängel oder Bauschä- den, die erst nach der Abnahme erkannt werden oder auftreten, muss der betreffende Geschädigte den Beweis für die Mangelhaftigkeit füh- ren. Und das kann unter Umständen langwierig und teuer werden. Ziehen Sie einen Architekten oder Bauingenieur zur Abnahme hinzu. Der protokolliert sorgfältig alle erkannten Baumängel. Die Bauabnahme gilt sowohl für das Sondereigentum als auch für das Gemeinschaftsei- gentum. Auch wenn keine offizielle Abnahme durchgeführt wurde, gel- ten das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum als abge- nommen, sobald der betreffende Wohnungseigentümer z. B. durch Schlüsselübernahme davon Besitz ergriffen hat. Mit der Abnahme beginnt die Frist zur Gewährleistung. Bezahlen müssen Sie jetzt auch. Aber nur für die fehlerfreie Arbeit. Für noch nicht beseitigte Baumängel oder Bauschäden wird üblicherweise ein entsprechender Betrag einbehalten, bis mängelfrei nachgebessert ist. Die behördliche Bauabnahme durch das Bauamt ist heute meist nur noch bei größeren Bauvorha- ben üblich. Nach neuem Baurecht ist der Architekt stärker für sein Bauwerk in der Verantwortung. Das gleiche gilt auch für die Statik. Auf Wunsch des Bauherrn führt das Bauamt eine sog. Bauzu- standsbesichtigung durch. Hierbei werden in der Regel lediglich Abweichungen von den geneh- migten Plänen und der jeweils geltenden Landes- bauordnung (BauO) geprüft. Bauabzugssteuer Totgeburt übereifriger Gesetzesmacher im Jahr 2001. Den im Bauge- werbe tätigen Betrieben wird dabei unterstellt, dass sie die Steuern nur unzureichend abführten. Besonders bei ausländischen Firmen sei das vorgekommen. Die hätten in Deutschland gearbeitet, ihre Steuern hier 46

Lexikon B aber nicht abgeführt. Die Verordnung gilt für jeden Gewerbetreibenden, der Arbeiten vergibt, die nur im weitesten Sinne etwas mit dem Bauge- werbe zu tun haben. Im Vertragsrecht als Verbraucher behandelte Woh- nungseigentümergemeinschaften werden schwuppdiwupp für den Ge- setzgeber und damit für das Finanzamt zu Gewerbetreibenden. Und al- les, was ein Verwalter für eine Eigentümergemeinschaft so tagtäglich an Reparaturen und Erhaltungsmaßnahmen abwickelt, fällt darunter. Der Verwalter hat 15 % vom Rechnungsbetrag des Auftragnehmers einzubehalten. Diesen Betrag muss er unter Angabe der Steuernum- mer des Auftragnehmers an das Finanzamt des Auftragnehmers abfüh- ren. Natürlich muss er dazu noch eine Steuererklärung abgeben. Ab- gesehen davon, dass es nicht so einfach ist, die betreffende Steuer- nummer und das zuständige Finanzamt zu ermitteln, hält diese Verord- nung Scharen von Finanzbeamten in Atem. Doch es gibt eine Ausnahme, mit der der Gesetzgeber die Guten von den Bösen aussortieren will: die Freistellungsbescheinigung. Bei Vor- lage dieser Bescheinigung braucht der Verwalter die Prozedur nicht durchzuführen. Denn diese Bescheinigung sollen nur diejenigen Fir- men bekommen, die ihre Steuer ordnungsgemäß abführen. Dabei hat der Verwalter die Aufgabe, die Echtheit des Originals der Freistellungs- bescheinigung anhand einer ihm ausgehändigten Fotokopie zu prüfen. Und natürlich auch die zeitliche Befristung. Dafür läuft er jetzt im Inte- resse des erfolgreichen Bürokratieaufbaus bei vielen Firmen der Frei- stellungsbescheinigung hinterher. Und das, alle drei Jahre. Bei den mehr als 1.000 Handwerkern, von denen für unsere Gemein- schaften steuerrelevante Leistungen erbracht und ausgewiesen werden müssen, könnten wir dafür glatt einen neuen Mitarbeiter gebrauchen... „Es hätte alles so schön sein können...“ meinte ein Referent des Bundesfinanzministeriums anläss- lich der Verwalterfachgespräche 2002 in Fischen. Dummerweise hatte die Justiz eingegriffen. Die Gerichte hatten entschieden, dass jedem Antrag- steller die Freistellungsbescheinigung ausgestellt werden muss. Ganz gleich, ob er Steuerschulden habe oder nicht. Das Vorenthalten der Freistel- lungsbescheinigung bedeute für den Handwerker einen unzumutbaren Wettbewerbsnachteil. Die Prozedur mit der Freistellungsbescheinigung gibt es immer noch! 47

Lexikon Bauantrag B Keine Baugenehmigung ohne Antrag. Wer bauen will, muss beim zuständigen Bauamt einen Antrag stellen. Das macht man üblicherweise über einen bauantragsberechtigten Architekten oder Bauingenieur. Zum Bauantrag gehören als Anlage die Entwurfs- zeichnungen, die Baubeschreibung, die statische Berechnung, der Lage- plan, Zustimmungserklärungen ggf. betroffener Nachbarn usw. In Gebieten mit gültigem Bebauungsplan reicht oft das Bauanzeigever- fahren. Dabei ist das Verfahren für Bauwillige sehr vereinfacht. Wenn die Bauaufsichtsbehörde nicht innerhalb einer bestimmten Frist rea- giert, darf mit dem Bau begonnen werden. Damit ist der aufwändige Antragsweg mit den vielen verwirrenden Forma- lien und Formularen entfallen. Ebenso ist der nach Reinhard Mey früher erforderliche „…Antrag auf Erteilung eines Antragsformulars zur Bestäti- gung der Nichtigkeit des Durchschriftexemp- lars“ nach Aussage des Pressesprechers des “Bundesamtes für die Verwaltung von Durchschriften bereits vernichteter Verwal- tungsakten“ bzw. dem 117-seitigen Büro- kratie-Entlastungsgesetz (das gibt’s wirk- lich ab 2025) zum Opfer gefallen. Die 115-seitige “Bürokratieentlastungsver- ordnung“ gehört auch dazu. Und da waren noch... Baubeschreibung Wohnungseigentum wird oft schon im Pla- nungsstadium gekauft. Die Prospekte sind bunt und Papier ist geduldig. Achten Sie im Kaufvertrag für Ihre Eigentumswohnung auf eine detaillierte Beschreibung der ge- samten Bauausführung und Ausstattung. Schließlich hat sich der Architekt bzw. der Bauträger über die angestrebte Qualität Gedanken gemacht. Sollte er jedenfalls! Formulierungen wie: „...Steckdosen in aus- reichender Anzahl“, kann für den Bauträger eine einzige Steckdose im Raum heißen. ...die offensichtlich nach purem Luxus strebenden Eigentümer, denen es zu lästig war, ihre Elektro- Fahrräder und den Rasen- mäher über zwei Etagen vom Keller durchs Trep- penhaus nach oben durch den Eingangsflur nach draußen zu tragen, und nachträglich eine Außen- kellertür vom gebeutelten Bauträger verlangten. 48

Lexikon B Der Erwerber liest daraus mind. 10 Steckdosen über den Raum verteilt. Und nun? Der Ärger ist vorprogrammiert. Dabei sind die Steckdosen noch das geringste Problem. Wenn der Trockenraum zu klein ist, gibt es Stress bei der Durchführung der Hausordnung. Eine fehlende Kelleraußentür lässt Fahrräder die Treppenhauswände verschrammen. Insbesondere im konstruktiven Bereich sollte die Baubeschreibung möglichst genau sein. Lassen Sie sich am besten von einem Architek- ten oder Bauingenieur beraten. Bauerwartungsland Soll beim Grundstückserwerber Hoffnung auf erheblichen Wertzuwachs suggerieren. Dieser Begriff geistert schon vereinzelt durch die Immobilienanzeigen. Eine rechtli- che Bedeutung fehlt. Er wird gerne von Leu- ten verwendet, die mit diesem Begriff den Wert ihres angebotenen Grundstücks erhö- hen wollen. Gemeint sind damit Grundstücke, die im Flächennutzungs- plan zur Bebauung vorgesehen sind. Ob und wann diese Grundstücke in einem Bebauungsplan als tatsäch- lich bebaubar ausgewiesen werden, weiß niemand genau. Das hängt von der Finanzierung, dem politischen Willen und den Entscheidungen im Stadt- oder Gemeinderat ab. Darauf gebaut werden darf in der Regel vorerst nicht. Und bis endlich gebaut werden darf, kann der Bauwillige unter Umständen alt und grau geworden sein. Baufehler ► Baumangel Baufenster Gemeint ist damit die überbaubare Fläche eines Grundstücks. Diese sog. überbaubaren Flächen sehen im Bebauungsplan wie kleine Fenster auf den Grundstücken aus. Daher der Name. Natürlich dürfen diese Flächen nicht vollständig überbaut werden. Das geplante Gebäude muss lediglich innerhalb dieses Baufensters platziert werden. 49

Lexikon B Wie viel von der jeweils überbaubaren Fläche tatsächlich bebaut wer- den darf, hängt auch von der Grundflächenzahl (GRZ) und der Ge- schossflächenzahl (GFZ) ab. Im Bebauungsplan sind noch weitere Vor- gaben festgelegt. Dabei geht es darum sowohl soziale als auch infra- strukturelle Anforderungen zu berücksichtigen. Baugenehmigung Schwarzbauten können sehr teuer werden, wenn es dem Bauamt oder dem Finanzamt nicht gefällt. Baugenehmigungen sind Ländersache. Jedes Bundesland hat seine ei- gene Landesbauordnung (BauO). Für Ein- und Zweifamilienhäuser inner- halb eines Gebietes, für die ein Be- bauungsplan gilt, ist das Verfahren meist vereinfacht. Und da waren noch... Auf einen Bauantrag kann dann ver- zichtet werden. Hier genügt es, dass der Bauherr seine Bebauungsabsicht bei der zuständigen Gemeinde bzw. Stadt anzeigt (Bauanzeigeverfahren). Wenn das Bauamt innerhalb einer be- stimmten Frist keinen Widerspruch er- hebt, darf er mit dem Bau beginnen. Natürlich muss er dabei die geltenden Bauvorschriften beachten. Da seitens des Bauamts nicht mehr geprüft und kontrolliert wird, werden die Haftungsrisiken jetzt dem Bau- herrn und seinem Architekten aufer- legt. ...die entsetzten Wohnungsei- gentümer, die erst Jahrzehnte nach dem Kauf erfuhren, dass sie Ihre Autos seither auf einem fremden, bis dato unbebauten Grundstück parkten und sie über keinerlei Stellplätze auf ihrem ei- genen Grundstück verfügten. Für alle anderen Bauvorhaben muss er zuerst die üblichen Unterlagen über einen bauvorlageberechtigten Architekten oder Bauingenieur einrei- chen und damit die Baugenehmigung beantragen. Hier darf der Bau- herr erst mit den Arbeiten beginnen, wenn die offizielle Baugenehmi- gung des Bauamtes schriftlich vorliegt. Verstöße können mit sehr ho- hen Bußgeldern geahndet werden. 50

Lexikon Baugrenze B Im Bebauungsplan auf den jeweiligen Baugrundstücken festgelegte Grenzen, innerhalb derer das Gebäude auf dem Grundstück platziert werden darf. Außerhalb dieser Grenzen dürfen auf dem Grundstück keine Gebäude errichtet werden. Lediglich Garagen oder Gartenhäuser dürfen inner- halb der ausgewiesenen Abstandsflächen errichtet werden. Mit den unbebauten Abstandsflächen werden Beeinträchtigungen der Nachbarn untereinander verringert. Darüber hinaus dienen die unbe- bauten Grundstücksflächen dem vorbeugenden Brandschutz. Die Baugrenze sollte nicht mit der Baulinie verwechselt werden. Bauherrenmodell War in den 80er Jahren ein beliebtes Steuersparmodell bei der Errich- tung von Wohnimmobilien. Die Käufer (häufig die am Bau beteiligten Handwerker) traten dabei als Bauherren auf und konnten zahlreiche Aufwendungen, wie z. B. Kosten für Baubetreuung, wirtschaftliche Beratung, Finanzierungsvermittlung usw. als sofort abzugsfähige Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend machen. Durch zwi- schenzeitliche Änderung der Steuergesetze ist das Bauherrenmodell steuerlich uninteressant geworden. Bauingenieur Geschützte Berufsbezeichnung im Bausektor. Nur wer ein abgeschlossenes Bauingenieur- studium absolviert hat, darf sich so nennen. Man kann davon ausgehen, dass ein Bauin- genieur ebenso wie ein Architekt etwas vom Bauen versteht. Dabei liegt der Ausbildungs- schwerpunkt nicht wie beim Architekten, im gestalterischen Bereich, sondern im Bereich Statik. Gerade die mathematischen Grundre- chenarten, wie Differential-, Integral-, Vektor- und Matrizenrechnung, sind für statische Berechnungen erforderlich. 51

Lexikon B Dennoch kann ein Bauingenieur auch Architekt werden. Dazu muss er die Anforderungen der Architektenkammer bezüglich der dort geforder- ten Mindestqualifikation erfüllen. Baukindergeld Lief zum Jahresende 2022 aus und wurde in das das zinsverbilligte KfW-Kredit-Förderprogramm "Wohn- eigentum für Familien" eingegliedert. Die Förderung ist einkommensabhängig an bestimmte Einkommensgrenzen gebunden und gilt nur für Neu- bauten. Mehr dazu wissen Steuerberater und das Finanzamt. Baulast Eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, die sein Grundstück betrifft. Wird leicht verwechselt mit der Grunddienstbarkeit. Häufig geht es dabei um die Übernahme von Abstandsflächen auf dem eigenen Grundstück zu Gunsten des Nachbarn. Das kann zum Beispiel die Duldung von An- bauten oder Balkonen im Grenzbereich sein. Auch Fenster erfordern eine gewisse davor freizuhaltende Fläche. Wenn die nicht auf das ei- gene Grundstück passt, kann man versuchen einen Teil der Fläche auf das Nachbargrundstück abzuwälzen. Mit der Übernahme dieser Baulast muss sich der Nachbar selbstverständlich einverstanden erklären. Ergie- bige Goldvorkommen im betreffenden Bereich sind nicht auszuschließen. Diese Baulast entfaltet nur gegenüber der Behörde Wirkung. Dies wird im Baulastenverzeichnis des Bauamtes eingetragen. Im Grundbuch wird man eine Baulast vergeblich suchen. Überfahrrechte für Nachbargrundstücke lassen sich nicht über eine Baulast absichern. Diese Erfahrung musste vor Jahren ein Grund- stücksnachbar einer Wohnungseigentümergemeinschaft machen. Die Wohnungseigentümer nötigten dem Nachbarn einige Zugeständnisse ab, bevor sie der Eintragung einer Grunddienstbarkeit zustimmten und ihn mit seinem Auto wieder über ihr Grundstück fahren ließen. 52

Lexikon B Bauliche Veränderung Gesetzeswortlaut: „...Maßnahme, die über die ordnungsmäßige Erhal- tung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht...“ Demnach kann dem Gesetzeswortlaut nach, der Dübel in der tragenden Wand als bauliche Veränderung angesehen werden. Hoffentlich klagt deswe- gen niemand! Im Wohnungseigentum ist es eine Maßnahme, die eine Veränderung der Wohnungseigentumsanlage bewirkt, die über die normale Erhaltung (bisher Instandhaltung und Modernisierung) hinausgeht. Denn eine Maßnahme, die den Gebrauchswert erhöht und den Charakter der Wohnanlage verändert, wird vom BGH als nachteilige bauliche Maß- nahme angesehen. Das kann auch die Optik betreffen. Ob ein Fassadenanstrich, der ein Gebäude von so nach so verändert, eine bauliche Verän- derung darstellt, kann ich nicht beurteilen. Das empfindet sicher jeder Wohnungseigentümer an- ders. Die rechtliche Abgrenzung zwischen modernisierender Erhaltung und baulicher Veränderung vollzieht sich fließend. Z. B. ein Beschluss über den Einbau einer gemeinschaftlichen Parabol- antenne auf dem Dach. Wenn das Gebäude bisher über keinen Breitbandkabelanschluss ver- fügt, kann der Einbau einer Parabolantenne eine Maßnahme zur An- passung an den Stand der Technik sein. Dadurch werden erstmalig alle Wohnungen mit einem breiten Programmangebot versorgt. Auf diese Weise werden die allgemeinen Lebensverhältnisse der Hausbewohner auf Dauer verbessert. Der gleiche Einbau kann aber auch als nachteilige bauliche Veränderung angesehen werden, wenn das Gebäude bereits über einen Breitbandka- bel- oder Glasfaseranschluss verfügt. Insbesondere, wenn sich dabei das Programmangebot nicht deutlich gegenüber dem Breitbandkabel- anschluss erweitert. Bauliche Veränderungen führen oft zu Streit und ist bei uns häufigster Anlass zu Beschlussanfechtungen. Denn jeder Wohnungseigentümer 53

Lexikon B hat seine Eigentumswohnung in einem Gebäude mit seinerzeitigem Aussehen, Ausstattungsstandard und Charakter erworben, das ihm of- fensichtlich gefallen hat. Er kann darauf vertrauen, dass das so bleibt. Es spielt es keine Rolle, ob eine Maßnahme das Gebäude tatsächlich verändert. Allein den Charakter der Gesamtanlage zu verändern, reicht schon aus. Die Rechtsprechung hat bereits entschieden, dass die Be- seitigung eines dominanten Solitärbaums als bauliche Veränderung gilt. Eine bauliche Veränderung kann seit dem neuen WEG ab 01.12.2020 bereits mehrheitlich beschlossen werden. Der Verwalter muss einen Mehrheitsbeschluss in jedem Fall als angenommen verkünden. Den- noch bleibt das Risiko einer Beschlussanfechtung seitens besonders benachteiligter im Grundbuch eingetragener Miteigentümer. Damit die Kosten einer solchen Maß- nahme, z. B. der Einbau eines Schwimmbads im Garten, mit einem passenden Verteilerschlüssel verteilt werden dürfen, hat der Gesetzgeber hierfür die Beschlusskompetenz be- reits ab dem 01.07.2007 mit der Novel- lierung des seinerzeitigen Wohnungs- eigentumsgesetzes (WEG) geändert. Doch Vorsicht: Erhaltungsverpflichtungen an von einzelnen Miteigentü- mern ausgeführten und genehmigten baulichen Veränderungen gelten nicht automatisch für Rechtsnachfolger (z. B. Käufer der Wohnung). Ggf. muss die Gemeinschaft ab dann die bauliche Veränderung allein auf ihre Kosten erhalten. Und das kann z. B. bei einem konstruktiv mangelhaft ausgeführten und undichten Swimmingpool ganz schön teuer werden. Die Beseitigung einer ungenehmigten baulichen Veränderung kann seit dem neuen WEG ab 01.12.2020 zunächst nur die Wohnungseigentü- mergemeinschaft erwirken. Der sich gestört fühlende Wohnungseigen- tümer darf die Angelegenheit erst dann allein selbst verfolgen, wenn die Wohnungseigentümerversammlung die Verfolgung der Maßnahme per Beschluss abgelehnt hat. Für die Verfolgung seines Rechts hat der geschädigte Miteigentümer ab Kenntnis der Veränderung nur 3 Kalenderjahre Zeit. Die Schäden, die durch die Errichtung oder die Beseitigung der baulichen Verände- rung am Gemeinschaftseigentum entstehen, darf ausschließlich die Wohnungseigentümergemeinschaft verfolgen. 54

Lexikon B Das neue WEG weist im Bereich baulicher Veränderungen für folgende Maßnahmen Erleichterungen auf. Dies betrifft privilegierte Maßnah- men, die 1. dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, 2. dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, 3. dem Einbruchsschutz, 4. dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität (Glasfaseranschluss), 5. und dem Anschluss steckerfertiger Solargeräte bis 800 W (dazu- gekommen am 17.10.2024, sog. “Balkonkraftwerk“, jedoch keine Photovol- taikanlage auf dem Dach) dienen. Diese müssen zwar nach wie vor beantragt werden, doch in je- dem Fall müssen sie auch genehmigt werden. Die Wohnungseigentü- merversammlung darf dabei auf die Gestaltung Einfluss nehmen. Baulinie Im Bebauungsplan gezeichnete Linie auf dem Grundstück, auf der eine Gebäudewand zwingend zu errichten ist. Sinn dieser Baulinie ist es, zum Beispiel den Abstand von Reihenhäusern zur Straße bzw. unter- einander genau festzulegen. Ebenso gilt es, die Beeinträchtigungen der Nachbarn untereinander zu verringern. Die Baulinie sollte nicht mit der Baugrenze verwechselt werden. Im Bebauungsplan sind noch weitere Vorgaben festgelegt. Baumangel Dieser Begriff - auch als Baufehler bezeichnet - wird im Sprachge- brauch oft mit dem Bauschaden gleichgesetzt. Ist jedoch falsch! Zum Verständnis des Unterschieds hier ein Beispiel: Eine schlanke, nicht ausreichend gegen umfallen geschützte brennende Kerze ist si- cher ein Mangel oder ein Fehler. Ein Schaden entsteht erst, wenn die Kerze umfällt und die Wohnung bzw. das ganze Haus in Brand steckt. Hoffentlich greifen dann die Maßnahmen zum Brandschutz. Die sind als Obliegenheitspflicht ohnehin für Schadenersatzansprüche gegenüber der Sachversicherung erforderlich. 55

Lexikon Bauschaden B Entsteht neben Alterung der Bausubstanz auch oft aus einem Bauman- gel bei der Planung oder Ausführung. Dabei vernachlässigt der Archi- tekt bei der Planung ein wichtiges Detail und der Handwerker muss sich dafür was mehr oder weniger erfolgreich zurecht fummeln. Sehr verbreitet ist der fehlerhafte Wandanschluss einer Balkonabdich- tung unter der Balkontür. Die Abdichtungsbahn bestehend aus einer Kunststofffolie oder einer Bitumenschweißbahn liegt unterhalb des Bal- konbelags aus Fliesen oder auf gestelzten Kunststeinplatten. Damit die Nässe auf der Dichtung nicht am Rand in das Mauerwerk eindringt, muss die Abdichtung an der Wand hochgeführt werden. Doch fast alle mir be- kannten Balkontüren liegen knapp über dem Balkonbelag. Zu tief, um die Abdichtung entsprechend den Fachregeln mindestens 15 cm hoch an das angrenzende Mauerwerk anzuschließen. Eine erforderliche Wandanschlussschiene passt nicht unter die Balkontürschwelle. Kilo- weise eingespritztes Silikon muss jetzt Wunder vollbringen. Das ist zwar ein Baumangel, doch bei normalem Regen bleibt noch alles dicht... ...bis die Weichmacher aus dem Silikon verdunsten, die Fuge schrumpft und von der Wand abreißt. Im Winter hinterläuft das tauende Schnee- wasser den zu niedrigen Wandanschluss mit der undichten Fuge. Dadurch entsteht ein Nässeschaden in der darunter liegenden Wohnung. Der zu niedrige Wandanschluss ist der Baumangel. Die verfärbte und ab- gelöste Tapete in der darunter liegenden Wohnung ist der Bauschaden. Und der Eigentümer der geschädigten Wohnung ist der Dumme. Denn dafür zahlt keine Versicherung. Auch nicht die Wohnungseigentümerge- meinschaft, soweit sie den Schaden nicht schuldhaft verursacht hat. Schuldhaftes Verhalten läge dann vor, wenn die Wohnungseigentümer- gemeinschaft den Baumangel als Schadensquelle erkannt hätte und sich wider besseres Wissen geweigert hätte den Mangel zu beseitigen. Gibt’s nicht? - Doch! - Insbesondere wenn die Erhaltungsrücklage zu gering ist und die Wohnungseigentümer das Geld für eine Sonderum- lage nicht aufbringen wollen. Den traurigen Rekord darin hält eine Wohnungseigentümergemein- schaft wegen eines undichten Balkons. Mit anwaltlichem Druck wurde endlich in der dritten dazu einberufenen Wohnungseigentümerver- sammlung beschlossen, den undichten Balkon zu sanieren. Wegen der verzögerten Balkonabdichtung musste dem geschädigten Wohnungsei- gentümer der Nässeschaden in seiner Wohnung ersetzt werden. 56

Lexikon Bauträger B Wer trägt schon gerne ein Risiko? Ein Bauträger muss das zwangsläufig. Er baut auf eigenes Risiko ein großes Ge- bäude. Er teilt es per Teilungserklärung in Wohnungseigentum auf und verkauft die einzelnen Eigentumswohnungen zum Festpreis. Oft schon, bevor das Gebäude fertig gestellt ist. Wenn alles gut geht, zahlen die Wohnungserwerber ihre Kaufpreisraten gemäß dem Baufortschritt. Das ist in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) so geregelt. An die muss sich der Bauträger halten. Die Einhaltung dieser Bestimmungen wird von der zuständigen Verwaltungsbehörde überwacht. Und da war noch... ...der betrogene Woh- nungseigentümer, der beim Kauf seiner Woh- nung einen ungeprüften Stellplatz mit erworben hatte, den es gar nicht gab, da die betreffende Grundstücksfläche eine steile Böschung war. Das Unternehmerrisiko des Bauträgers liegt zwischen seiner Gewinnerwartung, dem Er- werberanspruch und der Realität am Bau. Der Bauträger bedient sich verschiedener Handwerker. Diese müssen knapp kalkulie- ren. Vieles ist Handarbeit. Außerdem man- gelt es an Fachpersonal, das oft zu teuer ist. Billige Subunternehmen werden eingesetzt. (Geiz ist ja geil.) Und da lassen sich Fehler nicht ganz vermeiden. Im Unterschied zum Mietwohnungsbau spielt oft Nachhaltigkeit eine geringere Rolle. Denn die Folgekosten tragen später die Wohnungseigentümer. Die Qualität eines Bauträgers erkennt man an der Bausubstanz und am Umgang mit Re- klamationen und am höheren Verkaufspreis. Dennoch zahlt es sich langfristig aus. Kaufinteressenten sollten sich wegen der Bausubstanz von einem Architekten oder Bauingenieur und bezüglich der rechtlichen Rahmenbedingungen der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung von einem Rechtsanwalt beraten lassen. In der Praxis lassen sich bei Neubauten Baumängel nicht ganz vermei- den. Oft wird bei der Kaufpreiszahlung ein entsprechender Betrag zur Sicherheit einbehalten und erst nach erfolgter Mängelbeseitigung aus- gezahlt. 57

Lexikon B Aber nicht den Fliegendreck an der Scheibe reklamie- ren, um die letzte Rate einzubehalten. Wenn das alle machen, geht der Bauträger Pleite. Dann kann er sich auch nicht mehr um die Gewährleistung kümmern. Besonders findige Bauträger gründen eigens für den Bau einer bestimmten Wohnungseigentumsanlage eine haftungsbeschränkte GmbH. Im Fall einer Insolvenz bleibt der Schaden für den Bauträger eher gering. Für die Wohnungseigentümergemeinschaft und die einzelnen Woh- nungseigentümer im Fall von unerfüllten Gewährleistungsansprüchen im- mens. Bauvoranfrage Anfrage vor dem eigentlichen Antrag auf Bauge- nehmigung. Mit einer Bauvoranfrage kann man re- lativ preisgünstig beim Bauamt erfahren, ob denn ein geplantes Bauvorhaben voraussichtlich über- haupt genehmigt werden würde. Allerdings kann das Bauamt ggf. die Zusage um ein Jahr zurück- stellen. Die im Vorbescheid gemachten Zusagen muss das Bauamt in einem späteren Baugenehmigungsverfahren einhalten. Bauwich ► Abstandsfläche Bauzeitzinsen Baukreditzinsen, die während der Bauzeit anfallen. Also vor der Bezugsfertigkeit des Hauses oder des Wohnungseigentums. Wenn es nicht gelingt, einen günstigen Zinssatz mit der Bank zu vereinbaren, hier noch ein Trost: Bei vermieteten Immobilien bzw. nachgewiesener Vermietungsabsicht können die Zinsen als Wer- bungskosten steuerlich geltend gemacht werden. 58

Lexikon Bebauungsplan B Deutschland ist keine “Bananenrepublik“. Da kann nicht jeder bauen, wie er will. Im Bebauungsplan ist al- les geregelt: Erschließung, Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ), Zahl der Vollgeschosse, Dachform, Deckungsmate- rial, Dachneigung, First- richtung, First- und Trauf- höhe, Drempelhöhe (Knie- stock), Fußboden- und Firsthöhe über Mee- resspiegel, Dachsteinfarbe oder die Sträucher im Vorgarten. Auch, wo denn nun die Häuser auf den Grundstücken stehen dürfen. Und da war noch... Die Abstandsflächen gehören auch dazu. Das im Einzelnen hier zu erörtern, würde den Rah- men sprengen. Es bleibt noch genug Raum für individuelle Gestaltung und Kreativität. Zum Beispiel bei der Briefkastenanlage oder vielleicht der Hausnummer. BEG Bundesförderung Mit der Bundesförderung für effiziente Ge- bäude (BEG) erhalten Sie Unterstützung bei der Sanierung von Gebäuden, die dauerhaft Energiekosten einsparen und damit das Klima schützen. Dabei kann ein zinsgünstiger Kredit oder Zuschuss von der KfW oder dem BAFA in Anspruch genommen werden. Belegeinsicht Im WEG verbrieftes Recht jedes Wohnungs- eigentümers die Belege der Wohnungseigen- tümergemeinschaft einzusehen. Vorwiegend betrifft das die der Jahresab- rechnung zugrunde liegenden Rechnungen. 59 ... der bekanntermaßen misstrauische Wohnungs- eigentümer, der dem Ver- walter per Einschreiben mit Rückschein und si- cherheitshalber per E- Mail mit Hinweisen auf Gerichtsurteile zum Nach- weis des Erhalts einer Mail und Kopien an den Verwalterberufsverband und den Haus- und Grundbesitzerverein seine Belegeinsicht ankündigte und vom Verwalter den Hinweis bekam, doch ein- fach telefonisch einen Termin abzustimmen, da- mit er dem Verwalter wie angekündigt auf den Zahn fühlen könne.

Lexikon B Dabei sehen es Fachverwalter gern, wenn sich Eigentümer für die Hin- tergründe seiner Arbeit interessieren. Die Einsicht erfolgt nach Terminabstimmung. Dazu muss der Verwalter vorher Vorkehrungen treffen, damit die persönlichen Daten anderer Mit- eigentümer nicht eingesehen werden können. Denn im Zuge der ange- strebten Entbürokratisierung hat die Regierung auf Weisung der EU eine 88-seitige Verordnung zum Datenschutz mit den unvermeidlichen diver- gierenden Rechtsauffassungen engagierter Rechtsanwälte eingeführt. Der die Belege einsehende Eigentümer darf diese abfotografieren oder kann gegen Kostenerstattung Kopien bekommen. Einen Anspruch auf eine Einzelauskunft (Kommentierung) hat er nicht. Belegungsbindung Wer Geld gibt, tut das oft nur unter Auflagen. So macht das auch Vater Staat beim sozialen Wohnungsbau. Diese öffentlich geförderten Woh- nungen werden “Sozialwohnungen“ genannt. Sie dürfen nur an Angehö- rige eines bestimmten, gesetzlich definierten Personenkreises vermietet werden. Vorwiegend betrifft dies einkommensschwache oder kinderrei- che Mieter. Der Nachweis dafür ist der Wohnberechtigungsschein. Beirat ► Verwaltungsbeirat Beratungsresistenz Immer weiter um sich greifendes Phänomen in unserer Informationsgesellschaft. Freundliche Umschreibung für hartnäckiges beharren auf ei- ner von den übrigen Menschen als unsinnig er- kannten These. Was in der Zeitung steht oder von Dummköpfen in “sozialen“ Medien gepostet wird, wird als wahrhaftig angesehen. Wirkt sich bei Beschlussfassungen oft teuer aus. Typische Redewendungen wie: „Ich versteh’ ja nichts von… aber…“, bringen meist wirkliche in der Wohnungseigentü- merversammlung anwesende Baufachleute um des lieben Friedens wil- len zum Schweigen. Mitunter auch einen Architekten als Verwalter. 60

Lexikon B In Eigentümerversammlungen versteht ein Heimwerker von bautechnisch komplizierten Herausforderungen manchmal mehr wie ein Bauingenieur. Dabei beeindruckt er oft mit seinem profunden, überzeugend vorgetra- genen Halbwissen aus dem Internet die übrigen Wohnungseigentümer. Besonders stressig wirkt sich das Phänomen aus, wenn ein dominantes Mitglied des Verwaltungsbeirats postuliert und die übrigen Anwesenden davon beeindruckt sind. Die Beschlüsse sind auch dem entsprechend. Und da war noch... Zum Beispiel verlangte einmal ein Beiratsmitglied vom Verwalter eine Klage gegen seinen mit ihm am Flur wohnenden Wohnungseigentümer. Mit diesem Miteigentümer war er bekanntermaßen verfeindet. Zeugen für das angeblich frevelhafte Tun des zu verklagenden Miteigentümers gab’s nicht. Das Beiratsmitglied begründete die Verwalterverpflichtung mit einem in dieser Sache gefassten Beschluss. Die Beschlussvorlage war seinerzeit vom Verwalter vorsorglich mit einem fach- kundigen Rechtsanwalt abgeklärt wor- den. Dieser Beschluss wurde dann mehrheitlich gefasst und regelte ledig- lich einen Aspekt des Zusammenle- bens. So weit, so gut. Eine Handlungs- verpflichtung für den Verwalter ergab sich daraus nicht. Dies war dem klagewütigen Beiratsmit- glied nicht zu vermitteln. Der Ton wurde rauer. Darum holte der Verwalter extra eine erneute kostenpflichtige juristi- sche Stellungnahme eines Anwalts ein. Völlig für die Katz’. Denn jetzt verlangte das Beiratsmitglied doch gefälligst ei- nen anderen fachkundigeren Rechts- anwalt einzuschalten. ...der besonders beratungsresis- tente Eigentümer, der entgegen der in zwei Sachverständigengut- achten zweifelsfrei festgestellten Kondensatfeuchte, die sehr teure und völlig erfolglose Ausgrabung und Neuabdichtung des erdbe- rührten Mauerwerks im Bereich seiner Garage durchsetzte, und weil der Schaden noch immer auftrat, über die Gemeinschaft eine weitere teure, wie sinnlose Ersatzvornahme von einem an- deren Unternehmer veranlasste, auf deren Kosten die Gemein- schaft ebenso hängenblieb. Für keine der vorgenannten Maßnah- men gab es eine Handlungsverpflich- tung für die Wohnungseigentümerge- meinschaft und damit den Verwalter. Die Rechtslage gab es schlicht und ein- fach nicht her. Abgesehen davon, war für den Verwalter erkennbar, dass niemand der übrigen 63 Miteigentü- mer an einer weiteren Ausweitung in dieser Sache gelegen war. 61

Lexikon B Wie der nicht umsetzbare Beschluss lautete? „Die Mehrheit der (*drei bzw. vier) Eigentümer am jeweiligen Flur darf darüber entscheiden, wann und wie lange ihre Tür zum Treppenhaus zum Stoßlüften geöffnet werden darf“. (*Anm. Verfasser) Berechnungsverordnung (2. BV) Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz. Sie entstand nach dem 2. Weltkrieg zur Förderung von steuerlich gefördertem und sozialem Wohnungsbau und regelt den Umgang mit Abschreibung, Bewirtschaftung, Erhaltung, Ka- pital, Mietausfallwagnis und Verwaltung. Sie gilt nicht für Wohnungsei- gentümergemeinschaften, Da z. B. die Verwaltungskosten in die Grundmiete eingerechnet werden, sind die Sätze dafür in der 2. BV “sozialverträglich“ festgelegt. Darum wer- den sie seit 1990 nicht mehr per Verordnung erhöht, sondern alle 3 Jahre lediglich an den jeweiligen Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst. Doch ständig steigende gesetzliche, rechtliche und energetische Anforderun- gen führen zu fortlaufender Mehrarbeit der Verwalter… Bereitstellungszinsen Schuldzinsen für Geld für die Zeit zwischen Kreditgewährung und Aus- zahlung. Das Kreditinstitut argumentiert damit, dass es das Geld in die- ser Zeit täglich zur Auszahlung an den Bauherrn bereithalten müsse. Darum könne es nicht gewinnbringend anderweitig investiert werden. Bei Krediten empfiehlt es sich mit der Bank eine möglichst lange zins- freie Bereitstellungszeitspanne zu vereinbaren. Beschluss Willenserklärung der Wohnungseigentümer i. d. R. in ei- ner Wohnungseigentümerversammlung. Ein Beschluss sorgt gelegentlich bei einigen für Verdruss. Denn mit der Diskussion ist dann Schluss. In den meisten Fällen entscheidet die einfache Ja-Stim- menmehrheit. Der Verwalter hat diesen Beschluss 62

Lexikon B umzusetzen. Ohne Zaudern und Zögern. Auch wenn es einzelnen Woh- nungseigentümern nicht gefällt. Wenn nicht alle Eigentümer an einer Eigentümerversammlung teilneh- men, dennoch alle Anwesenden einem Beschlussantrag zustimmen, nennt man das einstimmig. Das kommt öfter vor. Das WEG kennt nur eine Ausnahme, wo ein Beschluss ohne Wohnungs- eigentümerversammlung gefasst werden kann: der Umlaufbeschluss. Ein Umlaufbeschluss ist nur wirksam, wenn sämtliche im Grundbuch einge- tragenen Wohnungseigentümer dem Beschlusswortlaut vorbehaltlos zu- stimmen. So einen Beschluss nennt man “allstimmig“. Der Beschluss gilt nur dann als gefasst, wenn ihn der Verwalter entsprechend schriftlich an alle Wohnungseigentümer verkündet. In der Praxis kommt das so gut wie nie vor, weil nicht alle mitmachen. Einem nicht formgerechten Umlaufbe- schluss kann dann eine kostenpflichtige außerordentliche Wohnungsei- gentümerversammlung folgen, welche die Angelegenheit mit einem ein- fachen Mehrheitsbeschluss regeln kann. Mit dem neuen WEG seit 01.12.2020 wurde ein Mehrheitsumlaufbe- schluss für Sonderfälle ermöglicht. Dieser erfordert bereits vorher in einer Eigentümerversammlung einen entsprechenden Genehmigungsbe- schluss für einen mehrheitlichen Umlaufbeschluss über eine ergänzende Detailklärung einer bereits beschlossenen Maßnahme. Der Mehrheitswillen kann auch verdreht werden: Ein Miteigentümer stellt einen Beschlussantrag, der ihm einen deutli- chen Vorteil zu Lasten der übrigen Ei- gentümer einräumt. In der Diskussion wird erkennbar, dass keiner der übrigen Miteigentümer davon begeistert ist. Der Antragsteller lässt nicht locker. Er ver- langt die Abstimmung. Er stimmt folglich mit „ja“. Die übrigen möchten den Haus- frieden nicht gefährden und enthalten sich. Die Beschlussverkündung des Verwal- ters klingt dann so: „Der Beschluss-an- trag ist mit 1 Ja-Stimme und 7 Enthaltun- gen mehrheitlich angenommen. - Damit darf Herr … seine beantragte 2 m große Parabolantenne am Balkon montieren.“ 63 Und da war noch... ...der durchsetzungswillige Ei- gentümer, der seine dem Ver- walter bereits telefonisch an- gekündigte Drohung, in der Eigentümerversammlung Blut fließen zu lassen, auf grausige Weise tatsächlich umsetzte.

Lexikon B Wer jetzt erst merkt, dass er seine Abstimmungschance vertan hat, kann noch über eine Beschlussanfechtung beim Wohnungseigentums- gericht versuchen, die Sache zu heilen. Wenn ein Beschlussantrag keine Mehrheit bekommt oder mehrheitlich abgelehnt wird, bleibt alles so wie vorher. Nur wenn die Anzahl der Ja-Stimmen, die der Nein-Stimmen übertrifft, gilt ein einfacher Mehrheitsbeschlussantrag als angenommen. Bei glei- cher Anzahl von Ja- und Nein-Stimmen gilt der Beschlussantrag als ab- gelehnt. Stimmenthaltungen bleiben generell unberücksichtigt. Wenn niemand eine Stimme abgibt, spricht man von einem “Nichtbe- schluss“. Dann gibt’s nichts vom Verwalter zu verkünden oder bei Ge- richt anzufechten. Das gilt auch wenn ein Beschluss nichtig ist. Bei einem Beschluss über ein Rechtsgeschäft mit einem Miteigentümer ist der betreffende Miteigentümer von seinem Stimmrecht ausgeschlossen. Beschlussanfechtung Es gibt nichts, was man nicht bestreiten könnte. So ist das auch bei einem Beschluss. Einen verkündeten Beschluss bitte nicht beim Verwalter reklamieren. Das ist sinnlos. Er wird im Interesse der Erhaltung des Beschlusses erst nach Ablauf der Anfechtungsfrist antworten. Ein Beschluss kann nur beim zuständigen Wohnungseigentumsgericht innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung in der Wohnungseigen- tümerversammlung oder eines Umlaufbeschlusses angefochten werden. Nicht erst nach Erhalt des Beschlussprotokolls! Auch ein abgelehnter Be- schluss (Negativbeschluss) kann angefochten werden. Der anfechtende Wohnungseigentümer muss seine Anfechtung binnen 2 Monaten nach Beschlussfassung gegenüber dem Gericht begründen. Gründe können Verstöße gegen Formalien oder Verstöße inhaltlicher Art sein. Ein Rechtsanwalt ist dabei vorteilhaft. Am erfolgversprechendsten einen, der sich auf Wohnungseigentum spezialisiert hat. Der Eigentümer kann selbst an das Amtsgericht schreiben. Er muss aber damit rech- nen, dass der Fach-Verwalter sein Handwerk - im Interesse des erklär- ten Willens der Wohnungseigentümergemeinschaft - versteht. Dabei macht er in der Regel keine formalen Fehler. 64

Lexikon B Das Gericht prüft dann, ob der Beschluss den Grundsätzen ordnungsmä- ßiger Verwaltung entspricht und ob die Stimme des Antragstellers Ein- fluss auf das Beschlussergebnis gehabt hat. Wenn nicht, wird in der Regel der Anfechtungsantrag vom Gericht abgelehnt und alles bleibt so wie be- schlossen. Ganz gleich wie die Sache ausgeht, bei Kosten, die der Ge- meinschaft auferlegt werden, ist der Anfech- tende anteilig beteiligt. Und da war noch... Mitunter geht eine Beschlussanfechtung wie das “Hornberger Schießen“ aus. In der nächsten Versammlung wird der Beschluss dann bei Be- rücksichtigung aller Formalien neu gefasst. Und die Sache hat alle nur unnötig Geld gekostet. Nicht alle! - Beim Querulanten möglicherweise nur die Rechtschutzversicherung. Ein fehlender bzw. aufgehobener Beschluss hinterlässt eine Lücke. Situationsbedingt nutzt es nichts, wenn z. B. ein Genehmigungsbe- schluss zum Aufzugseinbau auf Kosten eines darauf angewiesenen Wohnungseigentümers lediglich aufgehoben wird. Damit bekommt der Betroffene noch immer keine Erlaubnis zum Aufzugseinbau. Diese kann nur durch eine Be- schlussersetzungsklage gefüllt werden. ...der oft querulativ handelnde Eigentümer, der just in dem Mo- ment seine jährlichen sinnfreien Beschluss- anfechtungen ein- stellte, als seine Recht- schutzversicherung ihm nach Jahren endlich die Freundschaft kündigte. Auf seinen Antrag in Form einer Beschlusser- setzungsklage kann dann das Wohnungsei- gentumsgericht den vom Antragsteller gewünschten Genehmigungsbe- schluss gegen den Willen der Eigentümergemeinschaft durchsetzen. Beschlussantrag Kein Beschluss ohne Antrag. Ein quali- fizierter Verwalter formuliert in der Woh- nungseigentümerversammlung vorge- tragene Beschlussanträge sorgfältig. Dies soll Missverständnisse bei der Ab- stimmung vermeiden. Dabei werden die protokollierten Beschlusstexte so for- muliert, dass die Bestimmtheitsgrundsätze erfüllt sind und alle - wie man hier sieht - begeistert mitmachen. 65

Lexikon B Wenn ein Wohnungseigentümer etwas beschlossen haben möchte, sollte er das rechtzeitig zumindest in Textform über den Verwaltungsbei- rat oder bei dessen Fehlen direkt beim Verwalter beantragen. Das Anliegen muss den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung ent- sprechen. Sachliche Gründe sollten dafür sprechen den Gegenstand in der Eigentümerversammlung zu behandeln. Dann wird der Verwalter im Interesse der Gesamtheit der Wohnungsei- gentümer erkennbare Anträge mit in die Einladung aufnehmen. Offen- sichtlich formal falsche oder mangels Beschlusskompetenz nichtige An- träge darf er sogar zurückweisen. Beschlussfähigkeit Mit dem neuen WEG ab 01.12.2020 ist nunmehr die Beschlussfähigkeit bereits mit der Teilnahme oder Stimmrechtsvoll- macht eines einzigen Wohnungseigentü- mers oder Bevollmächtigten erreicht. Es sei denn in der Gemeinschaftsordnung wurde eine zum Erstellungszeitpunkt vom seinerzeitigen Gesetz abwei- chende Regelung getroffen. Die gilt dann nach wie vor. Dort gibt es vereinzelt Bestimmungen.: Wie z. B., dass Beschlussfähig- keit erst bei Anwesenheit aller Miteigentumsanteile erreicht ist. Die sofortige Beschlussfähigkeit vermeidet zwar Wiederholungsver- sammlungen, riskiert aber dass u. U. bereits ein einziger Teilnehmer über die Geschicke der Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt. Solche Situationen provozieren eine Beschlussanfechtung. Daher muss der Verwalter die Formalien exakt einhalten. Denn auf Antrag eines Ei- gentümers werden sonst die Beschlüsse vom Wohnungseigentumsge- richt sofort wegen Nichteinhaltung der Formalien aufgehoben. Es ent- stehen Unfrieden, unnötige Kosten für Wohnungseigentumsgericht und Rechtsanwälte und eine neue Versammlung. Ein umsichtiger Verwalter wird von nicht in der Einladung angekündigten Beschlussfassungen ab- raten. Oft zum Unmut der zu spät antragstellenden Versammlungsteil- nehmer. Doch Nachlässigkeiten in diesem Bereich tragen mit dazu bei, Juristen “in Lohn und Brot“ zu halten. 66

Lexikon Beschlusskompetenz B Vereinfacht ausgedrückt, kann eine Wohnungseigen- tümerversammlung alles beschließen. Das gilt auch für zunehmend populistisch vorgetragenen Unsinn. Das kann der fähigste Verwalter nicht immer verhindern. Im sind diesbezüglich oft die Hände gebunden. Die Frage ist nur, ob jeder Beschluss rechtswirksam wird. Schließlich muss der Verwalter diesen Beschluss eventuell gegen den Willen eines oder mehrerer Wohnungseigentümer durchsetzen. Dann erst zeigt sich, ob der Beschluss den Grundsätzen ordnungsmäßi- ger Verwaltung entspricht. Und da war noch... Beschlüsse, die gegen zwingende Rechts- vorschriften verstoßen oder eine Vereinba- rung aus der Gemeinschaftsordnung außer Kraft setzen, sind von vornherein nichtig. Dafür gibt es keine Beschlusskompetenz. Hier kommt es erst gar nicht zur Beschluss- verkündung. Sie sind so zu behandeln, als hätte es sie nie gegeben. Und Beschlüsse, die vom Verwalter verlangen, bei der Umset- zung gegen Gesetze zu verstoßen, darf der Verwalter nicht verkünden und nicht ausfüh- ren. Das gilt zum Beispiel für Beschlüsse, die mit der Vergabe und Bezahlung von Ar- beiten unter Umgehung der Steuergesetze zusammenhängen. Im Volksmund mit Schwarzarbeit oder neudeutsch mit “Nach- barschaftshilfe“ bezeichnet. Bei der Umset- zung solcher Beschlüsse kann sowohl die Eigentümergemeinschaft als auch der im Außenverhältnis verantwortliche Verwalter leicht in den Bereich des strafbaren Handelns gelangen. ...die freien Blick bean- spruchende Eigentümer- gemeinschaft, der es mächtig stank zu erfah- ren, dass ihr Beschluss, den Nachbarn zu ver- pflichten die Wetter- fahne auf dessen Dach zu entfernen, ins Leere ging. Bei einer Beschlussanfechtung prüft das Wohnungseigentumsgericht, ob der Beschluss den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Es prüft auch, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft überhaupt be- rechtigt war, über die betreffende Angelegenheit zu beschließen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte am 20.09.2000 (Az. V ZB 58/99) seine jahrzehntelange Rechtsauffassung zur Beschlusskompetenz neu for- muliert. In dem in Fachkreisen aufsehenerregenden “Jahrhundert- 67

Lexikon B beschluss“ hat er dazu, wie er es nennt „…zu Recht erkannt, was schon immer rechtens war“. Leitsatz: „Es kann nicht beschlossen werden, was vereinbart werden muss. Es sei denn, dass vereinbart ist, dass beschlossen werden darf“. Diese geniale Formulierung muss man sich auf der Zunge zergehen lassen... Und da war noch... im Demnach müssen Vereinbarungen Grundbuch eingetragen werden. Das geht auch über eine Änderung der Teilungserklä- rung bzw. Gemeinschaftsordnung. Nur so gelten sie für später dazu gekommene Mitei- gentümer. Damit wurden die Teilungserklä- rung und eventuell weitere zusätzlich im Grundbuch eingetragene Regelungen zum Maßstab der Beschlusskompetenz gemacht. Das neue WEG ab 01.12.2020 erlaubt im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung durch Mehrheitsbeschluss dauerhafte Ab- weichungen von den Regeln der Gemein- schaftsordnung. Dies betrifft neben der bis- herigen Verteilung der Betriebskosten und der Verwaltungskosten nunmehr auch die Kosten der Erhaltung. Damit dürfen nun sämtliche Kosten von der Gemeinschafts- ordnung abweichend verteilt werden. Über Ausnahmen in Bezug auf bauliche Verän- derungen wird der Verwalter seine Eigentü- mer bei einer Eigentümerversammlung im konkreten Fall entsprechend beraten. ...der hartnäckige Eigen- tümer, der in mehreren aufeinanderfolgenden Jahren trotz fehlender Beschlusskompetenz eine rechtlich unzulässige Kostenverteilung zu sei- nen Gunsten beantragte und für die wiederholten Ablehnungen kein Ver- ständnis aufbrachte und daraufhin seinen Mitei- gentümern und dem Ver- walter den Krieg erklärte. Doch Juristen mahnen zur Zurückhaltung. Der geänderte Verteilerschlüssel muss in je- dem Fall dem Verbrauch oder der Verursa- chung Rechnung tragen. Den so sehr beliebten Personenschlüssel kann man in diesem Zusammenhang vergessen. Damit platzen die Träume einiger Antragsteller. Nach neuem WEG dürfen nunmehr Kosten für Erhaltungsmaßnahmen dauerhaft abweichend von der Gemeinschaftsordnung verteilt werden. Mehr dazu unter: Doppelt qualifizierte Mehrheit. 68

Lexikon Beschlussprotokoll B Gemäß dem WEG müssen lediglich die Beschlüsse protokolliert werden (Beschlussprotokoll). Mehr nicht. So können die Beschlüsse einer Wohnungs- eigentümerversammlung jederzeit zweifelsfrei nachvollzogen werden. Den Verlauf einer Ver- sammlung mit den Redebeiträgen der Beteiligten zu protokollieren, hat sich nicht bewährt. Das führt oft zu Auseinandersetzungen mit dem Pro- tokollführer und zu vermeidbaren Beschlussanfechtungen. Das Woh- nungseigentumsgericht (Amtsgericht) hat keine Lust und keine Zeit ganze Romane eines Verlaufsprotokolls zu lesen, denn für die rechtliche Beurteilung zählen nur die reinen Beschlüsse. Und natürlich, ob mit dem Beschluss dem erklärten Willen der Eigentümerversammlung Rechnung getragen wird. Darum ist es wichtig, dass die Beschlussformulierungen das Bestimmtheitsgebot erfüllen und den Willen der Eigentümerver- sammlung so genau wie möglich wiedergeben. Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, Protokolle beim Verwalter einzusehen. Kostenpflichtige Kopien kann er bekommen. In der Praxis wird ein leistungsfähiger Verwalter jedem Wohnungseigentümer unauf- gefordert eine Protokollkopie übermitteln. Falls er diesen Service frei- willig bietet, so sagen die Gerichte, müssen die Protokolle spätestens 3 Wochen nach der Eigentümerversammlung jedem Eigentümer zuge- gangen sein. So bliebe den Beteiligten noch die Möglichkeit der Be- schlussanfechtung vor Ablauf der Monatsfrist. Die krassesten Protokolle eines sog. Verwalters habe ich anlässlich der Übernahme einer Notverwaltung in die Hände bekommen. Dort waren im Protokoll explizit alle Redebeiträge aller Versammlungsteilnehmer aufgelistet. Der Text strotzte von Formulierungen wie „Herr Meier (Name geändert) sagte..., Frau Schulze (Name geändert) meinte...“ - Nirgendwo war von irgendeinem Beschluss die Rede. Das hatte zur Konsequenz, dass weder Beschlüsse über die Jahresabrechnungen noch über den laufenden Wirtschaftsplan bestanden. Auf dieser Basis weiterzuarbeiten war unmöglich. Darum konnte niemand gezwungen werden, die Jahresabrechnung und das Hausgeld zu bezahlen. Und entsprechend sah die Finanzsitu- ation der Wohnungseigentümergemeinschaft auch aus... - Das Gas war schon abgesperrt... 69

Lexikon Beschluss-Sammlung B Umgangssprachlich auch “Beschlussbuch“ ge- nannt. Wunschkind des Gesetzgebers mit der Än- derung des WEG ab 01.07.2007. Demnach müs- sen alle in einer Wohnungseigentümergemein- schaft gefassten Beschlüsse, Umlaufbeschlüsse und Gerichtsurteile nicht nur ins Beschlussprotokoll, sondern nunmehr zusätzlich in eine Beschluss-Sammlung eingetragen werden. Dies erfor- dert im Anschluss an jede Wohnungseigentümerversammlung für den sorgfältig arbeitenden Verwalter ca. eine Stunde Mehrarbeit. Wie die Sammlung geführt werden soll, ob auf Papier oder elektronisch, bleibt im Gesetz offen. Eine elektronisch geführte Sammlung wird die systematische Suche nach bestimmten Angelegenheiten deutlich er- leichtern. Wenn jetzt zum Beispiel ein Kaufinteressent wissen möchte, ob Hunde, Katzen oder sonstige Haustiere gehalten werden dürfen, darf er mit Genehmigung des Verkäufers in die Beschluss-Sammlung einsehen. Bei uns wird er dazu nach einem Beschluss zur “Haustierhaltung“ suchen. Falls seit 2007 dazu ein Beschluss gefasst wurde, wird er ihn mit Hilfe des Verwalters finden und auf Wunsch sofort ausgedruckt bekommen. Theoretisch ist das eine gute Sache. ...Nur hat bei uns bisher so gut wie nie ein Kaufinteressent nach irgendwelchen Beschlüssen, sei es in Be- schlussprotokollen oder in der Beschluss-Sammlung, gefragt. Nach un- serer Erfahrung sind fast regelmäßig Käufer nach Abschluss ihres Kauf- vertrags in ihrer ersten Eigentümerversammlung überrascht, dass sie zusammen mit ihrer Wohnung noch eine Vereinsmitgliedschaft mit be- merkenswerten, individuellen Eigenarten erworben haben. Die Schuld- zuweisung an den daran unschuldigen Verwalter ist vorprogrammiert… Beschlussverkündung Oftmals vernachlässigte - jedoch wichtige Formalie - in einer Wohnungseigentümerversammlung. Nur wenige Wohnungseigentümer und leider nicht alle Verwalter wissen, welche Bedeutung die Beschlussverkündung hat. Ein von den Wohnungseigentümern gefasster Be- schluss wird erst mit der Verkündung des Beschlusser- gebnisses durch den Verwalter rechtswirksam. Der Ver- walter sagt dann z. B.: „Der Beschlussantrag ist damit angenommen“. 70

Lexikon B Erst mit der Beschlussverkündung beginnt die einmonatige Frist für eine mögliche Beschlussanfechtung beim Wohnungseigentumsgericht. Nach Ablauf der einmonatigen Anfechtungsfrist erwächst der Beschluss in Rechtsbeständigkeit. Aber nur wenn der Beschluss nicht von vornherein nichtig war. Die Protokollierung dient lediglich als Verkündungsnachweis. Was ist, wenn der Verwalter die formelle Verkündung unterlässt und das möglicherweise auch im Beschlussprotokoll? - Dann darf nach Jahren beim Wohnungseigentumsgericht noch gestritten werden. Denn die An- fechtungsfrist hat nicht begonnen und nur ein verkündeter Beschluss darf in die Beschluss-Sammlung aufgenommen werden. Beschlussvorlage Wird idealerweise zusammen mit der Einladung zu einer Wohnungsei- gentümerversammlung an alle Wohnungseigentümer versandt. So kann sich jeder vorbereiten und zumindest erkennen, wo die Reise im betreffenden Tagesordnungspunkt hingehen kann. Die Stimmabgabe per Vollmacht wird damit ebenfalls erleichtert. Bei der Formulierung sollten in jedem Fall die Bestimmtheitsgrundsätze beachtet werden. Und da war noch... ...der besonders spar- same Mitbewohner, der jahrelang das Was- ser für seinen Haushalt aus dem gemeinschaft- lichen Wasserhahn der Waschküche zapfte und unbemerkt in seine Obergeschoss- wohnung schleppte. Besitz Besitz und Eigentum werden umgangssprach- lich oft durcheinandergeworfen. Dabei ist Ei- gentum ist die rechtliche und Besitz die tat- sächliche Verfügungsgewalt über eine Sache. Ein im Kaufvertrag für Wohnungseigentum für den Besitzübergang vereinbartes Datum dient dies ausschließlich im Rechtsverhältnis Ver- käufer - Käufer. Gegenüber der Wohnungsei- gentümergemeinschaft gilt ausschließlich das Datum des Eintrags ins Grundbuch. Übrigens: Die Frist für Ansprüche aus Bauträger-Ge- währleistung für das Gemeinschaftseigentum beginnt erst mit der Besitzübergabe der letz- ten Wohnung im Haus. Darum ist es im Streit- fall für die Wohnungseigentümer vorteilhaft sich diesbezüglich rechtzeitig untereinander auszutauschen. 71

Lexikon B Zuweilen ist es besser etwas zu besitzen, als dessen Eigentümer zu sein: Stellen Sie sich vor, Sie haben Ihre Eigentumswohnung vermietet. Sie sind der rechtmäßige Eigentümer. Ihr Mieter bewohnt bzw. besitzt Ihre Wohnung. Er ist der Wohnungsbesitzer. Wenn Sie selbst Ihre Wohnung in Besitz nehmen möchten und Ihr Mieter wehrt sich dagegen, wird das unter Umständen ein sehr langwieriges Verfahren... Bestimmtheitsgebot ► Bestimmtheitsgrundsätze Bestimmtheitsgrundsätze Juristischer Begriff. - Zappen Sie beim Fernsehen? Oder wählen Sie Ihr Programm vorher sorgfältig aus? In einer Wohnungseigentümerver- sammlung wird nicht gezappt! - Aus der Einladung muss klar erkennbar sein, über welche Themen Be- schluss gefasst werden soll. Anhand der Einladung muss der Woh- nungseigentümer über seine Teilnahme entscheiden können. Falls ja, möchte er sich entsprechend vorbereiten. Darum müssen die Tagesordnungspunkte zumindest stichpunktartig angekündigt werden. Beschlüsse müssen darüber hinaus deutlich präziser formuliert werden. Es reicht z. B. nicht aus, allein zu protokollieren: „Die Fassade soll saniert werden“. Ja und? Wie soll das aussehen? War macht es zu welchen Kosten? Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, aus dem Beschluss- protokoll zu erfahren, was genau bzw. zweifelsfrei beschlossen wurde. Wär’ ja noch schöner, wenn niemand mehr wüsste, was denn nun ge- hauen und gestochen sei. Darum misst die Rechtsprechung den Be- stimmtheitsgrundsätzen ultimative Bedeutung zu. Deren Einhaltung schützt die Wohnungseigentümergemeinschaft weitgehend vor einer verzögernden und kostspieligen Beschlussanfechtung. Dabei muss der Beschlusstext nach Meinung der Juristen eine in sich geschlossene und verständliche Regelung darstellen. Er muss aus sich heraus zweifelsfrei - auch für nicht mit der Sache vertraute Dritte - er- kennen lassen, was genau gemeint ist. 72

Lexikon B Bei einer Beschlussformulierung über z. B. eine Maßnahme der Erhal- tung (bisher: Instandhaltung oder Instandsetzung) ist es im Interesse der Bestimmtheitsgrundsätze zielführend sich an folgenden verkürzt dargestellten W-Fragen zu orientieren: • Was möchte der Antragsteller auf eigene Kosten genehmigt be- kommen bzw. ausführen dürfen? (z. B. bauliche Veränderung, ei- gene Wallbox, Balkonkraftwerk, Terrassenerweiterung) • Was soll die Gemeinschaft wie machen? (z. B. Wallbox für alle, neue Fenster, energetische Maßnahmen, Treppenhausanstrich) • Welche Firmen sollen zur Abgabe von Kostenangeboten gebeten werden? (ggf. ersatzweise lediglich Kostenschätzungen) • Wer soll den Auftrag erhalten und wann ausführen? (z. B. welche Firma, sofort, erst im Herbst oder Frühjahr) • Wer leitet die Maßnahme? (z. B. Fach- bauleitung durch Ausführenden, fachkun- diger Wohnungseigentümer, Ing.-Büro) • Wieviel darf oder wird es voraussichtlich kosten? (z. B. Kostengrenze, Kostenum- fang) • Wer trägt die Kosten und welcher Vertei- lerschlüssel wird angewandt? (z. B. alle, bestimmte Eigentümer, nach ME-Antei- len, nach Einheiten) • Wie wird die Maßnahme finanziert? (z. B. laufendes Konto, Erhaltungsrücklage, öf- fentliche KfW- oder BAFA-Förderung, Sonderumlage) Unsere Beschlusstexte sind zum Schutz der Wohnungseigentümergemeinschaft je nach Erfordernis sogar noch umfassender. Und da war noch... ...der unglückliche Ver- walter, der in sehr lan- ger Gerichtsverhand- lung vom Amtsrichter belehrt wurde, dass er bei einer Beschlussfor- mulierung die Wirkun- gen von Innenverhältnis und Außenverhältnis vermischt habe und da- rum die Prozesskosten zu seinen Lasten gingen. Auf der anderen Seite können zu präzise For- mulierungen auf Unmöglichkeit gerichtet sein. Was ist z. B., wenn die im Protokoll exakt fest- gelegte Farbe eines Herstellers mit genauer Produktbezeichnung und Farbnummer nicht lieferbar ist? Oder die genau festgelegte technische Detaillösung sich bei der Umsetzung als nicht durchführbar herausstellt? So können die Bestimmtheitsgrundsätze auch zur Falle werden. 73

Lexikon B Dennoch verstößt die Missachtung der Bestimmtheitsgrundsätze ge- gen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung und ist häufig Anlass für eine Beschlussanfechtung. Betriebskosten Begriff aus dem Mietrecht. Gemeint sind damit Kosten, die beim bestimmungsgemäßen Ge- brauch der Wohnung laufend entstehen. Dazu zählen Ausgaben für: Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung und Warmwasser, Gasprüfung, Maßnahmen der Trinkwasserverordnung, Aufzugsbetrieb, Straßenreinigung und Müllentsorgung, Haus- reinigung, Ungezieferbekämpfung, regelmä- ßige Gartenpflege, Allgemeinstrom, Schorn- steinreinigung, Immissionsmessung, Elemen- tar-, Wohngebäude- und Grundbesitzerhaft- pflichtversicherung, Hausmeister, Strom für Ge- meinschaftsantennenanlage, Gemeinschafts- waschmaschine bzw. -trockner, Sauna oder Schwimmbad, sonstige Betriebskosten wie zum Beispiel für die Wartung von Einrichtungen die dem Brandschutz (z. B. Rauchwarnmelder, Rauch-Wärme-Abzugsanlage (RWA-Anlage)) dienen. Mehr dazu unter: Zusammenstellung der Betriebskostenarten. Betriebskosten dürfen, sofern im Mietvertrag rechtswirksam vereinbart, neben der Grund- miete auf den Mieter umgelegt werden. Die Kostenverteilung ergibt sich einzig und allein aus dem Mietvertrag. Ausgaben für Verwalter und Erhaltung gehören nicht dazu. Vermieter von Eigentumswohnungen sollten im Mietver- trag die gleichen Verteilerschlüssel wie in der Wohnungseigentümergemeinschaft vereinba- ren. Hier kann es sonst, wegen der Verschie- denartigkeit des Wohnungseigentumsrechts und des Mietrechts zu Konflikten kommen. Meist zum Nachteil des Vermieters. 74 Und da war noch... ...die durch Allgemein- wasserentnahme ge- schädigte Eigentümer- gemeinschaft, die da- raufhin den Wasser- hahn in der Waschkü- che entfernen ließ und von nun an für sich selbst in der Waschkü- che kein Putzwasser mehr zapfen konnte.

Lexikon B Die Höhe der Betriebskosten wird maßgeblich vom Verhalten der Haus- bewohner mitbestimmt. Wenn möglichst wenig Wasser und Heizung ver- braucht wird, und viele Leistungen durch die Wohnungseigentümer bzw. deren Mieter in Eigenleistung erbracht werden, können alle sparen. Aller- dings widerspricht diese tätige Mithilfe im WEG-Recht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Hier kommt es auf freiwilligen, sozialen Einsatz der Beteiligten Wohnungseigentümer an. Wird man sich nicht einig und alle Dienstleistungen müssen von Fremd- firmen ausgeführt werden, wird es für alle ziemlich teuer. Möglicherweise wird so eine Wohnung für Kauf- und Mietinteressenten unattraktiv. Vorsicht: Der Winterdienst kann nicht durch tätige Mithilfe beschlossen werden. Ein solcher Beschluss ist nichtig, wie die Juristen es nennen. Das hat der BGH entschieden. Eine Servicefirma ist angesagt. Betriebskostenspiegel Betriebskosten und Hausgelder verschiedener Woh- nungseigentümergemeinschaften kann man nicht mit- einander vergleichen. Auch wenn sich das in jüngster Zeit ein Verein oder selbsternannte Kontrolleure im In- ternet auf die Fahne geschrieben haben. Ein seriöser Vergleich scheitert. Jede Gemeinschaft hat ihr eigenes Profil. Heizkosten sind nicht nur abhängig von der Behei- zungsart, der Wärmedämmung und vom Nutzerver- halten, sondern auch von der Gebäudeform. Eine zerklüftete Terrassenhausanlage in exponierter Lage hat einen höheren Wärmebedarf als ein kompaktes Mehrfamilien- haus mit 60 Einheiten in geschützter Lage. Das Gleiche trifft für die Erhaltung des Bauwerks zu. Je größer und kom- pakter ein Gebäude ist, desto wirtschaftlicher ist es pro m² Wohnfläche bzw. pro Wohnung zu betreiben. Das gilt auch für das Verwalterhonorar. Es ist ein Unterschied, ob Dienstleistungen für die Eigentümergemein- schaft in Eigenleistung oder durch Serviceunternehmen erbracht werden. Die Größe und der Pflegeaufwand des Grundstücks nicht zu vergessen. Gelegentlich kann ein engagierter Verwalter auf eine Eigentümergemein- schaft einwirken und damit die Betriebskosten geringfügig beeinflussen. 75

Lexikon B Anhand der Höhe der Betriebskosten oder sogar der Bewirtschaftungs- kosten auf seine Qualität zu schließen, ist unzutreffend. Mehr dazu unter: Investieren am richtigen Anfang. Beurkundung Immobilienkaufverträge müssen bei einem Notar geschlossen, das heißt “beurkundet“ wer- den. Nur so wird ein Kaufvertrag für Wohnungs- eigentum rechtswirksam. Und weil der Erwerber den Notar üblicherweise allein bezahlt, wählt er ihn meist auch aus. Der Notar kümmert sich um die Auflassung und Umschreibung beim Grund- buchamt einschließlich aller Genehmigungen. Auch um die Verwalterzustimmung. Eine Beurkundung kann auch für eine Voll- macht sinnvoll sein, mit deren Hilfe der Bevoll- mächtigte namens des betreffenden Wohnungseigentümers auftritt. Dann kann der Verwalter bei Vorlage eine solchen Vollmacht diese zweifelsfrei zulassen. Aber nur wenn die Gemeinschaftsordnung keine diesbezüglichen Einschränkungen beim Stimmrecht ausweist. Beweisverfahren (selbstständiges) Reklamation einer aufwändigen Baummaßnahme gerichtsfest machen. Stellen Sie sich eine Neubau-Dachterrasse vor. Bei Regen tropft es in die darunterliegende Wohnung. Der Bauträger behauptet, er habe den Scha- den nicht verschuldet und bessere darum im Rahmen der Gewährleis- tung nicht nach. Inzwischen treiben die Möbel im Wasser. Jetzt muss die Wohnungseigentümergemeinschaft mit einem Rechtsanwalt ran. Jeder Wohnungseigentümer hat aus seinem Kaufvertrag einen eigenen Gewährleistungsanspruch gegenüber dem Bauträger. Schäden im Son- dereigentum und Gemeinschaftseigentum muss er selbst verfolgen. Jedoch kann die Eigentümergemeinschaft gem. neuem WEG die Scha- denverfolgung am Gemeinschaftseigentum per Beschluss an sich ziehen. Dann nimmt der Verwalter die Sache in die Hand. Er beauftragt namens und auf Rechnung der Gemeinschaft einen Rechtsanwalt. Der wiederum 76

Lexikon B beantragt beim Amtsgericht zunächst ein Beweisverfahren. Bereits bei Antragstellung sollte er die Mängel genau beschreiben. Denn nur hier- über wird ein dann vom Gericht beauftragter öffentlich bestellter und ver- eidigter Sachverständiger in seinem Gutachten Stellung nehmen. Auch zu den zu erwartenden Kosten für die Beseitigung des Baumangels oder Bauschadens. Nachdem ein entsprechender Kostenvor- schuss ans Gericht gezahlt wurde, wird der Gutachter in Gang gesetzt. Der prüft dann die behaupteten Mängel und erstellt ein Gutachten. Damit sind die Mängel ge- richtsfest bewiesen. Dabei kann ein Jahr vergehen. Mit Erstellung des Gutachtens ist das Be- weisverfahren abgeschlossen. Jetzt kann die Gemeinschaft ihre Ansprüche einkla- gen. Der Bauträger kann, den von der Ei- gentümergemeinschaft nunmehr gerichts- fest bewiesenen, reklamierten Baumangel oder Bauschaden nicht mehr bestreiten. Jetzt darf der geschädigte Wohnungsei- gentümer den Stöpsel ziehen, das Was- ser aus seiner Wohnung ablassen und die Möbel bergen. Oder besser: die Gemein- schaft die Dachterrasse abdichten. Und da war noch... ...das übelriechende An- schlagsopfer, dem es stank selbst nach dem Leger der Tretmine im Treppenhaus zu forschen und stattdessen Tage später den Verwalter schriftlich dazu aufforderte. Und wenn sie so kühn sein sollte, die Kosten des Verfahrens und der Mängelbeseitigung vom Bauträger zurückzufordern, muss sie dies in der Regel einklagen. Wieder Kostenvorschüsse… ...Die Jahre vergehen… Bewirtschaftungskosten Oft auch mit Nebenkosten bezeichnet. Sie fallen bei der laufenden Be- wirtschaftung einer Wohnungseigentümergemeinschaft an. Sie setzen sich zusammen aus den auf Mieter umlagefähigen Betriebs- kosten für Heizung, Wasser, Hausmeister, Versicherung, Wartungen, Winterdienst usw. und den nicht umlagefähigen Kosten der Verwaltung z. B. für das Gemeinschaftskonto, Verwalterhonorar und Erhaltungs- rücklage. 77

Lexikon B Ein Fachverwalter wird die Betriebskosten, und wenn er’s besonders gut macht, ebenso die Lohnsummen separat für einen Lohnsummenausweis buchen und in der Jahresabrechnung separat ausweisen. Dadurch können vermietende Wohnungseigentümer diese Positionen auf ihre Mieter umlegen und alle sparen Steuern. Wenn der Verwalter sogar für Vermieter eine separate Abrechnung der Betriebskosten zur Weiter- gabe an den Mieter vorbereitet, ist dies ein toller Service. Die Bewirtschaftungskosten lassen sich beeinflussen. Dabei können die Betriebskosten durch tätige Mithilfe der Hausbewohner gesenkt werden. Denn hohe Betriebskosten machen die Wohnung oft für Miet- interessenten finanziell unattraktiv. Mehr dazu unter: Investieren am richtigen Anfang. Und da war noch... BGH Bundesgerichtshof Abkürzung für den Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe. Die Richter sind je- weils auf ihre Rechtsbereiche speziali- siert. So ist zum Beispiel der V. Zivil- senat (5.) für Wohnungseigentums- recht zuständig. Der BGH überprüft im Rahmen der Revision Entscheidungen der Instanz- gerichte, vorrangig der Oberlandesge- richte. Dabei wird in der Regel über mögliche Rechtsfehler der Unterge- richte entschieden und dabei gleich- zeitig das Recht fortentwickelt und ein “Machtwort“ gesprochen. Der darin enthaltene Rechtsgrundsatz wird von auf WEG-Recht spezialisier- ten Juristen extrahiert und für den zu- künftigen Umgang mit dieser Erkennt- nis an lernwillige Fachverwalter wei- tergegeben. ...der überforderte Richter eines Landgerichts, der wegen offen- sichtlicher Erkenntnislücken im WEG-Recht anlässlich einer Be- schlussanfechtung Kläger und Beklagte in einen Topf warf und damit bei Missachtung des sei- nerzeit gültigen WEG-Rechts, statt die übrigen Miteigentü- mer, fälschlicherweise gleich die ganze Gemeinschaft einschließ- lich des Klägers verurteilte. Die wiederum hängen für viel Geld an deren Lippen, um mit ihren Beschluss- vorlagen die größtmögliche Rechtssi- cherheit für ihre Wohnungseigentümergemeinschaften zu erreichen. ((nach neuem WEG-Recht wäre das jetzt korrekt) 78

Lexikon B Billiganbieter „Geiz ist Geil!“ wenn man der Werbung glauben darf. Oft kommt nach dem Hochgefühl die Ernüchterung. Billiganbieter für Gas und Strom waren die Ersten, die, als die Margen für Sie wegen der Energieversorgung dünn wurden, ihre Verträge teil- weise von heute auf morgen beendeten. Unser Rechtsanwalt hatte uns dabei bestätigt, dass unter den gegebenen Voraussetzungen die Kün- digungen sogar zulässig waren. Für einige der betroffenen Wohnungseigentümergemeinschaften konnten wir annehmbare Preise mit dem jeweiligen Grundversorger ausmachen. Damit hatte sich die bisherige vertrauensvolle Zusammenarbeit bezahlt gemacht. Doch für wenige war es uns in der seinerzeit angespannten Lage nicht so schnell gelungen, auf die nunmehr bis zum mehrfachen des regulären Preises zu nutzende Grundversorgung abzuwenden. Damit wurden die Energien deutlich teurer und die Spareffekte konterkariert. Nachdem sich die Lage weitgehend wieder beruhigt hatte, scheint sich zum Zeitpunkt der Drucklegung der Zyklus zu wiederholen. Bei Versicherungen ist es ähnlich. Hier neigen Billigversicherer zu weit- reichenden Haftungsausschlüssen und bei größeren Schäden ist die Kündigung im Schadenfall schnell bei der Hand. Hier können wir mit unseren Rahmenverträgen i. d. R. bessere Versicherungskonditionen bei zuverlässigen Versicherungen bzw. deren Agenturen generieren. Billigbank Die Sparmentalität um jeden Preis verführt besonders aufmerksame und sparsame Wohnungseigentümer. Dann wird die kostenlose Konto- führung bei einer damit werbenden Internetbank vom Verwalter ver- langt. Dabei sind die Internetbanken für Wohnungseigentümergemein- schaften tabu. Denn die Rechtsprechung fordert die strikte Trennung des Gemeinschaftsvermögens vom Verwaltervermögen und damit ein Fremdkonto. Dies wird als die einzig zulässige Kontenform betrachtet. Diese bietet eine Internetbank so gut wie nicht an. Stattdessen kann das Gemeinschaftskonto oft ohne Wissen der Eigentümer als unsiche- res Treuhandkonto geführt werden, dass jederzeit von Gläubigern des Verwalters gepfändet werden kann. Und das auch bei Transferverbin- dungen, die zunehmend für kriminelle Aktivitäten zum Nachteil der Ei- gentümer gehackt werden können. 79

Lexikon Billigverwalter B Bezeichnung für Wettbewerber, die ihre Kunden statt mit hoher Qualität, mit einem Dumpingpreis an sich binden wollen. Bekanntlich gibt es nichts, was man noch billiger in noch schlechterer Qualität machen kann. - Es geht ja nur um die Rechte von Eigentümern und ihr Vermögen! Ich vergleiche sie mit einer Autowerkstatt, die ohne Gespür für Qualität und Wissen der Kunden sicherheitsrelevante, ungeprüfte gebrauchte Ersatzteile einbaut und so ihre Kunden in Gefahr bringt. Und da war noch... ...die sehr sparsame Eigentü- mergemeinschaft, die aufs fal- sche Pferd setzte als sie ihr Im- mobilienvermögen einem be- sonders billigen Verwalter an- vertraute, der die sechsstellige Instandhaltungsrücklage un- wiederbringlich veruntreute. Weil dieser Beruf erst seit kurzem amt- lich nachzuweisende Verwalter-Qualifi- kationen erfordert, und dies nur wenige Wohnungseigentümer wissen, werden immer noch, oft unqualifizierte Verwalter gewählt. Sie und ihre Kunden glauben, dass verwalten ganz einfach sei und im Übrigen so gut wie keine Arbeit mache. So wird das dann auch abgewickelt. Da die Eigentümer keinen Einblick in die Verwaltungsarbeit haben, bekommen sie zunächst manchen Murks nicht mit und glauben das, was sie mit ihrem Woh- nungseigentum erleben, sei normal. Erst wenn ein kritischer Miteigentümer die Zustände aufdeckt oder sie an einen Fachverwalter gelangen, erkennen sie was so alles schiefgelaufen ist und wie viel Geld wegen Versäumnissen bisher ungeahnt zum Fenster hinaus- geworfen wurde. Die Billig-Mentalität lockt gleichgesinnte neue, besonders sparsame Ei- gentümer. Die sind begeistert, dass das monatliche Hausgeld, das Ver- walterhonorar und die Zuführung in die Erhaltungsrücklage so gering ist. Das ist kein Kunststück: Sicherheitsrelevante Prüfungen, Wartungen und Erhaltung werden zur sog. Kostenersparnis von mehr oder weniger handwerklich begabten Miteigentümern selbst ausgeführt oder ganz unterlassen. Oft sieht es dann auch danach aus. Wieso das Eichgesetz beachten, Personenbefreiung im Aufzugsnotfall organisieren oder Gas- dichtigkeits-, Feuerlöscher- oder weitere Sicherheitsprüfungen ausfüh- ren? - Es geht ja auch so! 80

Lexikon B Die nachlassende Anmutungsqualität wiederum zieht weitere an- spruchslose Käufer und Mieter an. Das Ansehen des Hauses sinkt ebenso, wie der Wert der Immobilie. Und die Bewohnerstruktur passt sich dem fortlaufend an. Schlimmstenfalls droht gar die Verslumung. Blower Door Verfahren Verfahren zur Bestimmung der Luftdichtig- keit eines Gebäudes. Benannt nach der Firma, die das Verfahren entwickelt hat. Dabei wird ein verstellbarer Rahmen mit ei- ner luftdichten Kunststoff-Plane an Stelle der Außentür eingesetzt. Durch einen in die Plane eingearbeiteten Ventilator wird Luft in das Gebäude gepumpt. Aus der Luftmenge innerhalb einer bestimmten Zeit bei gleichbleibendem Druck, werden die Undichtigkeiten ermittelt. Durch Einsatz von Rauch- patronen können Undichtigkeiten außen am Gebäude, erkennbar durch den Rauchaustritt, sichtbar gemacht werden. Das Ganze kann auch andersherum mit Unterdruck erfolgen. Undichtig- keiten werden dabei mit einer Rauchkerze im Inneren des Gebäudes aufgespürt. Diese Messung hat durch das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) an Bedeutung gewonnen und ergänzt sich mit der Thermografie. Bodenrichtwert Immer, wenn eine Immobilie verkauft wird, bekommt der Erwerber vom Gutachteraus- schuss einen Fragebogen zugesandt. Hie- rin muss er Angaben über die Immobilie, den Grundstücksanteil und den gezahlten Kaufpreis machen. Daraus ermittelt der Gutachterausschuss im Auftrag der Kom- mune den Bodenpreis pro m² Fläche. Die Bodenpreise aller Immobilienverkäufe werden gesammelt und jähr- lich ausgewertet. Der daraus errechnete durchschnittliche Bodenricht- wert wird in eine Landkarte eingetragen. Aus dieser Bodenrichtwert- karte kann man dann herauslesen, welchen Wert ein Grundstück in ei- ner bestimmten Lage ungefähr hat. 81

Lexikon B Ebenso werden die Verkaufspreise aller Häuser und Eigentumswohnun- gen gesammelt, ausgewertet und miteinander verglichen. Bei der Wer- termittlung einer Wohnung wird auch der Zustand bewertet und üblicher- weise die Kaufpreissammlung zusätzlich mit herangezogen. Den so er- mittelten Wert der Immobilie nennt man darum Vergleichswert. Mehr dazu unter: Zusammenstellung der Wertermittlungsverfahren. Wer die Kaufpreissammlung einsehen möchte, kann sich an das zu- ständige Bauamt wenden. Kommunen veröffentlichen die Richtwert- karte auch im Internet. Brandschutz Gilt i. d. R. vorbeugend gegen Entstehung oder Ausbreitung eines Brandes durch Feuer oder Rauch und soll Leben retten. Bei bewohntem Eigentum müssen zum Schutz der Schlafenden vor Rauchgasvergiftung sämtliche Wohnungen vom jeweiligen Wohnungs- eigentümer mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sein. Mit einer RWA-Anlage (Rauch-Wärme-Abzugsanlage) im Treppenhaus kann auf Knopfdruck ein Fenster in der obersten Etage oder ein Dach- fenster geöffnet werden. So kann Rauch im Treppenhaus abziehen. Denn schon geringe eingeatmete Rauchmengen führen beim Menschen zur Rauchvergiftung mit Bewusstlosigkeit. Die Öffnungsmechanik von RWA-Anlagen wird meist mit CO2-Patronen betrieben. Sie muss regelmäßig gewartet und funktionsgeprüft werden. Das gilt auch für elektrisch betriebene Anlagen mit Notstromversorgung. Feuerlöscher sind gemäß Landesbauordnung (BauO) in Nordrhein-West- falen lediglich für mit Öl beheizte Häuser vorgeschrieben. Auch wenn Sie bei Gasheizung nicht vorgeschrieben sind, sollten sie wegen der Funkti- onssicherheit ebenfalls regelmäßig geprüft und gewartet werden. Größere Häuser können auch mit Löschwassersteigleitungen ausge- stattet sein. Diese können dauerhaft an das öffentliche Wassernetz (nasse Steigleitung) angeschlossen oder nur im Brandfall von der Feu- erwehr mit Wasser gefüllt werden (trockene Steigleitung). Es gibt noch eine Vielzahl weiterer Brandschutzmaßnahmen, auf die hier nicht eingegangen werden kann. 82

Lexikon B Generell sind sämtliche Fluchtwege aus den Woh- nungen freizuhalten. Darum sind Schuhe, Regale und Topfblumen im Treppenhaus tabu. Spätestens bei einer Brandschau durch die zuständige Feuer- wehr wird so etwas bemängelt. Denn im Schadenfall ist ein Treppenhaus sofort vollständig verraucht und stockdunkel. Die Flüchtenden müssen in der Panik blind darauf vertrauen können, nicht über Hinder- nisse zu stolpern. Breitbandkabelanschluss ► Fernsehversorgung Buchführung des Verwalters Es gibt keine zwingende Vorschrift mit welchem EDV-System der Verwalter zu buchen hat. Es muss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Und da waren noch... entspre- Buchhaltung chen. Für die Juristen zählt nicht nur das Er- gebnis. Gleichzeitig muss die Darstellung in der Jahresabrechnung bestimmte Anforderungen erfüllen. Das betrifft insbesondere die Darstellung der Einnahmen und Ausgaben, die Verteilerschlüssel, das Hausgeld und die Hausgeldrückstände, die Ausgaben für Erhaltung, die Zinserträge und Kapitalertragsteuer-Nachweise usw. Das Ganze sollte durch einen Vermögensstatus ergänzt werden. Der wiederum darf nach Auf- fassung der Juristen nicht per Beschluss Be- standteil der Jahresabrechnung werden, weil Forderungen und Verbindlichkeiten nicht abge- rechnet werden dürfen. Nach Juristenmeinung dürfen in der Jahresabrechnung nur diejenigen Kosten abgerechnet werden, die im Laufe des Abrechnungsjahres über das Bankkonto geflos- sen sind (Zufluss-/Abflussrechnung). 83 ...die zwei prinzipien- bewussten Eigentü- mer, die bei der Ab- rechnungsprüfung ei- nen vermeintlichen Zinsschaden in Höhe von 5 Pfennig zum Nachteil der Gemein- schaft errechneten und diesen Betrag als Schadenersatz vom Verwalter zurückfor- derten.

Lexikon B Dabei wird jeder Wohnungseigentümer und Mieter wissen, dass er zwar die Wasser-/Kanalkosten für das Abrechnungsjahr zu bezahlen hat, dass die Rechnung dafür aber erst nach Ablauf des Jahres vom Versorgungsunternehmen gestellt und bezahlt wird. Er wird erwarten, dass genau diese, mit der Schlussrechnung des Versorgungsunterneh- mens ermittelten Wasser-/Kanalkosten, in seiner Jahresabrechnung berücksichtigt werden. Und da war noch... Das verrückte ist, dass die Justiz im Woh- nungseigentumsrecht gerade das ablehnt. Man könnte meinen, die Justiz sei der Auf- fassung, dass ein Eigentümer nicht in der Lage sei, dies zu verstehen. So war in einem Fachaufsatz eines Rechtsanwalts zu lesen. Beim Mietrecht hingegen wird von der Justiz in der Abrechnung der Betriebskosten ver- langt, dass gerade die tatsächlich entstan- denen Kosten für Wasser-/Kanalkosten, Versicherungen usw., genau für das Jahr abgegrenzt und abgerechnet werden. Man könnte daraus folgern, dass die Rechtspre- chung Mieter für buchhalterisch klüger als Eigentümer hält. ...der offensichtlich dünn- häutige Verwalter, der wegen geforderter 5 Pfen- nig Schadenersatz für Zinsverlust der betreffen- den Eigentümergemein- schaft den Vertrag nicht verlängerte, weil er sich zu sehr darüber ärgerte. Hier beißen sich Wohnungseigentumsrecht und Mietrecht. Wohl dem Verwalter, der hier eine praktikable Lösung anbietet, ohne zwi- schen den gegenläufigen Rechtsauffassungen zerrieben zu werden. Die exakte Buchhaltung dient im Fall einer Hausgeldklage ebenfalls dazu, genau darlegen zu können, wie viel Hausgeld oder Sonderum- lage wann, in welcher Höhe zu zahlen gewesen sei und was wann, für welchen Zeitraum, in welcher Höhe tatsächlich gezahlt wurde. Um das zweifelsfrei darlegen zu können, verwenden qualifizierte Verwalter ein professionelles EDV-System. Buchhalten ist so einfach wie Klavierspielen. Der Klavierspieler muss nur zur richtigen Zeit die richtige Taste mit der richtigen Geschwindig- keit und Druck lang oder kurz genug drücken. Und so viele Tasten ein Klavier hat, braucht der Fachverwalter an Konten, die er virtuos durch- einanderwirbelt. Selbstverständlich in Form einer doppelten Buchfüh- rung als offene Posten Buchhaltung. 84

Lexikon B Es gibt Verwalter, die interessiert das nicht. Die spie- len unbeirrt auf ihrem Froschklavier mit seinen weni- gen Tasten und rechnen mit der Rechentafel. So- lange die Zuhörer begeistert sind, geht das in Ord- nung. Doch wehe, es mischt sich ein Musikkenner mit absolutem Gehör darunter... Bundesfachverband der Immobilienverwalter (BVI) Der BVI (vormals BFW) ist ein Berufsverband für Immobilienverwalter. Er nimmt nur hauptberuflich tätige Fachverwalter als Mitglieder auf. Diese müssen zur Aufnahme ihre Qualifikation umfassend nachweisen und entsprechende Referenzen vorlegen. Der BVI prüft jeden Bewerber sehr sorgfältig. Darüber hinaus müssen alle Mitglieder jährlich mehrfach an Fortbildungsseminaren des BVI teilnehmen, denn die Rechtspre- chung zum WEG- und zum Mietrecht ist laufend in der Fortentwicklung. BGH-Richter, Fachanwälte, Referenten, Verbands- vorstände und Fachverwalter tragen gemeinsam die neuesten Erkenntnisse aus dem WEG-Recht und der Praxis zusammen. Durch intensiven Austausch wird das Wissen veredelt und für alle genießbar ge- macht. Am Ende darf jeder aus dem schier uner- schöpflichen Wissensvorrat einen Schluck nehmen. Selbstverständlich haben die Mitglieder des BVI einen Ehrenkodex ein- zuhalten. Auf diese Weise werden die Zuverlässigkeit und die Verwal- tungsqualität gewährleistet. Darüber hinaus hat sich der BVI dafür stark gemacht, endlich eine Berufszulassung für WEG-Verwalter und Makler vom Gesetzgeber zu bekommen. Im August 2016 war es so weit. Ab dann sollten neue Profi-WEG-Verwal- ter u. a. in geordneten Vermögensverhältnissen leben, eine Sachkunde- prüfung und eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung nachwei- sen. Darüber hinaus sollten sie mit dem ihnen anvertrauten Vermögen verantwortungsvoll und engagiert umgehen. So der Gesetzentwurf. Die Sachkundeprüfung geriet unter die Räder. Stattdessen wurde ab 01.05.2018 eine Fortbildungspflicht von 20 Stunden innerhalb von 3 Jahren gefordert. - Tolle Wuuurst! Doch halt: Der Gesetzgeber hatte zusammen mit dem neuen WEG ab 01.12.2020 ein Einsehen. Ab dann ist eine Zertifizierung vor der IHK 85

Lexikon B möglich. Leider nicht Pflicht! Die dazu erforderliche Fortbildung mit an- schließender obligatorischer Prüfung soll die Wissenden von den Un- wissenden trennen. Und da war noch... Eine Wohnungseigentümergemein- schaft kann nach wie vor auf die Be- stellung eines zertifizierten Verwal- ters verzichten. Doch wenn nur ein einziger Wohnungseigentümer es fordert, muss sich die Gemeinschaft für einen zertifizierten Verwalter ent- scheiden. ...der entsetzte Verwalter, der sich ein Jahr später wieder über die bei- den prinzipienbewussten 5 Pfennig „Schadenersatz“ fordernden Eigen- tümer ärgern musste und dabei er- kannte, dass er irrtümlich der fal- schen Eigentümergemeinschaft den „Zinsschaden“ ersetzt und die- ser dann auch noch den Laufpass gegeben hatte. 86

Lexikon C Caisse de Garantie ► Vertrauensschaden-Haftpflichtversi- cherung Carport Steht als Überdachung auf einem Kfz-Stellplatz. Immer noch besser als ohne Witterungsschutz. Da für den Stellplatz und das Carport nach altem WEG-Recht lediglich ein Sondernutzungsrecht besteht, gehört die Anlage damit eigentums- rechtlich der Wohnungseigentümergemeinschaft. Darum darf ein Stellplatznutzungsbe- rechtigter nicht eigenmächtig ein Car- port auf der Sondernutzungsfläche er- richten. Das wäre dann eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigen- tums, die im Zustimmungsverfahren sehr strengen Regeln unterliegt. Mit dem neuen WEG ab 01.12.2020 kann auch ein Carport in der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeord- net werden. Im Moment streiten sich die Juristen darüber, ob das wie bei Garagen nur den Luftraum betrifft oder die komplette Konstruktion. Courtage ► Maklerprovision Cybersicherheit (Aufzug) Aufzüge sind i. d. R. per Mobilfunk, zunehmend auch über das Inter- net mit der Wartungsfirma vernetzt. So kann die Funktion seitens der Sicherheitsfirma fortlaufend überwacht werden. Doch gerade das In- ternet ist auch ein Einfallstor für Manipulationen durch Hacker: • Steuerungen können manipuliert werden • Aufzüge können ausfallen • Notrufsysteme können stillgelegt werden • Personen können eingeschlossen werden Dieser Risikoschutz wird von der Aufzugsfirma im Rahmen der (Aufzugs)- Betriebssicherheitsverordnung gewährleistet und vom TÜV geprüft 87

Lexikon Damnum ► Disagio Dampfbremse D Material, dass so gut wie keine Feuchtigkeit als Wasserdampf durch- lässt. Wird meist in Form von dünnen Folien verwendet. Damit wird erreicht, dass keine Atemfeuchtigkeit aus der Wohnung in die meist wassersaugende Wärmedämmung eindringen kann. Durch Nässe und Kondensat würden die Luftporen der Wärmedämmung mit Wasser gefüllt und die Wärmedämmwirkung herabgesetzt bzw. aufge- hoben. Die Folge wären Wärmebrücken verbunden mit Schimmelpilz. Eine Dampfbremse sorgt im Dachgeschoss innenseitig unter den Dachsparren auch für die wichtige Luftdichtigkeit. Diese Folie ist nicht mit der oberhalb der Dachsparren direkt unter den Dachsteinen liegenden Unterspann- bahn zu verwechseln. Diese schützt die Däm- mung gegen von außen unter die Dachsteine eingetriebenen Regen oder Schnee. Mit der Dampfbremse werden auch die Forde- rungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) hinsichtlich der Luftdichtigkeit erfüllt. Wände atmen nämlich nicht! Das Bower-Door-Verfah- ren kann das nachweisen. Der dafür alternativ verwendete Begriff Dampfsperre ist nicht ganz zutreffend, weil die dafür verwendeten Materialien keines- wegs absolut dampfundurchlässig sind. Nur besondere Ausführungen sind dampfdicht. Und da war noch... ...der sich als Lüftungsfa- natiker bezeichnende Ei- gentümer, der eine teure Begutachtung durch- setzte, weil er nicht wahrhaben wollte, dass das innenseitige Wasser an seinem geschlosse- nen Schlafzimmerfenster lediglich Kondensat war. Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) Gilt auch innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Zuge der angestrebten Entbürokratisierung hat die Regierung auf Weisung der EU eine 88-seitige Verordnung zum Datenschutz mit den daraus folgenden unvermeidlichen divergierenden Rechtsauffassun- gen interessierter Rechtsanwälte eingeführt. 88

Lexikon D Dazu muss der Verwalter zunächst für seine Firma einen “Datenschutz- beauftragten“ benennen oder diese Dienstleistung teuer einkaufen. Der Beauftragte ist dafür verantwortlich, die Regeln der Datenschutz-Grund- verordnung für die EDV-automatisierte Verarbeitung von personenbezo- genen Daten seiner Mitarbeiter, der Wohnungseigentümer und deren Mieter sicherzustellen. Der Aufwand dafür ist enorm und bindet ei- nen sehr großen Teil des Verwaltungsauf- wands, der besser den Wohnungseigentü- mern gewidmet werden könnte. Inzwischen ist geklärt, dass kein Wohnungs- eigentümer berechtigt ist, vom Verwalter ge- speicherte Daten anderer Miteigentümer auf Verlangen zu erfahren. Darum darf der Ver- walter keine persönliche Eigentümer-Daten - außer der Postanschrift - anderen Eigentü- mern zugänglich machen. Ebenso darf er keine Zählerstandlisten oder Verbrauchsan- gaben-Übersichten der Heiz- oder Wasser- kosten allen Wohnungseigentümern zusam- men mit der Jahresabrechnung zusenden. Angaben zu Zahlungsrückständen anderer Eigentümer oder Hausgeldklagen den übri- gen Miteigentümern zugänglich zu machen, wäre nach Auffassung der Datenschützer ebenfalls keine gute Idee. Und dass, obwohl bei Zahlungsausfällen und finanziellen Eng- pässen der Gemeinschaft im Innenverhält- nis die gesamtschuldnerische Haftung gilt. Und da war noch... ...der korrekt handelnde Verwalter, der immer wie- der auf die Zwänge des Datenschutzes hinweisen musste und im Zuge einer Weigerung die E-Mail-Ad- resse eines Wohnungsei- gentümers zu nennen, auf den direkten Kontakt mit dem am gleichen Flur wohnenden “per Du“-Mit- eigentümer verwies und sich dafür wüst be- schimpfen lassen musste. Auch bei der Belegeinsicht dürfen seitens des Verwalters nur die ge- meinschaftlich relevanten Unterlagen zugänglich gemacht werden. Wegen des Datenschutzes klemmt es auch bei der Bearbeitung von Maßnahmen der Erhaltung und Versicherungsschäden. Einem Auftrag- nehmer ist nicht zu vermitteln, dass wir ihm die Tel.-Nr. oder E-Mail-Ad- resse des betreffenden Wohnungseigentümers zwecks Terminierung nicht nennen dürfen. Dazu müssen wir erst die Genehmigung beim Be- treffenden einholen und an den Auftragnehmer weitergeben. Und dass, wenn bei einem Heizungsausfall zur Wiederbefüllung bzw. Entlüftung sämtliche Wohnungen gleichzeitig begehbar gemacht werden müssen. 89

Lexikon Dena D Die Deutsche Energie-Agentur ist ein öffentliches Unternehmen. Es vereint nach eigenen Angaben vielfältige Kompetenzen in allen rele- vanten Themenfeldern für Energiewende und Klimaschutz. Energieef- fizienzexperten müssen von der Dena zugelassen sein. Disagio Begriff aus dem Bankwesen. € Stellen Sie sich vor: Sie wollen sich von der Bank 10.000 Euro leihen. Sie bekommen aber nur 9.700 Euro ausgezahlt. Die Auszah- lungsdifferenz von 300 Euro ist eine vorweg- genommene Zinszahlung bei Baudarlehen. Zum Trost kann der Betrag als sofort abzugs- fähige Werbungskosten bei der Einkommen- steuer geltend gemacht werden. Die Bank kann auf den Abzug des Disagios verzichten. Dazu verlangt sie jedoch höhere Zinsen. Im Einzelfall muss geprüft werden, was unterm Strich günstiger ist. Doppelstock-Parker ► Mehrfach-Parker Doppelt qualifizierte Mehrheit Dient der Absicherung von deutlichen Mehrheiten bei einer Abstim- mung in einer Wohnungseigentümerversammlung. Gerade bei Beschlüssen mit großen rechtlichen Auswirkungen bzw. Ein- griffen in die Autonomie betreffender Wohnungseigentümer ist es ziel- führend Schnellschüsse zu vermeiden. Diese besonders sichere Mehrheit ist in einigen Gemeinschaftsordnun- gen für bestimmte Regeländerungen erforderlich. Dabei ist z. B. die Zu- stimmung von mind. ¾ aller im Grundbuch eingetragener Wohnungs- eigentümer, bezogen auf das Kopfprinzip, die gleichzeitig mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile ausmachen, erforderlich. Gilt insbeson- dere per WEG für Modernisierungen und die Kostenverteilung bei bau- lichen Veränderungen. 90

Lexikon D Das kann auch Änderungen der Hausordnung oder eine Zweckent- fremdung von Teilen der Erhaltungsrücklage betreffen. Ein Beschluss zum Weiterbetrieb einer oder mehrerer Gasetagenhei- zungen gem. Gebäudeenergiegesetz (GEG) erfordert als neue Sonder- reglung eine spezielle doppelt qualifizierte Mehrheit von mind. 2/3 der abgegebenen Stimmen und mind. der Hälfte aller Miteigentumsanteile. Drei-Objekt-Grenze Steuerrechtlicher Begriff. Wenn jemand innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, wird dies vom Finanzamt als gewerblicher Grund- stückshandel betrachtet. Mit der Folge, dass Ein- kommen- und Gewerbesteuer auf den Veräuße- rungsgewinn verlangt werden. Duldungspflicht Und da war noch... Gelegentlich muss am Ge- meinschaftseigentum ge- arbeitet werden. Eventuell ist dabei das betreffende Bauteil nur durch das Son- dereigentum erreichbar. Gemäß Wohnungseigen- tumsgesetz (WEG) hat der Wohnungseigen- tümer eine Einwirkung zu dulden. Häufiger Fall: Ein Balkon ist undicht. Die Bal- konabdichtung ist Gemeinschaftseigentum und liegt unterhalb des Balkonfliesenbelags. Der Balkon-Fliesenbelag gehört zum Son- dereigentum und damit dem betreffenden Wohnungseigentümer. Um an die Abdichtung zu kommen, muss dessen Fliesenbelag auf Kosten der Gemeinschaft zerstört werden. Der Wohnungseigentümer hat nun die Re- paratur der Balkonabdichtung zu dulden. Weil die Wohnungseigentümergemeinschaft ...der sonntags - sogar persönlich wegen leeren Öltanks - anliefernde Chef der Lieferfirma, dem ein unkooperativer Eigentü- mer die Betankung ver- weigern wollte, weil er dazu während der Betan- kung den Schlauch über seine sondergenutzte Gar- tenfläche zu dulden hatte. 91

Lexikon D den im Sondereigentum stehenden Belag nicht wieder instand setzen darf, hat der Geschädigte einen Aufopferungsanspruch. Schäden aus Beeinträchtigungen, die das zumutbare Maß für die Duldung überstei- gen, muss die Gemeinschaft dem Woh- nungseigentümer in Geld ersetzen. Das ist im WEG so geregelt. Das gilt auch für einen alten gerissenen Belag. Den Abzug “neu für alt“ muss sich der Geschädigte i. d. R. dabei gefallen lassen. Dies ist häufig für betroffene Wohnungsei- gentümer schwer nachzuvollziehen. Dulden heißt im Notfall bei einem akuten Leitungswasserschaden seine Eigentums- wohnung für einen Handwerker zugäng- lich zu halten. Und nicht, wie bei einem no- torisch aggressiven Miteigentümer ge- schehen, den Handwerker mit der Flinte zu vertreiben. Wenn sich dann der Verwalter ebenfalls bewaffnet, und um die Duldung durchzu- setzen, „...über Leichen geht“, sieht er sich unverständlicherweise heftiger Kritik aus- gesetzt. Und da war noch... ... die gestressten Woh- nungseigentümer, die, um ihre jeweiligen Garagen zu befahren und fußläufig zu erreichen, ihr eigenes, ein Nachbargrundstück, ein ille- gal überfahrenes öffentli- ches Grundstück, dann wie- der das Nachbargrundstück, um dann mit grundbuchli- chen wechselseitigen Geneh- migungen endlich wieder auf ihrem eigenen Grund- stück in ihre Garage einzu- fahren, situationsbedingt die Verkehrsregelung des Ver- walters nutzten mussten. 92

Lexikon Eichgesetz E Messgeräte, deren Messergebnisse die Grundlage einer Kostenvertei- lung bilden, müssen geeicht sein. Im Wohnungseigentum betrifft das die Gas-, Wasser-, Allgemeinstrom- und Wärmemengenzähler. Die an den Heizkörpern angebrachten Heizkostenverteiler - egal, ob Verdunster oder Elektronik - sind keine Messgeräte im eichrechtlichen Sinn. Sie können nicht geeicht werden. Kaltwasserzähler sind alle 6 Jahre und Warm- wasser- und Wärmemengenzähler alle 5 Jahre zu eichen bzw. auszutauschen. Die Hauptzähler der jeweiligen Energieversorger werden automatisch von den Versorgern zum Ablauf der jeweiligen Eichfrist ausgetauscht. Nicht so bei den einzelnen Zählern der Woh- nungseigentümergemeinschaft. Diese dienen der Verteilung der Wasser- und Heizkosten im Zuge der Jahresabrechnung. Nur die Miete dieser Zähler sichert die Einhaltung des Eich- gesetzes. Gekaufte Zähler müssten von je- dem Einzelnen mittels eines komplizierten und umfangreichen Datensatzes an das Eichamt gemeldet werden. Dabei kann die Gemein- schaft wegen mangelnder Kontrollmöglichkeit in den Wohnungen unbemerkt gegen die Eich- pflicht verstoßen. Das Bußgeld ist hoch. Und da war noch... ...der besonders clevere Eigentümer, der sein Wasser mittels Schlauch aus der Waschküche zapfte und aufgebracht ohne Schuldgefühl rea- gierte, als seine Mitei- gentümer dies entdeck- ten und seinem Tun den Garaus machten. Eine Beschlussverkündung zu einem Beschluss, der den Verwalter an- weist, das Eichgesetz zu ignorieren und Kosten nach ungeeichten Mess- einrichtungen zu verteilen, sollte der Verwalter tunlichst unterlassen. Zum einen wäre der Beschluss nichtig, zum anderen begäbe sich der Verwal- ter wegen obstruktiven Verwaltens zusammen mit den Wohnungseigen- tümern in den Bereich des strafbaren Handelns. Verstöße gegen das Eichgesetz werden mit Bußgeld bis 50.000 € geahn- det. Falls nur ein einziger Zähler ungeeicht ist, müssen die Wasser- bzw. die Heizkosten ersatzweise nach Miteigentumsanteilen verteilt werden. Dies betrifft nur Gemeinschaften, die aus falsch verstandener Sparsam- keit keinen Heizkostenabrechnungsservice nutzen, dabei die gesetzliche Energieeffizienz-Richtlinie (EED) missachten und Vermietern das Risiko von Heizkostenkürzungen seitens ihrer Mieter bescheren. 93

Lexikon Eigenbedarf E Der Vermieter darf seinem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen. Er muss dabei sein berechtigtes Interesse darlegen. Das liegt dann vor, wenn er die Wohnung für sich oder einen Familienangehörigen benötigt. Wird Ei- genbedarf nur vorgetäuscht, und der Mieter merkt das, macht sich der Vermieter dem gekündigten Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig. Eigentümer ► Wohnungseigentümer Eigentümergemeinschaft ► Wohnungseigentümer-Ge- meinschaft Eigentümerversammlung ► Woh- nungseigentümer-Versammlung Eigentümerwechsel Und da war noch... Es scheint ganz einfach: Man hat seine Wohnung verkauft, vielleicht sogar ein kon- kretes Übergabedatum in den Kaufvertrag geschrieben und erwartet, dass man aus der Nummer raus ist und der Verwalter so- gar die Jahresabrechnung entsprechend aufteilt. - Pustekuchen! Der Kaufvertrag hat keine rechtliche Wir- kung für die vom Verwalter vertretene Woh- nungseigentümergemeinschaft. “Raus“ ist der Verkäufer erst dann, wenn die Um- schreibung im Grundbuch erfolgt ist. ...der zuerst bauern- schlaue, doch dann zer- knirschte Wohnungsver- käufer, der völlig zu Recht beim OLG eine Bruchlan- dung hinlegte, indem ihm die Verfahrenskosten als Strafe für einen von ihm übervorteilten vietnamesi- schen Wohnungskäufers auferlegt wurden. Bis dahin bleibt er noch in der Gemeinschaft und haftet für die auf seine Eigentumswoh- nung entfallenden Zahlungsverpflichtungen, sowohl Hausgeld als auch Sonderumlagen. Aufteilen darf der Verwalter die Jahresabrechnung nicht. Das müssen die am Eigentümerwechsel Beteiligten selbst vor- nehmen. Das hat der BGH so entschieden. Mehr dazu unter: Jahresabrechnung bei Eigentümerwechsel. 94

Lexikon E Eigentumswohnung ► Wohnungseigentum Eigentümereinlage ► Startgeld Einbruchshemmende Maßnahmen Oft mit Einbruchssicherheit bezeichnet. Doch die ultimative Sicherheit ge- gen Einbruch gibt es nicht. Letztendlich ist alles abhängig von der Ent- schlossenheit des Einbrechers. Die Betrachtung geht von Gelegenheitseinbrechern und deren Werk- zeugen aus. Dem gilt es den Einbruch so zu erschweren, dass sehr viel Zeit dabei verstreicht, damit das Entdeckungsrisiko steigt und er seinen Versuch abbricht. Dabei ist die Hauptgeschäftszeit für Einbrüche in Mehrfamilienhäusern zwischen 10.00 und 13.00 Uhr. Hier ist es im Treppenhaus oft besonders ruhig. Im obersten Stock allemal. „Bei mir ist nichts zu holen!“, klingt es oft aus den Reihen der Woh- nungseigentümer. Doch weit gefehlt. Das weiß doch der Gelegenheits- einbrecher nicht. Er probiert’s mal, wenn es doch so einfach erscheint. In der Nähe von Autobahnauffahrten ist das Einbruchsrisiko für organi- sierte Einbrüche größer, da die Flucht einfacher und schneller ist. Darum sollte man sich im Fachhandel oder bei den örtlichen Polizei- dienststellen beraten lassen. Oft wirken an Wohnungseingangstüren schon Zusatzschlösser oder im Mauerwerk verankerte Schließbleche. Gerade ältere Kunststofffenster mit üblichen Beschlägen lassen sich von Könnern in wenigen Sekunden mit einem Schraubenzieher oder Holzkeil aufhebeln. Die Pilzzapfen moderner Fenster verriegeln deutlich sicherer. Abschließbare Fenstergriffe werden von Fachleuten als “Kindersiche- rung“ bezeichnet. Mit Gewalt lassen sie sich entriegeln. Gegen das Auf- hebeln sind diese Fenstergriffe ohnehin wirkungslos. 95

Lexikon E Das Fensterglas wird nur selten eingeschlagen. Das macht zum einen Lärm und zum anderen birgt durchgreifen und durchklettern Verletzungs- risiken. Ideal sind Fenster und Balkontüren der zertifizierten Sicher- heitsstufe RC2 mit mind. 6 Pilzzapfen und durchwurfhemmendem Glas im Erdgeschoß und auf Balkonen im 1. Obergeschoss. Professionell eingebaute Alarmanlagen können die Sicherheit erhöhen. Denn, wenn es erst einmal geschehen ist, ist’s aus mit dem persönli- chen Sicherheitsgefühl in der eigenen Wohnung. Der Einbruch geht auch einfacher als Diebstahl: Man klingelt irgendwo und mel- det sich als „Hausverwaltung!!“. Der Haus- türöffner wird betätigt, ohne den Besucher zu empfangen. Der begibt sich in den Kel- ler. Sollte er dort auf einen Bewohner sto- ßen, wird der Besucher oft gar nicht ange- sprochen. Wenn doch, kann er sich immer noch als Verwaltungsmitarbeiter ausge- ben. So hat er (nicht der Verwalter) genug Zeit sich mit einem E-Bike auf und davon zu machen. Gibt’s nicht? - von wegen! - Sozialkontrolle ist gefragt. Hin und wieder wird in Wohnungseigentü- merversammlungen vorgeschlagen, die Haustür in den Abend- bzw. Nachtstunden mit einem Schlüssel abzuschließen. Das Für und Wider dieser Maßnahme ist wie- derholt Gegenstand kontroverser Aufsätze von Juristen und BVI-Verwaltern. Keinesfalls darf die Haustür abgeschlos- sen sein. Im Fall eines Feuers oder bei Auslösen eines Rauchwarnmelders muss das verqualmte Treppenhaus ohne Sicht und mit angehaltenem Atem und ohne Schlüssel verlassen werden können. Ret- tungskräfte müssen jederzeit ungehinder- ten Zugang haben. Gerade in Not gera- tene Hausbewohner sind nicht in der Lage vom 2. Stock herunterzukommen, um mit einem akuten Herzinfarkt oder Schlagan- fall die Tür aufzuschließen. 96 Und da war noch... ...der verängstigte Woh- nungseigentümer, der Jahre später in einer Ver- sammlung kleinlaut zugab, damals die Hose des Nach- barn versehentlich mit von der Leine abgenommen zu haben und wegen der aus- gelösten Aufregung im Haus, in seiner Angst als Dieb zu gelten, die darauf- hin seinerzeit erfolgten un- sinnigen einbruchshem- menden Maßnahmen nicht verhindert hatte.

Lexikon Einheitswert E Begriff aus dem Steuerrecht. Das Finanzamt ermittelt nach einer vor- geschriebenen Prozedur den steuerlichen Einheitswert einer Immobilie. Dieser Einheitswert soll sich neuerdings am tatsächlichen Marktwert der Immobilie orientieren. Er dient dazu, die daran geknüpften Steuern, wie Gewerbekapital-, Grund-, Vermögens- und Erbschaftsteuer zu ermitteln. Mehr dazu unter: Zusammenstellung der verschiedenen Wertermitt- lungsverfahren. Einladung ► Wohnungseigentümerversammlung Einstimmiger Beschluss ► Beschluss Einzelauskunft ► Auskunftsanspruch Energetische Sanierung Um die Klimaziele der EU zu erreichen, hat die Regierung eine Reihe von Gesetzen und Verordnungen auf den Weg gebracht. Allen gemeinsam ist das Bestreben den Einsatz fossiler Brennstoffe zugunsten erneuerba- rer Energien zurückzudrängen; und sei es mit Gewalt. Für Wohnungsei- gentümer ergeben sich daraus eine Vielzahl von Maßnahmen, um den Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser zu senken. Dazu gibt es zwei Ansätze: 1. Eine Gas- oder Ölheizung mit erneuerbarer Energie, wie z. B. Wär- mepumpe (WP), Solarthermie oder Photovoltaik zu unterstützen. Dabei wird zukünftig die Energie so teuer gemacht, dass die Nutzer freiwillig auf erneuerbare Energien umstellen. Insbesondere für Betreiber von Heizungs-Einzelthermen wird die geforderte Umstellung rechtlich und praktisch außerordentlich kom- pliziert und teuer. 2. Ausschließlich mit einer elektrisch betriebenen Wärmepumpe hei- zen und damit auch Warmwasser zubereiten. Dabei kann der Strom aus einer eigenen Photovoltaikanlage auf dem Dach mit genutzt werden. Solarthermie, ist dabei ebenfalls nützlich. 97

Lexikon E Insbesondere eine handelsübliche Wärmepumpe arbeitet nur effektiv, wenn die in den Heizungskreislauf abgegebene Wassertemperatur max. 50°C beträgt. Damit eignet sie sich vorrangig für Fußbodenheizung. Um eine Wohnung dennoch mit dieser relativ geringen Temperatur zu beheizen, müssen entweder sämtliche Heizkörper zur Wärmeabgabe vergrößert werden oder der Wärmebedarf der Wohnung wird generell verringert. Das geschieht mit einer Wärmedämmung des Gebäudes. Da- bei können Dach, Dachboden, Fassade, Haustür, Fenster und Kellerde- cke gedämmt werden. Energieeffizienz-Experten empfehlen vor dem Einbau einer Wärme- pumpe (WP) in jedem Fall vorher wirtschaftlich sinnvolle Dämm-Maß- nahmen auszuführen. Erst dann sollte die Leistung einer WP ermittelt und eingebaut werden. Nur so arbeite die Anlage wirtschaftlich. Häufig haben Gemeinschaften eine zu geringe Erhaltungsrücklage ge- bildet. Dann wird per Sonderumlage oder stufenweise vorgegangen. Dabei ist zu bedenken, dass es an den Nahtstellen zu bautechnischen Problemen führt, wenn nicht bereits im Vorfeld die erforderlichen Bau- teilanschlüsse bedacht oder sogar vorbereitet wurden. Das betrifft beim Fenstereinbau die zukünftige Dicke der Fensterlaibungs- dämmung. Das gilt umgekehrt auch für die Fassadendämmung. Bei einer vorgezogenen Dachdämmung auf jeden Fall den Dachrand bereits mind. 20 cm mehr für den späteren Einbau einer Fassadendämmung entspre- chend überstehen lassen. Bei einer Steildachdämmung die Tragkonstruk- tion auf statische Eignung für Photovoltaik prüfen. Sämtliche Maßnahmen können vom BAFA oder KfW gefördert werden. Energieausweis Wer seit Juli 2008 eine Wohnung (Whg.) verkaufen oder neu vermieten will, muss einen Gebäude-Energieausweis vorlegen. In einem Inserat oder Angebot im Internet muss der Energieverbrauchs- kennwert in kWh/m²a (jährlicher Heizungsverbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter beheizter Fläche) in jedem Fall angegeben werden. Sonst droht eine Abmahnung seitens damit ihren Lebensunterhalt be- streitender Rechtanwälte. Er ist eine Anforderung aus der bisherigen Energieeinsparverordnung (EnEV) und des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Die Bundesregierung 98

Lexikon E hoffte, dass Mieter und Immobilienerwerber ihre Entscheidungen von den Werten des Energieausweises abhängig machten. Die Praxis zeigt, dass der Energieausweis bei einigen Bürgern immer noch unzureichend be- kannt ist und somit zumindest bis jetzt keine nennenswerte Auswirkung auf das energetische Management bei Immobilien zeigt. Mit einer Art Klassifizierung, ähnlich wie bei Waschmaschinen, kann man ablesen, wie hoch die zu erwartenden Energiekosten der Eigen- tumswohnung sein werden. Neue Erwerber oder Mietinteressenten können diese Information in ihre Entscheidung einfließen lassen. Mit dem Energieausweis setzt die Bundesregierung eine EU-Richtlinie um. Ziel ist die Verbesserung der Energieeffizienz in den Mitgliedstaaten und damit die Verringerung des CO2-Ausstoßes in die Atmosphäre. Für die Berechnung gibt es zwei verschiedene Ansätze. Die Berechnung wird bedarfsbezogen oder verbrauchsbezogen ausgeführt. In jedem Fall ist der Warmwasserverbrauch darin zu berücksichtigen. Bei dezentraler Warmwasserbereitung durch einen Zuschlag. Die bedarfsbezogene Variante errechnet aus der Gebäudeform und den verbauten Materialien den theoretischen Energieverbrauch. Dieser qualifizierte Energieausweis gibt konkrete Hinweise auf Energieein- sparmaßnahmen. Damit können gezielt entsprechende Wärmedäm- mungen und andere energetische Optimierungen geplant werden. Ausweis für energetisch unwesentlich modernisiertes Mehrfamilienhaus: 99

100

Lexikon E Die verbrauchsbezogene Variante ist für bestehende Gebäude kostengünstig und einfach umzusetzen. Hierzu werden die bisher tatsächlich verbrauchten Wärmemengen ins Verhältnis zu den beheiz- ten Flächen gesetzt. Aus dem daraus errechneten Wärme- verbrauch pro m² Wohnfläche (WF) kann man dann - im Vergleich zu an- deren gleichartigen Gebäuden - ablesen wo das Gebäude energetisch steht. Hinweise auf Maßnahmen zur Energieeinsparung sind hieraus nur in geringem Umfang und nur sehr ungenau zu entnehmen. Die Grenze wird erreicht bei einem Mehrfamilienhaus mit 2 Eingängen und 2 Wärmeerzeugern (Heizkessel). Einer für 6, der andere für 4 Whg. Für die 6 Wohnungen darf verbrauchsabhängig ermittelt werden. Sehr günstig bei längerem Leerstand einer Wohnung. Für 4 Wohnungen gilt der Bedarfsausweis. Bei einem Altbau ohne Wärmedämmung sind die Ausweise nicht vergleichbar. Die 4 Wohnungen sind wegen der scheinbar erwarteten höheren Heizkosten nur mit größtem Zureden zu vermieten. Energieeffizienz-Experte So darf sich nur ein von der Dena zugelassener Energieberater nennen. Er verfügt über spezielle Kentnisse im Bereich erneuerbarer Energien und deren öffentlichen Förderungsmöglichkeiten. Er ist berechtigt mit dem BAFA bzw. der KfW zusammenzuarbeiten. Er kümmert sich um öffentliche Förderanträge und deren Abwicklung. Für Förderanträge im Bezug auf Wärmedämmungen ist er allein befugt Anträge für Bauherren zu stellen. Denn dabei sind eine Reihe von technischen Parametern zu berechnen und zu dokumentieren. Bei Heizungen darf das aktuell auch der Eigentümer. Wer weiß wie lange? Gerade die fortlaufend veränderten bzw. ergänzten Gesetze und Verordnungen zur Energiewende erfordern von Beratern ein hohes Maß an Engagement und Verantwortung. Durch die vielfältige und enge Zusammenarbeit mit ihnen habe ich Hochachtung vor deren Fachwissen. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) sichert für die folgenden 15 Jahre eine generell 5% höhere Förderung beantragter Maßnahmen. 100

101

Lexikon E Energieeffizienz-Richtlinie (EED) Demnach hat jeder Mieter einer zentral beheizten Wohnung u. a. das Recht monatlich seinen persönlichen Verbrauch im Verhältnis zum sta- tistischen Verbrauch zu erfahren. Der Gesetzgeber glaubt, dass so infor- mierte Mieter zum Energiesparen animiert würden. Dabei werden sowohl die funkübermittelten monatlichen Messwerte von elektronischen Heizkostenverteilern ausgewertet als auch von ana- log oder digital abzulesenden Wärmemengenzählern. Die Informations- übermittlung erfolgt aus dem Gebäude mittels eines im Treppenhaus angebrachten Smart Meter Gateways zur sicheren Datenübertragung an den Heizkostenabrechnungsservice und von dort aus an die Nutzer über Mieterportale, E-Mail oder per Post. Doch die Bundesregierungen, haben seit Jahrzehnten den Bürokratie- abbau propagiert. Im Zuge der Entlastung werden Verwalter verpflichtet von den vermietenden Wohnungseigentümern die Namen und Wech- seldaten deren Mieter zumindest in Textform (E-Mail) zu erfragen. Dazu muss der Verwalter ein Formular entwickeln, das es dem Mieter ermög- licht dem Verwalter gegenüber seine Kontaktdaten mitzuteilen und zu dessen Weitergabe an den Heizkostenabrechnungsservice von den Auf- lagen der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) zu befreien. Selbstverständlich muss diese Datenschutzerklärung mit der Original- unterschrift versehen werden. Die vom Vermieter an den Verwalter übermittelten Nutzerwechsel müssen monatlich mit dem Heizkostenab- rechnungsservice abgeglichen und bei Nutzerwechsel mit der vorge- nannten Prozedur wiederholt werden. Dabei muss der Verwalter an- lässlich der bei ihm eingehenden Beschwerden vermitteln und für Ver- ständnis sorgen. Wegen der Rechtssicherheit hat er seine dazu geleiste- ten Aktivitäten sorgfältig zu dokumentieren. Energieeinsparverordnung (EnEV) Von Architekten “Änäff“ genannt. Sie sollte helfen, den CO2-Ausstoß in die Atmosphäre zu verringern (Klimakonferenzen Rio 1992 und Kyoto 1997). Das “Kyoto-Protokoll“ ist in diesem Zusammen- hang bekannt. Bis zur Ölkrise 1973/74 wurde mit Öl verschwen- derisch umgegangen. Schlagartig schnellte der Ölpreis in die Höhe. 101

102

Lexikon E Daraufhin erlies die damalige Bundesregierung 1977 die Wärmeschutz- verordnung. Gebäude sollten nun mit weniger Heizenergie auskommen. Weiteren Wärmeschutzverordnungen folgte ab 01.11.2020 das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG). Darin werden verschiedene Gesetze zu- sammengeführt und die “Daumenschrauben“ immer weiter angezogen. Dazu werden alle Energieeinflüsse im Rahmen einer Energiebilanz des Gebäudes erfasst. Dazu gehören Wärmeverluste durch Wände, Fenster und Wärmebrücken, Verluste durch Lüftung, Wirkungsgrad des Wärme- erzeugers, Luftdichtigkeit, Energiegewinnung durch Sonneneinstrahlung durch die Fenster oder die Abwärme elektrischer Anlagen im Gebäude. Da gibt’s für Energieeffizienz-Experten viel zu rechnen. Bekanntester Teil der Verordnung ist der Energieausweis. Die Vorlage- pflicht dieses Ausweises ist ab Mitte 2008 auf alle bestehenden Ge- bäude ausgedehnt. Durch diese Verordnung bekommen Messverfah- ren, die den Wärmeabfluss erfassen, große Bedeutung. Insbesondere die Blower Door Messung und die Thermografie. EnSiKuMaV Kurz mit “Kurzfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung“ bezeichnet. Oder länger: “Verordnung zur Sicherung der Energiever- sorgung über kurzfristig wirksame Maßnahmen“. Galt bis zum 15. April 2023. Zielte auf Energieeinsparungen bei Verbrauchern ab. Damit wurde z. B. die Verpflichtung in Mietverträgen zur Einhaltung von Mindesttemperaturen in Wohnräumen aufgehoben und die Beheizung von privaten Schwimmbecken untersagt. Gas- und Wärmelieferanten mussten Eigentümer von Wohngebäuden über aktuelle und zu erwartende Energieverbräuche und anfallende Kosten informieren. Dazu mussten auch Mietern Informationen zum statistisch erhobenen Energievergleich gegeben werden. EnSimiMaV In Kurzform auch “Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnah- menverordnung“ genannt. Zielte auf Energieeinsparungen durch tech- nische Maßnahmen ab. Gemeint sind Wärmedämmungen, Heizungs- systeme wie z. B. Wärmepumpe, oder Solarthermie. 102

103

Lexikon E Gemäß der Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen - EnSimiMaV - jetzt ins Ge- bäudeenergiegesetz (GEG) aufgenommen - müssen Gas-Heizungen bei Optimierungsbedarf in Häusern • bis 9 Wohnungen bis spätestens zum 15. September 2024 • ab 10 Wohnungen bereits bis 30. September 2023 technisch optimiert sein. Dabei ist unter anderem zu prüfen: 1. ob die zum Betrieb einer Heizung einstellbaren technischen Parameter für den Betrieb der Anlage zur Wärmeerzeugung hinsichtlich der Energieeffizienz optimiert sind, 2. *ob die Heizung hydraulisch abzugleichen ist, 3. ob effiziente Heizungspumpen im Heizsystem eingesetzt werden oder 4. inwieweit Dämmmaßnahmen von Rohrleitungen und Armatu- ren durchgeführt werden sollten. *) Gemäß EnSimiMaV bzw. jetzt GEG ist bei Gebäuden mit weniger als sechs Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern und Ein- zelthermen der hydraulische Abgleich nicht verpflichtend. Wohl der Wohnungseigentümergemeinschaft, der es gelingt, eine Heizungsfirma - insbesondere für den hydraulischen Abgleich bei gleichzeitiger Zugänglichkeit sämtlicher Wohnungen - zu begeistern. Entlastung des Verwalters / Verwaltungsbeirats Wird bei Verwaltern und Verwaltungsbeiräten GROSSGESCHRIEBEN. Mit der Entlastung werden, sozusagen alle “Sünden“ verziehen. Die Juristen nennen es ein “Negatives Schuldanerkenntnis“. Man drückt damit dem Entlasteten das Vertrauen aus. Die Entlastung gilt für bis dahin bekannte Tatsachen und die, die bei sorgfältiger Prüfung hätten erkannt werden können. Wenn also der Ver- walter einen groben Fehler gemacht hat und es geschickt vor den Woh- nungseigentümern verheimlicht hat, nutzt ihm die Entlastung gar nichts, wenn die Sache später dennoch auffliegt. Wäre ja noch schöner! Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft dem Verwalter nach der Vorlage der Jahresabrechnung Entlastung erteilt, wird ihn das in seiner Arbeit bestätigen und wieder voll motivieren. 103

104

Lexikon Entziehungsverfahren E An die Entziehung des Wohnungseigentums hat der Gesetzgeber hohe Anforderungen geknüpft. Falls sich ein Wohnungseigentümer einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Eigentümern oder der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegenden Verpflichtungen schul- dig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zumutbar ist, darf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von ihm die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen. Dies betrifft • wiederholte Verletzung einer wohnungseigentumsrechtlichen Pflicht gemäß § 14 WEG • Verletzung der wohnungseigentumsrechtlichen Zahlungspflichten gemäß § 16 Abs. 2 WEG Die Umsetzung wird erfahrungsgemäß außerordentlich aufwendig. Die Erfolgsaussichten der GdWE bei Gericht zu obsiegen, sind gering. Erbbaurecht Recht auf fremdem Grundstück zu bauen. Das Recht ist veräußerlich und vererblich und nach 99 Jahren verderblich. Dann erlischt das Recht. Keine Sorge: Wenn Sie dann noch leben, muss Ihnen der Erb- baurechtsgeber - also der Grundstückseigentümer - eine angemessene Entschädigung für die Übernahme Ihres Hauses oder Ihres Wohnungseigentums zahlen. Wenn er dann noch lebt oder niemand sein Erbe ausgeschlagen, wird der Staat zuständig. Der Vorteil des Erbbaurechts liegt darin, dass kein Geld für den Grundstückskauf aufgebracht werden muss. Nachteilig ist der über die gesamte Laufzeit jährlich fällige Erbbauzins. Ergebnisverkündung ► Beschlussverkündung Erhaltung Neue Bezeichnung im neuem WEG ab 01.12.2020 für die bisher recht- lich und kostenverteilungsmäßig unterschiedlichen Bezeichnungen 104

105

Lexikon E “Instandhaltung“ bzw. “Instandsetzung“. Die bisherigen Begriffe “pfle- gen“ und “reparieren“ und “erneuern“ werden nun zusammengefasst. We- gen der bisher dafür voneinander abweichenden Verteilerschlüssel führt die Zusammenführung der bisherigen Begriffe aus Gemeinschaftsord- nungen im Moment noch zu rechtlichen Unsicherheiten und Verständnis- problemen nachteilig betroffener Wohnungseigentümer. Dazu zählen alle Arbeiten, die für den Erhalt der Wohnanlage erforder- lich sind. Gemeint sind Maßnahmen, die den ursprünglichen Bauzu- stand und die Ausstattung langfristig erhalten. Typische Beispiele dafür sind die Hebung des bereits nach kurzer Zeit eingesunkenen Verbund- pflasters oder der alle paar Jahre zu wiederholende Außenanstrich der Holzfenster oder deren Erneuerung. Ebenso, wenn von Sanierung die Rede ist. Damit meint man die Besei- tigung sowohl von Baumängeln als auch von Bauschäden. Weiterge- hende gestalterische Maßnahmen gelten als bauliche Veränderung. Im Mietrecht gibt es nach wie vor die Modernisierung. Wohnungseigen- tumsrechtlich gibt es den Begriff allerdings nicht mehr. Alles sammelt sich unter dem Begriff Erhaltung. Und dafür ist zur Beschlussverkün- dung lediglich ein Beschluss mit einfacher Mehrheit erforderlich. Erhaltungsrücklage „Erhaltungsrücklage? - So was brauchen Sie nicht. Sie haben doch fünf Jahre Ge- währleistung!“ - So beruhigt mancher Bauträger unent- schlossene Kaufinte- ressenten. Und mit dieser Gewissheit wird häufig bei einer un- erfahrenen Wohnungseigentümergemein- schaft in den ersten Jahren gar kein oder zu wenig Geld für die Erhaltung zurückgelegt. Dabei fängt der Verschleiß eines Bauwerks bereits mit der Fertigstellung an. Wärmeer- zeuger (Heizkessel), Pflasterflächen, Dach- haut und Fenster halten nicht fünf Jahre 105 Und da war noch... ...der energisch sein Recht einfordernde Wohnungsei- gentümer, der dem entsetz- ten Verwalter androhte, so- fort (Selbst-?) Justizmaß- nahmen gegen ihn einzulei- ten, falls das Dach über sei- ner Wohnung noch einmal undicht werden sollte.

106

Lexikon E länger, nur weil der Bauträger eine 5-jährige Gewährleistung gibt. Dazu kommt, dass aus einem nicht erkannten Baumangel oft erst nach Ab- lauf der Gewährleistungsfrist ein Bauschaden sichtbar wird, der dann zu Lasten der zu geringen Erhaltungsrücklage beseitigt werden muss. Für Außenanlagen wird meist nur eine 1-jährige Gewährleistungsfrist eingeräumt. Wenn sogar der gesamte Untergrund wegen mangelnder Festigkeit nachgibt, kann das schiefe Gebäude berühmt werden. Über die Lebensdauer von ca. 80 Jahren muss vieles am Gebäude wie- derholt repariert und erneuert werden, weil es sich durch die Bewitte- rung und den Gebrauch abnutzt. Das betrifft Wasser- und Abwasserlei- tungen, Heizungsanlage, Dach, Fassade, Haustür, Fenster und Trep- penhaus. Die Finanzierung der erforderlichen Erhaltung muss gesichert sein. Im monatlichen Hausgeld ist darum ein Beitrag zur Ansammlung der Erhal- tungsrücklage auch für laufende Reparaturen enthalten. Und da war noch... Damit die Erhaltung gesichert wird, muss die jährliche Einzahlung in die Erhaltungsrücklage entsprechend bemessen sein. Weil bei Woh- nungseigentum lediglich das Gemeinschafts- eigentum damit finanziert wird, hält unser Be- rufsverband, der BVI, nach Erfahrungswerten seiner Mitglieder eine jährliche Zuführung von mind. 1% des Kaufpreises sämtlicher Einhei- ten der Wohnanlage für angemessen. Üblicherweise wird in Gerichtsgutachten der Wert nach der Peters‘schen Formel ermittelt. Um dem zu entsprechen, macht der Verwalter im Wirtschaftsplan einen geeigneten Vor- schlag. In der Wohnungseigentümerversamm- lung finden das die Wohnungseigentümer gut oder sie ändern den Betrag per Beschluss ab. ...der ängstliche, doch pragmatische Verwalter, der diesem Wohnungsei- gentümer empfahl, bei einer auftretenden Dachundichtigkeit lieber den Verwalter zu infor- mieren, damit der einen Dachdecker schicken könne. Erfahrungsgemäß möchten einzelne Woh- nungseigentümer die Zuführung in die Erhal- tungsrücklage sehr geringhalten. Entweder planen sie ihre Wohnung zu verkaufen oder sie können wirklich ihr Geld zinsgünstiger selbst anlegen. Einige haben vielleicht nur zu wenig Geld. Das betrifft auch Rent- ner, die sich auf einen ruhigen Lebensabend gefreut hatten. 106

107

Lexikon E Häufig wird zur Erleichterung der Mehrheit der an einer Wohnungsei- gentümerversammlung abstimmenden Teilnehmer beschlossen, die Erhaltungsmaßnahme erst auszuführen, wenn dafür genug Geld ange- spart sei. Dies geschieht häufig erst nach der Vorlage von Kostenan- geboten. Sehr zum Verdruss der sich an der Nase herum geführt füh- lenden anbietenden Handwerker. Die beschuldigen gern dafür den Ver- walter und ziehen sich dann von der Zusammenarbeit mit ihm zurück. Letztlich zum Nachteil der daran unschuldigen anderen Wohnungsei- gentümergemeinschaften. Gemeinschaften, welche die Rücklage aus falsch verstandener Spar- samkeit geringhalten, müssen später ersatzweise mit Sonderumlagen rechnen. Die können erfahrungsgemäß nicht alle aufbringen. Dabei nutzen sämt- liche rechtssicheren Beschlüsse zur Realisierung von Zahlungsver- pflichtungen nichts. Dann zahlen zumindest zunächst die übrigen Woh- nungseigentümer für die säumigen Miteigentümer mit. Was darauffolgt, ist wegen der gesamtschuldnerischen Haftung für alle sehr unerfreu- lich... Es soll vorkommen, dass Eigentümergemeinschaften bei der Auswahl ihres Verwalters denjenigen bevorzugen, der populistisch eine niedrige Zuführung in die Erhaltungsrücklage befürwortet. Den tatsächlichen Er- haltungsbedarf beeinflusst man damit nicht. Das dicke Ende kommt und der von der Gemeinschaft bevorzugte “billige Jakob“ hat mit dafür ge- sorgt, die Eigentümer in eine gefährliche Sicherheit zu wiegen. Schlimmstenfalls droht - ähnlich wie bei dem aktuell aus der Presse be- kannten “Weißen Riesen“ in Duisburg - am Ende die Verslumung. Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) Regelt auf 139 Seiten seit 2021 die bevorzugte Einspeisung von Strom aus erneuerbaren Quellen (z. B. Photovoltaik) ins Stromnetz und garan- tiert deren Erzeugern feste Einspeisevergütungen von max. 8 Cent/kWh. Ebenso regelt es einige Maßnahmen, um uns Bürger sanft oder unsanft zum sparsameren Umgang mit Energien zu bewegen. Z. B. dürfen seit dem 1. Januar 2024 in Neubauten innerhalb von Neu- baugebieten nur Heizungen installiert werden, die auf 65 Prozent erneu- erbarer Energien basieren. Alle übrigen Wärmeerzeuger ziehen nach. 107

108

Lexikon Ersatzvornahme Wird durchgeführt, wenn sich z. B. ein Hand- werker weigert einen Mangel an seinem Werk im Rahmen der Gewährleistung zu beseitigen. Dazu wird ihm vorher eine Frist zur Mängelbe- seitigung gewährt, und angedroht nach erfolg- losem Ablauf dieser Frist einen anderen Hand- werker mit der Beseitigung des Baumangels als Ersatzvornahme, zu beauftragen und die dadurch entstehenden Kosten von ihm zu- rückzufordern. Die Frist muss dem Begehren angemessen sein. Sollte er auch diese Frist aussitzen, ist es rechtssicherer, ihm noch eine Nachfrist zu setzen. Wenn das alles nichts nützt, sollte man den Beweis so gut wie mög- lich sichern. Fotos sind dabei oft - ebenso wie unabhängige Zeugen - sehr hilfreich. Bei gravierenden und teuren Mängeln empfiehlt sich das selbstständige Beweisverfahren mit Hilfe eines erfahrenen Rechtsanwalts. Doch dies ist zunächst oft mit mehreren Tausend Euro vorzufinanzieren. Erschließungskosten Und da war noch... E ...die verzweifelte Eigen- tümerin, die ihrem Mie- ter einen Brief nicht ein- werfen konnte, weil der Briefkasten im Hausflur hing und die auf ihre schriftliche Anfrage vom Verwalter hingewiesen wurde, es doch einfach mal mit klingeln bei an- deren Hausbewohnern oder einer alternativen Postbeförderung zu ver- suchen. Auch mit Anliegerbeitrag bezeichnet. Wer möchte nicht so nah wie möglich mit dem Auto an sein Grundstück heranfahren? Das Wasser sollte aus dem Hahn fließen und wieder fort und der Strom aus der Steckdose kommen. Darum werden im Bebauungsgebiet die einzel- nen Grundstücke mit Straßen, Glasfaserleitun- gen und einem Glasfaseranschluss an das öf- fentliche Netz angeschlossen. Diese Erschließungskosten werden aufge- teilt und anteilig von den anliegenden Grundstückseigentümern getragen. Zumindest bisher. In Nordrhein-Westfalen sind die Straßenausbaubeiträge unter bestimm- ten Konstellationen abgeschafft. 108

109

Lexikon Ersterwerb E Erstmaliger Kauf einer Wohnung nach Erstellung oder Umwandlung in Wohnungseigentum von einem Bauträger. Dabei wird der Erwerber im Gegensatz zu einem “normalen“ Eigentü- merwechsel bereits Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn für ihn zunächst lediglich eine Auflassungsvormerkung ins Grund- buch eingetragen und ihm der Besitz an der Wohnung übergeben wurde (z. B. Schlüsselübergabe). Die Verwalterzustimmung ist dabei nicht er- forderlich. Darum hat der Verwalter keine Kenntnis vom Verkauf. Wir haben schon einmal einen Fall einer Rückabwicklung des Kaufs eines Wohnungseigentums erlebt und dies jedoch sehr spät davon er- fahren. Sowohl die rechtlichen als auch die buchhalterischen Auswir- kungen zu heilen war sehr aufwendig. Darum bleibt es wichtig, dass der Erwerber dem Verwalter seine Eintragung als Eigentümer im Grundbuch unverzüglich mittels Ablichtung oder per PDF übermittelt. Mehr dazu unter: Auswahlkriterien für den Kauf Erwerberbürgschaft Das WEG bestimmt, dass bei einer Ver- äußerungsbeschränkung in einer Ge- meinschaftsordnung, die Verwalterzu- stimmung nur verweigert werden darf, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Das heißt, wenn zu erwarten sei, dass der Er- werber das Hausgeld nicht zahlen könne, oder er sich nicht in die Wohnungseigen- tümergemeinschaft einfügen werde. Da kommen Wohnungseigentümergemeinschaften auf die abenteuer- lichsten Ideen. So zum Beispiel bei Eigentümerwechsel die Hausgelder des Erwerbers zusätzlich abzusichern: Es wird ein Beschluss gefasst, der den Verkäufer von Wohnungseigen- tum verpflichtet, den Erwerber wiederum zu verpflichten, eine Bürgschaft für das Hausgeld für die nächsten zwei Jahre beizubringen. Andernfalls dürfe der Verwalter die Verwalterzustimmung zum Eigentümerwechsel nicht erteilen. 109

110

Lexikon E M. E. wäre ein solcher Beschluss nichtig und entzieht sich der Beschluss- verkündung. Denn es handelt sich um einen “Vertrag zu Lasten Dritter“. Selbst wenn er den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspre- chen sollte, wäre er ein Klotz am Bein jedes Verkäufers. Mit so einer Hürde kann man Erwerber - die sich ausnahmsweise über die Regeln des WEG, der Gemeinschaftsordnung und in der Beschluss-Sammlung kun- dig machten - nur verängstigen. Wenn der Wohnungsverkauf daran scheitert, ist der Verkäufer sauer und der Ärger für die Eigentümerge- meinschaft vorprogrammiert. Und da war noch... ...der bauernschlaue Wohnungsverkäufer, der nach Kaufver- tragsabschluss heim- lich beim Verwalter das Übergangsdatum änderte, um eine zwi- schenzeitlich be- schlossene Sonderum- lage seinem nicht der deutschen Sprache mächtigen Käufer aufs Auge zu drücken. Die Gemeinschaft müsste mit Schadenersatzfor- derungen seitens der am Verkauf behinderten Miteigentümer rechnen. Noch abenteuerlicher war der Versuch eines Wohnungseigentümers aus der Finanzbranche, seine Eigentümergemeinschaft zu bewegen, von jedem Erwerber ein notarielles Schuldanerkennt- nis zu verlangen. Das hätte dazu geführt, dass bei Hausgeldrückstand sofort Vollstreckungsmaß- nahmen gegen den Erwerber veranlasst würden. Ein Erwerber, der sich dermaßen unterwirft, müsste “mit dem Klammerbeutel gepudert“ sein. Die Brisanz des Beschlussantrags ist seinerzeit von allen übrigen Miteigentümern erkannt wor- den. Der Antrag wurde abgelehnt. festgelegt sein, dass In seltenen Fällen kann bereits in der Gemein- schaftsordnung jeder Wohnungseigentümer eine entsprechende Bürgschaft für die Eigentümergemeinschaft bei- bringen muss. Ohne diese Bürgschaft kann er nicht ins Grundbuch eingetragen werden. Es gibt Gemeinschaftsordnungen, in denen der Verwalter eine Bürgschaft für das Verwalterho- norar fordern kann. Bis zur Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft durch den BGH im Jahr 2005, hätte der Verwalter bei Honorar-Rückstand diese schlimmstenfalls ge- genüber jedem einzelnen Wohnungseigentümer einfordern dürfen. Doch seit der Teilrechtsfähigkeit sind nicht mehr die einzelnen Eigen- tümer, sondern nun ist die gesamte Eigentümergemeinschaft als “Ver- band“ sein Vertragspartner. 110

111

Lexikon E Mit dem neuen WEG ab 01.12.2020 ist eine Wohnungseigentümerge- meinschaft voll rechtsfähig. Damit entfallen eventuelle direkte Ansprü- che zwischen einzelnen Wohnungseigentümern und Verwaltern. Dennoch gibt es hin und wieder sogar Rechtsanwälte, die ihren fordern- den Mandanten entweder nach dem Mund reden und nicht aufklären oder bei ihren oft aggressiven Forderungen an den Verwalter nur bluffen. Erwerberhaftung Der Erwerber von Wohnungseigentum haftet gegenüber der Wohnungs- eigentümergemeinschaft für Zahlungsverpflichtungen erst ab der Um- schreibung ins Grundbuch beim Grundbuchamt. Dann nur für Zahlun- gen, die nach der Umschreibung fällig bzw. beschlossen werden. Für Hausgelder, die vor der Umschreibung im Grundbuch fällig wurden, braucht er nicht zu haften. Aber für das Ergebnis der Jahresabrechnung, wenn der Beschluss darüber erst nach der Umschreibung erfolgt ist. Vorsicht: In der Gemeinschaftsordnung kann etwas anderes bestimmt sein. Das hat dann Vorrang. Das gleiche gilt für abweichende Regelun- gen im Kaufvertrag, die nur im Innenver- hältnis zwischen Verkäufer und Erwerber wirksam sind und damit keine rechtliche Wirkung für die Eigentümergemeinschaft entfalten. Und da war noch... Beim Erwerb aus Zwangsversteigerung sind diesbezügliche Regelungen der Ge- meinschaftsordnung außer Kraft gesetzt. Hier wird immer lastenfrei erworben. Den- noch hat man dabei oft Last mit der seit Jahren überfälligen Grundrenovierung der Wohnung. Erwerbermodell Gemeint sind damit oft ältere Wohnanla- gen, sogenannte “Bestandsimmobilien“ mit Mietwohnungen, die von Investoren aufge- kauft und in Wohnungseigentum umge- wandelt werden. Daran angeschlossene 111 ...der verblüffte Eigentü- mer, der erst nach dem Kaufvertragsabschluss von seinem Nachbar er- fuhr, dass er sich nicht in eine kleine Gemein- schaft, sondern in eine aus mehreren Häusern bestehende Großgemein- schaft eingekauft hatte.

112

Lexikon E Verkaufsorganisationen entwickeln dazu ein Finanzierungskonzept und bieten diese Immobilien auf dem Markt an. Leider werden den ahnungslosen Käufern hin und wieder Steuervor- teile und Mieterträge vorgegaukelt, die sich letztlich nicht dauerhaft er- zielen lassen. Wenn ehemalige Kellerräume oder Waschküchen in Wohnungen um- gewandelt werden, erleben bisher nichtsahnende Erwerber spätestens nach einigen Jahren aufsteigende oder von Wänden ausgehende Feuchtigkeit. Der “Hit“ bei uns ist derzeit ein seit mehr als zehn Jahren bereits bei der Vorverwaltung geführter Streit über anfangs lediglich 10.000 €, der sich - wegen bisher nicht erfolgter Einigung auf eine Sa- nierung und zwischenzeitlicher Folgeschäden - auf nunmehr vom Gut- achter ermittelte 100.000 € gesteigert hat. Das Ende der daraus folgen- den Rechtsstreite ist nicht abzusehen. Also besondere Vorsicht bei umgewandelten Bestandsbauten und ins- besondere bei “Gartengeschoßwohnungen“ mit erdberührten Wänden. Mehr zu diesem Thema unter: Schrottimmobilien. 112

113

Lexikon Fachverwalter F Reißt sich, wie man sieht, für seine Kunden beide Beine aus. Ist in weiblicher oder männlicher Form dafür ausgebildet und hauptberuflich mit der Ver- waltung von Wohnungseigentum beschäftigt. Dadurch verfügt sie (oder er) über einen Erfah- rungsschatz, den nebenberufliche Verwalter mit kleinem Verwaltungsbestand nicht bieten können. Nur besonders qualifizierte Fachverwalter dürfen Mitglied im Bundesfach- verband der Immobilienverwalter (BVI) oder in einem vergleichbaren Ver- band sein. Dabei werden alle Mitglieder mehrmals im Jahr im Rahmen von Seminaren und Tagungen weitergebildet und mit den aktuellen Ent- wicklungen der herrschenden juristischen Meinungen vertraut gemacht. Ebenso verfügen sie über ein Team aus Fachkräften, die nicht nur das WEG beherrschen, sondern durch vernetzte Kontakte zu fähigen Dienst- leistern und Handwerkern das fast Unmögliche möglich machen. Falls dennoch mal was‘ schief gehen sollte, schützt er seine Wohnungs- eigentümer mit einem umfangreichen Paket an Versicherungen. Im Unterschied zum Billig-Verwalter treibt er zum Schutz der sensiblen Daten seiner Kunden einen riesigen (auch teuren EDV) Aufwand. Darüber hinaus müssen sich Fachverwalter und sämtliche Mitarbeiter bei der IHK einer Zertifizierung unterziehen. Mit einem solchen Verwal- ter und seinem Team können Wohnungseigentümer den Wert Ihrer Im- mobilie erfolgreich steigern. Aber nur, wenn sie seinem Rat vertrauen. Fensterbeschlüsse “Fensterbeschlüsse“ werden inzwischen von den Juristen für nichtig angesehen. Wohnungseigen- tümer dürfen nicht mehr eigenmächtig oder per Beschluss “ihre“ Fenster wechseln. Der BGH hatte am 20.09.2000 in einem sog. “Jahr- hundertbeschluss“ die Fenster zwingend dem Ge- meinschaftseigentum zugeordnet, auch wenn diese lt. Gemeinschaftsordnung als Sondereigentum ausgewiesen wa- ren und sind. Sie seien unverzichtbarer Bestandteil der Fassade. 113

114

Lexikon F Bis zu diesem Datum war es sehr verbreitet, die Fenster sogar per Be- schluss dem Sondereigentum zuzuordnen. Damit sollte allein der jewei- lige Wohnungseigentümer auf eigene Kosten hinsichtlich der Erhaltung (seinerzeit: Instandhaltung und Instandsetzung) “seiner“ Fenster und Bal- kontüren zuständig sein. Dies wurde von der Justiz drei Jahrzehnte lang geduldet. Seit diesem BGH-Beschluss darf diese Praxis nicht mehr durchgeführt werden. Außerdem sind alle “Fensterbeschlüsse“ aus der Vergangen- heit damit nichtig geworden. Aus Sicht des BGH hat es sie damit nie gegeben. Denn, Zitat eines maßgeblich am BGH-Beschluss beteiligten Richters in Fischen: „Der BGH hat zu Recht erkannt, was schon immer rechtens war!“ Sofern die Gemeinschaftsordnung keine Kostentragung für einzelne Wohnungseigentümer beinhaltet, müssen alle Fenster und Balkontüren aus der Erhaltungsrücklage bezahlt werden. Wohnungseigentümer, die bereits Fenster auf ihre eigenen Kosten instandgehalten oder sogar er- neuert haben, sind “gelackmeiert“. Sie zahlen jetzt für die anderen mit. Manche halten dies für eine ungerechtfertigte Bereicherung derjenigen Eigentümer, die ihre Fenster jetzt nicht mehr selbst bezahlen müs- sen. Ein Anspruch könne aber im Streitfall höchstens fünf Jahre rückwirkend geltend ge- macht werden, sagten seinerzeit die Juristen. Und da war noch... Dem steht ein BGH-Urteil vom 14.06.2019 entgegen, dass für eigenmächtige Beauftra- gungen seitens einzelner Wohnungseigentü- mer ohne vorherigen Beschluss kein An- spruch auf Kostenersatz besteht. Mit der Novellierung des neuen WEG ab 01.12.2020 darf per Beschluss nunmehr auch bei Erhaltungsmaßnahmen dauerhaft von der Kostenverteilung der Gemeinschaftsordnung abgewichen werden. Es muss zwar im Einzel- fall über die Erneuerung einzelner Fenster be- schlossen werden, die Kosten können dabei dem jeweiligen Eigentümer auferlegt werden. Damit ist die bisherige Praxis halbwegs geheilt. Mehr dazu unter: Beschlusskompetenz. ...der besonders rechts- kundige Eigentümer, der eine Änderung der BGH-Rechtsprechung zur Beschlusskompe- tenz ausnutzte, um die Erneuerung der Fenster seiner Wohnung auf Kosten der Eigentümer- gemeinschaft zu er- streiten, obwohl alle anderen Eigentümer ihre Fenster seinerzeit selbst bezahlt hatten. 114

115

Lexikon Fernsehversorgung Hier die wichtigsten Varianten der Fernsehversorgung: Kabelfernsehen F Frei von witterungsbedingten Störungen. Je- doch abhängig von der Programmeinspei- sung des Kabelanbieters. In Deutschland ist der Markt unter den Kabelanbietern aufge- teilt. Für NRW ist allein die Vodafone zustän- dig. Die Abrechnung der Versorgung kann über zwei Varianten erfolgen: Beim Einzelnutzervertrag schließt jeder Anschlusswillige selbst einen Vertrag mit dem Kabelunternehmen. Er zahlt direkt dorthin. Wer nicht fernsehen will, zahlt auch nichts an den Kabelbetreiber. Beim Gemeinschaftsanschluss schließt der Bauträger bzw. der durch Beschluss ermächtigte Verwalter einen Vertrag für alle angeschlosse- nen Wohnungen des Hauses. Die monatlichen Beiträge sind bereits im Hausgeld eingeschlossen. Dabei spielt es keine Rolle, wer von den Be- wohnern tatsächlich das Fernsehangebot nutzt. Im Gegenzug ist diese Vertragsvariante für jedes Wohnungseigentum deutlich preisgünstiger als ein Einzelnutzervertrag. Ab 01.07.2024 dürfen die Kosten eines Gemeinschaftsanschlusses nicht mehr auf Mieter verteilt werden. Damit Vermieter nicht auf den anteiligen Kosten sitzen bleiben, hatten wir bereits im Vorfeld die Kündigung des Gemeinschaftsanschlusses empfohlen. Durch den Siegeszug der Glas- faserversorgung ist das Kabelfernsehen zum Auslaufmodell geworden. Satellitenfernsehen Bedingt durch zunehmende Kostensteigerungen neigen hin und wieder Wohnungseigentümergemeinschaften zum Umstieg aufs Satellitenfern- sehen. Auf diese Weise hofft man Kosten zu sparen und damit Wohnun- gen auch für die Vermietung attraktiver zu machen. Die Kabelgebühren fallen dabei weg. Im Gegenzug können Lizenzgebühren an die VG Me- dia wegen der “Weitersendung von Rundfunksignalen“ anfallen. Die Kosten für die Installation und Erhaltung der Anlage trägt die Eigen- tümergemeinschaft. Diese Kosten sind nicht als Betriebskosten auf 115

116

Lexikon F Mieter umlegbar. Von der fehlenden Möglichkeit der Internet- und Te- lefonnutzung über die SAT-Anlage ganz zu schweigen. In einem Winter hatten wir eine Parabolantenne, die zugeschneit und zwei Wochen lang nicht von Dachdeckern ge- fahrlos freigelegt werden konnte. Dafür hatten vereinzelte Wohnungseigentümer kein Ver- ständnis und der Verwalter wurde dafür be- schimpft. Ersatzweise musste von einigen Hausbewohnern der Spieleabend wieder ent- deckt werden. Im folgenden Jahr wurde eine Heizung in die Antenne eingebaut. DVB T2 HD Antennen-Überallfernsehen Heißt auf Deutsch so viel wie: “Erdgebundene Videoübertragung der 2. Generation in digitaler Technik“. Dabei kann gegenüber dem bisheri- gen analogen DVB-T eine größere Zahl von Sendern in deutlich besse- rer technischer Qualität von einer Dach- oder Zimmerantenne empfan- gen werden. Das bedeutet nicht, dass sich damit die Programmqualität verändert hat. Die öffentlich-rechtlichen Sender, wie z. B. ARD, ZDF, Re- gionalprogramme usw. werden nach wie vor kostenlos angeboten. Internet-Fernsehen (Glasfaser) Über Glasfaseranschluss ist auch der Fernsehempfang möglich. In der Grundausstattung werden die öffentlich-rechtlichen Programme mitge- liefert. Darüber hinaus ermöglicht der schnelle Glasfaseranschluss das Streamen von Beiträgen aus dem Internet. Ebenfalls können umfang- reiche zusätzliche Programmangebote zugebucht werden. FGG-Verfahren Besondere Form eines Gerichtsverfahrens. FGG bedeutet: “Gesetz über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit“. Hier hat der Richter eine eigene Amtsermittlungspflicht. Er muss sich bei seiner Be- urteilung also nicht auf jeden Blödsinn verlassen, der ihm erzählt wird. Er stellt selbst Ermittlungen an, um der Wahrheit auf die Spur zu kom- men. Bis Mitte 2007 galt dies auch für WEG-Verfahren. Seither werden Wohnungseigentumsverfahren, wie z. B. Beschluss- anfechtungen, im Rahmen der Zivilprozessordnung (ZPO) durchgeführt. 116

117

Lexikon F Dabei darf der Richter lediglich aufbauend auf den jeweiligen Vorträgen der Prozessbeteiligten urteilen. Jetzt bewähren sich für die Wohnungs- eigentümergemeinschaften Beschlüsse, die ordnungsmäßiger Verwal- tung entsprechen. Die sind Grundlage der Schriftsätze sachkundiger Rechtsanwälte, welche die Eigentümergemeinschaft vertreten. First in - first out Prinzip (Heizöl- verbrauchsermittlung) Und da war noch... Heißt so viel wie: Zuerst rein - zuerst raus. Gemäß Heizkostenverordnung darf nur die im Abrechnungszeitraum verbrauchte Wärmemenge auf die Nutzer umgelegt werden. Durch Preisänderungen wäh- rend des Jahres befindet sich im Restbe- stand Heizöl mit verschiedenen Einkaufs- preisen pro Liter im Tank. Darum muss der im Tank verbliebene Restbestand den letzten Betankungsmengen und de- ren Preisen zugeordnet werden. Daraus ergibt sich der rechnerische Einkaufswert des Restbestands. Fischen im Allgäu ...die offenbar vom lebenslan- gen Lehramt der Realität ent- rückte Verwaltungsbeirätin, die vom Verwalter verlangte, er solle die 200 Liter Ölsumpf des stillgelegten Öltanks, statt zu entsorgen, doch ein- fach über Ebay verkaufen. Wunderschöner Ferienort im Allgäu. Alljährlicher Tagungsort im Kurhaus “Fiskina“ für alle, die an der Fortent- wicklung des Wohnungseigentums interessiert sind. Organisiert vom “Evangelischen Immobi- lienverband Deutschland e. V.“ (eid). Der er- lauchte Kreis besteht aus Vertretern der höchs- ten deutschen Gerichte, der Bundesregierung, aus Professoren und Kommentatoren des Wohnungseigentumsrechts, Juristen und qualifizierten Verwaltern. Wer hier teilnimmt, schöpft aus der ersten Quelle des Wohnungseigentumsrechts. Hier wird das WEG-Recht weiterentwickelt. Darum ist diese Veranstaltung auch als Fortbildungs- maßnahme für Fachanwälte für Wohnungseigentumsrecht anerkannt. Es wird referiert, diskutiert - oft auch disputiert - über Themen wie z. B. 2005: “Die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft 117

118

Lexikon F im Hinblick auf die Anwendung der Rechtsgrundsätze der BGB-Gesell- schaft“ oder “Ist eine Eigentümergemeinschaft im Hinblick auf die in- zwischen vom BGH anerkannte Teilrechtsfähigkeit insolvenzfähig?“ Mit dem neuen WEG ab 01.12.2020 wurde die Teilrechtfähigkeit zur vol- len Rechtsfähigkeit. Im Jahr 2010 ging es zum Beispiel um "Aktuelle Fragen zum Finanz- und Rechnungswesen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“. Dabei schreiben eingefleischte Juristen mit Hilfe des BGH den Verwal- tern detailliert vor, wie sie die Buchhaltung zu führen haben. Selbstver- ständlich macht ihre formelle Regelungswut auch vor der Darstellung des Gemeinschaftsvermögens in der Jahresabrechnung nicht halt. Mit gesundem kaufmännischem Verständnis natürlich. Wir, auch in Buch- führung ausgebildeten Verwalter, raufen uns schon mal die Haare. Ei- nige Rechtswissenschaftler haben schon keine mehr. Im Jahr 2023 ging es um “Informationspflichten bei der Verwaltung von Wohnungseigentum“. Die Pflichten betreffen immer die gesamte Ge- meinschaft. Eine Pflicht zur Erteilung einer Einzelauskunft gibt es nach wie vor nicht. Die unterschiedlichen, wissenschaft- lich theoretischen Rechtsauffassun- gen wogen hin und her. Leider allzu häufig weg von der Alltagspraxis und dem Rechtsempfinden der Wohnungs- eigentümer. Die Rechtswissenschaft- ler und Referenten schlagen sich ihre Rechtsauffassungen um die Ohren. Dabei beneiden wir Fachverwalter un- sere unwissenden Wettbewerber: die Billigverwalter. Sie tanzen zwar ge- nauso wie alle anderen auf dem Glatt- eis des WEG, sie bemerken es nicht. Zumindest so lange, bis sie zusammen mit ihren Eigentümergemeinschaften auf dem Glatteis ausrutschen, einbrechen und allen Wohnungseigen- tümern damit großen Schaden zufügen. Durch Videokonferenzsysteme und Webinare sind Präsenzveranstaltun- gen rückläufig. Wir buchen inzwischen vorwiegend virtuelle Veranstaltun- gen. Von uns besuchte Präsenzveranstaltungen nutzen wir nach wie vor, vorrangig für Hintergrundwissen und zur Kontaktpflege. 118

119

Lexikon Flächennutzungsplan F Ist im Bauplanungsrecht Grundlage für einen Bebauungsplan. Die Kom- mune möchte ihre forst- und landwirtschaftlich genutzten Flächen, Stra- ßen, Gewerbe- und Wohngebiete sinnvoll planen. Ein Flächennutzungs- plan wird aufgestellt. Die verschieden zu nutzenden Flächen sind farbig dargestellt. Für die darin ausgewiesenen bebaubaren Flächen wird je nach Bedarf, ein detaillierter Bebauungsplan aufgestellt. Beide Pläne dürfen von interessierten Bürgern beim zuständigen Bau- amt eingesehen werden. In der Verabschiedungsphase werden die Pläne öffentlich ausgelegt. Flurnummer Jedes Grundstück muss sich eindeutig beschreiben lassen, sowohl im amtlichen Lageplan als auch beim Grundbuchamt. Dazu sind die Grund- stücke mit ihrer Zugehörigkeit zu einer Gemarkung, Flurnummer und Flurstück bezeichnet. Damit wird das Grundstück unverwechselbar. Fogging Erst seit einigen Jahrzehnten verstärkt auftretendes Phänomen. Zeigt sich als Schwarzstaub-Ablagerung an Wänden be- troffener Wohnungen. Fachleute vermuten, dass sich in der Raumluft aufgewirbelte Partikel an Bau- teilen und Flächen mit abweichender Temperatur absetzen. Häufig verfärbt sich dabei die Wand oberhalb von Heizkörpern. Es wird vermutet, dass schwerflüchtige organische Verbindungen moder- ner Baustoffe dabei mitwirken. Das Gleiche gilt für elektrostatische Aufladungen im Bereich von Elekt- roleitungen und ist selbst von Sachverständigen im Rahmen von Gutachten kaum wissenschaftlich ein- deutig nachvollziehbar darzustellen. Wir verwalten eine Wohnung mit gutachtlich festgestelltem Fogging. Aber selbst das Gutachten vermochte nicht zu klären, warum die baugleiche Nachbarwohnung völlig mängelfrei ist. Darum hat die Wohnungseigentü- mergemeinschaft noch keinen Beschluss zur Mängelbeseitigung gefasst. 119

120

Lexikon F Der betroffene Wohnungseigentümer wird auf dem Weg zu seinem Recht voraussichtlich auf eine sehr lange Geduldsprobe gestellt. Der BGH hat am 28.05.2008 (Az. VIII ZR 271/07) Fogging als Mangel an der Mietsache angesehen. Harte Zeiten für Vermieter. Formalien „...wird hiermit zum Verwalter bestellt, sofern er die Wahl annimmt.“ Der letzte Halbsatz dieser Formulierung im Wahlprotokoll hat eine Woh- nungseigentümergemeinschaft viel Geld gekostet. Und das kam so: Die betreffende Eigentümergemeinschaft hatte mich ohne mein Wissen in Abwesenheit zum neuen Verwalter bestellt. Die Eigentümergemein- schaft war etwas problematisch und der seinerzeitige Verwalterkollege wollte mit seiner Formulierung besonders nett sein und mir noch die Gelegenheit zur Absage einräumen, die ich wegen seinerzeitiger Un- kenntnis der Besonderheiten leider nicht nutzte. Wie dem auch sei, das Beschlussprotokoll ging als Nachweis meiner erlangten Verwaltereigenschaft an das Grundbuchamt. Nur mit diesem Nachweis war ich berechtigt, bei einem Ei- gentümerwechsel die erforderliche Verwal- terzustimmung beim Notar zu erteilen. Die zuständige - als übereifrig bekannte - Rechtspflegerin störte sich an der Formulie- rung wegen der darin enthaltenen Bedin- gung. Sie bestritt meine formalrechtliche Verwaltereigenschaft, weil die Annahme der Wahl nicht protokolliert sei. Der Eigentümer- gemeinschaft blieb daraufhin nichts anderes übrig, als beim Wohnungs- eigentumsgericht eine Notverwaltung zu beantragen. Ich wurde zum Notverwalter bestellt. Dann erst konnte ich in meiner Eigenschaft als Notverwalter eine formell korrekte Wahl meiner Verwaltungsfirma vor- nehmen lassen. Und vor allen Dingen dem Grundbuchamt ein formell korrektes Beschlussprotokoll vorlegen, aus dem die Verwalterbestellung eindeutig hervorging. Beim Grundbuchamt und im Wohnungseigentum gelten eben strenge Vorschriften. Das Wohnungseigentumsrecht ist gespickt mit formellen Tretminen. Ein El Dorado für engagierte Rechtsanwälte. 120

121

Lexikon F Fachkundige Verwalter werden alle Formalien kennen und beachten. Auch wenn das von Wohnungseigentümern oft als umständlich ange- sehen wird. Auf diese Weise haben wir in mehr als 40 Jahren jeden Hausgeldprozess für unsere Eigentümergemeinschaften gewonnen. Und das bei erheblich nachlassender Zahlungsmoral. Leider ist es einigen Eigentümern nur schwer oder gar nicht zu vermitteln, dass gerade auch im Alltagsgeschäft die Formalien eingehalten werden müssen. Ein Verstoß dagegen ist ein gefundenes Fressen für jeden An- walt, der damit jede Klage gegen seinen Mandanten - sei sie aus Sicht der Eigentümergemeinschaft noch so unberechtigt - zu Fall bringen kann. Die Kosten bleiben an der Gemeinschaft hängen und die Eigentümer glauben einfach nur von der Justiz ungerecht behandelt worden zu sein. Billigverwalter werden sie möglicherweise gerne in diesem Irrglau- ben unterstützen. Ein Verwalter mit Rückgrat wird das Beste für seine Eigentümergemein- schaft erreichen. Und so allen Eigentümern unterm Strich beim Geld sparen helfen. Freistellungsbescheinigung ► Bauabzugssteuer Freistellungsbescheinigung für Zinserträge Die gibt es vom Finanzamt nur für Privatpersonen, nicht für eine Woh- nungseigentümergemeinschaft. Darum weist ein Fachverwalter bei der Jahresabrechnung jedem Wohnungseigentümer die von der kontofüh- renden Bank abgeführte Kapitalertragsteuer anteilig aus. Damit kann sich ggf. jeder Eigentümer die einbehaltenen Beträge vom Finanzamt zurückholen. Das funktioniert natürlich nur mit einem Fremdkonto auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Freistellungsverpflichtungserklärung Darin erklärt sich die Bank bereit, der Löschung einer auf dem Grund- stück oder dem Wohnungseigentum eines Verkäufers lastenden Grundschuld zuzustimmen, wenn beim Verkauf der Kaufpreis des Er- werbers beim Notar eingegangen ist. Denn nur so lässt sich an gleicher Rangstelle eine neue Grundschuld einer anderen Bank zur Kreditabsi- cherung eintragen. 121

122

Lexikon F Dabei ist der Notar verpflichtet aus dem Kaufpreiserlös eine eventuelle Restschuld des Verkäufers bei der Bank zurückzuzahlen. So kauft ein Erwerber seine Wohnung lastenfrei. Er kann bei Bedarf für die Absiche- rung seines Bankkredits erneut eine Grundschuld eintragen lassen. Fremdkonto Wird bei der Bank auf den Namen der Woh- nungseigentümergemeinschaft geführt. Die Rechtsprechung fordert die strikte Tren- nung des Gemeinschaftsvermögens vom Verwaltervermögen. Dies erfüllt ein Fremd- konto und wird seitens der Rechtsprechung als die einzig zulässige Kontenform akzep- tiert. Es ist unabhängig vom pfändbaren Vermögen und ggf. auch Unvermögen des Verwalters. Selbst bei Schulden des Verwalters kann dieses Konto niemals von seinen Gläubi- gern oder bei Steuerschulden vom Finanz- amt gepfändet werden. Die Gelder der Wohnungseigentümer sind sicher. Funkablesung Und da war noch... ...der dumme Elektriker, der den lichtempfindli- chen Sensor eines Däm- merungsschalters ausge- rechnet in den Lichtkegel der Außenleuchte mon- tierte und sich wunderte, dass die Lampe bei Dun- kelheit anfing zu blinken. Es wird zunehmend schwieriger am Jahresende gleichzeitig in alle Wohnungen zu kommen, um die Verbräuche abzulesen. Heizkosten- verteiler, Wärmemengenzähler und Wasserzähler erfassen inzwischen elektronisch und werden zumindest am Jahresende per Funk vom Heizkostenabrechnungsservice fernabgelesen. Wegen der EED-Richtlinie werden nunmehr bei vermieteten Wohnun- gen im Haus die jeweiligen Heizungsverbräuche monatlich erfasst und mittels eines intelligenten Datensammlers im Treppenhaus, dem Smart Meter Gateway (SMGW), gesammelt. Die verschlüsselten Daten wer- den sicher an den Abrechnungsservice zur weiteren Bearbeitung und dann zur monatlichen Weitergabe an die Mieter übermittelt. 122

123

Lexikon Fußbodenheizung F Wegen der zum Betrieb erforderlichen geringen Vorlauftemperatur des Heizungswassers passt sie ideal zu einer Wärmepumpe. Die so zu nutzende Wärme wird als angenehm empfunden und bestä- tigt die vom Volksmund geprägte Erfahrung: „Kühl der Kopf und Füße warm, machen jeden Doktor arm!“ Gleichzeitig kann der so erwärmte Fußboden interessierte Liebhaber zu gewagten Aktionen ermuntern. Denn die Angst kalte Füße zu bekommen, wird ihnen genommen. Problematischer ist die Zuordnung der Eigentumsverhältnisse der Heizungs- schlangen im Estrich. Dies wurde bisher nicht speziell vom BGH ent- schieden. Da der Estrich als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes lt. BGH-Ur- teil vom 26.10.2012 zum Gemeinschaftseigentum gehört, träfe das auch für die darin liegenden Heizschlangen zu. Bei Berücksichtigung eines weiteren BGH-Urteils vom 08.07.2011 setzt sich bei Juristen die Auffassung durch, dass die Fußbodenheizung dann Sondereigentum sein könne, wenn die Heizschlangen mit Ab- sperrvorrichtungen vom gemeinschaftlichen Heizungssystem getrennt werden können und wenn in der Gemeinschaftsordnung die Heizkörper dem Sondereigentum zugeordnet sind. Falls ein Wohnungseigentümer mehrere Wohnungen in verschiedenen vom gleichen Verwalter betreuten Gemeinschaften besitzt und dort ver- schiedene Formulierungen in der Gemeinschaftsordnung bestehen, muss sich der Verwalter wegen seiner unterschiedlichen Handhabun- gen “warm anziehen“. Verwalter sind also bei eventuellen Störungen hin und her gerissen. Wenn bei der Auswertung der Teilungserklärung das Beurteilungspen- del überwiegend nach einer Seite ausschlägt, handeln wir zumindest bei Notmaßnahmen entsprechend. Für den weiteren Fortgang holen wir ggf. im Interesse der Rechtssicherheit einen Beschluss in einer Wohnungseigentümerversammlung ein. 123

124

Lexikon G Gas-Etagenheizung ► Heizungs-Einzeltherme Gasprüfung Nach jahrelanger Arbeit legte das Technische Ko- mitee “Gasinstallation“ im April 2008 die neue Fassung des Arbeitsblattes G 600 technische Re- gel für Gasinstallationen (DVGW TRGI 2008) vor. Diese Regel wurde 2018 aktualisiert. Bisher wurde lediglich empfohlen, die Gasleitungen einmal jähr- lich einer Sichtprüfung zu unterziehen und alle 12 Jahre auf Dichtheit bzw. Gebrauchsfähigkeit prüfen zu lassen. Jetzt ist die TRGI integraler Bestandteil des technischen Regelwerks Gas. Die Empfehlung weicht der Verpflichtung. Genau genommen gilt die TRGI nur für gewerbliche oder betriebliche Anwendungen. Dennoch erscheint es sinnvoll, diese als allgemein an- erkannte Regel der Technik auch für Wohnungseigentum im Interesse der Hausbewohner zu erfüllen. Gewissenhafte Verwalter werden ihre Wohnungseigentümer darüber informieren und dafür einen Lösungs- vorschlag anbieten. Für Selbstmörder ist es beruhigend zu wissen, dass die Gasanlage jähr- lich einer Sichtprüfung unterzogen und alle 12 Jahre abgedrückt wird. So geht die Anlage nicht schon bei der Vorbereitung ihrer Manipulation hoch. Gebäudeenergiegesetz (GEG) “Gesetz zur Einsparung von fossiler Energie und zur Nutzung erneuer- barer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden“. Damit sich die Zukunft unserer Enkel nicht wie ne- benstehend abgebildet entwickelt, muss auch in Gebäuden der Energieverbrauch reduziert werden. Es wäre verrückt, wenn dann zusätzlich Energie zur Kühlung eingesetzt werden müsste. Dieses neue Gesetz fasst bisherige Verordnungen, z. B. Energieeinsparverordnung (EnEV), Energieausweis, EnSiKuMaV, EnSimiMaV für öffentliche Förderungen energetischer Maßnahmen 124

125

Lexikon G (BAFA, KfW) mittels eines Energieeffizienz-Experten zusammen und be- inhaltet nunmehr weitere neue Verordnungen zur Energieersparnis. Besonders gravierend wirkt sich die “10-Prozent-Regel“ aus. Erneuert eine Wohnungseigentümergemeinschaft mehr als 10 % z. B. der Fas- sade oder des Dachs, müssen die energetischen Vorgaben des GEG be- achtet werden. Das bedeutet i. d. R.: dämmen, dämmen, dämmen! Beim Dach kommt ab 2026 noch die Verpflichtung zum Einbau einer Photovol- taik-Anlage dazu. Die geforderte elektrische Leistung richtet sich nach der Größe der Dachfläche bzw. der Anzahl der Wohnungen im Gebäude. Gemeinschaftseigentum (GE) Sämtliche Teile einer Wohnungseigentums- anlage, die in der Gemeinschaftsordnung nicht dem Sondereigentum zugeordnet sind. Zwingend zum Gemeinschaftseigentum ge- hören das Grundstück, die Außenanlage, die konstruktiven Teile des Gebäudes, wie Dach, Fassade, Fenster, Aufzug, Heizung, die allgemein genutzten Flure, Treppenhäuser, Waschräume usw. Das Gemeinschaftseigentum darf von allen Wohnungseigentümern und deren Mietern genutzt werden. Natürlich nur im Rahmen der Hausordnung. Sämtliche konstruktiven Bauteile und alles, was von außen sichtbar ist, zählt zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Was oft nur wenige Wohnungseigentümer bedenken: Allein hierfür ist die Eigentümer- gemeinschaft bzw. der Verwalter zuständig. Bauliche Veränderungen sind nur mit Zu- stimmung sämtlicher von der Maßnahme benachteiligten Miteigentümer möglich. Wer möchte sich eine Garage unmittelbar vor sein Küchenfenster bauen lassen? Alles, was sich innerhalb der Wohnungen befindet und ausschließlich dieser Woh- nung zu dienen bestimmt ist, gehört i. d. R. zum Sondereigentum. Und das liegt in der Verantwortung des jeweiligen Wohnungs- 125 Und da war noch... ...der schelmische Woh- nungseigentümer, der meinte: „Wenn die In- standhaltung und Pflege des Gemeinschaftseigen- tums Angelegenheit aller ist, wieso putzt dann meine Frau die Fenster?“

126

Lexikon G eigentümers. Dort darf der Verwalter noch nicht einmal einen tropfen- den Wasserhahn reparieren lassen, auch wenn das der Sondereigen- tümer gerne hätte. Für Bauteile, bei denen sich nicht immer eindeutig die Zuordnung bestim- men lässt, haben wir für unseren Gebrauch zur Kostenverteilung praxis- orientierte interne Regeln aufgestellt. Diese orientieren sich weitestge- hend an der aktuell vorherrschenden Rechtsauffassung. Mehr dazu un- ter: Zuordnung Gemeinschaftseigentum / Sondereigentum. Gemeinschaftskonto Bankkonto der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hierauf fließen alle Hausgelder und im Gegenzug werden alle Kosten von diesem Konto bezahlt. In jedem Fall sollte es als Fremdkonto geführt werden. Häufig wird das Konto von einem unwissenden Verwalter auf seinen Namen mit dem Zusatz „...für Eigentümergemeinschaft xy“ angelegt. Vorsicht! - Hier handelt es sich um ein offenes Treuhandkonto. Diese Kontenform ist für das Gemeinschaftsvermögen sehr unsicher. Möchten Sie als Wohnungseigentümer mit Ihrem Geld für eventuelle Schulden des Verwalters haften? - Sicher nicht! Darum achten Sie da- rauf, dass Ihr Verwalter das Konto ausschließlich als Fremdkonto für Ihre Eigentümergemeinschaft führt. Dann gehört das Konto der Ge- meinschaft und der Verwalter ist lediglich verfügungsberechtigt. Sonst kann es Ihnen passieren, dass Ihr Geld für eventuelle Steuerschulden oder andere nicht bezahlten Verbindlichkeiten Ihres Verwalters wegge- pfändet wird. Die Finanzbehörde und die Gerichtsvollzieher sitzen am längeren Hebel und fackeln nicht lange. Gemäß dem WEG bzw. der Rechtsprechung muss der Verwalter ohnehin ein “von seinem Vermö- gen getrenntes“ Konto führen. Das von allen Gerichten zwingend vorgeschriebene Fremdkonto für eine Eigentümergemeinschaft wird von einer Vielzahl der Verwalter wegen des extremen Aufwands bei der Eröffnung eines solchen Kontos nicht gewählt. Viele Banken winken wegen des unverhältnismäßig hohen Auf- wands bzw. der nicht über das Internet möglichen Eröffnung ab. Gemeinschaftsordnung ► Teilungserklärung 126

127

Lexikon G Gesamtschuldnerische Haftung Zuerst die gute Nachricht: Die gesamtschuldnerische Außenhaftung gibt’s nicht mehr. Mit dem neuen WEG vom 01.12.2020 wurde Wohnungseigentümerge- meinschaften nunmehr die volle Rechtsfähigkeit zugesprochen. Seit dem BGH-Beschluss vom 02.06.2005 (Az. V ZB 32/05) zur Teilrechts- fähigkeit der Eigentümergemeinschaft gibt es die gesamtschuldnerische Haftung gegenüber Dritten in der bisherigen Form nicht mehr. Diese Rechtsauffassung hat der Gesetzgeber in das neue WEG ab 01.07.2007 übernommen. Ab jetzt haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft als eigenständiger Verband, wenn sie mit ihrem Gemeinschaftsvermögen am Rechtsverkehr teilnimmt. Wenn z. B. ein Heizöllieferant sein Geld nicht bekommt, kann er sich nicht mehr einen beliebigen einzelnen Wohnungseigentümer heraussuchen und von ihm allein den gesamten Rechnungsbetrag verlangen. Ab jetzt muss er die Eigentümergemeinschaft insgesamt verklagen. Er kann dann im Fall eines Titels in das Verwaltungsvermögen der Eigentümergemein- schaft hinein pfänden. Bei zu wenig Geld haftet jeder Miteigentümer im Innenverhältnis jedoch nur bis zur Höhe seines Miteigentumsanteils. Und jetzt die schlechte Nachricht: Die gesamtschuldnerische Innenhaftung gibt’s defacto doch noch. Wenn auf dem Gemeinschaftskonto zu wenig Geld ist, müssen die Miteigentümer in Form einer Sonderumlage nachschießen. Und wenn ein Miteigentümer rotz erfolg- reicher Zahlungsklage nicht zahlen kann, müssen die übrigen Miteigentümer das nach Miteigentumsanteilen ausgleichen. Und wenn daraufhin andere Miteigentümer die dadurch erhöhten Belastungen nicht mehr verkraften können? Dann kann es zum Dominoeffekt kommen. Einer nach dem anderen bricht weg. Schlimmstenfalls muss dann doch einer für alle zahlen. Deswegen kursiert in Verwalterkreisen der Spruch: „Bekanntlich ist eine Eigentümergemeinschaft erst dann zahlungsunfähig, wenn der letzte Eigentümer zahlungsunfähig geworden ist.“ - Na dann, gute Nacht... Im Übrigen: Für kommunale Abgaben gilt in der Regel die gesamt- schuldnerische Außenhaftung nach wie vor. Hier kann sich die Behörde 127

128

Lexikon G zur Zahlung der Gesamtforderung immer noch jeden beliebigen Woh- nungseigentümer aus der Eigentümergemeinschaft herausgreifen. Einen einzelnen Wohnungseigentümer darf sich aber auch ein Gläubiger herausgreifen. Doch der verklagte Eigentümer haftet für die Gesamtfor- derung lediglich in Höhe seines Miteigentumsanteils. Um seine Forderung vollständig befriedigt zu bekommen, müsste ein Gläubiger jeden Eigentü- mer einzeln verklagen. Macht keiner. Ist viel zu umständlich und teuer! Geschossflächenzahl (GFZ) Begriff aus dem Bauplanungsrecht. Damit auf einem bebauten Grund- stück noch Luft zum Atmen bleibt, ist im Bebauungsplan die max. Ge- schossfläche eines Gebäudes begrenzt. Dabei geht es um das Verhältnis der Summen der Geschossflächen zur Größe des Baugrundstücks. Bei einer GFZ 0,6 darf die Geschoßfläche auf einem 1.000 m² Grundstück max. 600 m² betragen. Auf wie viele Ge- schosse sich diese max. verteilt, steht ebenfalls im Bebauungsplan. Gewährleistung Gibt es i. d. R. beim Kauf von Wohnungs- eigentum vom Bauträger. Rudolf v. Ihe- ring sagt 1883 dazu: „…Der Bildungspro- zess des Rechts ist keine Sache der blo- ßen Erkenntnis wie bei der Wahrheit, son- dern Sache des Kampfes der Interessen“. Mit dem Gewährleistungsanspruch ist das nicht anders. Es gibt Bauträger, die ohne- hin hohe Qualität anstreben. Dies drückt sich in einem entsprechenden Kaufpreis pro m² aus. Dafür beseitigen sie Mängel nach dem Kauf ohne große Probleme. Und nach meiner Erfahrung vereinzelt so- gar über die im Kaufvertrag vereinbarte Frist oder sogar über die bisherige 5-jäh- rige gesetzliche Frist hinaus. Diejenigen, denen man nicht trauen kann, werden gern als “schwarze Schafe“ bezeichnet. 128 Und da war noch... ...die gutgläubige Gemein- schaft, die Opfer eines vom Bauträger eingesetzten Ver- walters wurde und nach Ab- lauf der Gewährleistungsfrist ihre Ansprüche mit Hilfe eines befreundeten, doch falsch be- ratenden, Anwalts den Recht- streit versemmelte und so endgültig zum Opfer wurde.

129

Lexikon G Aus jahrzehntelanger Verwaltungserfahrung ist nur in wenigen Fällen nach einem gewonnenen Rechtsstreit tatsächlich Geld an die geschädig- ten Gemeinschaften geflossen. Oft spielen Bauträger auf Zeit und werden bereits während der mehrjährigen Prozessdauer zahlungsunfähig. Es gibt Bauträger, die mit nur 25.000 € Mindesteinlage eigens eine Bau- träger-GmbH ausschließlich für die Errichtung eines einzigen Wohnungs- eigentumsobjekts gründen. - Ein Schelm, der Böses dabei denkt. Wer hier auf der Suche nach einem zuverlässigen Bauträger die Spreu vom Weizen trennen will, sollte sich vorher gut informieren. Es gibt viele ordentliche Bauträger, von denen auch ich kaufen würde. Gewährleistungsverhinderungsverwaltung Eigene Wortschöpfung. Ist oft besonders billig. Gibt es in der Regel nur bei einem unseriösen Bauträger. Und das geht so: Man nehme einen unzuverlässigen Bauträger. Der hat seine Bauhand- werker bereits in der Bauphase hart im Preis gedrückt. Vielleicht hat der Bauträger dem Handwerker noch nicht alles bezahlt. Wie dem auch sei, der Handwerker hat seinerseits kein großes Interesse an kostenlosen Nachbesserungen. Er reagiert einfach nicht. Der betref- fende Bauträger will sein eigenes Geld nicht in die Mängelbeseitigung investieren. Darum muss er verhindern, dass irgendein engagierter Fachverwalter die Wohnungseigentümer über ihre Rechte bei Gewähr- leistung aufklärt. Dazu bietet der betreffende Bauträger die Verwaltung der Eigentümer- gemeinschaft für’n App’l und’n Ei selbst an. Und die jährliche Zuweisung in die Erhaltungsrücklage kann entfallen, da man ja 5 Jahre Gewähr- leistung habe. Die neuen unerfahrenen Eigentümer freuen sich, dass alles so billig ist, und halten das für korrekt. Auch das Hausgeld ist deut- lich geringer kalkuliert als bei einem Fachverwalter. Die paar Baumängel, die erkannt werden, sind kein Problem. Der Bauträ- ger versichert ja in jeder Wohnungseigentümerversammlung - sofern sie denn stattfindet - dass er sich selbstverständlich darum kümmere. Es sei nur so schwierig, geeignete Handwerker zu bekommen, die Termine frei hätten. Sie würden in Kürze - sobald es die Witterung zuließe - die Nach- besserung ausführen. 129

130

Lexikon G Die Wohnungseigentümergemeinschaft übt sich in Geduld. Und so zie- hen die Jahre ins Land. Überraschend erklärt der Bauträger, dass er we- gen Arbeitsüberlastung seine Tätigkeit als Verwalter bedauerlicherweise aufgeben müsse. Das passiert meist zufällig kurz nach Ablauf der Ge- währleistungsfrist. Es sei ihm aber gelungen, einen geeigneten Nachfol- ger aus dem Hut zu zaubern. Oft wacht an dieser Stelle die Eigentümerge- meinschaft auf. In einer solchen Situation kann auch ein Fachverwalter nur bedingt etwas ret- ten. Er hat möglicherweise noch ein paar Tricks drauf, aber die werden hier nicht verraten... Selbstverständlich gibt es eine Reihe von Bau- trägern, die ordentlich und fachkundig verwal- ten. Die machen’s aber in der Regel nicht so bil- lig oder sogar gratis. Denn die wollen die Ge- währleistung ja auch nicht verhindern. Inzwischen hat der Gesetzgeber reagiert und der von mir mit “Gewährleistungsverhinde- rungsverwaltung“ bezeichneten Variante den Garaus machen wollen. Mit der Novellierung des WEG ab dem 01.07.2007 ist die Wahlzeit des Erstverwalters bei neu begründetem Wohnungseigentum auf max. 3 Jahre begrenzt. So bleiben in der Regel noch 2 Jahre, um mit einem qualifizierten Fachverwalter eventuelle Gewährleistungsansprüche für alle Miteigentümer über die Eigentümergemeinschaft zu sichern. Aber nur, wenn der Bauträger nicht bereits bei der Erstverwaltung oder mit seiner noch vorhandenen Stimmenmehrheit per Beschluss einen ihm besonders gewogenen Verwalter bestellt. Insoweit war das vom Gesetzgeber sicher gut gemeint, doch wirkungslos. Glasfaseranschluss Jeder Wohnungseigentümer und Mieter hat einen Anspruch auf An- schluss an das Glasfasernetz. Das ist im WEG ab 01.12.2020 als sog. privilegierte Maßnahme im Rahmen baulicher Veränderung festgelegt. Dennoch ist mit dem neuen WEG dazu ein entsprechender Antrag und Beschluss erforderlich. Die Zustimmung darf die Wohnungseigentü- mergemeinschaft nicht versagen. Sie darf jedoch über die Leitungsfüh- rung innerhalb des Gemeinschaftseigentums mitbestimmen. 130

131

Lexikon G Darin liegt die technische und ästhetische Herausforderung. Die Kabel- verlegung muss beiden Aspekten entsprechen. I. d. R. wird erwartet, die Glasfaserkabel bis in die Wohnungen zu verlegen. Im Gegensatz zu abgeschirmten Netzwerkkabeln (Cat 6 oder 7) mit ei- nem Biegeradius des 5-fachen Kabeldurchmessers bei Festverlegung, beträgt der Radius eines Glasfaserkabels den 10-fachen Durchmesser. Es ist ideal, wenn sich die Wohnungseigentümer dazu mit einbringen. Globalgrundschuld Jede Bank muss die Rückzahlung ihres Kredits absichern. Wenn ein Bauträger eine Wohnanlage errichtet, wird er das Bauvorhaben von der Bank finanzieren lassen. Dabei wird die Bank die Globalgrundschuld sicherheitshalber in voller Höhe auf jedes einzelne Wohnungseigentum eintragen lassen. Wer eine solche Wohnung kaufen möchte, sollte sich dadurch nicht be- unruhigen lassen. Beim Kauf wird diese Grundschuld aus dem Woh- nungsgrundbuchblatt gelöscht. Der Erwerber erwirbt seine Immobilie lastenfrei. Darum kümmert sich der Notar. Gradtagzahlen-Tabelle ► Heizkostenverordnung Grundbuch Seien Sie froh, wenn Sie Ihr Herz nicht an ein Grundstück in Griechen- land verlieren. So schön wie die Gegend sein mag, der Grundstückser- werb hat erhebliche Tücken. Da kann es Ihnen passieren, dass Sie ein Grundstück erwerben und bezahlen, dass bereits beschlagnahmt oder belastet ist oder für das sogar eine Veräuße- rungsbeschränkung besteht. Oder Sie erwerben ein Grundstück von jemandem, von dem sie dann erfah- ren, dass er gar nicht rechtmäßiger Eigentümer des Ihnen verkauften Grundstücks war. Da kommen Sie sich wie ein begossener Pudel vor. 131

132

Lexikon G Dann können Sie sich Ihr unrechtmäßig erworbenes Grundstück immer noch “ersitzen“, ähnlich wie seinerzeit im Wilden Westen. Wenn Sie das mindestens 10 Jahre durchhalten, brauchen Sie im Streitfall nur eine Bescheinigung des Gemeindevorstehers oder zwei Zeugenaussagen, die im Rahmen einer Gerichtsverhandlung bestätigen, dass der Besitz- übergang an Sie erfolgt ist. Mit Pech können sie im öffentlichen Eigentum stehendes Land erwer- ben, auch wenn die Tatsache vergessen war. Das konnte sich auch der Vorbesitzer nicht ersitzen, der es vielleicht sogar gutgläubig verkaufte. Damit das bei uns nicht passiert, hat der Gesetzgeber das Grundbuch- amt erfunden. In den hier geführten Grundbüchern sind alle Grundstücke, deren Eigentümer, evtl. Grunddienstbarkeiten und Grundschulden einge- tragen. Und wer etwas anderes behauptet als da drinsteht, hat unrecht. Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben. Das bedeutet, dass sich die Justiz im Zweifel an die Grundbucheintra- gung hält. Darum sind die Regeln streng. Und da waren noch... Bei Wohnungseigentum ist für jede Wohnung ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt ange- legt. Die Teilungserklärung mit der Gemein- schaftsordnung und dem Aufteilungsplan ist hier ebenfalls hinterlegt. Bei berechtigtem In- teresse darf man ins Grundbuch einsehen. Was allerdings für den Bürger unter dem be- rechtigten Interesse zu verstehen ist, ist als unbestimmter Rechtsbegriff nicht gesetzlich geregelt. Das liegt im Ermessen des beim Grundbuchamt zuständigen Rechtspflegers. Gerichtsurteile zum Einsichtsrecht sind ei- nem von mir befragten Rechtsanwalt und Notar bisher nicht bekannt. ...die sich verwundert die Augen reibenden Ei- gentümer, als sie er- kannten, dass die nächtlichen Hilferufe aus dem Waschraum lediglich Teil eines of- fensichtlich aufregen- den Liebesspiels neuer Hausbewohner waren. Das Grundbuchamt prüft, ob ein Verwalter bei einem Eigentümerwechsel eine Verwalterzu- stimmung erteilen muss und ob er tatsächlich bestellter Verwalter der betreffenden Woh- nungseigentümergemeinschaft ist. Dazu muss der Verwalter ein vom Notar beglaubigtes Wahlprotokoll vorlegen. Dieses Wahlprotokoll muss mindestens von einem Wohnungseigen- tümer und falls ein Verwaltungsbeirat besteht, auch von dessen Vorsitzenden unterschrieben sein. 132

133

Lexikon G Ohne das Wahlprotokoll müssten bei einem Wohnungsverkauf alle Wohnungseigentümer zum Notar und dort ihre Zustimmung einzeln ab- geben. Das ist sehr aufwändig und teuer. Grundbuchblatt ► Wohnungsgrundbuchblatt Grunddienstbarkeit Begriff aus dem Grundbuchrecht. Gemeint sind da- mit Rechte Dritter an einem Grundstück. Stellen Sie sich vor, Sie kaufen sich eine Schlaf- couch. Um in Ruhe Ihren Mittagsschlaf zu genießen, ziehen Sie das Ding aus und legen sich gemütlich hin. Da klingelt der Nachbar an Ihrer Tür. Er erklärt, dass er das Recht habe, seine ungewaschenen Füße mit auf Ihre Couch zu legen. So was gibt’s. Bei einem Grundstück oder ei- ner Eigentumswohnung. Im Wohnungs- grundbuchblatt können in der Abteilung II ir- gendwelche Rechte von Dritten an Ihrem Grundstück eingetragen sein. Und da war noch... Dabei handelt es sich weniger um Füße, son- dern vielmehr um Gas- oder Wasserleitungen bzw. Stromleitungen, die durch Ihr Grundstück führen und dem Versorger oder dem Nach- barn gehören. Die müssen Sie dann dulden. Damit kann man leben. Hochspannungslei- tungen über dem Grundstück gehören eben- falls dazu. Das wird von einigen Menschen als gesundheitlich problematisch angesehen. Schwieriger ist es mit Überfahrrechten auf Ihrem Grundstück. Insbesondere der Winter- dienst und die Erhaltung führen hier oft zu Konflikten. Dann geht es darum, wie die Auf- gaben oder die Kosten verteilt werden und vor allen Dingen auf welcher Rechtsgrund- lage. Über den Zustand der Überfahrflächen ...der blumenliebende Wohnungseigentümer, der ohne Absprache auf dem Gemeinschaftsra- sen ein wunderschönes Blumenbeet anlegte, es liebevoll pflegte und die Welt nicht mehr ver- stand, als die Eigentü- mergemeinschaft ihn in seine Schranken wies und die Entfernung des Blumenbeetes verlangte. 133

134

Lexikon G wird gerne und teuer gestritten. Von darauf parkenden Fahrzeugen ab- gesehen. Wenn es ein lebenslanges Wohnrecht eines Dritten ist, dann müssen die Beteiligten eben zusammenrücken. Hoffentlich nicht auf der Couch. Der Notar klärt die Parteien darüber auf. Grunddienstbarkeiten des Gemeinschaftseigentums sind im Grundbuch Abteilung II sämtlicher Grundbuchblätter aller Wohnungen eingetragen. Grunderwerbsteuer Ist Ländersache. Fällt beim Kauf eines Grund- stücks, Hauses oder einer Eigentumswohnung an. Sie beträgt aktuell in NRW 6,5 % des nota- riell verbrieften Kaufpreises. Weil der Anteil an der bestehenden Erhaltungsrücklage und im Kaufvertrag genanntes Inventar nicht der Grunderwerbssteuer unterliegt, können die mitverkauften Möbel schon mal als “vergoldet“ angegeben werden. Meist wird im Kaufvertrag vereinbart, dass der Er- werber die Grunderwerbsteuer zahlt. Und da war noch... Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer, be- kommt der Erwerber die Unbedenklichkeits- bescheinigung zur Auflassung im Grundbuch. Grundflächenzahl (GRZ) Begriff aus dem Bauplanungsrecht. Damit auf einem bebauten Grundstück noch Luft zum Atmen bleibt, sind im Bebauungsplan einige Auflagen gemacht. ...der unerkannt im Haus wohnen wollende Mieter, der seine Klingel und sei- nen Briefkasten unbeschrif- tet ließ und sich darüber wunderte, dass ihm seine unerwünschte Post ersatz- weise über den Gerichts- vollzieher zugestellt wurde. Dazu gehört auch die Begrenzung der max. bebaubaren Fläche. Sie wird mit Grundflächenzahl oder kurz mit GRZ bezeichnet. Es betrifft das Ver- hältnis der max. Gebäude-grundfläche zur Grundstücksfläche in m². Bei GRZ 0,4 dürfen max. 400 m² auf einem 1.000 m² großen Grundstück bebaut werden. Im Bebauungsplan sind weitere Vorgaben festgelegt. 134

135

Lexikon G Insbesondere geht es dabei um die architektonische Harmonie und Äs- thetik innerhalb des ausgewiesenen Baugebiets. Grundmiete Gemeint ist damit die reine Miete ohne die dazuzurechnenden Betriebs- kosten. Die Grundmiete wird auch mit Kaltmiete bezeichnet. Dieser Be- griff wird von Fachleuten nicht verwendet, weil er irreführend suggeriert, dass nur noch Kosten für die Beheizung dazu kämen. Mehr dazu unter: Zusammenstellung verschiedener Mieten. Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung Bei Juristen übliche Formulierung. Aus Sicht ei- niger Wohnungseigentümer ist damit gemeint, dass der Verwalter sich um alles kümmert. So- gar um das Sondereigentum. Dabei sollte er rund um die Uhr persönlich vor Ort und bei der Postzustellung im Einsatz sein. Er soll wie ein Hausmeister alles im Haus überwachen und re- geln und gerne auf Zuruf das Klopapier reichen. Tatsächlich ist damit gemeint: Mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kauf- manns. Das ist zwar ein juristischer Begriff aber in seiner Begrifflichkeit nachvollziehbarer. Das gilt für die Anwendung der allgemein- und woh- nungseigentumsrechtlichen Rahmenbedingungen. Wenn Maßnahmen nach dem Zufallsprinzip bearbeitet oder auf Wunsch einzelner oder sogar aller Wohnungseigentümer das Recht gebeugt wird, so ist das keine ordnungsmäßige Verwaltung. Ein Verwalter sollte für seine Kunden größten Wert auf weitestgehende Rechtssicherheit legen. Sei es durch gewissenhafte Arbeit als auch durch ständige Weiterbildung z. B beim BVI oder DDIV wegen der fort- laufenden Entwicklungen in der Rechtsprechung. Wenn der Verwalter alle einschlägigen Regeln einhält, entspricht seine Arbeit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Das Gleiche gilt auch für die Wohnungseigentümer. Insbesondere soll- ten die in einer Wohnungseigentümerversammlung gefassten Be- schlüsse ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. 135

136

Lexikon G Bei Beschlussanfechtungen ist dieser Begriff ein Maßstab für die Beur- teilung des Beschlusses durch das Wohnungseigentumsgericht. Wenn der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wird er üblicherweise aufgehoben. Darum sollten die Wohnungseigentümer ih- ren Beitrag leisten und ihrerseits die einschlägigen Regeln und Gesetze einhalten. Sorgfältige Verwalter werden bei Beschlussanträgen darauf hinweisen, wenn gegen diese Grundsätze verstoßen würde. Wenn sogar erkennbar per Beschluss willkürlich gegen Gesetze und Verordnungen verstoßen werden soll, muss der Verwalter bei einem positiven Beschlussergebnis die Beschlussverkündung verweigern. Zum einen wäre ein derartiger Beschluss nichtig, zum anderen begäbe sich der Verwalter wegen obstruktiven Verwaltens zusammen mit den Wohnungseigentümern in den Bereich des strafbaren Handelns. Grundschuld Damit sichert sich die Bank, ähnlich wie bei ei- ner Hypothek, die Rückzahlung eines Kredits ab. Die max. Höhe des Kredits wird im Woh- nungsgrundbuchblatt in Abteilung III eingetra- gen. Die Beantragung erfolgt über den Notar. Sicherheitshalber lässt sich die Bank dabei bis zu 18% Zinsen eintragen. Keine Sorge, das ist ein Maximalwert theoretisch mögliche Hochzinsphasen. Wie viel Zinsen tatsächlich für für den Kredit zu zahlen sind, hängt vom jeweiligen Darlehensvertrag ab. Es ist sinnvoll, nach der Darlehensrückzahlung die Grundschuldeintra- gung bestehen zu lassen. Damit kann man jederzeit einen neuen Kredit bei der Bank absichern, ohne erneute Eintragungskosten auszulösen. Beim Verkauf wird die Grundschuldeintragung ohnehin gelöscht. Es soll sogar Wohnungseigentümer geben, die sich eine erstrangige Grundschuld auf den eigenen Namen oder auf einen Strohmann ein- tragen lassen. Damit können Gläubiger abgeschreckt werden, eventu- ell noch eine nachrangige Sicherungshypothek eintragen zu lassen. Wer weiß, ob nicht doch ein noch nicht rückgezahlter Kredit dahinter- steht? 136

137

Lexikon Grundsteuer G Das Bundesverfassungsgericht hat die bisherige auf dem Einheitswert 1914 grundsteuerliche Bewertung im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt. Damit wurde für die Länder ein neues Berechnungssystem er- forderlich. Die in NRW ab 2025 zu zahlende Grundsteuer errechnet sich gem. fol- gender Formel: Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Jahresgrundsteuer. Ganz einfach! Wenn da nicht die vielen Einsprüche zur Ermittlung des Grund-steuer- messbetrags wären. Denn das neue Berechnungssystem wird von vie- len ebenfalls als verfassungswidrig angesehen. Die Grundsteuer erhebt die Stadt oder Gemeinde auf den Wert des Grundbesitzes. Mietrechtlich zählt sie zu den Betriebskosten und ist bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter umzulegen. 137

138

Lexikon Handlungsstörer H So nennt man jemanden, der durch sein ak- tives Tun Menschen oder Umwelt gefährdet oder schädigt. Wer seine Balkonblumen dermaßen inten- siv gießt, dass es dem Nachbarn auf den Kopf regnet und die Blumenerde außensei- tig an der Balkonbrüstung herunter spült, ist Handlungsstörer. Er stört unmittelbar durch sein Handeln. Geht auch mit ausgetrunkenen Bierflaschen! Ein weiterer Störenfried ist der Zustands- störer. Hausanschlusskosten Darunter versteht man die Kosten für die An- schlüsse an das Strom-, Wasser- und Gas- leitungsnetz auf dem eigenen Grundstück bis zur Straße. Diese sind zu unterscheiden von den Erschließungskosten für Straßen- bau, Gehwege, Straßenbeleuchtung, Was- ser, Kanal, Telefon, Glasfaserkabel usw. Hausgeld Gemeint ist damit der Geldbetrag, der für jede Wohnung monatlich auf das Gemein- schaftskonto zu zahlen ist. Von diesem Konto werden sämtliche Kosten der Woh- nungseigentümergemeinschaft bezahlt. Und da war noch... ...der durchgeknallte Ei- gentümer, der im alkoholi- sierten Zustand ihm nicht genehme Arbeiten am Wasser-Hausanschluss zu verhindern versuchte, in- dem er die völlig verstörten Handwerker mit der Flinte vom Grundstück vertrieb. Das Hausgeld wird durch einen Wirtschafts- plan ermittelt, den der Verwalter aufstellt. Dabei werden die gesamten erwarteten Kosten für das Wirtschaftsjahr nach dem in der Gemeinschaftsordnung vorgegebenen Verteilerschlüs- sel auf die einzelnen Wohnungen verteilt. 138

139

Lexikon H Das Hausgeld entspricht der Kostensituation, dem Komfortanspruch aus den genutzten Dienstleistungen der Wohnungseigentümergemein- schaft. Natürlich auch der Größe der einzelnen Miteigentumsanteile, und des anteiligen Vorjahresverbrauchs für z. B. Wasser und Heizung. Die Wohnungseigentümerversammlung fasst einen Beschluss über den Wirtschaftsplan und damit über die Höhe des jeweiligen Hausgel- des. Damit wird es monatlich im Voraus fällig. Dann darf sich niemand vor der Bezahlung drücken, solange er im Grundbuch steht. Auch nicht bei einem Eigentümerwechsel. Sonst gibt’s eine Hausgeldklage. Das ist im Vorfeld leider oft schwer vermittelbar. Hausgeldklage Wird leider immer häufiger erforderlich. Das Hausgeld ist i. d. R. laut Gemeinschaftsord- nung bzw. Beschluss über den Wirtschafts- plan bereits am 3. Werktag des Monats fällig und eine Bringschuld. Das bedeutet, dass sich nach dem 3. d. M. nicht zahlende Woh- nungseigentümer bereits im Zahlungsrück- stand befinden. Dann muss der Verwalter sofort eingreifen. Wenn er nett ist, mahnt er den Zahlungssäu- migen. Braucht er aber nicht, denn jetzt ist bereits Schluss mit lustig. Es gibt Juristen, die den Untreueparagrafen des Strafgesetzbuches auch auf Verwalter anwenden. Und zwar dann, wenn er es pflichtwidrig versäumt rückständiges Haus- geld zeitnah einzufordern bzw. einzuklagen. Und da war noch... ...der großzügige Woh- nungseigentümer, der es besonders gut meinte und jahrelang trotz mehrfacher Ablehnung des Verwalters sein Hausgeld doppelt zahlte und jedes Jahr freudig seine extrem hohe Über- zahlung entgegennahm. Vor diesem Hintergrund hat der Verwalter bei seiner Pflichterfüllung ge- genüber der Wohnungseigentümergemeinschaft nur die Wahl zwi- schen Pest oder Cholera. Er kann sofort klagen oder einen Mahnbe- scheid versenden. Falls der Schuldner dem Mahnbescheid wider- spricht, dauert das Verfahren länger als bei einer sofortigen Klage. Zur Schadenminderung sollte der Verwalter sofort das Wohnungseigen- tumsgericht (Amtsgericht) anrufen. Um mit der Klage zum Erfolg zu kom- men, muss der Hausgeldbeschluss alle Formalien erfüllen und den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. 139

140

Lexikon Haushaltsnahe Dienstleistungen H Die nebenstehende Dienstleistung ist nicht gemeint. Vielmehr geht es um ein Steuergeschenk für Woh- nungseigentümer bei der Vergabe haushaltsnaher Dienstleistungen. Bedingungen sind: Beauftragung offizieller Firmen (statt Schwarzarbeit), enger Zu- sammenhang mit dem Haushalt, Wohnungseigen- tümergemeinschaft als Rechnungsempfänger, Ar- beitslohn einschl. Fahrtkosten, Ausweis als Lohn- summe incl. Umsatzsteuer und bargeldlose Zahlung der Rechnung. Gehört zwar nicht zu den gesetzlichen Ver- walteraufgaben, ein Fachverwalter wird sich auf Wunsch trotzdem darum küm- mern. Für kleines Geld wird er die betref- fenden Dienstleister liebevoll zwingen die Brutto-Lohnsummen in den Rechnungen auszuweisen, sie dann separat buchen, für jede einzelne Eigentumswohnung anteilig ausrechnen und zuletzt bescheinigen. Mit diesem Lohnsummenausweis kann der Steuerbürger Steuern sparen. Lohnsum- men für geringfügig Beschäftigte der Woh- nungseigentümergemeinschaft (Haus- meister, Reinigungskräfte usw.) gehören dazu. Der Steuervorteil gilt für selbstnutzende Ei- gentümer und bei vermieteten Wohnun- gen für die Mieter. Ebenso sind Lohnsum- men aus Erhaltung (bisher Instandhaltung u. Instandsetzung) vom selbstnutzenden Eigentümer abzusetzen. Vermieter kön- nen alles als Werbungskosten absetzen. Hausmeister Und da war noch... …der frustrierte Verwalter, der einen mit fehlendem Un- rechtsbewusstsein ausge- statteten Eigentümer-Haus- meister, der wegen Trickse- reien gegenüber dem Fi- nanzamt aufgefallen war, mit einem Riesenaufwand vor der Strafverfolgung ret- tete und mit seiner Erwar- tung auf dessen Dank mit dessen Negativbewertung bei Google ganz schön auf die Schnauze fiel. Heißt nicht immer Kaczmarek. Geliebt (zumindest von den Black Fööss), gehasst und doch sehr wichtig. Kümmert sich um alles. Gedankt wird es ihm selten. Mutiert in den Augen der Bewohner situa- tionsweise zum “Blockwart“. Wird steuerlich meist als geringfügig be- 140

141

Lexikon H schäftigt geführt. Er arbeitet weisungsgebunden. Im Idealfall sieht er selbst seine Aufgaben. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann sich glücklich schätzen, wenn es ihr gelingt einen Wohnungseigentümer für diese Aufgabe zu gewinnen und dauerhaft zu motivieren. In diesem Fall ist der Hausmeister dabei oft gar nicht so teuer. Von einigen wird der Verwalter mit dem Hausmeister verwechselt. An- ders ist es nicht zu verstehen, dass sie - wie es scheint - vom Verwalter erwarten, sogar mit Klopapier versorgt zu werden. Das Schlimme ist, dass es tatsächlich besonders gutmeinende Verwal- ter gibt, die selbst Glühbirnen wechseln und sogar den Rasen mähen. Hausnummer Kennt jeder. Doch oft wird übersehen, dass der opti- sche Eindruck der Hausnummer schon von weitem die Anmutungsqualität der Wohnanlage ausdrückt. Hier zeigt sich das Gesicht der Wohnungseigentümerge- meinschaft. Dabei weckt die Gestaltung des Hausnum- mernschilds beim Besucher Emotionen und entsprechende Erwartungen. Diese Anmutungsqualität beeinflusst den Wert jeder Wohnung. Ideal ist es, wenn die Hausnummer möglichst sogar mit Straßennamen schon von weitem aus dem Auto dem Suchenden ins Auge springt. Das Gleiche gilt für die Klingel- und Sprechanlage. Auch die gehört zur Visitenkarte des Hauses. Die entscheidet mit über die Vermietungsmöglichkeit und den Verkaufswert eines Wohnungseigentums. Wer bei diesem hier abgebildeten Klingelschild be- geistert einzieht, trägt mit zur Verslumung bei, falls die Wohnanlage nicht bereits heruntergekommen ist. Um solchen Fehlentwicklungen vorzubeugen, ist eine angestrebte Wohnkultur und dazu eine angemessene Zuführung in die Erhaltungsrücklage erforderlich. Dafür sollten sich alle Wohnungsei- gentümer engagieren und hier “Flagge zeigen“. Denn gerade die Anmutung trägt zum Ansehen der Eigentümergemein- schaft, der Hausbewohner und des Verwalters bei. 141