Wohnungseigenthumm-Lexikon-2025

In diesem Sinne, liebe 5-Minuten-Närrinnen und -narren, enttäuschen sich immer wieder Menschen im Umgang mit ihrem Wohnungseigentum. Idealisierte Erwartungen treffen auf die menschliche und formelle juristische Realität. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft lebt von der Bereitschaft aller Beteiligten, aktiv an der Gestaltung und damit am Erfolg dieser Art des Zusammenlebens mit- zuwirken, um deren Vorteile zu genießen. Dazu hat der Gesetzgeber ein Regelwerk entwickelt, dass in vielen Situationen lei- der nicht eins zu eins umsetzbar ist. Dadurch bleibt einiger Spielraum, der durch rechtliche Auslegungen gefüllt werden muss. Diese Herausforderungen nehmen die auf dem Umschlag dargestellten Juristen auf. Die Sieger beanspruchen für sich die “Herrschende Meinung“. In diesem Kraftfeld engagiert sich ein WEG-Verwalter für seine Wohnungseigentümergemeinschaft. Dabei ist die herrschende Meinung zu den jeweiligen Auslegungen der Paragrafen des Wohnungseigentumsgesetztes (WEG) Schwankungen unterworfen, bis der BGH zu einer Frage ein Machtwort spricht. Dieses Buch - aus meiner subjektiven Sicht der Dinge - soll im Rahmen meines Frustabbaus ebenfalls zum Nutzen aller Eigentümer beitragen. An dieser Stelle danke ich meiner derzeitigen Ehefrau für Ihre langjährige Geduld mit meinem Lexikon-Hobby und meiner Lektorin für ihre vielfältigen Anregungen und akribischen Korrekturen. 6. Auflage 2025 © Rainer Thumm Bismarckstraße 76 • D-57076 Siegen Tel. 02 71 / 4 89 70-0 www.thumm-siegen.de

Lexikon Wie alles begann... Wie alles begann... ...vom Opfer zum Täter Auslöser meiner Tätigkeit war der Kauf einer Eigentumswohnung vor ca. 45 Jahren: Ein überaus ordnungsliebender Mitbewohner tyrannisierte die ganze Hausgemein- schaft. Wenn er sich durch Nachbarn gestört fühlte, brüllte er oft seinen Unmut durch das ganze Treppenhaus. Mit Fotoapparat und Notizblock protokollierte er al- les, was gegen sein Ordnungsgefühl verstieß. Die Mülleimer hatte er mit Vorhän- geschlössern versehen und getrennt nach “guten Eigentümern“ und “bösen Mie- tern“ zugeteilt. Hausbesucher, die ihr Fahrzeug auf dem Parkplatz abstellten, wur- den gnadenlos vom Parkplatz verjagt. Mit einem abschließbaren Parkpfosten hatte er sich seinen persönlichen Stellplatz auf dem großen Parkplatz gesichert. Von den übrigen Stellplätzen durfte ich keinen mitbenutzen, da ich wegen meiner kleineren Wohnung dazu kein Recht hätte. Ich parkte mein Auto also brav auf der Straße. Den Fege- und Winterdienstplan musste ich jedoch für den gesamten Parkplatz einhalten. Auf Eigentümerversammlungen erschienen nur noch diejenigen Eigen- tümer, die bereit waren, für ihr Recht zu kämpfen. Die friedliebenden Eigentümer blieben zu Hause und überließen ihm das Feld. - Und der Verwalter? Der kümmerte sich um rein gar nichts. Im Gegenteil: Er griff auch noch in die Kasse der Eigentü- mergemeinschaft... Erst viel später erfuhr ich aus einem Buch über Wohnungseigentum, dass ich sehr wohl den Parkplatz hätte mit nutzen dürfen. Der war nämlich Gemeinschaftseigentum. Und Sondernutzungsrechte gab es darauf nicht. Und der besagte Mitbewohner war auch gar nicht als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen, lediglich seine Ehefrau als “Graue Eminenz“. Auf gut Deutsch: Er hatte eigentlich gar nichts zu sagen! In meinen Rechten bestärkt, zettelte ich damals eine kleine Palastrevolution an und verwies die Familie zusammen mit den anderen Miteigentümern in die Grenzen des Wohnungseigentumsrechts. Vermutlich aus verdrängten Rachegelüsten schulte ich vom Architekten zum Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft um und arbeitete fortan als Verwalter für Wohnungseigentum. Damit Sie sich, liebe Eigentümer, kein X für ein U vormachen lassen, habe ich die- ses kleine Lexikon geschrieben. Es erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Dazu gibt es wesentlich umfangreichere Ausarbeitungen namhafter Autoren. Das verbreitete fundierte Halbwissen aus dem Internet nicht zu vergessen. Stattdessen versuche ich das Wohnungseigentum in der Praxis darzustellen. also “aus dem Nähkästchen zu plaudern“. Zum besseren Verständnis habe ich mich vor- rangig umgangssprachlich ausgedrückt und auf Verweise zu Paragrafen und Gerichts- urteilen weitgehend verzichtet. Um meine Sachkompetenz darzustellen, habe ich nur einige BGH-Urteile mit Aktenzeichen bemüht, NI eingesetzt und auf KI verzichtet. Bewusst habe ich in dieser Neuauflage die im neuen Wohnungseigentumsgesetz ab 01.12.2020 verwendeten neuen Bezeichnungen übernommen. Dies soll zum Ver- ständnis beim vertiefenden Studium juristischer Fachaufsätze beitragen. Nach meiner Erfahrung sehen die meisten Interessenten die Wohnung, kaufen eupho- risch, um dann oft über die erstmalig erkannten Sachzwänge unglücklich zu werden. 7

Lexikon Wie alles begann... Die Enttäuschung wird dabei gern am Verwalter abgearbeitet. Der dadurch entstan- dene jahrzehntelange Frust führte zur sarkastischen Grundstimmung dieses “Mach- werks“ und entfaltet für mich therapeutische Wirkung. Man möge mir verzeihen! Als unverbesserlicher Weltverbesserer möchte ich möglichst viele Kaufinteressen- ten bereits vor dem Kauf erreichen. Dieses Ziel habe ich seit der ersten Ausgabe 2005 noch nicht erreicht. Dennoch gebe ich nicht auf. Wegen der mit zunehmender Halbwertszeit auf uns einprasselnden energetischen Gesetze und Verordnungen kann ich - ebenso wie für die generelle Richtigkeit bis Redaktionsschluss per 15.11.2024 - keine Haftung übernehmen. Schließlich bin ich kein Jurist. Zu konkreten Anlässen fragen Sie Ihren Arzt ...äh...Rechtsanwalt oder Notar. Die Schriftgröße unterstützt bei der Bettlektüre. Die Unterstreichungen verweisen auf die Erläuterung der Stichwörter. Auf aktuelle Themen gehe ich ausführlicher ein. Denjenigen Zeitgenossen, die ihren Lebensunterhalt mit der Versendung von Ab- mahnungen zu verdienen trachten, sei folgendes gesagt: Für alle Abbildungen habe ich die Wiedergaberechte erworben bzw. sind urheber- rechtsfrei. Alle von mir beschriebenen Situationen und Personen (natürlich auch das Vorwort) sind selbstverständlich völlig frei erfunden. Sollten sich dennoch irgend- welche Ähnlichkeiten mit der Realität, verstorbenen oder noch lebenden Personen ergeben, wäre das rein zufällig. Laut einer Glosse von Marcus Werner (Autor, Moderator, Kolumnist) in der Zeitschrift “Wirtschaftswoche“ vom 22. September 2021 unterscheidet er 60 anerkannte Gen- derformen. Um im Sinne von Marcus Werner mit „*/:innen“ die Lesbarkeit der Texte nicht zu verderben, wird von mir im Interesse der Verständlichkeit auf die gleichzeitige Ver- wendung männlicher und weiblicher Sprachformen bzw. weiterer 58 Genderbe- zeichnungen verzichtet. Sämtliche Personenbezeichnungen gelten gleichwohl für sämtliche Geschlechtsvariationen. Trotzdem gute Unterhaltung wünscht Ihnen Ihr immer ins Wohnungseigentum vernarrter Rainer Thumm Siegen, im November 2024 8

Lexikon Abkürzungen Erläuterung der gebräuchlichsten Abkürzungen AG AMK BetrKV BGB BGH BHKW Amtsgericht (auch für Wohnungseigentumssachen zuständig) Arbeitsgemeinschaft Die Moderne Küche e. V. (informiert über optimierte Küchenplanungen in Bezug auf die Arbeitsabläufe) Aktenzeichen (Kennzeichnung von Akten) Az. BAFA Bundesanstalt für Wirtschaft u. Ausfuhrkontrolle (Förderung) BauO NRW Landesbauordnung (verschieden je Bundesland; bei uns NRW) Bundesförderung für effiziente Gebäude (BAFA, KfW; ver- BEG geben für energetische Sanierung Zuschüsse bzw. Darlehen) Betriebskostenverordnung (gilt im Mietrecht) Bürgerliches Gesetzbuch (gilt für unser aller Zusammenleben) Bundesgerichtshof (höchste Gerichtsinstanz) Blockheizkraftwerk (gewinnt aus Gas oder Öl elektrische Ener- gie und Wärme; für GdWE mit oft zweifelhafter Wirtschaftlichkeit) 2. Berechnungsverordnung (zwingend für öffentlich geförderten Wohnraum; auszugsweise freiwillig von WEG-Verwaltern genutzt) Bundesverband der Immobilienverwalter (vorh. BFW) EDV Netzwerk-Kabel im Gebäude (unterscheiden sich etwas bei der Datenübertragungsrate und Abschirmung vor Störungen) Kohlenmonoxid (hoch giftig) Kohlenstoffdioxid (“Treibhausgas“) CO CO2 CO2KostAuG Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (regelt Kostenvertei- BV BVI CAT 6 / 7 DDIV Dena DIN DSGVO lung der CO2 Abgabe zwischen Vermieter und Mieter) Dachverband Deutscher Immobilienverwalter Deutsche Energie-Agentur (öffentlich-rechtlich; vernetzt die an der Energiewende beteiligten Institutionen) Deutsches Institut für Normung Datenschutz-Grundverordnung (schützt persönliche Daten, be- hindert jedoch im Notfall schnelle Kommunikation und Lösungen) DVB-T2 HD Digitales terrestrisches Antennenfernsehen (Auslaufmodell) DVGW-TRGI Wichtige technische Regeln für Gasinstallationen EDV EED Elektronische Datenverarbeitung Energieeffizienz-Richtlinie (monatliche Information über indi- viduellen Heizungsverbrauch an Hausbewohner) Energieeffizienz-Experte (Spezialist für Energiewende) EEE 9

Lexikon Abkürzungen EEG EEWärmeG Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (Schonung fossiler Erneuerbare-Energien-Gesetz (reduziert fossile Energieträger) EH eid Ressourcen) Einheit (Wohnung, Gewerbe, Büro, Laden Teileigentum usw.) Evangelischer Immobilienverband Deutschland e. V. (bisher: ESWID) Europäische Normen Energieeinspargesetz (ist im neuen GEG aufgegangen) Energieeinsparverordnung (ist im neuen GEG aufgegangen) Energiesicherungsgesetz (u. a. EnSikuMaV, EnSimiMaV) EN EnEG EnEV EnSiG EnSikuMaV Kurzfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenver- ordnung (Energiekosteneinsparungen bei Verbrauchern; ist im neuen GEG aufgegangen) EnSimiMaV Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenver- ETV EWPBG ordnung (Energiekosteneinsparungen bei Verbrauchern; ist im neuen GEG aufgegangen) (Wohnungs-) Eigentümerversammlung Erdgas-Wärme-Preisbremsengesetz (minderte bis 30.04.24 Heizkosten) Gesetz über freiwillige Gerichtsbarkeit (galt bis 2009 für GdWE) Fiber tot he Home (Glasfaser bis in die Wohnung) FGG FTTH GarVO NRW Garagenverordnung (regelt u. a. Lagerung von Gegenständen) GdWE GE GEG GEIG Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (neue Bezeichnung) Gemeinschaftseigentum (dürfen alle Eigentümer nutzen) Gebäudeenergiegesetz (ersetzt: EnEG + EnEV + EEWärmeG) Gesetz zum Aufbau einer gebäudeintegrierten Lade- und Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität Geschossflächenzahl (Inhalt des Bebauungsplans) Gemeinschaftsordnung (rechtliche Regeln der GdWE) Grundflächenzahl (Inhalt des Bebauungsplans) Heizkostenverordnung (regelt Kostenverteilung an Nutzer) Hausübergabepunkt (Glasfaseranschluss im Keller) Individueller Sanierungsfahrplan (wird zur Nutzung öffentli- cher Förderung von einem Energieeffizienz-Experten erstellt) Industrie- und Handelskammer (nimmt öffentl. Aufgaben war) GFZ GO GRZ HeizkV HÜP iSFP IHK 10

Lexikon Abkürzungen Internationale Organisation für Normung ISO Kreditanstalt für Wiederaufbau (vergibt Förderdarlehen) KfW Kommanditgesellschaft (Personengesellschaft) KG Landgericht LG Makler- und Bauträgerverordnung (gilt bei Immobilienerwerb) MaBV Miteigentumsanteil MEA Mess- u. Eichgesetz (betrifft Wasser- und Wärmemengenzähler) MessEG Miethöhegesetz (schützt Mieter vor Übervorteilung) MHG Nordrhein-Westfalen NRW Network Termination (wandelt das Glasfasersignal im Haus um) NT Oberlandesgericht OLG EDV-Dateiformat (zur vereinfachten Übertragung und Nutzung) PDF RWA Rauch-Wärme-Abzug (-Anlage) (entraucht das Treppenhaus) PV-Anlage Photovoltaik-Anlage (erzeugt mittels Sonnenlicht elektr. Strom) Sondereigentum (dient nur dem jeweiligen Wohnungseigentümer) SE Smart Meter Gateway (überträgt per Funk Verbrauchswerte SMGW an Heizkostenservice) TRGI TÜV VDI VDIV VPI StromPBG Strompreisbremsengesetz (Kostensenkung für Stromverbrauch) Teilungserklärung (regelt die Aufteilung des Hauses in die ein- TE zelnen Eigentumswohnungen) Technische Regeln für Gasinstallationen (Gas-Unfallschutz) Technischer Überwachungsverein (kontrolliert Aufzüge, Mehr- fachparker, technische Anlagen im Interesse des Unfallschutzes) Verein deutscher Ingenieure Verband der Immobilienverwalter Deutschland e.V. Verbraucherpreisindex (Statistik der jährl. Verbraucherpreis- entwicklung) Wohnungseigentumsgesetz (auch bisherige Bezeichnung für die nun mit “GdWE“ bezeichnete Wohnungseigentümergemeinschaft) Wohnflächenverordnung (sorgt für vergleichbare Berechnungen) Wärmepumpe oder Wirtschaftsplan (Nutzung erneuerbarer Energien oder Ermittlung der Hausgeldvorauszahlungen) Zivilprozessordnung (gilt auch für Wohnungseigentumssachen) Zwangsversteigerungsgesetz (letztes Hilfsmittel bei Zahlungs- ausfall, sofern für die GdWE etwas übrig bleibt) WEG WoFlV WP ZPO ZVG 11

Lexikon Inhalt Themen Wie alles begann... ...vom Opfer zum Täter ......................... 7 Erläuterung der gebräuchlichsten Abkürzungen .................... 9 Inhalt ..................................................................................... 13 Abgeschlossenheitsbescheinigung ...................................... 33 Abnahme ► Bauabnahme ................................................... 33 Abrechnungsspitze ............................................................... 33 Abschreibung ........................................................................ 33 Abstandsfläche ..................................................................... 34 Abstimmung .......................................................................... 35 Allstimmiger Beschluss ► Beschluss ................................... 35 Amtsgericht ► Wohnungseigentumsgericht ........................ 35 Amtsgerichtsurteil ................................................................. 36 Anliegerbeitrag ► Erschließungskosten .............................. 36 Anmutungsqualität ................................................................ 36 Anschaffungskosten ............................................................. 36 Architekt ................................................................................ 37 Auflassung ............................................................................ 37 Auflassungsvormerkung ....................................................... 38 Aufopferungsanspruch ......................................................... 38 Aufteilungsplan ► Teilungsplan ........................................... 39 (Aufzugs)-Betriebssicherheitsverordnung ............................ 39 Aufzugswärter ....................................................................... 40 Ausfrieren ............................................................................. 40 Auskunftsanspruch ............................................................... 41 Ausschreibung ...................................................................... 42 BAFA Bundesamt ................................................................. 45 Balkonkraftwerk (Mini-PV-Anlage) ........................................ 45 13

Lexikon Themen Bauabnahme ........................................................................ 45 Bauabzugssteuer .................................................................. 46 Bauantrag ............................................................................. 48 Baubeschreibung .................................................................. 48 Bauerwartungsland ............................................................... 49 Baufehler ► Baumangel ...................................................... 49 Baufenster ............................................................................ 49 Baugenehmigung ................................................................. 50 Baugrenze ............................................................................ 51 Bauherrenmodell .................................................................. 51 Bauingenieur ........................................................................ 51 Baulast .................................................................................. 52 Bauliche Veränderung .......................................................... 53 Baulinie ................................................................................. 55 Baumangel ........................................................................... 55 Bauschaden .......................................................................... 56 Bauträger .............................................................................. 57 Bauvoranfrage ...................................................................... 58 Bauwich ► Abstandsfläche .................................................. 58 Bauzeitzinsen ....................................................................... 58 Bebauungsplan ..................................................................... 59 BEG Bundesförderung ......................................................... 59 Belegeinsicht ........................................................................ 59 Belegungsbindung ................................................................ 60 Beirat ► Verwaltungsbeirat .................................................. 60 Beratungsresistenz ............................................................... 60 Berechnungsverordnung (2. BV) .......................................... 62 Bereitstellungszinsen ............................................................ 62 14

Lexikon Themen Beschluss ............................................................................. 62 Beschlussanfechtung ........................................................... 64 Beschlussantrag ................................................................... 65 Beschlussfähigkeit ................................................................ 66 Beschlusskompetenz ............................................................ 67 Beschlussprotokoll ................................................................ 69 Beschluss-Sammlung ........................................................... 70 Beschlussverkündung .......................................................... 70 Beschlussvorlage ................................................................. 71 Besitz .................................................................................... 71 Bestimmtheitsgebot ► Bestimmtheitsgrundsätze ................ 72 Bestimmtheitsgrundsätze ..................................................... 72 Betriebskosten ...................................................................... 74 Betriebskostenspiegel .......................................................... 75 Beurkundung ........................................................................ 76 Beweisverfahren (selbstständiges) ....................................... 76 Bewirtschaftungskosten ........................................................ 77 BGH Bundesgerichtshof ....................................................... 78 Billiganbieter ......................................................................... 79 Billigbank .............................................................................. 79 Billigverwalter ....................................................................... 80 Blower Door Verfahren ......................................................... 81 Bodenrichtwert ...................................................................... 81 Brandschutz .......................................................................... 82 Breitbandkabelanschluss ► Fernsehversorgung ................. 83 Buchführung des Verwalters ................................................ 83 Bundesfachverband der Immobilienverwalter (BVI) ............. 85 15

Lexikon Themen Caisse de Garantie ► Vertrauensschaden-Haftpflichtversicherung .............................................................................................. 87 Carport .................................................................................. 87 Courtage ► Maklerprovision ................................................ 87 Cybersicherheit (Aufzug) ...................................................... 87 Damnum ► Disagio ............................................................. 88 Dampfbremse ....................................................................... 88 Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) ............................ 88 Dena ..................................................................................... 90 Disagio .................................................................................. 90 Doppelstock-Parker ► Mehrfach-Parker .............................. 90 Doppelt qualifizierte Mehrheit ............................................... 90 Drei-Objekt-Grenze .............................................................. 91 Duldungspflicht ..................................................................... 91 Eichgesetz ............................................................................ 93 Eigenbedarf .......................................................................... 94 Eigentümer ► Wohnungseigentümer .................................. 94 Eigentümergemeinschaft ► Wohnungseigentümer- Gemeinschaft ....................................................................... 94 Eigentümerversammlung ► Wohnungseigentümer- Versammlung ....................................................................... 94 Eigentümerwechsel .............................................................. 94 Eigentumswohnung ► Wohnungseigentum ........................ 95 Eigentümereinlage ► Startgeld ............................................ 95 Einbruchshemmende Maßnahmen ...................................... 95 Einheitswert .......................................................................... 97 Einladung ► Wohnungseigentümerversammlung ............... 97 Einstimmiger Beschluss ► Beschluss ................................. 97 Einzelauskunft ► Auskunftsanspruch .................................. 97 16

Lexikon Themen Energetische Sanierung ....................................................... 97 Energieausweis .................................................................... 98 Energieeffizienz-Experte .................................................... 100 Energieeffizienz-Richtlinie (EED) ....................................... 101 Energieeinsparverordnung (EnEV) ..................................... 101 EnSiKuMaV ........................................................................ 102 EnSimiMaV ......................................................................... 102 Entlastung des Verwalters / Verwaltungsbeirats ................ 103 Entziehungsverfahren ......................................................... 104 Erbbaurecht ........................................................................ 104 Ergebnisverkündung ► Beschlussverkündung .................. 104 Erhaltung ............................................................................ 104 Erhaltungsrücklage ............................................................. 105 Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) ................................ 107 Ersatzvornahme ................................................................. 108 Erschließungskosten .......................................................... 108 Ersterwerb .......................................................................... 109 Erwerberbürgschaft ............................................................ 109 Erwerberhaftung ................................................................. 111 Erwerbermodell .................................................................. 111 Fachverwalter ..................................................................... 113 Fensterbeschlüsse ............................................................. 113 Fernsehversorgung ............................................................ 115 Kabelfernsehen ....................................................................... 115 Satellitenfernsehen ................................................................. 115 DVB T2 HD Antennen-Überallfernsehen ................................. 116 Internet-Fernsehen (Glasfaser) ............................................... 116 FGG-Verfahren ................................................................... 116 17

Lexikon Themen First in - first out Prinzip (Heizölverbrauchsermittlung) ....... 117 Fischen im Allgäu ............................................................... 117 Flächennutzungsplan ......................................................... 119 Flurnummer ........................................................................ 119 Fogging ............................................................................... 119 Formalien ............................................................................ 120 Freistellungsbescheinigung ► Bauabzugssteuer .............. 121 Freistellungsbescheinigung für Zinserträge........................ 121 Freistellungsverpflichtungserklärung .................................. 121 Fremdkonto ........................................................................ 122 Funkablesung ..................................................................... 122 Fußbodenheizung ............................................................... 123 Gas-Etagenheizung ► Heizungs-Einzeltherme ................. 124 Gasprüfung ......................................................................... 124 Gebäudeenergiegesetz (GEG) ........................................... 124 Gemeinschaftseigentum (GE) ............................................ 125 Gemeinschaftskonto ........................................................... 126 Gemeinschaftsordnung ► Teilungserklärung .................... 126 Gesamtschuldnerische Haftung ......................................... 127 Geschossflächenzahl (GFZ) ............................................... 128 Gewährleistung ................................................................... 128 Gewährleistungsverhinderungsverwaltung......................... 129 Glasfaseranschluss ............................................................ 130 Globalgrundschuld .............................................................. 131 Gradtagzahlen-Tabelle ► Heizkostenverordnung ............. 131 Grundbuch .......................................................................... 131 Grundbuchblatt ► Wohnungsgrundbuchblatt .................... 133 Grunddienstbarkeit ............................................................. 133 18

Lexikon Themen Grunderwerbsteuer ............................................................. 134 Grundflächenzahl (GRZ) .................................................... 134 Grundmiete ......................................................................... 135 Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung ......................... 135 Grundschuld ....................................................................... 136 Grundsteuer ........................................................................ 137 Handlungsstörer ................................................................. 138 Hausanschlusskosten ......................................................... 138 Hausgeld ............................................................................ 138 Hausgeldklage .................................................................... 139 Haushaltsnahe Dienstleistungen ........................................ 140 Hausmeister ....................................................................... 140 Hausnummer ...................................................................... 141 Hausordnung ...................................................................... 142 Haustierhaltung .................................................................. 143 Hausverwalter ..................................................................... 144 Heizkessel ► Wärmeerzeuger ........................................... 145 Heizkostenabrechnungsservice ► Heizkostenverordnung .. 145 Heizkostenverordnung (HeizkV) ......................................... 145 Heizkostenverteiler ► Heizkostenverordnung ..................... 147 Heizungs-Einzeltherme ...................................................... 147 Heizungs-Thermostatventil ................................................. 150 Heizungs-Wartung .............................................................. 151 Heizungswasser-Aufbereitung ............................................ 151 Herrschende Meinung ........................................................ 152 Hybrid-Eigentümerversammlung ► Wohnungs- eigentümerversammlung .................................................... 153 Hydraulischer Abgleich (der Heizungsanlage) ................... 153 19

Lexikon Themen Hypothek ............................................................................ 154 Immobilie ............................................................................ 155 Immobilienfonds ................................................................. 155 Individualisierungsbestrebungen ........................................ 156 Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) ............................. 157 Insolvenzfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft . 158 Instandhaltung ► Erhaltung ............................................... 158 Instandhaltungsrücklage ► Erhaltungsrücklage ................ 158 Instanzenweg ..................................................................... 158 Investieren am richtigen Anfang ......................................... 159 Isolierung ............................................................................ 162 Wärmeisolierung ..................................................................... 162 Schallisolierung ....................................................................... 162 Feuchtigkeitsisolierung ........................................................... 163 Soziale Isolierung ................................................................... 164 Ja-Nein - Eigentümerversammlung .................................... 165 Jahresabrechnung .............................................................. 165 Jahresabrechnung bei Eigentümerwechsel........................ 166 Kaltmiete ............................................................................. 168 Kanalprüfung ...................................................................... 168 Kältebrücke ......................................................................... 168 Kapitaldienstfähigkeit .......................................................... 168 Kaufvertrag ......................................................................... 169 KfW Kreditanstalt ................................................................ 169 Kondensat ► Schimmelpilz ................................................ 170 Kopfprinzip ► Stimmrecht .................................................. 170 Kostenangebot ................................................................... 170 Kostenverteilung ► Verteilerschlüssel ............................... 172 20

Lexikon Themen Kostenverteilung im Einzelfall ............................................. 172 Kredit für Eigentümergemeinschaft .................................... 173 Landesbauordnung (BauO NRW) ...................................... 174 Legionellen ► Trinkwasserverordnung .............................. 175 Leistungsverzeichnis .......................................................... 175 Lohnsummenausweis ► Haushaltsnahe Dienstleistung .... 175 Löschungsbewilligung ........................................................ 175 Löschungsvormerkung ....................................................... 176 Mahnbescheid .................................................................... 177 Majorität ► Mehrheitseigentümer ...................................... 177 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ........................ 177 Maklerprovision .................................................................. 177 Mehrfach-Parker ................................................................. 178 Mehrhausanlage ► Untergemeinschaft ............................. 179 Mehrheitsbeschluss ► Beschluss ...................................... 179 Mehrheitseigentümer .......................................................... 179 Mieterhöhung ...................................................................... 180 Mietgarantie ........................................................................ 181 Mietkaution ......................................................................... 181 Mietrecht ............................................................................. 183 Miteigentumsanteil .............................................................. 184 Modernisierung ................................................................... 184 Musizieren .......................................................................... 185 Nebenkosten ► Betriebskosten ......................................... 186 Nichtbeschluss ► Beschluss ............................................. 186 Nichtig ................................................................................. 186 Nichtöffentlichkeitsgebot ..................................................... 187 Niesbrauchrecht ................................................................. 188 21

Lexikon Themen Notablauf ............................................................................ 188 Notar ................................................................................... 189 Notgeschäftsführung .......................................................... 189 Notmaßnahmen .................................................................. 190 Notverwaltung ..................................................................... 190 Nutzerwechselgebühr ......................................................... 192 Nutzfläche ........................................................................... 193 Nutzungsausfall .................................................................. 193 Nutzungsausfallentschädigung ........................................... 194 Objektkontrolle .................................................................... 195 Objektprinzip ► Stimmrecht ............................................... 195 Objektverbrauch ................................................................. 195 Obliegenheitspflicht ............................................................ 196 Öffnungsklausel .................................................................. 196 Online-Eigentümerversammlung ► Wohnungseigen- tümerversammlung ............................................................. 196 Ordnungsmäßige Verwaltung ► Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung ............................................ 196 Pacht .................................................................................. 197 Parabolantenne .................................................................. 197 Personenschlüssel ............................................................. 197 Peters‘sche Formel ............................................................. 198 Photovoltaik ........................................................................ 198 Präsenz-Eigentümerversammlung ► Wohnungs- eigentümerversammlung .................................................... 200 Privilegierte Maßnahme ...................................................... 200 Profi-Verwalter ► Fachverwalter ........................................ 201 Protokoll ► Beschlussprotokoll .......................................... 201 Qualifizierte Mehrheit .......................................................... 202 22

Lexikon Themen Querulant ............................................................................ 202 Rangklasse ......................................................................... 205 Rauchwarnmelder .............................................................. 205 Rechtsanwalt ...................................................................... 206 Rechtsbeständigkeit von Beschlüssen ............................... 207 Rechtsfähigkeit ................................................................... 208 Rechtsschutzversicherung ................................................. 209 Rechtssicherheit ................................................................. 209 Rohrtrenner ........................................................................ 210 RWA-Anlage ► Brandschutz ............................................. 211 Sachkundenachweis ► Zertifizierung ................................ 212 Sachverständiger ................................................................ 212 Sanierung ► Erhaltung ...................................................... 212 Satellitenantenne ► Parabolantenne ................................. 212 Schimmelpilz ...................................................................... 212 Schrottimmobilie ................................................................. 213 Schwarzarbeit ..................................................................... 214 Sicherungshypothek ........................................................... 214 Solarthermie ....................................................................... 215 Sonderabschreibung .......................................................... 216 Sondereigentum (SE) ......................................................... 216 Sondereigentumsverwaltung .............................................. 217 Sondernutzungsrecht ......................................................... 217 Sondertilgung ..................................................................... 218 Sonderumlage .................................................................... 218 Sonderwünsche .................................................................. 219 Sozialkontrolle .................................................................... 219 Sozialer Wohnungsbau ...................................................... 220 23

Lexikon Themen Sparen am falschen Ende .................................................. 220 Spekulationsgewinn ............................................................ 224 Startgeld ............................................................................. 224 Stimmrecht ......................................................................... 225 Stimmrechtsausschluss ...................................................... 226 Stimmrechtsmissbrauch ..................................................... 226 Stimmrechtsverbot ► Stimmrechtsausschluss .................. 226 Stimmrechtsvollmacht ........................................................ 227 Subunternehmer ................................................................. 228 Tätige Mithilfe ..................................................................... 229 Teileigentum ....................................................................... 230 Teilerschlüssel ► Verteilerschlüssel .................................. 230 Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft . 230 Teilungserklärung ............................................................... 231 Teilungsplan ....................................................................... 232 Textform ............................................................................. 233 Thermografie ...................................................................... 233 Thermostatventil ► Heizungs-Thermostatventil ................. 234 Titel ..................................................................................... 234 Treuhandkonto ................................................................... 234 Trinkwasserverordnung ...................................................... 235 Umgehungstatbestand ....................................................... 237 Umlaufbeschluss ► Beschluss .......................................... 237 Umschreibung ► Grundbuchamt ....................................... 237 Umzugspauschale .............................................................. 237 Unbedenklichkeitsbescheinigung ....................................... 237 Untergemeinschaft ............................................................. 238 U-Wert ................................................................................ 238 24

Lexikon Themen Vereinbarung ...................................................................... 239 Verkehrssicherungspflicht .................................................. 240 Vermessung ....................................................................... 240 Vermietung ......................................................................... 241 Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung ...................... 243 Vermögensbericht .............................................................. 243 Verslumung ........................................................................ 244 Versorgungssperre ► Ausfrieren ....................................... 246 Verteilerschlüssel ............................................................... 246 Vertrauensschaden-Haftpflichtversicherung....................... 247 Verwalter ............................................................................ 247 Verwalterabwahl ................................................................. 249 Verwalterauswahl ............................................................... 250 Verwalterbestellung ............................................................ 251 Verwalterhonorar ................................................................ 252 Verwalter-Qualifikation ► Zertifizierung ............................. 254 Verwaltervertrag ................................................................. 254 Verwaltervollmacht ............................................................. 255 Verwalterwechsel ► Verwalterabwahl ► Verwalterbestellung ............................................................................................ 255 Verwalterzustimmung ......................................................... 256 Verwaltungsbeirat ............................................................... 257 Verwaltungsvermögen ........................................................ 258 Vollmacht ► Stimmrechtsvollmacht ................................... 258 Vollstreckbarer Titel ► Titel ............................................... 258 Vollstreckung ...................................................................... 258 Vorkaufsrecht ..................................................................... 259 Vorverwalter ....................................................................... 259 25

Lexikon Themen Wärmebrücke ..................................................................... 262 Geometrische Wärmebrücke .................................................. 263 Konstruktive Wärmebrücke ..................................................... 263 Materialbedingte Wärmebrücke .............................................. 264 Wärmebrücke durch unsachgemäße Ausführung ................... 264 Wärme-Contracting ............................................................ 265 Wärmedämmung ................................................................ 265 Wärmedämm-Verbundsystem ............................................ 266 Wärmeerzeuger .................................................................. 267 Wärmepumpe ..................................................................... 267 Wahlprotokoll ...................................................................... 268 Warmwasserkosten ► Heizkostenverordnung .................. 269 WEG ► Wohnungseigentumsgesetz ................................. 269 Werdende Eigentümergemeinschaft .................................. 269 Werdender Wohnungseigentümer ...................................... 269 Wertprinzip ► Stimmrecht .................................................. 270 Wiederholungsversammlung ► Wohnungs- eigentümerversammlung .................................................... 270 Winterdienst ........................................................................ 270 Wirtschaftsplan ................................................................... 270 Wohnberechtigungsschein ► Belegungsbindung .............. 271 Wohnfläche ......................................................................... 271 Wohngeld ........................................................................... 272 Wohnungsabnahme ........................................................... 272 Wohnungseigentümer ........................................................ 273 Wohnungseigentümergemeinschaft ................................... 274 Wohnungseigentümerversammlung ................................... 274 Präsenz-Versammlung: .......................................................... 275 Hybrid-Versammlung: ............................................................. 276 26

Lexikon Themen Online-Versammlung: ............................................................. 277 Wohnungseigentum ............................................................ 278 Wohnungseigentumsgericht ............................................... 279 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ................................... 280 Wohnungsgrundbuchblatt ................................................... 281 Wohnungskauf .................................................................... 282 Wohnungsverkauf ............................................................... 283 Zahlungsausfall .................................................................. 284 Zertifizierung ....................................................................... 284 Zinsbescheinigung .............................................................. 285 Zitterbeschluss ................................................................... 285 Zivilprozessordnung (ZPO)-Verfahren................................ 286 Zustandsstörer .................................................................... 287 Zustellungsvertreter ............................................................ 287 Zwangssicherungshypothek ► Sicherungshypothek ......... 288 Zwangsversteigerung ......................................................... 288 Zwangsverwaltung .............................................................. 289 Zwangsvollstreckung ► Vollstreckung ............................... 290 Anhang ............................................................................... 292 Wohnungseigentum - was ist das? ..................................... 293 Schon gekauft? - Oder ist noch was zu retten?.................. 295 Kauf einer Eigentumswohnung ........................................... 302 Auswahlkriterien für den Kauf ............................................. 304 Selbstnutzung oder Kapitalanlage .......................................... 304 Neukauf vom Bauträger .......................................................... 305 Kauf über Makler .................................................................... 306 Kauf über Verwalter in seiner Maklereigenschaft .................... 307 Kauf vom Voreigentümer ........................................................ 307 Große oder kleine Wohnanlage .............................................. 308 27

Lexikon Themen Lebensdauer von Bauteilen ................................................ 309 Erhaltung - Instandhaltung - Instandsetzung ...................... 312 Zuordnung Gemeinschafts- und Sondereigentum ............. 315 Zusammenstellung der Betriebskostenarten ...................... 323 Zusammenstellung verschiedener Mieten .......................... 326 Grundmiete (Netto-, Kalt- oder Nettokaltmiete) ....................... 326 Grundmiete zuzüglich Betriebskosten ..................................... 326 Indexmiete .............................................................................. 326 Inklusivmiete (Brutto-, Pauschal- oder Bruttowarmmiete) ....... 326 Kostenmiete ............................................................................ 326 Marktmiete .............................................................................. 326 Ortsübliche Vergleichsmiete ................................................... 327 Pauschalmiete ► Warmmiete ................................................. 327 Staffelmiete ............................................................................. 327 Teilinklusivmiete ..................................................................... 327 Warmmiete ............................................................................. 327 Nicht preisgebundene Wohnungen ......................................... 327 Miete für Preisgebundene Wohnungen ................................... 327 Zusammenstellung verschiedener Versicherungen ........... 328 Aufzugs-Cyberversicherung .................................................... 328 Elementarschadenversicherung .............................................. 328 Gewässerschadenhaftpflichtversicherung ............................... 328 Glasversicherung .................................................................... 328 Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung .................... 329 Immobilienversicherung .......................................................... 329 Sachversicherung (Gebäude- bzw. Feuerversicherung) ......... 329 Versicherungen für Profi-Verwalter: ........................................ 330 Verwalter Betriebs-Haftpflichtversicherung ............................. 330 Verwalter Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung ........... 330 Verwalter Vertrauensschaden-Haftpflichtversicherung ............ 330 28

Lexikon Themen Zusammenstellung der Wertermittlungsverfahren.............. 331 Ertragswert ............................................................................. 331 Marktwert ................................................................................ 331 Neuwert .................................................................................. 331 Sachwert ................................................................................. 331 Vergleichswert ........................................................................ 332 Verkehrswert .......................................................................... 332 Versicherungswert .................................................................. 332 Problem - Was tun? ............................................................ 333 Wenn der Abfluss mal verstopft ist... nimm doch “Abflussfrei“...♫ ...das macht den Abfluss frei! ♫ ..................... 333 Balkon undicht - soll doch der Balkoneigentümer zahlen! ....... 334 Balkonkraftwerk (Mini-PV) - erlaubt? ....................................... 334 Dach undicht - bezahlt das die Versicherung? ........................ 335 Dach undicht - wer zahlt meine Wohnungsrenovierung? ........ 335 Eigentümerversammlung - wozu soll ich dahin? ..................... 336 Erhaltungskosten zu hoch - Eigenleistung spart doch Geld! ... 336 Falschparker auf meinem Stellplatz - wer kümmert sich? ....... 337 Fassadenanstrich erforderlich - die anderen wollen nicht! ...... 337 Fensterscheibe blind - wer bezahlt? ....................................... 337 Formalien - was soll das? - Wir sind uns doch einig! ............... 337 Garagentor defekt - wer bezahlt? Ich nutze keine Garage! ..... 338 Hausgeldvorauszahlung steigt trotz Abrechnungsrückzahlung? ..................................................... 338 Heizkörper wird nicht warm - ich habe doch voll aufgedreht! .. 339 Heizkörper wird nur in Thermostat-Ventilnähe etwas warm! ... 339 Heizkosten zu hoch - ich spare doch! ..................................... 340 Lärm vom Nachbarn - muss ich mir das gefallen lassen? ....... 341 Markisen - darf ich einfach montieren? ................................... 341 Mehrheitsbeschluss - muss man sich das gefallen lassen? .... 342 Müllgebührenverteilung - warum nicht nach Personen? .......... 343 29

Lexikon Themen Notfall - und der Verwalter ist mal wieder nicht erreichbar! ..... 343 Putzen und Gartenpflege - muss ich da mitmachen? .............. 344 Putzordnung - meine Nachbarin hält sich nicht daran! ............ 345 Recht haben, ja - aber wie bekommen? .................................. 345 Rücklagentopf - ich kann mein Geld besser selbst anlegen! ... 346 Satellitenantennen - erlaubt? .................................................. 346 Stimmrecht - wird meine Stimme richtig bewertet? ................. 347 Vermieten - aber wie? ............................................................. 347 Waschraum putzen, warum? - Ich nutze den Raum nicht! ...... 348 Wohnung kalt - was nun? ....................................................... 348 Wir finden keinen Verwalter - Selbstverwaltung? ................. 349 (Alb)Träume eines Verwalters ............................................. 354 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters und des Beirats gemäß §§ 27, 28 und 29 WEG ........................................... 356 Fazit .................................................................................... 359 30

Lexikon A Abgeschlossenheitsbescheinigung Bescheinigung des Bauamtes für Bauherren bzw. Bauträger von Woh- nungseigentum. Wer möchte auf dem Weg zum Bad seinem Nachbarn im Nachthemd mit Kerze und Zipfelmütze begegnen? Damit das zumindest nicht unbeabsichtigt passiert, bestätigt das Bauamt dem Bauträ- ger nach Vorlage der Planzeichnungen die Abgeschlossenheit der geplanten Wohnun- gen. In jedem Fall sollte man darin baden, kochen und haushalten können. Erst dann wird vom Grundbuchamt die vom Notar erstellte Teilungserklärung ins Grund- buch eingetragen und die Wohnungsgrund- buchblätter für die einzelnen Eigentumswoh- nungen angelegt. Damit ist das Wohnungsei- gentum begründet. Es darf gekauft, beliehen, bewohnt, vermietet, gepflegt, geliebt, gehasst, verkauft, gepfändet und versteigert werden. Abnahme ► Bauabnahme Abrechnungsspitze Und da war noch... ...der gutgläubige Eigentü- mer, der von einem Freund unbesehen pro forma eine “Wohnung“ kaufte und aus allen Wolken fiel, als er die tatsächlich gekauf- ten drei Abstellräume gar nicht als Wohnung vermie- ten konnte und dafür auch noch monatlich Hausgeld zahlen musste. Bezeichnet die Differenz zwischen den jeweiligen Soll-Hausgeldern pro Wohnung und den aus den Einzelabrechnungen ermittelten tatsächli- chen Kosten. Nur darüber darf bezüglich der Jahresabrechnung be- schlossen werden. Hausgeldrückstand ist separat auszuweisen. Abschreibung Buchhalterisch erfasster Wertverlust. Auch eine Immobilie hat nur eine begrenzte Lebensdauer. Der dadurch entstehende rechnerische Wert- verlust wirkt sich insbesondere bei Vermietung steuermindernd aus. Das so gesparte Geld kann zur Bereitschaft der Ansparung einer ange- messenen Erhaltungsrücklage beitragen. 33

Lexikon A Die Höhe der Abschreibung und der damit verbundenen Steuervorteile richtet sich nach den Anschaffungskosten und den jeweiligen Steuer- gesetzen. In der Regel werden Eigentumswohnungen und Wohnge- bäude über einen Zeitraum von 50 Jahren steuerlich abgeschrieben. Halten sollten sie allerdings länger. Das ist letztlich eine Frage der Er- haltung. Bei Wertermittlungen rechnen Sachverständige bei Woh- nungseigentum mit einer Lebensdauer von 80 Jahren. Der anteilige Grundstückswert wird nicht abgeschrieben. Ein Grund- stück hält - von der Verschmelzung der Erde mit der Sonne in ein paar Milliarden Jahren abgesehen - ewig und behält damit buchhalterisch gesehen, seinen Wert. Aber nur, wenn unsere Lebensweise nicht be- reits vorher zum Ende unserer Spezies führt. Abstandsfläche Von Bebauung freizuhaltende Grundstücksfläche. Sie kennen das: Wenn uns auf der Autobahn der Hintermann zu dicht auffährt, macht uns das ag- gressiv. Ähnlich ist das mit Nachbarn, die uns zu dicht auf die Pelle rücken. Und wenn wir die zu allem Überfluss auch nicht leiden können, ist alles aus. Darum hat der Gesetzgeber im Bauplanungsrecht bestimmt, dass neu zu errichtende Gebäude bestimmte Mindestabstände zu Grundstücks- grenzen einhalten müssen. So bleibt den Bewohnern Raum für Licht und Belüftung und für vorrangig freiwillige Begegnungen. Die Abstände dienen ebenso dem Brandschutz. Balkone und Dach- überstände dürfen in die Abstandsfläche hineinragen. Gartenhäuschen und Garagen sind dort ebenfalls erlaubt. Die Dächer von Garagen dür- fen dann jedoch nicht in voller Breite als Balkone bzw. Dachterrassen genutzt werden. Gemäß der Landesbauordnung (BauO) für NRW müs- sen Balkone mindestens 2 m Grenzabstand einhalten. In Ausnahmefällen dürfen Abstandsflächen auf dem Nachbargrund- stück liegen. Damit muss selbstverständlich der Nachbar einverstan- den sein, denn dessen Bebauungsmöglichkeiten werden dadurch ein- geschränkt. Dies wird beim Bauamt als Baulast oder als Grunddienst- barkeit im Grundbuch Abt. II eingetragen. Früher wurde die Abstandsfläche auch mit “Bauwich“ bezeichnet. 34

Lexikon A Im Bebauungsplan sind noch weitere Vorgaben festgelegt. Der Bebau- ungsplan darf von jedem Interessierten beim zuständigen Bauamt einge- sehen werden. Abstimmung Von einigen Wohnungseigentümern herbei gesehntes Ende langwieriger Diskussionen in einer Wohnungseigentümerversammlung. Jetzt muss Farbe bekannt werden. Ein Be- schluss muss her. Üblich ist die offene Ab- stimmung per Handzeichen. Der Verwalter zählt dabei gemäß dem Stimmrecht die An- zahl der Ja-Stimmen, der Nein-Stimmen und der Enthaltungs-Stimmen. Im Ergebnis kommt es darauf an, ob die Zahl der Ja-Stimmen die Zahl der Nein- Stimmen übersteigt. Die Enthaltungs-Stimmen bleiben bei der Ermittlung der Stimmenmehrheit unberücksichtigt. Sie dienen lediglich der Summenkontrolle. Wer also seine Stimme nicht verschenken will, dessen Rede sei getreu der Bergpredigt: „Ja, ja! - Nein, nein“! In jedem Fall darf allein der Verwalter die Form der Abstimmung bestimmen. Wenn er mit der Annahme des Beschlussantrags rechnet, erfragt er üblicherweise zuerst die erwarteten wenigen Nein-Stimmen. Dann er- fragt er die ebenfalls wenigen Enthaltungsstimmen. Aus der Anzahl der insgesamt möglichen Stimmen ermittelt er dann durch die sog. Subtrak- tionsmethode, d. h. durch Abziehen der Nein- und der Enthaltungsstim- men die Anzahl der Ja-Stimmen. Diese Art der Auszählung ist vor allem bei komplizierten Stimmanteilen - wie z. B. fünf Vorkomma- und vier Nachkommastellen - effektiv und schnell und vom BGH (BGH, Beschl. vom 19.09.2002, Az. V ZB 37/02) abgesegnet. Auf Wunsch eines Einzelnen, dem sich dann oft die Mehrheit und der friedliebende Verwalter anschließt, kann auch geheim abgestimmt wer- den. Diese Methode ist vorteilhaft für diejenigen, die „...aber nichts ge- sagt haben“ wollen. Allstimmiger Beschluss ► Beschluss Amtsgericht ► Wohnungseigentumsgericht 35

Lexikon Amtsgerichtsurteil A Wird oft in der Tagespresse oder der Boulevardpresse an die geneigten Leser verfüttert. Dabei appetitanregend mit einem Kommentar gewürzt. Eigentümer, die es besonders gut mit ihrem Verwalter meinen, senden ihm den ausgeschnittenen Zeitungsabschnitt oder eine PDF zu und er- warten entsprechende Anerkennung. Dabei tendiert die rechtliche Essenz solcher Veröffentlichungen gegen Null. Jedes Urteil bezieht sich auf einen Einzelfall. Dabei muss sich der Amtsrichter genau genommen noch nicht einmal an der höchstrichter- lichen Rechtsprechung des BGH orientieren. Meistens wird er es tun. Doch nur Juristen können aus solchen Urteilen, wenn überhaupt, ver- allgemeinernde Rechtserkenntnisse ziehen. Vorrangig aus Urteilen höherer Gerichte (OLG, BGH) lassen sich nütz- liche Erkenntnisse gewinnen. Verbandsjuristen haben ihren Fachver- waltern dies bereits bis zum geht nicht mehr eingetrichtert. Anliegerbeitrag ► Erschließungskosten Anmutungsqualität Der erste Eindruck entscheidet über das Image der Wohnungseigentü- mergemeinschaft und den Wert der Wohnungen. Das betrifft den Haus- zugang, einheitliche Klingel- und Briefkastenbeschriftung, sauberes Treppenhaus, gepflegte Außenanlage und den Mülltonnenstellplatz. Anschaffungskosten Begriff aus dem Steuerrecht. Im Fall des Immobilienerwerbs wird “anschaffen“ sogar steuerlich be- lohnt. Die steuerliche Abschreibung einer Eigentumswohnung bezieht sich ausschließlich auf die Anschaffungskosten. Das ist der Kaufpreis, ohne den Wertanteil des Grundstücks. Das Finanzamt ermittelt dabei den abzuziehenden Grundstückswert nach dem amtlichen Bodenricht- wert. Die Erwerbsnebenkosten, wie Maklerprovision, Notar- und Ge- richtsgebühren und Finanzierungskosten können als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. 36

Lexikon Architekt A Geschützte Berufsbezeichnung. Nur Mitglieder der Architektenkammer dürfen sich so nennen. Um hier Mitglied zu werden, muss man ein Hoch- bauingenieurstudium abgeschlossen haben und danach mindestens zwei Jahre am Bau als Inge- nieur tätig gewesen sein. Man kann also davon ausgehen, dass ein Architekt etwas vom Bauen versteht. Das Wort Architekt stammt aus dem Griechi- schen. Es war die Bezeichnung für oberster Bau- meister, Baukünstler. Ideal ist es, wenn der Architekt den Baukünstler mit einem Konstrukteur in sich vereinigt. Und wenn dann die Handwerker noch mitmachen, ge- schehen weniger Baumängel und Baufehler. Es gibt Innenarchitekten und Landschaftsarchitekten. Die Sprache des Architekten ist seine Zeichnung. Früher waren Architekten oft feine Pin- kel. Sie trugen statt einer Krawatte eine Fliege. Scherzfrage: Was unterscheidet den Architekten vom Bauingenieur? - Der Bauingenieur steht mit Gummistiefeln in der Baugrube. Der Archi- tekt mit Lackschuhen. Auflassung Erklärung des Verkäufers, dass er der Eintragung des Erwerbers ins Grundbuch zustimmt. Genauer: ...ins Wohnungsgrundbuchblatt. Diese Erklärung wird zusammen mit dem Kaufvertrag vom Erwerber bei einem Notar beurkundet und dann beim Grundbuchamt eingereicht. Daraufhin bereitet dort der Mitarbeiter die Eintragung ins Grundbuch vor. Die eigentliche Auflassung erfolgt erst, nachdem der Notar alle dazu erforderlichen Genehmigungen beim Grundbuchamt eingereicht hat und der Kaufpreis gezahlt bzw. beim Notar treuhänderisch hinter- legt ist. Beim Kauf von Wohnungseigentum ist man mit der Eintragung ins Grund- buch ohne Wenn und Aber zum Wohnungseigentümer in der Wohnungs- eigentümergemeinschaft geworden. 37

Lexikon Auflassungsvormerkung A Begriff aus dem Grundbuchrecht. Das Vorspiel zur Auflassung. Was wäre, wenn ein unseriöser Verkäufer für seine Immobilie nach Ver- tragsabschluss noch Belastungen ins Grundbuch eintragen ließe? Oder wenn er sogar gleichzeitig mit mehreren Erwerbern Kaufverträge abschließen würde? Das gäbe ein ziemliches Gedränge beim Grund- buchamt. Die Mitarbeiter dort wüssten gar nicht, wen sie denn nun als neuen Wohnungseigentümer eintragen sollten. Wer sicher sein will, dass sich niemand vordrängt, beantragt beim Notar zusammen mit dem Kaufvertrag gleich die Auflassung im Grundbuch. Dort wird sofort der Name des zukünftigen Eigentümers im entspre- chenden Wohnungsgrundbuchblatt der Wohnung vorgemerkt. Endgül- tig als neuer Eigentümer wird er erst dann eingetragen, wenn alle dazu erforderlichen Genehmigungen vorliegen und der Kaufpreis bezahlt bzw. beim Notar treuhänderisch hinterlegt ist. Zu den erforderlichen Genehmigungen gehört beim Wohnungsverkauf die Verwalterzustimmung. Die darf der Verwalter bzw. die Wohnungs- eigentümergemeinschaft nur in Ausnahmefällen verweigern. Aufopferungsanspruch Eine Art Entschädigungsanspruch, um ein Opfer leichter zu ertragen. Bei baulichen Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, die nur aus dem räumlichen Bereich eines Sondereigentums ausgeführt werden können, lassen sich “Kollateralschäden“ am Sondereigentum oft nicht vermeiden. Geringe Schäden sind zumutbar, größere werden ersetzt. Generell haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft nur für Schäden am Sondereigentum, die sie verschuldet hat. Nur dann hat der geschä- digte Wohnungseigentümer einen Ersatzanspruch an die Gemeinschaft. Denn für Schadenersatz gilt in Deutschland das Verschuldensprinzip. Wenn z. B. wegen eines bisher nicht erkannten undichten Balkonan- schlusses Regenwasser in die angrenzende Wohnung eintritt, hat der betreffende Wohnungseigentümer für das aufgeweichte Parkett in die- sem Fall keinen Schadenersatzanspruch gegenüber der Gemeinschaft. Bei der Abdichtung des defekten Balkonanschlusses, müssen die da- rauf liegenden Balkonfliesen stellenweise entfernt oder zerstört wer- den. Wenn die Abdichtungsarbeiten dann beendet sind, muss sich der 38

Lexikon A betreffende Wohnungseigentümer selbst um die Wiederverlegung der beschädigten oder neuer Fliesen kümmern. Da es sich hier um Sondereigentum handelt, darf die Gemeinschaft bzw. der Verwalter für den “Kollateralschaden“ nicht tätig werden. Gemäß neuen WEG ab 01.12.2020 hat der betreffende Wohnungseigentümer einen Anspruch auf einen angemessenen Ausgleich in Geld. Diese komplizierte Rechtslage ist vom Verwalter mitunter nur unter Ein- satz seiner körperlichen Unversehrtheit zu vermitteln. Doch sie hat ei- nen Vorteil für den Geschädigten: Weil der Geschädigte die Instandsetzung seines Fliesenbelags im eige- nen Namen beauftragt, hat er einen Anspruch auf Gewährleistung an den Fliesenleger. Den kann er ggf. selbst geltend machen. Falls “netterweise“ die Gemeinschaft den Fliesenleger beauftragen sollte, bliebe der Gewährleistungsanspruch bei der Gemeinschaft. Nach allgemeiner Verwaltererfahrung wird sie sich kein Bein für eine Gewährleistungsmangelverfolgung zum Vorteil eines Sondereigentü- mers ausreißen und dazu noch Kosten für die Rechtsverfolgung und Verwaltungsmehrleistungen übernehmen. Aufteilungsplan ► Teilungsplan (Aufzugs)-Betriebssicherheitsverordnung Dient der allgemeinen Sicherheit technischer Anlagen, hier Aufzügen. In dem hier behandelten Thema nimmt die Betriebssicherheitsverord- nung (BetrSichV) die Betreiber von Aufzugsanlagen - also die Woh- nungseigentümergemeinschaft - in die Verkehrssicherungspflicht. Zur Gefahrenabwehr müssen Aufzüge jährlich vom TÜV oder einer ver- gleichbaren Organisation auf deren Verkehrssicherheit geprüft und das Ergebnis dokumentiert werden. Damit es eine Prüfplakette gibt, muss auch ein 2-Wege-Notrufsystem vorhanden sein. Damit kann die Störungsstelle im Notfall beruhigend mit eingeschlossenen Personen sprechen. Ebenso muss die Cybersi- cherheit hergestellt und laufend geprüft werden. Wer möchte nachts im Aufzug stecken bleiben, wenn es dem bösen Hacker gefällt? 39

Lexikon A Darüber hinaus muss ein Aufzug regelmäßigen Sicht- und Funktions- prüfungen durch einen Aufzugswärter unterzogen werden. Dabei müs- sen eine Reihe von Einzelprüfungen ausgeführt werden, die ausschließ- lich der Sicherheit der beförderten Personen dienen. Das betrifft z. B. die Funktion der Aufzugstüren im Zusammenwirken mit dem Fahrbetrieb, Haltegenauigkeit zur Vermeidung von Stolperstu- fen, Notrufsystem, Notbremsschalter und Kabinenbeleuchtung. Doku- mentiert werden muss alles selbstverständlich auch. Aufzugswärter Möchte kein Hausbewohner 24 Stunden täglich verantwortlich machen. Doch die Aufzug-Betriebssicherheitsverordnung verlangt nach regel- mäßigen Kontrollen des Aufzugs. Demnach hat die Wohnungseigentümergemeinschaft als Betreiber eine oder mehrere Personen, die über die notwendige Zuverlässigkeit und das erforderliche Sicherheitsbewusstsein verfügen, u. a. zu beauftragen • die Aufzugsanlage zu beaufsichtigen • regelmäßige Kontrollen durchzuführen • die Funktion der Aufzugstüren zu prüfen • die Bodenschlüssigkeit aller Türen zu prüfen • eingeschlossene Personen zu befreien. Ein anlagenspezifischer Notfallplan muss ebenfalls erstellt werden. Auch wenn der TÜV dazu Schulungen anbietet: In der Praxis ist es sehr schwer Hausbewohner für eine so verantwortungsvolle Tätigkeit zu be- geistern. Darum werden Aufzüge zunehmend für viel Geld seitens der Wartungsfirmen bei Beachtung der Cybersicherheit elektronisch über- wacht. Ausfrieren Letztes Mittel, falls ein Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentü- mergemeinschaft trotz vorliegenden Titels sein Hausgeld nicht zahlt und alle anderen Maßnahmen uneffektiv erscheinen. 40

Natürlich muss darüber erst im konkreten Einzelfall ein Beschluss in einer Wohnungseigentümerver- sammlung herbeigeführt werden. Der BGH (Urteil v. 10.6.2005, V ZR 235/04) hat entschie- den, dass bei einem Zahlungsrückstand in einer Höhe von mehr als sechs monatlichen Hausgeld-Raten die Wohnung von der Versorgung mit Wasser und Hei- zung abgetrennt werden darf. Dann muss der betref- fende Wohnungseigentümer oder sein Mieter zur Strafe eben frieren. Dabei sind der zusätzliche Aufwand und die Kosten zu berücksichtigen, welche die technische Durch- führung der Absperrung erfordert. Die Absperrung sollte, möglichst ohne die Wohnung betreten zu müssen, erfolgen können. Das könnte sonst Opfer fordern. ...der clevere Woh- nungseigentümer, der seine vom Strom abge- klemmte Wohnung mittels Verlänge- rungsschnur aus dem Treppenhaus versorgte. Lexikon A Schon das Wort jagt einem Schauer über den Rücken. Soll es wohl auch, damit es erst gar nicht so weit kommt. Und da war noch... Hoffentlich verhindert der Betroffene die Abtren- nung nicht mit einer einstweiligen Verfügung bei Gericht. Sonst kann sich die auf wenige Tage geplante Maßnahme unverhofft in ein zeitrau- bendes Drama verwandeln. Und das Verfahren wird für die Gemein- schaft aufwändiger und damit teurer. Auskunftsanspruch Bericht des Verwalters an die Wohnungseigentümerge- meinschaft über die vom Verwalter bearbeiteten Ge- schäftsvorgänge im abgelaufenen Wirtschaftsjahr. Dies erfolgt I. d. R. in der Wohnungseigentümerver- sammlung zum Beschluss über die Jahresabrechnung. Dabei beantwortet er auch Fragen einzelner Wohnungs- eigentümer. Denn es geht unter anderem darum, ihm für seine bisherige Tätigkeit Entlastung zu erteilen. Diese Auskunftspflicht hat er lediglich der Gemeinschaft gegenüber. Darum braucht er im laufenden Jahr einzelnen Eigentümern keine Aus- künfte zu erteilen bzw. Rechenschaft abzugeben. 41

Lexikon A Dennoch wird er - bei freundlicher Ansprache - auf Fragen einzelner Ei- gentümer eingehen und diese beantworten. Das WEG kennt keine Einzelauskunft. Auch die Rechtsprechung verneint diese Form der Auskunftserteilung. Ist sie doch ein beliebtes Mittel seitens der dem Ver- walter wenig gewogenen Eigentümern, ihn durch seinen Darstellungsaufwand strafend ins Schwitzen zu bringen. Der Verwalter hätte diese Energie lieber der Gesamtheit der Wohnungseigentümer zukommen lassen. Denn der bekannte Handwerkermangel erfordert von ihm ei- nen riesigen Aufwand dies für die Ge- meinschaft zu kompensieren. Um die Situation dennoch für ihn wirt- schaftlich zu gestalten, wird er Einzelaus- künfte lediglich gegen abzurechnenden Aufwand erteilen. Oft hätten sich Fragen durch Lesen der Einladungen, Protokolle, Informations- schreiben des Verwalters und Kontakten mit per Beschluss informierter Ansprech- partner oder Miteigentümer bereits klä- ren lassen. In jedem Fall hat jeder Wohnungseigen- tümer das Recht auf Belegeinsicht beim Verwalter in sämtliche Verwaltungsunter- lagen seiner Gemeinschaft. Auf Wunsch kann er Belegkopien erhalten. Ausschreibung Und da war noch... ... der auskunftsunwillige Ver- walter, der mit dem in unmit- telbarer Nähe wohnenden Ei- gentümer, trotz dessen zeitwei- sen wöchentlichen seitenlangen Mails mit CC an Miteigentümer, Haus u. Grund und Verwalter- verband unter anderem mit Forderung nach Übersendung sämtlicher Original-Verwal- tungsunterlagen der zurücklie- genden 3 Jahre, nicht zu einer Brieffreundschaft bereit war und ihn mehrfach erfolglos auf dessen Einsichtsrecht mit An- spruch auf Fotokopien verwies. Setzt ein Leistungsverzeichnis voraus. Wird oft mit dem Kostenangebot verwechselt. Ausschreibungen erstellen im Baubereich nur Archi- tekten oder Bauingenieure. Bei Maßnahmen zur Er- haltung (bisher mit “Instandhaltung“ oder “Instandset- zung“ bezeichnet) wird die Situation am Bauwerk 42

Lexikon A genau geprüft. Daraufhin wird die erforderliche Bauleistung in ihrem Um- fang und dem Materialeinsatz genau festgelegt. Zur Sicherung der Ar- beitsqualität wird jeder einzelne Arbeitsvorgang detailliert beschrieben. In der erstellten Leistungsbeschreibung sind alle einschlägigen Vor- schriften und Fachregeln zu berücksichtigen. Diese Ausschreibung wird an verschiedene Firmen, die jetzt Bieter genannt werden, versandt. Die brauchen dann nur noch ihre Preise für die einzelnen Arbeitspositionen einzusetzen. Wenn die Ausschreibung dann zurückkommt, kann man die Ergebnisse unmittelbar miteinander vergleichen. Meist wird dann der Auftrag an den geringst fordernden Bieter vergeben. Damit die Ausführungsqualität gewährleistet wird, sollte der Baufach- mann die Ausführung der Arbeiten begleiten und bei Fertigstellung die Bauabnahme durchführen. Die Detailgenauigkeit der Ausschreibung hat entscheidenden Einfluss auf das Er- gebnis der fertigen Arbeiten. Der Aus- schreibende trägt die Verantwortung für die technisch einwandfreie Lösung. Und weil das trotz des fundierten Wissens der Fachleute so risikoreich ist, haben Archi- tekten und Ingenieurbüros dafür eine ent- sprechende Haftpflichtversicherung ab- geschlossen. Auch wenn das viele Wohnungseigentü- mer nicht glauben wollen: Ausschreibun- gen gehören keinesfalls zu den Verwalter- aufgaben. Er verfügt keinesfalls über die dafür erforderlichen Fachkenntnisse. Der Verwalter muss dafür einen Fach- mann vorschlagen! Der Eigentümerge- meinschaft erscheint das häufig zu teuer. Unerfahrene naive Verwalter schreiben daraufhin selbst Bauleistungen aus. Ge- treu dem Motto: „Denn sie wissen nicht, was sie tun!“ sind manche dabei so über- eifrig, dass sie sich dazu vorher nicht ein- mal von der Wohnungseigentümergemein- schaft beauftragen lassen. 43 Und da waren noch... ...die verärgerten Handwer- ker, als sie innerhalb von fünf Jahren dreimal Kosten- angebote für eine Treppen- hausrenovierung einer Ei- gentümergemeinschaft ab- geben mussten, um dann zu erfahren, dass das Treppen- haus eigentlich noch schön genug sei und damit ihre Arbeit für die Katz’ war.

Lexikon A Eine Ausschreibung macht nur Sinn, wenn die einzelnen Arbeitsvorgänge vorher genau kalkulierbar sind. Bei Erhaltungsmaßnahmen ist das aber häufig nicht der Fall. Wenn der Verwalter es trotzdem mit den Kenntnis- sen eines engagierten Heimwerkers tut, hat er sein berufsbedingtes Glatt- eis bereits verlassen. Dann ist er zum Kamikaze-Flieger aufgestiegen. Und wenn er dann noch die Bauleitung übernimmt, hat er den Sturzflug eingeleitet. Nach dem Aufprall kann er nur noch versuchen, dem Hand- werker die Alleinschuld in die Schuhe zu schieben. Ein bereits vorliegendes Kostenangebot mit unkenntlich gemachten Preisen für weitere Angebote anderer Bieter zu nutzen, ist nicht nur als Verstoß gegen das Urheberrecht strafbar, sondern auch gefährlich. Denn eine unerkannt mangelhafte Vorlage wird zwangsläufig zu Bau- mängeln und in der Folge zu Bauschäden führen. 44

Lexikon BAFA Bundesamt B Mit Hilfe des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). können Maßnahmen zur energetischen Ertüchtigung von Gebäuden mit- tels Zuschusses im Rahmen des BEG (Bundesförderung für effiziente Gebäude) gefördert werden. Seit 2024 wurde die BAFA-Förderung für Heizungen an die KfW Kreditanstalt ausgegliedert. Für sämtliche Förder- maßnahmen ist i. d. R. ein Energieeffizienz-Experte hinzuzuziehen. Balkonkraftwerk (Mini-PV-Anlage) Versorgt den Betreiber mit Strom aus der Balkonumwehrung (Brüstung). Mini-PV-Anlagen (Balkonkraftwerke) werden immer beliebter. Denn der an der Balkonbrüstung erzeugte Strom mit max. zulässigen 800 W (rich- tiger: 800 VA Voltampere Scheinleistung) wird direkt in der Wohnung ver- wendet und nur der zusätzlich benötigte Strom wird aus dem öffentlichen Stromnetz bezogen. Dementsprechend verringert sich die vom Lieferan- ten bezogene Strommenge sofort und die Rechnung fällt geringer aus. Der Gesetzgeber hat zum Zeitpunkt der Drucklegung dieses Lexikons (17.10.2024) den Einsatz “steckerfertiger Solaranlagen“ als bauliche Veränderung und privilegierte Maßnahme in das Wohnungseigentums- gesetz (WEG) mit aufgenommen. Dabei muss nach wie vor seitens des an- schlusswilligen Wohnungseigentümers ein Genehmigungsantrag gestellt werden. Doch die Wohnungseigentümerversammlung darf diesen Antrag nicht ablehnen. Dennoch darf sie per Beschluss auf die Gestaltung Einfluss nehmen. So zum Beispiel auf die Haftungsrisi- ken aus dem Betrieb, die Größe, Farbe oder ob die Elemente das Sonnenlicht in andere Fenster spiegeln dürfen. Der “große Bruder“ heißt Photovoltaik und unterliegt den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Bauabnahme Wird eine Bauleistung abgenommen, muss sie auch bezahlt werden. 45

Lexikon B Sie kennen das: Ihr Frisör hält Ihnen den Spiegel an den Hinterkopf; der Kellner im Restaurant will wissen, ob Ihnen die Hülsenfrüchte geschmeckt haben. Möglicherweise interessiert es ihn persönlich nicht die Bohne. Die Frage hat einen anderen Hintergrund: Wenn Sie jetzt uneingeschränkt „ja“ sagen, müssen Sie nachher bezahlen. Ohne Wenn und Aber. Das ist die Abnahme! So ist es auch beim Bau. Bis zur Abnahme muss der Handwerker bzw. Verkäufer die Mängelfreiheit beweisen. Für Baumängel oder Bauschä- den, die erst nach der Abnahme erkannt werden oder auftreten, muss der betreffende Geschädigte den Beweis für die Mangelhaftigkeit füh- ren. Und das kann unter Umständen langwierig und teuer werden. Ziehen Sie einen Architekten oder Bauingenieur zur Abnahme hinzu. Der protokolliert sorgfältig alle erkannten Baumängel. Die Bauabnahme gilt sowohl für das Sondereigentum als auch für das Gemeinschaftsei- gentum. Auch wenn keine offizielle Abnahme durchgeführt wurde, gel- ten das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum als abge- nommen, sobald der betreffende Wohnungseigentümer z. B. durch Schlüsselübernahme davon Besitz ergriffen hat. Mit der Abnahme beginnt die Frist zur Gewährleistung. Bezahlen müssen Sie jetzt auch. Aber nur für die fehlerfreie Arbeit. Für noch nicht beseitigte Baumängel oder Bauschäden wird üblicherweise ein entsprechender Betrag einbehalten, bis mängelfrei nachgebessert ist. Die behördliche Bauabnahme durch das Bauamt ist heute meist nur noch bei größeren Bauvorha- ben üblich. Nach neuem Baurecht ist der Architekt stärker für sein Bauwerk in der Verantwortung. Das gleiche gilt auch für die Statik. Auf Wunsch des Bauherrn führt das Bauamt eine sog. Bauzu- standsbesichtigung durch. Hierbei werden in der Regel lediglich Abweichungen von den geneh- migten Plänen und der jeweils geltenden Landes- bauordnung (BauO) geprüft. Bauabzugssteuer Totgeburt übereifriger Gesetzesmacher im Jahr 2001. Den im Bauge- werbe tätigen Betrieben wird dabei unterstellt, dass sie die Steuern nur unzureichend abführten. Besonders bei ausländischen Firmen sei das vorgekommen. Die hätten in Deutschland gearbeitet, ihre Steuern hier 46

Lexikon B aber nicht abgeführt. Die Verordnung gilt für jeden Gewerbetreibenden, der Arbeiten vergibt, die nur im weitesten Sinne etwas mit dem Bauge- werbe zu tun haben. Im Vertragsrecht als Verbraucher behandelte Woh- nungseigentümergemeinschaften werden schwuppdiwupp für den Ge- setzgeber und damit für das Finanzamt zu Gewerbetreibenden. Und al- les, was ein Verwalter für eine Eigentümergemeinschaft so tagtäglich an Reparaturen und Erhaltungsmaßnahmen abwickelt, fällt darunter. Der Verwalter hat 15 % vom Rechnungsbetrag des Auftragnehmers einzubehalten. Diesen Betrag muss er unter Angabe der Steuernum- mer des Auftragnehmers an das Finanzamt des Auftragnehmers abfüh- ren. Natürlich muss er dazu noch eine Steuererklärung abgeben. Ab- gesehen davon, dass es nicht so einfach ist, die betreffende Steuer- nummer und das zuständige Finanzamt zu ermitteln, hält diese Verord- nung Scharen von Finanzbeamten in Atem. Doch es gibt eine Ausnahme, mit der der Gesetzgeber die Guten von den Bösen aussortieren will: die Freistellungsbescheinigung. Bei Vor- lage dieser Bescheinigung braucht der Verwalter die Prozedur nicht durchzuführen. Denn diese Bescheinigung sollen nur diejenigen Fir- men bekommen, die ihre Steuer ordnungsgemäß abführen. Dabei hat der Verwalter die Aufgabe, die Echtheit des Originals der Freistellungs- bescheinigung anhand einer ihm ausgehändigten Fotokopie zu prüfen. Und natürlich auch die zeitliche Befristung. Dafür läuft er jetzt im Inte- resse des erfolgreichen Bürokratieaufbaus bei vielen Firmen der Frei- stellungsbescheinigung hinterher. Und das, alle drei Jahre. Bei den mehr als 1.000 Handwerkern, von denen für unsere Gemein- schaften steuerrelevante Leistungen erbracht und ausgewiesen werden müssen, könnten wir dafür glatt einen neuen Mitarbeiter gebrauchen... „Es hätte alles so schön sein können...“ meinte ein Referent des Bundesfinanzministeriums anläss- lich der Verwalterfachgespräche 2002 in Fischen. Dummerweise hatte die Justiz eingegriffen. Die Gerichte hatten entschieden, dass jedem Antrag- steller die Freistellungsbescheinigung ausgestellt werden muss. Ganz gleich, ob er Steuerschulden habe oder nicht. Das Vorenthalten der Freistel- lungsbescheinigung bedeute für den Handwerker einen unzumutbaren Wettbewerbsnachteil. Die Prozedur mit der Freistellungsbescheinigung gibt es immer noch! 47

Lexikon Bauantrag B Keine Baugenehmigung ohne Antrag. Wer bauen will, muss beim zuständigen Bauamt einen Antrag stellen. Das macht man üblicherweise über einen bauantragsberechtigten Architekten oder Bauingenieur. Zum Bauantrag gehören als Anlage die Entwurfs- zeichnungen, die Baubeschreibung, die statische Berechnung, der Lage- plan, Zustimmungserklärungen ggf. betroffener Nachbarn usw. In Gebieten mit gültigem Bebauungsplan reicht oft das Bauanzeigever- fahren. Dabei ist das Verfahren für Bauwillige sehr vereinfacht. Wenn die Bauaufsichtsbehörde nicht innerhalb einer bestimmten Frist rea- giert, darf mit dem Bau begonnen werden. Damit ist der aufwändige Antragsweg mit den vielen verwirrenden Forma- lien und Formularen entfallen. Ebenso ist der nach Reinhard Mey früher erforderliche „…Antrag auf Erteilung eines Antragsformulars zur Bestäti- gung der Nichtigkeit des Durchschriftexemp- lars“ nach Aussage des Pressesprechers des “Bundesamtes für die Verwaltung von Durchschriften bereits vernichteter Verwal- tungsakten“ bzw. dem 117-seitigen Büro- kratie-Entlastungsgesetz (das gibt’s wirk- lich ab 2025) zum Opfer gefallen. Die 115-seitige “Bürokratieentlastungsver- ordnung“ gehört auch dazu. Und da waren noch... Baubeschreibung Wohnungseigentum wird oft schon im Pla- nungsstadium gekauft. Die Prospekte sind bunt und Papier ist geduldig. Achten Sie im Kaufvertrag für Ihre Eigentumswohnung auf eine detaillierte Beschreibung der ge- samten Bauausführung und Ausstattung. Schließlich hat sich der Architekt bzw. der Bauträger über die angestrebte Qualität Gedanken gemacht. Sollte er jedenfalls! Formulierungen wie: „...Steckdosen in aus- reichender Anzahl“, kann für den Bauträger eine einzige Steckdose im Raum heißen. ...die offensichtlich nach purem Luxus strebenden Eigentümer, denen es zu lästig war, ihre Elektro- Fahrräder und den Rasen- mäher über zwei Etagen vom Keller durchs Trep- penhaus nach oben durch den Eingangsflur nach draußen zu tragen, und nachträglich eine Außen- kellertür vom gebeutelten Bauträger verlangten. 48

Lexikon B Der Erwerber liest daraus mind. 10 Steckdosen über den Raum verteilt. Und nun? Der Ärger ist vorprogrammiert. Dabei sind die Steckdosen noch das geringste Problem. Wenn der Trockenraum zu klein ist, gibt es Stress bei der Durchführung der Hausordnung. Eine fehlende Kelleraußentür lässt Fahrräder die Treppenhauswände verschrammen. Insbesondere im konstruktiven Bereich sollte die Baubeschreibung möglichst genau sein. Lassen Sie sich am besten von einem Architek- ten oder Bauingenieur beraten. Bauerwartungsland Soll beim Grundstückserwerber Hoffnung auf erheblichen Wertzuwachs suggerieren. Dieser Begriff geistert schon vereinzelt durch die Immobilienanzeigen. Eine rechtli- che Bedeutung fehlt. Er wird gerne von Leu- ten verwendet, die mit diesem Begriff den Wert ihres angebotenen Grundstücks erhö- hen wollen. Gemeint sind damit Grundstücke, die im Flächennutzungs- plan zur Bebauung vorgesehen sind. Ob und wann diese Grundstücke in einem Bebauungsplan als tatsäch- lich bebaubar ausgewiesen werden, weiß niemand genau. Das hängt von der Finanzierung, dem politischen Willen und den Entscheidungen im Stadt- oder Gemeinderat ab. Darauf gebaut werden darf in der Regel vorerst nicht. Und bis endlich gebaut werden darf, kann der Bauwillige unter Umständen alt und grau geworden sein. Baufehler ► Baumangel Baufenster Gemeint ist damit die überbaubare Fläche eines Grundstücks. Diese sog. überbaubaren Flächen sehen im Bebauungsplan wie kleine Fenster auf den Grundstücken aus. Daher der Name. Natürlich dürfen diese Flächen nicht vollständig überbaut werden. Das geplante Gebäude muss lediglich innerhalb dieses Baufensters platziert werden. 49

Lexikon B Wie viel von der jeweils überbaubaren Fläche tatsächlich bebaut wer- den darf, hängt auch von der Grundflächenzahl (GRZ) und der Ge- schossflächenzahl (GFZ) ab. Im Bebauungsplan sind noch weitere Vor- gaben festgelegt. Dabei geht es darum sowohl soziale als auch infra- strukturelle Anforderungen zu berücksichtigen. Baugenehmigung Schwarzbauten können sehr teuer werden, wenn es dem Bauamt oder dem Finanzamt nicht gefällt. Baugenehmigungen sind Ländersache. Jedes Bundesland hat seine ei- gene Landesbauordnung (BauO). Für Ein- und Zweifamilienhäuser inner- halb eines Gebietes, für die ein Be- bauungsplan gilt, ist das Verfahren meist vereinfacht. Und da waren noch... Auf einen Bauantrag kann dann ver- zichtet werden. Hier genügt es, dass der Bauherr seine Bebauungsabsicht bei der zuständigen Gemeinde bzw. Stadt anzeigt (Bauanzeigeverfahren). Wenn das Bauamt innerhalb einer be- stimmten Frist keinen Widerspruch er- hebt, darf er mit dem Bau beginnen. Natürlich muss er dabei die geltenden Bauvorschriften beachten. Da seitens des Bauamts nicht mehr geprüft und kontrolliert wird, werden die Haftungsrisiken jetzt dem Bau- herrn und seinem Architekten aufer- legt. ...die entsetzten Wohnungsei- gentümer, die erst Jahrzehnte nach dem Kauf erfuhren, dass sie Ihre Autos seither auf einem fremden, bis dato unbebauten Grundstück parkten und sie über keinerlei Stellplätze auf ihrem ei- genen Grundstück verfügten. Für alle anderen Bauvorhaben muss er zuerst die üblichen Unterlagen über einen bauvorlageberechtigten Architekten oder Bauingenieur einrei- chen und damit die Baugenehmigung beantragen. Hier darf der Bau- herr erst mit den Arbeiten beginnen, wenn die offizielle Baugenehmi- gung des Bauamtes schriftlich vorliegt. Verstöße können mit sehr ho- hen Bußgeldern geahndet werden. 50

Lexikon Baugrenze B Im Bebauungsplan auf den jeweiligen Baugrundstücken festgelegte Grenzen, innerhalb derer das Gebäude auf dem Grundstück platziert werden darf. Außerhalb dieser Grenzen dürfen auf dem Grundstück keine Gebäude errichtet werden. Lediglich Garagen oder Gartenhäuser dürfen inner- halb der ausgewiesenen Abstandsflächen errichtet werden. Mit den unbebauten Abstandsflächen werden Beeinträchtigungen der Nachbarn untereinander verringert. Darüber hinaus dienen die unbe- bauten Grundstücksflächen dem vorbeugenden Brandschutz. Die Baugrenze sollte nicht mit der Baulinie verwechselt werden. Bauherrenmodell War in den 80er Jahren ein beliebtes Steuersparmodell bei der Errich- tung von Wohnimmobilien. Die Käufer (häufig die am Bau beteiligten Handwerker) traten dabei als Bauherren auf und konnten zahlreiche Aufwendungen, wie z. B. Kosten für Baubetreuung, wirtschaftliche Beratung, Finanzierungsvermittlung usw. als sofort abzugsfähige Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend machen. Durch zwi- schenzeitliche Änderung der Steuergesetze ist das Bauherrenmodell steuerlich uninteressant geworden. Bauingenieur Geschützte Berufsbezeichnung im Bausektor. Nur wer ein abgeschlossenes Bauingenieur- studium absolviert hat, darf sich so nennen. Man kann davon ausgehen, dass ein Bauin- genieur ebenso wie ein Architekt etwas vom Bauen versteht. Dabei liegt der Ausbildungs- schwerpunkt nicht wie beim Architekten, im gestalterischen Bereich, sondern im Bereich Statik. Gerade die mathematischen Grundre- chenarten, wie Differential-, Integral-, Vektor- und Matrizenrechnung, sind für statische Berechnungen erforderlich. 51

Lexikon B Dennoch kann ein Bauingenieur auch Architekt werden. Dazu muss er die Anforderungen der Architektenkammer bezüglich der dort geforder- ten Mindestqualifikation erfüllen. Baukindergeld Lief zum Jahresende 2022 aus und wurde in das das zinsverbilligte KfW-Kredit-Förderprogramm "Wohn- eigentum für Familien" eingegliedert. Die Förderung ist einkommensabhängig an bestimmte Einkommensgrenzen gebunden und gilt nur für Neu- bauten. Mehr dazu wissen Steuerberater und das Finanzamt. Baulast Eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, die sein Grundstück betrifft. Wird leicht verwechselt mit der Grunddienstbarkeit. Häufig geht es dabei um die Übernahme von Abstandsflächen auf dem eigenen Grundstück zu Gunsten des Nachbarn. Das kann zum Beispiel die Duldung von An- bauten oder Balkonen im Grenzbereich sein. Auch Fenster erfordern eine gewisse davor freizuhaltende Fläche. Wenn die nicht auf das ei- gene Grundstück passt, kann man versuchen einen Teil der Fläche auf das Nachbargrundstück abzuwälzen. Mit der Übernahme dieser Baulast muss sich der Nachbar selbstverständlich einverstanden erklären. Ergie- bige Goldvorkommen im betreffenden Bereich sind nicht auszuschließen. Diese Baulast entfaltet nur gegenüber der Behörde Wirkung. Dies wird im Baulastenverzeichnis des Bauamtes eingetragen. Im Grundbuch wird man eine Baulast vergeblich suchen. Überfahrrechte für Nachbargrundstücke lassen sich nicht über eine Baulast absichern. Diese Erfahrung musste vor Jahren ein Grund- stücksnachbar einer Wohnungseigentümergemeinschaft machen. Die Wohnungseigentümer nötigten dem Nachbarn einige Zugeständnisse ab, bevor sie der Eintragung einer Grunddienstbarkeit zustimmten und ihn mit seinem Auto wieder über ihr Grundstück fahren ließen. 52

Lexikon B Bauliche Veränderung Gesetzeswortlaut: „...Maßnahme, die über die ordnungsmäßige Erhal- tung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht...“ Demnach kann dem Gesetzeswortlaut nach, der Dübel in der tragenden Wand als bauliche Veränderung angesehen werden. Hoffentlich klagt deswe- gen niemand! Im Wohnungseigentum ist es eine Maßnahme, die eine Veränderung der Wohnungseigentumsanlage bewirkt, die über die normale Erhaltung (bisher Instandhaltung und Modernisierung) hinausgeht. Denn eine Maßnahme, die den Gebrauchswert erhöht und den Charakter der Wohnanlage verändert, wird vom BGH als nachteilige bauliche Maß- nahme angesehen. Das kann auch die Optik betreffen. Ob ein Fassadenanstrich, der ein Gebäude von so nach so verändert, eine bauliche Verän- derung darstellt, kann ich nicht beurteilen. Das empfindet sicher jeder Wohnungseigentümer an- ders. Die rechtliche Abgrenzung zwischen modernisierender Erhaltung und baulicher Veränderung vollzieht sich fließend. Z. B. ein Beschluss über den Einbau einer gemeinschaftlichen Parabol- antenne auf dem Dach. Wenn das Gebäude bisher über keinen Breitbandkabelanschluss ver- fügt, kann der Einbau einer Parabolantenne eine Maßnahme zur An- passung an den Stand der Technik sein. Dadurch werden erstmalig alle Wohnungen mit einem breiten Programmangebot versorgt. Auf diese Weise werden die allgemeinen Lebensverhältnisse der Hausbewohner auf Dauer verbessert. Der gleiche Einbau kann aber auch als nachteilige bauliche Veränderung angesehen werden, wenn das Gebäude bereits über einen Breitbandka- bel- oder Glasfaseranschluss verfügt. Insbesondere, wenn sich dabei das Programmangebot nicht deutlich gegenüber dem Breitbandkabel- anschluss erweitert. Bauliche Veränderungen führen oft zu Streit und ist bei uns häufigster Anlass zu Beschlussanfechtungen. Denn jeder Wohnungseigentümer 53

Lexikon B hat seine Eigentumswohnung in einem Gebäude mit seinerzeitigem Aussehen, Ausstattungsstandard und Charakter erworben, das ihm of- fensichtlich gefallen hat. Er kann darauf vertrauen, dass das so bleibt. Es spielt es keine Rolle, ob eine Maßnahme das Gebäude tatsächlich verändert. Allein den Charakter der Gesamtanlage zu verändern, reicht schon aus. Die Rechtsprechung hat bereits entschieden, dass die Be- seitigung eines dominanten Solitärbaums als bauliche Veränderung gilt. Eine bauliche Veränderung kann seit dem neuen WEG ab 01.12.2020 bereits mehrheitlich beschlossen werden. Der Verwalter muss einen Mehrheitsbeschluss in jedem Fall als angenommen verkünden. Den- noch bleibt das Risiko einer Beschlussanfechtung seitens besonders benachteiligter im Grundbuch eingetragener Miteigentümer. Damit die Kosten einer solchen Maß- nahme, z. B. der Einbau eines Schwimmbads im Garten, mit einem passenden Verteilerschlüssel verteilt werden dürfen, hat der Gesetzgeber hierfür die Beschlusskompetenz be- reits ab dem 01.07.2007 mit der Novel- lierung des seinerzeitigen Wohnungs- eigentumsgesetzes (WEG) geändert. Doch Vorsicht: Erhaltungsverpflichtungen an von einzelnen Miteigentü- mern ausgeführten und genehmigten baulichen Veränderungen gelten nicht automatisch für Rechtsnachfolger (z. B. Käufer der Wohnung). Ggf. muss die Gemeinschaft ab dann die bauliche Veränderung allein auf ihre Kosten erhalten. Und das kann z. B. bei einem konstruktiv mangelhaft ausgeführten und undichten Swimmingpool ganz schön teuer werden. Die Beseitigung einer ungenehmigten baulichen Veränderung kann seit dem neuen WEG ab 01.12.2020 zunächst nur die Wohnungseigentü- mergemeinschaft erwirken. Der sich gestört fühlende Wohnungseigen- tümer darf die Angelegenheit erst dann allein selbst verfolgen, wenn die Wohnungseigentümerversammlung die Verfolgung der Maßnahme per Beschluss abgelehnt hat. Für die Verfolgung seines Rechts hat der geschädigte Miteigentümer ab Kenntnis der Veränderung nur 3 Kalenderjahre Zeit. Die Schäden, die durch die Errichtung oder die Beseitigung der baulichen Verände- rung am Gemeinschaftseigentum entstehen, darf ausschließlich die Wohnungseigentümergemeinschaft verfolgen. 54

Lexikon B Das neue WEG weist im Bereich baulicher Veränderungen für folgende Maßnahmen Erleichterungen auf. Dies betrifft privilegierte Maßnah- men, die 1. dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, 2. dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, 3. dem Einbruchsschutz, 4. dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität (Glasfaseranschluss), 5. und dem Anschluss steckerfertiger Solargeräte bis 800 W (dazu- gekommen am 17.10.2024, sog. “Balkonkraftwerk“, jedoch keine Photovol- taikanlage auf dem Dach) dienen. Diese müssen zwar nach wie vor beantragt werden, doch in je- dem Fall müssen sie auch genehmigt werden. Die Wohnungseigentü- merversammlung darf dabei auf die Gestaltung Einfluss nehmen. Baulinie Im Bebauungsplan gezeichnete Linie auf dem Grundstück, auf der eine Gebäudewand zwingend zu errichten ist. Sinn dieser Baulinie ist es, zum Beispiel den Abstand von Reihenhäusern zur Straße bzw. unter- einander genau festzulegen. Ebenso gilt es, die Beeinträchtigungen der Nachbarn untereinander zu verringern. Die Baulinie sollte nicht mit der Baugrenze verwechselt werden. Im Bebauungsplan sind noch weitere Vorgaben festgelegt. Baumangel Dieser Begriff - auch als Baufehler bezeichnet - wird im Sprachge- brauch oft mit dem Bauschaden gleichgesetzt. Ist jedoch falsch! Zum Verständnis des Unterschieds hier ein Beispiel: Eine schlanke, nicht ausreichend gegen umfallen geschützte brennende Kerze ist si- cher ein Mangel oder ein Fehler. Ein Schaden entsteht erst, wenn die Kerze umfällt und die Wohnung bzw. das ganze Haus in Brand steckt. Hoffentlich greifen dann die Maßnahmen zum Brandschutz. Die sind als Obliegenheitspflicht ohnehin für Schadenersatzansprüche gegenüber der Sachversicherung erforderlich. 55

Lexikon Bauschaden B Entsteht neben Alterung der Bausubstanz auch oft aus einem Bauman- gel bei der Planung oder Ausführung. Dabei vernachlässigt der Archi- tekt bei der Planung ein wichtiges Detail und der Handwerker muss sich dafür was mehr oder weniger erfolgreich zurecht fummeln. Sehr verbreitet ist der fehlerhafte Wandanschluss einer Balkonabdich- tung unter der Balkontür. Die Abdichtungsbahn bestehend aus einer Kunststofffolie oder einer Bitumenschweißbahn liegt unterhalb des Bal- konbelags aus Fliesen oder auf gestelzten Kunststeinplatten. Damit die Nässe auf der Dichtung nicht am Rand in das Mauerwerk eindringt, muss die Abdichtung an der Wand hochgeführt werden. Doch fast alle mir be- kannten Balkontüren liegen knapp über dem Balkonbelag. Zu tief, um die Abdichtung entsprechend den Fachregeln mindestens 15 cm hoch an das angrenzende Mauerwerk anzuschließen. Eine erforderliche Wandanschlussschiene passt nicht unter die Balkontürschwelle. Kilo- weise eingespritztes Silikon muss jetzt Wunder vollbringen. Das ist zwar ein Baumangel, doch bei normalem Regen bleibt noch alles dicht... ...bis die Weichmacher aus dem Silikon verdunsten, die Fuge schrumpft und von der Wand abreißt. Im Winter hinterläuft das tauende Schnee- wasser den zu niedrigen Wandanschluss mit der undichten Fuge. Dadurch entsteht ein Nässeschaden in der darunter liegenden Wohnung. Der zu niedrige Wandanschluss ist der Baumangel. Die verfärbte und ab- gelöste Tapete in der darunter liegenden Wohnung ist der Bauschaden. Und der Eigentümer der geschädigten Wohnung ist der Dumme. Denn dafür zahlt keine Versicherung. Auch nicht die Wohnungseigentümerge- meinschaft, soweit sie den Schaden nicht schuldhaft verursacht hat. Schuldhaftes Verhalten läge dann vor, wenn die Wohnungseigentümer- gemeinschaft den Baumangel als Schadensquelle erkannt hätte und sich wider besseres Wissen geweigert hätte den Mangel zu beseitigen. Gibt’s nicht? - Doch! - Insbesondere wenn die Erhaltungsrücklage zu gering ist und die Wohnungseigentümer das Geld für eine Sonderum- lage nicht aufbringen wollen. Den traurigen Rekord darin hält eine Wohnungseigentümergemein- schaft wegen eines undichten Balkons. Mit anwaltlichem Druck wurde endlich in der dritten dazu einberufenen Wohnungseigentümerver- sammlung beschlossen, den undichten Balkon zu sanieren. Wegen der verzögerten Balkonabdichtung musste dem geschädigten Wohnungsei- gentümer der Nässeschaden in seiner Wohnung ersetzt werden. 56

Lexikon Bauträger B Wer trägt schon gerne ein Risiko? Ein Bauträger muss das zwangsläufig. Er baut auf eigenes Risiko ein großes Ge- bäude. Er teilt es per Teilungserklärung in Wohnungseigentum auf und verkauft die einzelnen Eigentumswohnungen zum Festpreis. Oft schon, bevor das Gebäude fertig gestellt ist. Wenn alles gut geht, zahlen die Wohnungserwerber ihre Kaufpreisraten gemäß dem Baufortschritt. Das ist in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) so geregelt. An die muss sich der Bauträger halten. Die Einhaltung dieser Bestimmungen wird von der zuständigen Verwaltungsbehörde überwacht. Und da war noch... ...der betrogene Woh- nungseigentümer, der beim Kauf seiner Woh- nung einen ungeprüften Stellplatz mit erworben hatte, den es gar nicht gab, da die betreffende Grundstücksfläche eine steile Böschung war. Das Unternehmerrisiko des Bauträgers liegt zwischen seiner Gewinnerwartung, dem Er- werberanspruch und der Realität am Bau. Der Bauträger bedient sich verschiedener Handwerker. Diese müssen knapp kalkulie- ren. Vieles ist Handarbeit. Außerdem man- gelt es an Fachpersonal, das oft zu teuer ist. Billige Subunternehmen werden eingesetzt. (Geiz ist ja geil.) Und da lassen sich Fehler nicht ganz vermeiden. Im Unterschied zum Mietwohnungsbau spielt oft Nachhaltigkeit eine geringere Rolle. Denn die Folgekosten tragen später die Wohnungseigentümer. Die Qualität eines Bauträgers erkennt man an der Bausubstanz und am Umgang mit Re- klamationen und am höheren Verkaufspreis. Dennoch zahlt es sich langfristig aus. Kaufinteressenten sollten sich wegen der Bausubstanz von einem Architekten oder Bauingenieur und bezüglich der rechtlichen Rahmenbedingungen der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung von einem Rechtsanwalt beraten lassen. In der Praxis lassen sich bei Neubauten Baumängel nicht ganz vermei- den. Oft wird bei der Kaufpreiszahlung ein entsprechender Betrag zur Sicherheit einbehalten und erst nach erfolgter Mängelbeseitigung aus- gezahlt. 57

Lexikon B Aber nicht den Fliegendreck an der Scheibe reklamie- ren, um die letzte Rate einzubehalten. Wenn das alle machen, geht der Bauträger Pleite. Dann kann er sich auch nicht mehr um die Gewährleistung kümmern. Besonders findige Bauträger gründen eigens für den Bau einer bestimmten Wohnungseigentumsanlage eine haftungsbeschränkte GmbH. Im Fall einer Insolvenz bleibt der Schaden für den Bauträger eher gering. Für die Wohnungseigentümergemeinschaft und die einzelnen Woh- nungseigentümer im Fall von unerfüllten Gewährleistungsansprüchen im- mens. Bauvoranfrage Anfrage vor dem eigentlichen Antrag auf Bauge- nehmigung. Mit einer Bauvoranfrage kann man re- lativ preisgünstig beim Bauamt erfahren, ob denn ein geplantes Bauvorhaben voraussichtlich über- haupt genehmigt werden würde. Allerdings kann das Bauamt ggf. die Zusage um ein Jahr zurück- stellen. Die im Vorbescheid gemachten Zusagen muss das Bauamt in einem späteren Baugenehmigungsverfahren einhalten. Bauwich ► Abstandsfläche Bauzeitzinsen Baukreditzinsen, die während der Bauzeit anfallen. Also vor der Bezugsfertigkeit des Hauses oder des Wohnungseigentums. Wenn es nicht gelingt, einen günstigen Zinssatz mit der Bank zu vereinbaren, hier noch ein Trost: Bei vermieteten Immobilien bzw. nachgewiesener Vermietungsabsicht können die Zinsen als Wer- bungskosten steuerlich geltend gemacht werden. 58

Lexikon Bebauungsplan B Deutschland ist keine “Bananenrepublik“. Da kann nicht jeder bauen, wie er will. Im Bebauungsplan ist al- les geregelt: Erschließung, Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ), Zahl der Vollgeschosse, Dachform, Deckungsmate- rial, Dachneigung, First- richtung, First- und Trauf- höhe, Drempelhöhe (Knie- stock), Fußboden- und Firsthöhe über Mee- resspiegel, Dachsteinfarbe oder die Sträucher im Vorgarten. Auch, wo denn nun die Häuser auf den Grundstücken stehen dürfen. Und da war noch... Die Abstandsflächen gehören auch dazu. Das im Einzelnen hier zu erörtern, würde den Rah- men sprengen. Es bleibt noch genug Raum für individuelle Gestaltung und Kreativität. Zum Beispiel bei der Briefkastenanlage oder vielleicht der Hausnummer. BEG Bundesförderung Mit der Bundesförderung für effiziente Ge- bäude (BEG) erhalten Sie Unterstützung bei der Sanierung von Gebäuden, die dauerhaft Energiekosten einsparen und damit das Klima schützen. Dabei kann ein zinsgünstiger Kredit oder Zuschuss von der KfW oder dem BAFA in Anspruch genommen werden. Belegeinsicht Im WEG verbrieftes Recht jedes Wohnungs- eigentümers die Belege der Wohnungseigen- tümergemeinschaft einzusehen. Vorwiegend betrifft das die der Jahresab- rechnung zugrunde liegenden Rechnungen. 59 ... der bekanntermaßen misstrauische Wohnungs- eigentümer, der dem Ver- walter per Einschreiben mit Rückschein und si- cherheitshalber per E- Mail mit Hinweisen auf Gerichtsurteile zum Nach- weis des Erhalts einer Mail und Kopien an den Verwalterberufsverband und den Haus- und Grundbesitzerverein seine Belegeinsicht ankündigte und vom Verwalter den Hinweis bekam, doch ein- fach telefonisch einen Termin abzustimmen, da- mit er dem Verwalter wie angekündigt auf den Zahn fühlen könne.

Lexikon B Dabei sehen es Fachverwalter gern, wenn sich Eigentümer für die Hin- tergründe seiner Arbeit interessieren. Die Einsicht erfolgt nach Terminabstimmung. Dazu muss der Verwalter vorher Vorkehrungen treffen, damit die persönlichen Daten anderer Mit- eigentümer nicht eingesehen werden können. Denn im Zuge der ange- strebten Entbürokratisierung hat die Regierung auf Weisung der EU eine 88-seitige Verordnung zum Datenschutz mit den unvermeidlichen diver- gierenden Rechtsauffassungen engagierter Rechtsanwälte eingeführt. Der die Belege einsehende Eigentümer darf diese abfotografieren oder kann gegen Kostenerstattung Kopien bekommen. Einen Anspruch auf eine Einzelauskunft (Kommentierung) hat er nicht. Belegungsbindung Wer Geld gibt, tut das oft nur unter Auflagen. So macht das auch Vater Staat beim sozialen Wohnungsbau. Diese öffentlich geförderten Woh- nungen werden “Sozialwohnungen“ genannt. Sie dürfen nur an Angehö- rige eines bestimmten, gesetzlich definierten Personenkreises vermietet werden. Vorwiegend betrifft dies einkommensschwache oder kinderrei- che Mieter. Der Nachweis dafür ist der Wohnberechtigungsschein. Beirat ► Verwaltungsbeirat Beratungsresistenz Immer weiter um sich greifendes Phänomen in unserer Informationsgesellschaft. Freundliche Umschreibung für hartnäckiges beharren auf ei- ner von den übrigen Menschen als unsinnig er- kannten These. Was in der Zeitung steht oder von Dummköpfen in “sozialen“ Medien gepostet wird, wird als wahrhaftig angesehen. Wirkt sich bei Beschlussfassungen oft teuer aus. Typische Redewendungen wie: „Ich versteh’ ja nichts von… aber…“, bringen meist wirkliche in der Wohnungseigentü- merversammlung anwesende Baufachleute um des lieben Friedens wil- len zum Schweigen. Mitunter auch einen Architekten als Verwalter. 60

Lexikon B In Eigentümerversammlungen versteht ein Heimwerker von bautechnisch komplizierten Herausforderungen manchmal mehr wie ein Bauingenieur. Dabei beeindruckt er oft mit seinem profunden, überzeugend vorgetra- genen Halbwissen aus dem Internet die übrigen Wohnungseigentümer. Besonders stressig wirkt sich das Phänomen aus, wenn ein dominantes Mitglied des Verwaltungsbeirats postuliert und die übrigen Anwesenden davon beeindruckt sind. Die Beschlüsse sind auch dem entsprechend. Und da war noch... Zum Beispiel verlangte einmal ein Beiratsmitglied vom Verwalter eine Klage gegen seinen mit ihm am Flur wohnenden Wohnungseigentümer. Mit diesem Miteigentümer war er bekanntermaßen verfeindet. Zeugen für das angeblich frevelhafte Tun des zu verklagenden Miteigentümers gab’s nicht. Das Beiratsmitglied begründete die Verwalterverpflichtung mit einem in dieser Sache gefassten Beschluss. Die Beschlussvorlage war seinerzeit vom Verwalter vorsorglich mit einem fach- kundigen Rechtsanwalt abgeklärt wor- den. Dieser Beschluss wurde dann mehrheitlich gefasst und regelte ledig- lich einen Aspekt des Zusammenle- bens. So weit, so gut. Eine Handlungs- verpflichtung für den Verwalter ergab sich daraus nicht. Dies war dem klagewütigen Beiratsmit- glied nicht zu vermitteln. Der Ton wurde rauer. Darum holte der Verwalter extra eine erneute kostenpflichtige juristi- sche Stellungnahme eines Anwalts ein. Völlig für die Katz’. Denn jetzt verlangte das Beiratsmitglied doch gefälligst ei- nen anderen fachkundigeren Rechts- anwalt einzuschalten. ...der besonders beratungsresis- tente Eigentümer, der entgegen der in zwei Sachverständigengut- achten zweifelsfrei festgestellten Kondensatfeuchte, die sehr teure und völlig erfolglose Ausgrabung und Neuabdichtung des erdbe- rührten Mauerwerks im Bereich seiner Garage durchsetzte, und weil der Schaden noch immer auftrat, über die Gemeinschaft eine weitere teure, wie sinnlose Ersatzvornahme von einem an- deren Unternehmer veranlasste, auf deren Kosten die Gemein- schaft ebenso hängenblieb. Für keine der vorgenannten Maßnah- men gab es eine Handlungsverpflich- tung für die Wohnungseigentümerge- meinschaft und damit den Verwalter. Die Rechtslage gab es schlicht und ein- fach nicht her. Abgesehen davon, war für den Verwalter erkennbar, dass niemand der übrigen 63 Miteigentü- mer an einer weiteren Ausweitung in dieser Sache gelegen war. 61

Lexikon B Wie der nicht umsetzbare Beschluss lautete? „Die Mehrheit der (*drei bzw. vier) Eigentümer am jeweiligen Flur darf darüber entscheiden, wann und wie lange ihre Tür zum Treppenhaus zum Stoßlüften geöffnet werden darf“. (*Anm. Verfasser) Berechnungsverordnung (2. BV) Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz. Sie entstand nach dem 2. Weltkrieg zur Förderung von steuerlich gefördertem und sozialem Wohnungsbau und regelt den Umgang mit Abschreibung, Bewirtschaftung, Erhaltung, Ka- pital, Mietausfallwagnis und Verwaltung. Sie gilt nicht für Wohnungsei- gentümergemeinschaften, Da z. B. die Verwaltungskosten in die Grundmiete eingerechnet werden, sind die Sätze dafür in der 2. BV “sozialverträglich“ festgelegt. Darum wer- den sie seit 1990 nicht mehr per Verordnung erhöht, sondern alle 3 Jahre lediglich an den jeweiligen Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst. Doch ständig steigende gesetzliche, rechtliche und energetische Anforderun- gen führen zu fortlaufender Mehrarbeit der Verwalter… Bereitstellungszinsen Schuldzinsen für Geld für die Zeit zwischen Kreditgewährung und Aus- zahlung. Das Kreditinstitut argumentiert damit, dass es das Geld in die- ser Zeit täglich zur Auszahlung an den Bauherrn bereithalten müsse. Darum könne es nicht gewinnbringend anderweitig investiert werden. Bei Krediten empfiehlt es sich mit der Bank eine möglichst lange zins- freie Bereitstellungszeitspanne zu vereinbaren. Beschluss Willenserklärung der Wohnungseigentümer i. d. R. in ei- ner Wohnungseigentümerversammlung. Ein Beschluss sorgt gelegentlich bei einigen für Verdruss. Denn mit der Diskussion ist dann Schluss. In den meisten Fällen entscheidet die einfache Ja-Stim- menmehrheit. Der Verwalter hat diesen Beschluss 62

Lexikon B umzusetzen. Ohne Zaudern und Zögern. Auch wenn es einzelnen Woh- nungseigentümern nicht gefällt. Wenn nicht alle Eigentümer an einer Eigentümerversammlung teilneh- men, dennoch alle Anwesenden einem Beschlussantrag zustimmen, nennt man das einstimmig. Das kommt öfter vor. Das WEG kennt nur eine Ausnahme, wo ein Beschluss ohne Wohnungs- eigentümerversammlung gefasst werden kann: der Umlaufbeschluss. Ein Umlaufbeschluss ist nur wirksam, wenn sämtliche im Grundbuch einge- tragenen Wohnungseigentümer dem Beschlusswortlaut vorbehaltlos zu- stimmen. So einen Beschluss nennt man “allstimmig“. Der Beschluss gilt nur dann als gefasst, wenn ihn der Verwalter entsprechend schriftlich an alle Wohnungseigentümer verkündet. In der Praxis kommt das so gut wie nie vor, weil nicht alle mitmachen. Einem nicht formgerechten Umlaufbe- schluss kann dann eine kostenpflichtige außerordentliche Wohnungsei- gentümerversammlung folgen, welche die Angelegenheit mit einem ein- fachen Mehrheitsbeschluss regeln kann. Mit dem neuen WEG seit 01.12.2020 wurde ein Mehrheitsumlaufbe- schluss für Sonderfälle ermöglicht. Dieser erfordert bereits vorher in einer Eigentümerversammlung einen entsprechenden Genehmigungsbe- schluss für einen mehrheitlichen Umlaufbeschluss über eine ergänzende Detailklärung einer bereits beschlossenen Maßnahme. Der Mehrheitswillen kann auch verdreht werden: Ein Miteigentümer stellt einen Beschlussantrag, der ihm einen deutli- chen Vorteil zu Lasten der übrigen Ei- gentümer einräumt. In der Diskussion wird erkennbar, dass keiner der übrigen Miteigentümer davon begeistert ist. Der Antragsteller lässt nicht locker. Er ver- langt die Abstimmung. Er stimmt folglich mit „ja“. Die übrigen möchten den Haus- frieden nicht gefährden und enthalten sich. Die Beschlussverkündung des Verwal- ters klingt dann so: „Der Beschluss-an- trag ist mit 1 Ja-Stimme und 7 Enthaltun- gen mehrheitlich angenommen. - Damit darf Herr … seine beantragte 2 m große Parabolantenne am Balkon montieren.“ 63 Und da war noch... ...der durchsetzungswillige Ei- gentümer, der seine dem Ver- walter bereits telefonisch an- gekündigte Drohung, in der Eigentümerversammlung Blut fließen zu lassen, auf grausige Weise tatsächlich umsetzte.

Lexikon B Wer jetzt erst merkt, dass er seine Abstimmungschance vertan hat, kann noch über eine Beschlussanfechtung beim Wohnungseigentums- gericht versuchen, die Sache zu heilen. Wenn ein Beschlussantrag keine Mehrheit bekommt oder mehrheitlich abgelehnt wird, bleibt alles so wie vorher. Nur wenn die Anzahl der Ja-Stimmen, die der Nein-Stimmen übertrifft, gilt ein einfacher Mehrheitsbeschlussantrag als angenommen. Bei glei- cher Anzahl von Ja- und Nein-Stimmen gilt der Beschlussantrag als ab- gelehnt. Stimmenthaltungen bleiben generell unberücksichtigt. Wenn niemand eine Stimme abgibt, spricht man von einem “Nichtbe- schluss“. Dann gibt’s nichts vom Verwalter zu verkünden oder bei Ge- richt anzufechten. Das gilt auch wenn ein Beschluss nichtig ist. Bei einem Beschluss über ein Rechtsgeschäft mit einem Miteigentümer ist der betreffende Miteigentümer von seinem Stimmrecht ausgeschlossen. Beschlussanfechtung Es gibt nichts, was man nicht bestreiten könnte. So ist das auch bei einem Beschluss. Einen verkündeten Beschluss bitte nicht beim Verwalter reklamieren. Das ist sinnlos. Er wird im Interesse der Erhaltung des Beschlusses erst nach Ablauf der Anfechtungsfrist antworten. Ein Beschluss kann nur beim zuständigen Wohnungseigentumsgericht innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung in der Wohnungseigen- tümerversammlung oder eines Umlaufbeschlusses angefochten werden. Nicht erst nach Erhalt des Beschlussprotokolls! Auch ein abgelehnter Be- schluss (Negativbeschluss) kann angefochten werden. Der anfechtende Wohnungseigentümer muss seine Anfechtung binnen 2 Monaten nach Beschlussfassung gegenüber dem Gericht begründen. Gründe können Verstöße gegen Formalien oder Verstöße inhaltlicher Art sein. Ein Rechtsanwalt ist dabei vorteilhaft. Am erfolgversprechendsten einen, der sich auf Wohnungseigentum spezialisiert hat. Der Eigentümer kann selbst an das Amtsgericht schreiben. Er muss aber damit rech- nen, dass der Fach-Verwalter sein Handwerk - im Interesse des erklär- ten Willens der Wohnungseigentümergemeinschaft - versteht. Dabei macht er in der Regel keine formalen Fehler. 64

Lexikon B Das Gericht prüft dann, ob der Beschluss den Grundsätzen ordnungsmä- ßiger Verwaltung entspricht und ob die Stimme des Antragstellers Ein- fluss auf das Beschlussergebnis gehabt hat. Wenn nicht, wird in der Regel der Anfechtungsantrag vom Gericht abgelehnt und alles bleibt so wie be- schlossen. Ganz gleich wie die Sache ausgeht, bei Kosten, die der Ge- meinschaft auferlegt werden, ist der Anfech- tende anteilig beteiligt. Und da war noch... Mitunter geht eine Beschlussanfechtung wie das “Hornberger Schießen“ aus. In der nächsten Versammlung wird der Beschluss dann bei Be- rücksichtigung aller Formalien neu gefasst. Und die Sache hat alle nur unnötig Geld gekostet. Nicht alle! - Beim Querulanten möglicherweise nur die Rechtschutzversicherung. Ein fehlender bzw. aufgehobener Beschluss hinterlässt eine Lücke. Situationsbedingt nutzt es nichts, wenn z. B. ein Genehmigungsbe- schluss zum Aufzugseinbau auf Kosten eines darauf angewiesenen Wohnungseigentümers lediglich aufgehoben wird. Damit bekommt der Betroffene noch immer keine Erlaubnis zum Aufzugseinbau. Diese kann nur durch eine Be- schlussersetzungsklage gefüllt werden. ...der oft querulativ handelnde Eigentümer, der just in dem Mo- ment seine jährlichen sinnfreien Beschluss- anfechtungen ein- stellte, als seine Recht- schutzversicherung ihm nach Jahren endlich die Freundschaft kündigte. Auf seinen Antrag in Form einer Beschlusser- setzungsklage kann dann das Wohnungsei- gentumsgericht den vom Antragsteller gewünschten Genehmigungsbe- schluss gegen den Willen der Eigentümergemeinschaft durchsetzen. Beschlussantrag Kein Beschluss ohne Antrag. Ein quali- fizierter Verwalter formuliert in der Woh- nungseigentümerversammlung vorge- tragene Beschlussanträge sorgfältig. Dies soll Missverständnisse bei der Ab- stimmung vermeiden. Dabei werden die protokollierten Beschlusstexte so for- muliert, dass die Bestimmtheitsgrundsätze erfüllt sind und alle - wie man hier sieht - begeistert mitmachen. 65

Lexikon B Wenn ein Wohnungseigentümer etwas beschlossen haben möchte, sollte er das rechtzeitig zumindest in Textform über den Verwaltungsbei- rat oder bei dessen Fehlen direkt beim Verwalter beantragen. Das Anliegen muss den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung ent- sprechen. Sachliche Gründe sollten dafür sprechen den Gegenstand in der Eigentümerversammlung zu behandeln. Dann wird der Verwalter im Interesse der Gesamtheit der Wohnungsei- gentümer erkennbare Anträge mit in die Einladung aufnehmen. Offen- sichtlich formal falsche oder mangels Beschlusskompetenz nichtige An- träge darf er sogar zurückweisen. Beschlussfähigkeit Mit dem neuen WEG ab 01.12.2020 ist nunmehr die Beschlussfähigkeit bereits mit der Teilnahme oder Stimmrechtsvoll- macht eines einzigen Wohnungseigentü- mers oder Bevollmächtigten erreicht. Es sei denn in der Gemeinschaftsordnung wurde eine zum Erstellungszeitpunkt vom seinerzeitigen Gesetz abwei- chende Regelung getroffen. Die gilt dann nach wie vor. Dort gibt es vereinzelt Bestimmungen.: Wie z. B., dass Beschlussfähig- keit erst bei Anwesenheit aller Miteigentumsanteile erreicht ist. Die sofortige Beschlussfähigkeit vermeidet zwar Wiederholungsver- sammlungen, riskiert aber dass u. U. bereits ein einziger Teilnehmer über die Geschicke der Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt. Solche Situationen provozieren eine Beschlussanfechtung. Daher muss der Verwalter die Formalien exakt einhalten. Denn auf Antrag eines Ei- gentümers werden sonst die Beschlüsse vom Wohnungseigentumsge- richt sofort wegen Nichteinhaltung der Formalien aufgehoben. Es ent- stehen Unfrieden, unnötige Kosten für Wohnungseigentumsgericht und Rechtsanwälte und eine neue Versammlung. Ein umsichtiger Verwalter wird von nicht in der Einladung angekündigten Beschlussfassungen ab- raten. Oft zum Unmut der zu spät antragstellenden Versammlungsteil- nehmer. Doch Nachlässigkeiten in diesem Bereich tragen mit dazu bei, Juristen “in Lohn und Brot“ zu halten. 66

Lexikon Beschlusskompetenz B Vereinfacht ausgedrückt, kann eine Wohnungseigen- tümerversammlung alles beschließen. Das gilt auch für zunehmend populistisch vorgetragenen Unsinn. Das kann der fähigste Verwalter nicht immer verhindern. Im sind diesbezüglich oft die Hände gebunden. Die Frage ist nur, ob jeder Beschluss rechtswirksam wird. Schließlich muss der Verwalter diesen Beschluss eventuell gegen den Willen eines oder mehrerer Wohnungseigentümer durchsetzen. Dann erst zeigt sich, ob der Beschluss den Grundsätzen ordnungsmäßi- ger Verwaltung entspricht. Und da war noch... Beschlüsse, die gegen zwingende Rechts- vorschriften verstoßen oder eine Vereinba- rung aus der Gemeinschaftsordnung außer Kraft setzen, sind von vornherein nichtig. Dafür gibt es keine Beschlusskompetenz. Hier kommt es erst gar nicht zur Beschluss- verkündung. Sie sind so zu behandeln, als hätte es sie nie gegeben. Und Beschlüsse, die vom Verwalter verlangen, bei der Umset- zung gegen Gesetze zu verstoßen, darf der Verwalter nicht verkünden und nicht ausfüh- ren. Das gilt zum Beispiel für Beschlüsse, die mit der Vergabe und Bezahlung von Ar- beiten unter Umgehung der Steuergesetze zusammenhängen. Im Volksmund mit Schwarzarbeit oder neudeutsch mit “Nach- barschaftshilfe“ bezeichnet. Bei der Umset- zung solcher Beschlüsse kann sowohl die Eigentümergemeinschaft als auch der im Außenverhältnis verantwortliche Verwalter leicht in den Bereich des strafbaren Handelns gelangen. ...die freien Blick bean- spruchende Eigentümer- gemeinschaft, der es mächtig stank zu erfah- ren, dass ihr Beschluss, den Nachbarn zu ver- pflichten die Wetter- fahne auf dessen Dach zu entfernen, ins Leere ging. Bei einer Beschlussanfechtung prüft das Wohnungseigentumsgericht, ob der Beschluss den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Es prüft auch, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft überhaupt be- rechtigt war, über die betreffende Angelegenheit zu beschließen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte am 20.09.2000 (Az. V ZB 58/99) seine jahrzehntelange Rechtsauffassung zur Beschlusskompetenz neu for- muliert. In dem in Fachkreisen aufsehenerregenden “Jahrhundert- 67

Lexikon B beschluss“ hat er dazu, wie er es nennt „…zu Recht erkannt, was schon immer rechtens war“. Leitsatz: „Es kann nicht beschlossen werden, was vereinbart werden muss. Es sei denn, dass vereinbart ist, dass beschlossen werden darf“. Diese geniale Formulierung muss man sich auf der Zunge zergehen lassen... Und da war noch... im Demnach müssen Vereinbarungen Grundbuch eingetragen werden. Das geht auch über eine Änderung der Teilungserklä- rung bzw. Gemeinschaftsordnung. Nur so gelten sie für später dazu gekommene Mitei- gentümer. Damit wurden die Teilungserklä- rung und eventuell weitere zusätzlich im Grundbuch eingetragene Regelungen zum Maßstab der Beschlusskompetenz gemacht. Das neue WEG ab 01.12.2020 erlaubt im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung durch Mehrheitsbeschluss dauerhafte Ab- weichungen von den Regeln der Gemein- schaftsordnung. Dies betrifft neben der bis- herigen Verteilung der Betriebskosten und der Verwaltungskosten nunmehr auch die Kosten der Erhaltung. Damit dürfen nun sämtliche Kosten von der Gemeinschafts- ordnung abweichend verteilt werden. Über Ausnahmen in Bezug auf bauliche Verän- derungen wird der Verwalter seine Eigentü- mer bei einer Eigentümerversammlung im konkreten Fall entsprechend beraten. ...der hartnäckige Eigen- tümer, der in mehreren aufeinanderfolgenden Jahren trotz fehlender Beschlusskompetenz eine rechtlich unzulässige Kostenverteilung zu sei- nen Gunsten beantragte und für die wiederholten Ablehnungen kein Ver- ständnis aufbrachte und daraufhin seinen Mitei- gentümern und dem Ver- walter den Krieg erklärte. Doch Juristen mahnen zur Zurückhaltung. Der geänderte Verteilerschlüssel muss in je- dem Fall dem Verbrauch oder der Verursa- chung Rechnung tragen. Den so sehr beliebten Personenschlüssel kann man in diesem Zusammenhang vergessen. Damit platzen die Träume einiger Antragsteller. Nach neuem WEG dürfen nunmehr Kosten für Erhaltungsmaßnahmen dauerhaft abweichend von der Gemeinschaftsordnung verteilt werden. Mehr dazu unter: Doppelt qualifizierte Mehrheit. 68

Lexikon Beschlussprotokoll B Gemäß dem WEG müssen lediglich die Beschlüsse protokolliert werden (Beschlussprotokoll). Mehr nicht. So können die Beschlüsse einer Wohnungs- eigentümerversammlung jederzeit zweifelsfrei nachvollzogen werden. Den Verlauf einer Ver- sammlung mit den Redebeiträgen der Beteiligten zu protokollieren, hat sich nicht bewährt. Das führt oft zu Auseinandersetzungen mit dem Pro- tokollführer und zu vermeidbaren Beschlussanfechtungen. Das Woh- nungseigentumsgericht (Amtsgericht) hat keine Lust und keine Zeit ganze Romane eines Verlaufsprotokolls zu lesen, denn für die rechtliche Beurteilung zählen nur die reinen Beschlüsse. Und natürlich, ob mit dem Beschluss dem erklärten Willen der Eigentümerversammlung Rechnung getragen wird. Darum ist es wichtig, dass die Beschlussformulierungen das Bestimmtheitsgebot erfüllen und den Willen der Eigentümerver- sammlung so genau wie möglich wiedergeben. Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, Protokolle beim Verwalter einzusehen. Kostenpflichtige Kopien kann er bekommen. In der Praxis wird ein leistungsfähiger Verwalter jedem Wohnungseigentümer unauf- gefordert eine Protokollkopie übermitteln. Falls er diesen Service frei- willig bietet, so sagen die Gerichte, müssen die Protokolle spätestens 3 Wochen nach der Eigentümerversammlung jedem Eigentümer zuge- gangen sein. So bliebe den Beteiligten noch die Möglichkeit der Be- schlussanfechtung vor Ablauf der Monatsfrist. Die krassesten Protokolle eines sog. Verwalters habe ich anlässlich der Übernahme einer Notverwaltung in die Hände bekommen. Dort waren im Protokoll explizit alle Redebeiträge aller Versammlungsteilnehmer aufgelistet. Der Text strotzte von Formulierungen wie „Herr Meier (Name geändert) sagte..., Frau Schulze (Name geändert) meinte...“ - Nirgendwo war von irgendeinem Beschluss die Rede. Das hatte zur Konsequenz, dass weder Beschlüsse über die Jahresabrechnungen noch über den laufenden Wirtschaftsplan bestanden. Auf dieser Basis weiterzuarbeiten war unmöglich. Darum konnte niemand gezwungen werden, die Jahresabrechnung und das Hausgeld zu bezahlen. Und entsprechend sah die Finanzsitu- ation der Wohnungseigentümergemeinschaft auch aus... - Das Gas war schon abgesperrt... 69

Lexikon Beschluss-Sammlung B Umgangssprachlich auch “Beschlussbuch“ ge- nannt. Wunschkind des Gesetzgebers mit der Än- derung des WEG ab 01.07.2007. Demnach müs- sen alle in einer Wohnungseigentümergemein- schaft gefassten Beschlüsse, Umlaufbeschlüsse und Gerichtsurteile nicht nur ins Beschlussprotokoll, sondern nunmehr zusätzlich in eine Beschluss-Sammlung eingetragen werden. Dies erfor- dert im Anschluss an jede Wohnungseigentümerversammlung für den sorgfältig arbeitenden Verwalter ca. eine Stunde Mehrarbeit. Wie die Sammlung geführt werden soll, ob auf Papier oder elektronisch, bleibt im Gesetz offen. Eine elektronisch geführte Sammlung wird die systematische Suche nach bestimmten Angelegenheiten deutlich er- leichtern. Wenn jetzt zum Beispiel ein Kaufinteressent wissen möchte, ob Hunde, Katzen oder sonstige Haustiere gehalten werden dürfen, darf er mit Genehmigung des Verkäufers in die Beschluss-Sammlung einsehen. Bei uns wird er dazu nach einem Beschluss zur “Haustierhaltung“ suchen. Falls seit 2007 dazu ein Beschluss gefasst wurde, wird er ihn mit Hilfe des Verwalters finden und auf Wunsch sofort ausgedruckt bekommen. Theoretisch ist das eine gute Sache. ...Nur hat bei uns bisher so gut wie nie ein Kaufinteressent nach irgendwelchen Beschlüssen, sei es in Be- schlussprotokollen oder in der Beschluss-Sammlung, gefragt. Nach un- serer Erfahrung sind fast regelmäßig Käufer nach Abschluss ihres Kauf- vertrags in ihrer ersten Eigentümerversammlung überrascht, dass sie zusammen mit ihrer Wohnung noch eine Vereinsmitgliedschaft mit be- merkenswerten, individuellen Eigenarten erworben haben. Die Schuld- zuweisung an den daran unschuldigen Verwalter ist vorprogrammiert… Beschlussverkündung Oftmals vernachlässigte - jedoch wichtige Formalie - in einer Wohnungseigentümerversammlung. Nur wenige Wohnungseigentümer und leider nicht alle Verwalter wissen, welche Bedeutung die Beschlussverkündung hat. Ein von den Wohnungseigentümern gefasster Be- schluss wird erst mit der Verkündung des Beschlusser- gebnisses durch den Verwalter rechtswirksam. Der Ver- walter sagt dann z. B.: „Der Beschlussantrag ist damit angenommen“. 70

Lexikon B Erst mit der Beschlussverkündung beginnt die einmonatige Frist für eine mögliche Beschlussanfechtung beim Wohnungseigentumsgericht. Nach Ablauf der einmonatigen Anfechtungsfrist erwächst der Beschluss in Rechtsbeständigkeit. Aber nur wenn der Beschluss nicht von vornherein nichtig war. Die Protokollierung dient lediglich als Verkündungsnachweis. Was ist, wenn der Verwalter die formelle Verkündung unterlässt und das möglicherweise auch im Beschlussprotokoll? - Dann darf nach Jahren beim Wohnungseigentumsgericht noch gestritten werden. Denn die An- fechtungsfrist hat nicht begonnen und nur ein verkündeter Beschluss darf in die Beschluss-Sammlung aufgenommen werden. Beschlussvorlage Wird idealerweise zusammen mit der Einladung zu einer Wohnungsei- gentümerversammlung an alle Wohnungseigentümer versandt. So kann sich jeder vorbereiten und zumindest erkennen, wo die Reise im betreffenden Tagesordnungspunkt hingehen kann. Die Stimmabgabe per Vollmacht wird damit ebenfalls erleichtert. Bei der Formulierung sollten in jedem Fall die Bestimmtheitsgrundsätze beachtet werden. Und da war noch... ...der besonders spar- same Mitbewohner, der jahrelang das Was- ser für seinen Haushalt aus dem gemeinschaft- lichen Wasserhahn der Waschküche zapfte und unbemerkt in seine Obergeschoss- wohnung schleppte. Besitz Besitz und Eigentum werden umgangssprach- lich oft durcheinandergeworfen. Dabei ist Ei- gentum ist die rechtliche und Besitz die tat- sächliche Verfügungsgewalt über eine Sache. Ein im Kaufvertrag für Wohnungseigentum für den Besitzübergang vereinbartes Datum dient dies ausschließlich im Rechtsverhältnis Ver- käufer - Käufer. Gegenüber der Wohnungsei- gentümergemeinschaft gilt ausschließlich das Datum des Eintrags ins Grundbuch. Übrigens: Die Frist für Ansprüche aus Bauträger-Ge- währleistung für das Gemeinschaftseigentum beginnt erst mit der Besitzübergabe der letz- ten Wohnung im Haus. Darum ist es im Streit- fall für die Wohnungseigentümer vorteilhaft sich diesbezüglich rechtzeitig untereinander auszutauschen. 71

Lexikon B Zuweilen ist es besser etwas zu besitzen, als dessen Eigentümer zu sein: Stellen Sie sich vor, Sie haben Ihre Eigentumswohnung vermietet. Sie sind der rechtmäßige Eigentümer. Ihr Mieter bewohnt bzw. besitzt Ihre Wohnung. Er ist der Wohnungsbesitzer. Wenn Sie selbst Ihre Wohnung in Besitz nehmen möchten und Ihr Mieter wehrt sich dagegen, wird das unter Umständen ein sehr langwieriges Verfahren... Bestimmtheitsgebot ► Bestimmtheitsgrundsätze Bestimmtheitsgrundsätze Juristischer Begriff. - Zappen Sie beim Fernsehen? Oder wählen Sie Ihr Programm vorher sorgfältig aus? In einer Wohnungseigentümerver- sammlung wird nicht gezappt! - Aus der Einladung muss klar erkennbar sein, über welche Themen Be- schluss gefasst werden soll. Anhand der Einladung muss der Woh- nungseigentümer über seine Teilnahme entscheiden können. Falls ja, möchte er sich entsprechend vorbereiten. Darum müssen die Tagesordnungspunkte zumindest stichpunktartig angekündigt werden. Beschlüsse müssen darüber hinaus deutlich präziser formuliert werden. Es reicht z. B. nicht aus, allein zu protokollieren: „Die Fassade soll saniert werden“. Ja und? Wie soll das aussehen? War macht es zu welchen Kosten? Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, aus dem Beschluss- protokoll zu erfahren, was genau bzw. zweifelsfrei beschlossen wurde. Wär’ ja noch schöner, wenn niemand mehr wüsste, was denn nun ge- hauen und gestochen sei. Darum misst die Rechtsprechung den Be- stimmtheitsgrundsätzen ultimative Bedeutung zu. Deren Einhaltung schützt die Wohnungseigentümergemeinschaft weitgehend vor einer verzögernden und kostspieligen Beschlussanfechtung. Dabei muss der Beschlusstext nach Meinung der Juristen eine in sich geschlossene und verständliche Regelung darstellen. Er muss aus sich heraus zweifelsfrei - auch für nicht mit der Sache vertraute Dritte - er- kennen lassen, was genau gemeint ist. 72

Lexikon B Bei einer Beschlussformulierung über z. B. eine Maßnahme der Erhal- tung (bisher: Instandhaltung oder Instandsetzung) ist es im Interesse der Bestimmtheitsgrundsätze zielführend sich an folgenden verkürzt dargestellten W-Fragen zu orientieren: • Was möchte der Antragsteller auf eigene Kosten genehmigt be- kommen bzw. ausführen dürfen? (z. B. bauliche Veränderung, ei- gene Wallbox, Balkonkraftwerk, Terrassenerweiterung) • Was soll die Gemeinschaft wie machen? (z. B. Wallbox für alle, neue Fenster, energetische Maßnahmen, Treppenhausanstrich) • Welche Firmen sollen zur Abgabe von Kostenangeboten gebeten werden? (ggf. ersatzweise lediglich Kostenschätzungen) • Wer soll den Auftrag erhalten und wann ausführen? (z. B. welche Firma, sofort, erst im Herbst oder Frühjahr) • Wer leitet die Maßnahme? (z. B. Fach- bauleitung durch Ausführenden, fachkun- diger Wohnungseigentümer, Ing.-Büro) • Wieviel darf oder wird es voraussichtlich kosten? (z. B. Kostengrenze, Kostenum- fang) • Wer trägt die Kosten und welcher Vertei- lerschlüssel wird angewandt? (z. B. alle, bestimmte Eigentümer, nach ME-Antei- len, nach Einheiten) • Wie wird die Maßnahme finanziert? (z. B. laufendes Konto, Erhaltungsrücklage, öf- fentliche KfW- oder BAFA-Förderung, Sonderumlage) Unsere Beschlusstexte sind zum Schutz der Wohnungseigentümergemeinschaft je nach Erfordernis sogar noch umfassender. Und da war noch... ...der unglückliche Ver- walter, der in sehr lan- ger Gerichtsverhand- lung vom Amtsrichter belehrt wurde, dass er bei einer Beschlussfor- mulierung die Wirkun- gen von Innenverhältnis und Außenverhältnis vermischt habe und da- rum die Prozesskosten zu seinen Lasten gingen. Auf der anderen Seite können zu präzise For- mulierungen auf Unmöglichkeit gerichtet sein. Was ist z. B., wenn die im Protokoll exakt fest- gelegte Farbe eines Herstellers mit genauer Produktbezeichnung und Farbnummer nicht lieferbar ist? Oder die genau festgelegte technische Detaillösung sich bei der Umsetzung als nicht durchführbar herausstellt? So können die Bestimmtheitsgrundsätze auch zur Falle werden. 73

Lexikon B Dennoch verstößt die Missachtung der Bestimmtheitsgrundsätze ge- gen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung und ist häufig Anlass für eine Beschlussanfechtung. Betriebskosten Begriff aus dem Mietrecht. Gemeint sind damit Kosten, die beim bestimmungsgemäßen Ge- brauch der Wohnung laufend entstehen. Dazu zählen Ausgaben für: Grundsteuer, Wasserversorgung, Entwässerung, Heizung und Warmwasser, Gasprüfung, Maßnahmen der Trinkwasserverordnung, Aufzugsbetrieb, Straßenreinigung und Müllentsorgung, Haus- reinigung, Ungezieferbekämpfung, regelmä- ßige Gartenpflege, Allgemeinstrom, Schorn- steinreinigung, Immissionsmessung, Elemen- tar-, Wohngebäude- und Grundbesitzerhaft- pflichtversicherung, Hausmeister, Strom für Ge- meinschaftsantennenanlage, Gemeinschafts- waschmaschine bzw. -trockner, Sauna oder Schwimmbad, sonstige Betriebskosten wie zum Beispiel für die Wartung von Einrichtungen die dem Brandschutz (z. B. Rauchwarnmelder, Rauch-Wärme-Abzugsanlage (RWA-Anlage)) dienen. Mehr dazu unter: Zusammenstellung der Betriebskostenarten. Betriebskosten dürfen, sofern im Mietvertrag rechtswirksam vereinbart, neben der Grund- miete auf den Mieter umgelegt werden. Die Kostenverteilung ergibt sich einzig und allein aus dem Mietvertrag. Ausgaben für Verwalter und Erhaltung gehören nicht dazu. Vermieter von Eigentumswohnungen sollten im Mietver- trag die gleichen Verteilerschlüssel wie in der Wohnungseigentümergemeinschaft vereinba- ren. Hier kann es sonst, wegen der Verschie- denartigkeit des Wohnungseigentumsrechts und des Mietrechts zu Konflikten kommen. Meist zum Nachteil des Vermieters. 74 Und da war noch... ...die durch Allgemein- wasserentnahme ge- schädigte Eigentümer- gemeinschaft, die da- raufhin den Wasser- hahn in der Waschkü- che entfernen ließ und von nun an für sich selbst in der Waschkü- che kein Putzwasser mehr zapfen konnte.

Lexikon B Die Höhe der Betriebskosten wird maßgeblich vom Verhalten der Haus- bewohner mitbestimmt. Wenn möglichst wenig Wasser und Heizung ver- braucht wird, und viele Leistungen durch die Wohnungseigentümer bzw. deren Mieter in Eigenleistung erbracht werden, können alle sparen. Aller- dings widerspricht diese tätige Mithilfe im WEG-Recht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Hier kommt es auf freiwilligen, sozialen Einsatz der Beteiligten Wohnungseigentümer an. Wird man sich nicht einig und alle Dienstleistungen müssen von Fremd- firmen ausgeführt werden, wird es für alle ziemlich teuer. Möglicherweise wird so eine Wohnung für Kauf- und Mietinteressenten unattraktiv. Vorsicht: Der Winterdienst kann nicht durch tätige Mithilfe beschlossen werden. Ein solcher Beschluss ist nichtig, wie die Juristen es nennen. Das hat der BGH entschieden. Eine Servicefirma ist angesagt. Betriebskostenspiegel Betriebskosten und Hausgelder verschiedener Woh- nungseigentümergemeinschaften kann man nicht mit- einander vergleichen. Auch wenn sich das in jüngster Zeit ein Verein oder selbsternannte Kontrolleure im In- ternet auf die Fahne geschrieben haben. Ein seriöser Vergleich scheitert. Jede Gemeinschaft hat ihr eigenes Profil. Heizkosten sind nicht nur abhängig von der Behei- zungsart, der Wärmedämmung und vom Nutzerver- halten, sondern auch von der Gebäudeform. Eine zerklüftete Terrassenhausanlage in exponierter Lage hat einen höheren Wärmebedarf als ein kompaktes Mehrfamilien- haus mit 60 Einheiten in geschützter Lage. Das Gleiche trifft für die Erhaltung des Bauwerks zu. Je größer und kom- pakter ein Gebäude ist, desto wirtschaftlicher ist es pro m² Wohnfläche bzw. pro Wohnung zu betreiben. Das gilt auch für das Verwalterhonorar. Es ist ein Unterschied, ob Dienstleistungen für die Eigentümergemein- schaft in Eigenleistung oder durch Serviceunternehmen erbracht werden. Die Größe und der Pflegeaufwand des Grundstücks nicht zu vergessen. Gelegentlich kann ein engagierter Verwalter auf eine Eigentümergemein- schaft einwirken und damit die Betriebskosten geringfügig beeinflussen. 75

Lexikon B Anhand der Höhe der Betriebskosten oder sogar der Bewirtschaftungs- kosten auf seine Qualität zu schließen, ist unzutreffend. Mehr dazu unter: Investieren am richtigen Anfang. Beurkundung Immobilienkaufverträge müssen bei einem Notar geschlossen, das heißt “beurkundet“ wer- den. Nur so wird ein Kaufvertrag für Wohnungs- eigentum rechtswirksam. Und weil der Erwerber den Notar üblicherweise allein bezahlt, wählt er ihn meist auch aus. Der Notar kümmert sich um die Auflassung und Umschreibung beim Grund- buchamt einschließlich aller Genehmigungen. Auch um die Verwalterzustimmung. Eine Beurkundung kann auch für eine Voll- macht sinnvoll sein, mit deren Hilfe der Bevoll- mächtigte namens des betreffenden Wohnungseigentümers auftritt. Dann kann der Verwalter bei Vorlage eine solchen Vollmacht diese zweifelsfrei zulassen. Aber nur wenn die Gemeinschaftsordnung keine diesbezüglichen Einschränkungen beim Stimmrecht ausweist. Beweisverfahren (selbstständiges) Reklamation einer aufwändigen Baummaßnahme gerichtsfest machen. Stellen Sie sich eine Neubau-Dachterrasse vor. Bei Regen tropft es in die darunterliegende Wohnung. Der Bauträger behauptet, er habe den Scha- den nicht verschuldet und bessere darum im Rahmen der Gewährleis- tung nicht nach. Inzwischen treiben die Möbel im Wasser. Jetzt muss die Wohnungseigentümergemeinschaft mit einem Rechtsanwalt ran. Jeder Wohnungseigentümer hat aus seinem Kaufvertrag einen eigenen Gewährleistungsanspruch gegenüber dem Bauträger. Schäden im Son- dereigentum und Gemeinschaftseigentum muss er selbst verfolgen. Jedoch kann die Eigentümergemeinschaft gem. neuem WEG die Scha- denverfolgung am Gemeinschaftseigentum per Beschluss an sich ziehen. Dann nimmt der Verwalter die Sache in die Hand. Er beauftragt namens und auf Rechnung der Gemeinschaft einen Rechtsanwalt. Der wiederum 76

Lexikon B beantragt beim Amtsgericht zunächst ein Beweisverfahren. Bereits bei Antragstellung sollte er die Mängel genau beschreiben. Denn nur hier- über wird ein dann vom Gericht beauftragter öffentlich bestellter und ver- eidigter Sachverständiger in seinem Gutachten Stellung nehmen. Auch zu den zu erwartenden Kosten für die Beseitigung des Baumangels oder Bauschadens. Nachdem ein entsprechender Kostenvor- schuss ans Gericht gezahlt wurde, wird der Gutachter in Gang gesetzt. Der prüft dann die behaupteten Mängel und erstellt ein Gutachten. Damit sind die Mängel ge- richtsfest bewiesen. Dabei kann ein Jahr vergehen. Mit Erstellung des Gutachtens ist das Be- weisverfahren abgeschlossen. Jetzt kann die Gemeinschaft ihre Ansprüche einkla- gen. Der Bauträger kann, den von der Ei- gentümergemeinschaft nunmehr gerichts- fest bewiesenen, reklamierten Baumangel oder Bauschaden nicht mehr bestreiten. Jetzt darf der geschädigte Wohnungsei- gentümer den Stöpsel ziehen, das Was- ser aus seiner Wohnung ablassen und die Möbel bergen. Oder besser: die Gemein- schaft die Dachterrasse abdichten. Und da war noch... ...das übelriechende An- schlagsopfer, dem es stank selbst nach dem Leger der Tretmine im Treppenhaus zu forschen und stattdessen Tage später den Verwalter schriftlich dazu aufforderte. Und wenn sie so kühn sein sollte, die Kosten des Verfahrens und der Mängelbeseitigung vom Bauträger zurückzufordern, muss sie dies in der Regel einklagen. Wieder Kostenvorschüsse… ...Die Jahre vergehen… Bewirtschaftungskosten Oft auch mit Nebenkosten bezeichnet. Sie fallen bei der laufenden Be- wirtschaftung einer Wohnungseigentümergemeinschaft an. Sie setzen sich zusammen aus den auf Mieter umlagefähigen Betriebs- kosten für Heizung, Wasser, Hausmeister, Versicherung, Wartungen, Winterdienst usw. und den nicht umlagefähigen Kosten der Verwaltung z. B. für das Gemeinschaftskonto, Verwalterhonorar und Erhaltungs- rücklage. 77

Lexikon B Ein Fachverwalter wird die Betriebskosten, und wenn er’s besonders gut macht, ebenso die Lohnsummen separat für einen Lohnsummenausweis buchen und in der Jahresabrechnung separat ausweisen. Dadurch können vermietende Wohnungseigentümer diese Positionen auf ihre Mieter umlegen und alle sparen Steuern. Wenn der Verwalter sogar für Vermieter eine separate Abrechnung der Betriebskosten zur Weiter- gabe an den Mieter vorbereitet, ist dies ein toller Service. Die Bewirtschaftungskosten lassen sich beeinflussen. Dabei können die Betriebskosten durch tätige Mithilfe der Hausbewohner gesenkt werden. Denn hohe Betriebskosten machen die Wohnung oft für Miet- interessenten finanziell unattraktiv. Mehr dazu unter: Investieren am richtigen Anfang. Und da war noch... BGH Bundesgerichtshof Abkürzung für den Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe. Die Richter sind je- weils auf ihre Rechtsbereiche speziali- siert. So ist zum Beispiel der V. Zivil- senat (5.) für Wohnungseigentums- recht zuständig. Der BGH überprüft im Rahmen der Revision Entscheidungen der Instanz- gerichte, vorrangig der Oberlandesge- richte. Dabei wird in der Regel über mögliche Rechtsfehler der Unterge- richte entschieden und dabei gleich- zeitig das Recht fortentwickelt und ein “Machtwort“ gesprochen. Der darin enthaltene Rechtsgrundsatz wird von auf WEG-Recht spezialisier- ten Juristen extrahiert und für den zu- künftigen Umgang mit dieser Erkennt- nis an lernwillige Fachverwalter wei- tergegeben. ...der überforderte Richter eines Landgerichts, der wegen offen- sichtlicher Erkenntnislücken im WEG-Recht anlässlich einer Be- schlussanfechtung Kläger und Beklagte in einen Topf warf und damit bei Missachtung des sei- nerzeit gültigen WEG-Rechts, statt die übrigen Miteigentü- mer, fälschlicherweise gleich die ganze Gemeinschaft einschließ- lich des Klägers verurteilte. Die wiederum hängen für viel Geld an deren Lippen, um mit ihren Beschluss- vorlagen die größtmögliche Rechtssi- cherheit für ihre Wohnungseigentümergemeinschaften zu erreichen. ((nach neuem WEG-Recht wäre das jetzt korrekt) 78

Lexikon B Billiganbieter „Geiz ist Geil!“ wenn man der Werbung glauben darf. Oft kommt nach dem Hochgefühl die Ernüchterung. Billiganbieter für Gas und Strom waren die Ersten, die, als die Margen für Sie wegen der Energieversorgung dünn wurden, ihre Verträge teil- weise von heute auf morgen beendeten. Unser Rechtsanwalt hatte uns dabei bestätigt, dass unter den gegebenen Voraussetzungen die Kün- digungen sogar zulässig waren. Für einige der betroffenen Wohnungseigentümergemeinschaften konnten wir annehmbare Preise mit dem jeweiligen Grundversorger ausmachen. Damit hatte sich die bisherige vertrauensvolle Zusammenarbeit bezahlt gemacht. Doch für wenige war es uns in der seinerzeit angespannten Lage nicht so schnell gelungen, auf die nunmehr bis zum mehrfachen des regulären Preises zu nutzende Grundversorgung abzuwenden. Damit wurden die Energien deutlich teurer und die Spareffekte konterkariert. Nachdem sich die Lage weitgehend wieder beruhigt hatte, scheint sich zum Zeitpunkt der Drucklegung der Zyklus zu wiederholen. Bei Versicherungen ist es ähnlich. Hier neigen Billigversicherer zu weit- reichenden Haftungsausschlüssen und bei größeren Schäden ist die Kündigung im Schadenfall schnell bei der Hand. Hier können wir mit unseren Rahmenverträgen i. d. R. bessere Versicherungskonditionen bei zuverlässigen Versicherungen bzw. deren Agenturen generieren. Billigbank Die Sparmentalität um jeden Preis verführt besonders aufmerksame und sparsame Wohnungseigentümer. Dann wird die kostenlose Konto- führung bei einer damit werbenden Internetbank vom Verwalter ver- langt. Dabei sind die Internetbanken für Wohnungseigentümergemein- schaften tabu. Denn die Rechtsprechung fordert die strikte Trennung des Gemeinschaftsvermögens vom Verwaltervermögen und damit ein Fremdkonto. Dies wird als die einzig zulässige Kontenform betrachtet. Diese bietet eine Internetbank so gut wie nicht an. Stattdessen kann das Gemeinschaftskonto oft ohne Wissen der Eigentümer als unsiche- res Treuhandkonto geführt werden, dass jederzeit von Gläubigern des Verwalters gepfändet werden kann. Und das auch bei Transferverbin- dungen, die zunehmend für kriminelle Aktivitäten zum Nachteil der Ei- gentümer gehackt werden können. 79

Lexikon Billigverwalter B Bezeichnung für Wettbewerber, die ihre Kunden statt mit hoher Qualität, mit einem Dumpingpreis an sich binden wollen. Bekanntlich gibt es nichts, was man noch billiger in noch schlechterer Qualität machen kann. - Es geht ja nur um die Rechte von Eigentümern und ihr Vermögen! Ich vergleiche sie mit einer Autowerkstatt, die ohne Gespür für Qualität und Wissen der Kunden sicherheitsrelevante, ungeprüfte gebrauchte Ersatzteile einbaut und so ihre Kunden in Gefahr bringt. Und da war noch... ...die sehr sparsame Eigentü- mergemeinschaft, die aufs fal- sche Pferd setzte als sie ihr Im- mobilienvermögen einem be- sonders billigen Verwalter an- vertraute, der die sechsstellige Instandhaltungsrücklage un- wiederbringlich veruntreute. Weil dieser Beruf erst seit kurzem amt- lich nachzuweisende Verwalter-Qualifi- kationen erfordert, und dies nur wenige Wohnungseigentümer wissen, werden immer noch, oft unqualifizierte Verwalter gewählt. Sie und ihre Kunden glauben, dass verwalten ganz einfach sei und im Übrigen so gut wie keine Arbeit mache. So wird das dann auch abgewickelt. Da die Eigentümer keinen Einblick in die Verwaltungsarbeit haben, bekommen sie zunächst manchen Murks nicht mit und glauben das, was sie mit ihrem Woh- nungseigentum erleben, sei normal. Erst wenn ein kritischer Miteigentümer die Zustände aufdeckt oder sie an einen Fachverwalter gelangen, erkennen sie was so alles schiefgelaufen ist und wie viel Geld wegen Versäumnissen bisher ungeahnt zum Fenster hinaus- geworfen wurde. Die Billig-Mentalität lockt gleichgesinnte neue, besonders sparsame Ei- gentümer. Die sind begeistert, dass das monatliche Hausgeld, das Ver- walterhonorar und die Zuführung in die Erhaltungsrücklage so gering ist. Das ist kein Kunststück: Sicherheitsrelevante Prüfungen, Wartungen und Erhaltung werden zur sog. Kostenersparnis von mehr oder weniger handwerklich begabten Miteigentümern selbst ausgeführt oder ganz unterlassen. Oft sieht es dann auch danach aus. Wieso das Eichgesetz beachten, Personenbefreiung im Aufzugsnotfall organisieren oder Gas- dichtigkeits-, Feuerlöscher- oder weitere Sicherheitsprüfungen ausfüh- ren? - Es geht ja auch so! 80

Lexikon B Die nachlassende Anmutungsqualität wiederum zieht weitere an- spruchslose Käufer und Mieter an. Das Ansehen des Hauses sinkt ebenso, wie der Wert der Immobilie. Und die Bewohnerstruktur passt sich dem fortlaufend an. Schlimmstenfalls droht gar die Verslumung. Blower Door Verfahren Verfahren zur Bestimmung der Luftdichtig- keit eines Gebäudes. Benannt nach der Firma, die das Verfahren entwickelt hat. Dabei wird ein verstellbarer Rahmen mit ei- ner luftdichten Kunststoff-Plane an Stelle der Außentür eingesetzt. Durch einen in die Plane eingearbeiteten Ventilator wird Luft in das Gebäude gepumpt. Aus der Luftmenge innerhalb einer bestimmten Zeit bei gleichbleibendem Druck, werden die Undichtigkeiten ermittelt. Durch Einsatz von Rauch- patronen können Undichtigkeiten außen am Gebäude, erkennbar durch den Rauchaustritt, sichtbar gemacht werden. Das Ganze kann auch andersherum mit Unterdruck erfolgen. Undichtig- keiten werden dabei mit einer Rauchkerze im Inneren des Gebäudes aufgespürt. Diese Messung hat durch das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) an Bedeutung gewonnen und ergänzt sich mit der Thermografie. Bodenrichtwert Immer, wenn eine Immobilie verkauft wird, bekommt der Erwerber vom Gutachteraus- schuss einen Fragebogen zugesandt. Hie- rin muss er Angaben über die Immobilie, den Grundstücksanteil und den gezahlten Kaufpreis machen. Daraus ermittelt der Gutachterausschuss im Auftrag der Kom- mune den Bodenpreis pro m² Fläche. Die Bodenpreise aller Immobilienverkäufe werden gesammelt und jähr- lich ausgewertet. Der daraus errechnete durchschnittliche Bodenricht- wert wird in eine Landkarte eingetragen. Aus dieser Bodenrichtwert- karte kann man dann herauslesen, welchen Wert ein Grundstück in ei- ner bestimmten Lage ungefähr hat. 81

Lexikon B Ebenso werden die Verkaufspreise aller Häuser und Eigentumswohnun- gen gesammelt, ausgewertet und miteinander verglichen. Bei der Wer- termittlung einer Wohnung wird auch der Zustand bewertet und üblicher- weise die Kaufpreissammlung zusätzlich mit herangezogen. Den so er- mittelten Wert der Immobilie nennt man darum Vergleichswert. Mehr dazu unter: Zusammenstellung der Wertermittlungsverfahren. Wer die Kaufpreissammlung einsehen möchte, kann sich an das zu- ständige Bauamt wenden. Kommunen veröffentlichen die Richtwert- karte auch im Internet. Brandschutz Gilt i. d. R. vorbeugend gegen Entstehung oder Ausbreitung eines Brandes durch Feuer oder Rauch und soll Leben retten. Bei bewohntem Eigentum müssen zum Schutz der Schlafenden vor Rauchgasvergiftung sämtliche Wohnungen vom jeweiligen Wohnungs- eigentümer mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sein. Mit einer RWA-Anlage (Rauch-Wärme-Abzugsanlage) im Treppenhaus kann auf Knopfdruck ein Fenster in der obersten Etage oder ein Dach- fenster geöffnet werden. So kann Rauch im Treppenhaus abziehen. Denn schon geringe eingeatmete Rauchmengen führen beim Menschen zur Rauchvergiftung mit Bewusstlosigkeit. Die Öffnungsmechanik von RWA-Anlagen wird meist mit CO2-Patronen betrieben. Sie muss regelmäßig gewartet und funktionsgeprüft werden. Das gilt auch für elektrisch betriebene Anlagen mit Notstromversorgung. Feuerlöscher sind gemäß Landesbauordnung (BauO) in Nordrhein-West- falen lediglich für mit Öl beheizte Häuser vorgeschrieben. Auch wenn Sie bei Gasheizung nicht vorgeschrieben sind, sollten sie wegen der Funkti- onssicherheit ebenfalls regelmäßig geprüft und gewartet werden. Größere Häuser können auch mit Löschwassersteigleitungen ausge- stattet sein. Diese können dauerhaft an das öffentliche Wassernetz (nasse Steigleitung) angeschlossen oder nur im Brandfall von der Feu- erwehr mit Wasser gefüllt werden (trockene Steigleitung). Es gibt noch eine Vielzahl weiterer Brandschutzmaßnahmen, auf die hier nicht eingegangen werden kann. 82

Lexikon B Generell sind sämtliche Fluchtwege aus den Woh- nungen freizuhalten. Darum sind Schuhe, Regale und Topfblumen im Treppenhaus tabu. Spätestens bei einer Brandschau durch die zuständige Feuer- wehr wird so etwas bemängelt. Denn im Schadenfall ist ein Treppenhaus sofort vollständig verraucht und stockdunkel. Die Flüchtenden müssen in der Panik blind darauf vertrauen können, nicht über Hinder- nisse zu stolpern. Breitbandkabelanschluss ► Fernsehversorgung Buchführung des Verwalters Es gibt keine zwingende Vorschrift mit welchem EDV-System der Verwalter zu buchen hat. Es muss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Und da waren noch... entspre- Buchhaltung chen. Für die Juristen zählt nicht nur das Er- gebnis. Gleichzeitig muss die Darstellung in der Jahresabrechnung bestimmte Anforderungen erfüllen. Das betrifft insbesondere die Darstellung der Einnahmen und Ausgaben, die Verteilerschlüssel, das Hausgeld und die Hausgeldrückstände, die Ausgaben für Erhaltung, die Zinserträge und Kapitalertragsteuer-Nachweise usw. Das Ganze sollte durch einen Vermögensstatus ergänzt werden. Der wiederum darf nach Auf- fassung der Juristen nicht per Beschluss Be- standteil der Jahresabrechnung werden, weil Forderungen und Verbindlichkeiten nicht abge- rechnet werden dürfen. Nach Juristenmeinung dürfen in der Jahresabrechnung nur diejenigen Kosten abgerechnet werden, die im Laufe des Abrechnungsjahres über das Bankkonto geflos- sen sind (Zufluss-/Abflussrechnung). 83 ...die zwei prinzipien- bewussten Eigentü- mer, die bei der Ab- rechnungsprüfung ei- nen vermeintlichen Zinsschaden in Höhe von 5 Pfennig zum Nachteil der Gemein- schaft errechneten und diesen Betrag als Schadenersatz vom Verwalter zurückfor- derten.

Lexikon B Dabei wird jeder Wohnungseigentümer und Mieter wissen, dass er zwar die Wasser-/Kanalkosten für das Abrechnungsjahr zu bezahlen hat, dass die Rechnung dafür aber erst nach Ablauf des Jahres vom Versorgungsunternehmen gestellt und bezahlt wird. Er wird erwarten, dass genau diese, mit der Schlussrechnung des Versorgungsunterneh- mens ermittelten Wasser-/Kanalkosten, in seiner Jahresabrechnung berücksichtigt werden. Und da war noch... Das verrückte ist, dass die Justiz im Woh- nungseigentumsrecht gerade das ablehnt. Man könnte meinen, die Justiz sei der Auf- fassung, dass ein Eigentümer nicht in der Lage sei, dies zu verstehen. So war in einem Fachaufsatz eines Rechtsanwalts zu lesen. Beim Mietrecht hingegen wird von der Justiz in der Abrechnung der Betriebskosten ver- langt, dass gerade die tatsächlich entstan- denen Kosten für Wasser-/Kanalkosten, Versicherungen usw., genau für das Jahr abgegrenzt und abgerechnet werden. Man könnte daraus folgern, dass die Rechtspre- chung Mieter für buchhalterisch klüger als Eigentümer hält. ...der offensichtlich dünn- häutige Verwalter, der wegen geforderter 5 Pfen- nig Schadenersatz für Zinsverlust der betreffen- den Eigentümergemein- schaft den Vertrag nicht verlängerte, weil er sich zu sehr darüber ärgerte. Hier beißen sich Wohnungseigentumsrecht und Mietrecht. Wohl dem Verwalter, der hier eine praktikable Lösung anbietet, ohne zwi- schen den gegenläufigen Rechtsauffassungen zerrieben zu werden. Die exakte Buchhaltung dient im Fall einer Hausgeldklage ebenfalls dazu, genau darlegen zu können, wie viel Hausgeld oder Sonderum- lage wann, in welcher Höhe zu zahlen gewesen sei und was wann, für welchen Zeitraum, in welcher Höhe tatsächlich gezahlt wurde. Um das zweifelsfrei darlegen zu können, verwenden qualifizierte Verwalter ein professionelles EDV-System. Buchhalten ist so einfach wie Klavierspielen. Der Klavierspieler muss nur zur richtigen Zeit die richtige Taste mit der richtigen Geschwindig- keit und Druck lang oder kurz genug drücken. Und so viele Tasten ein Klavier hat, braucht der Fachverwalter an Konten, die er virtuos durch- einanderwirbelt. Selbstverständlich in Form einer doppelten Buchfüh- rung als offene Posten Buchhaltung. 84

Lexikon B Es gibt Verwalter, die interessiert das nicht. Die spie- len unbeirrt auf ihrem Froschklavier mit seinen weni- gen Tasten und rechnen mit der Rechentafel. So- lange die Zuhörer begeistert sind, geht das in Ord- nung. Doch wehe, es mischt sich ein Musikkenner mit absolutem Gehör darunter... Bundesfachverband der Immobilienverwalter (BVI) Der BVI (vormals BFW) ist ein Berufsverband für Immobilienverwalter. Er nimmt nur hauptberuflich tätige Fachverwalter als Mitglieder auf. Diese müssen zur Aufnahme ihre Qualifikation umfassend nachweisen und entsprechende Referenzen vorlegen. Der BVI prüft jeden Bewerber sehr sorgfältig. Darüber hinaus müssen alle Mitglieder jährlich mehrfach an Fortbildungsseminaren des BVI teilnehmen, denn die Rechtspre- chung zum WEG- und zum Mietrecht ist laufend in der Fortentwicklung. BGH-Richter, Fachanwälte, Referenten, Verbands- vorstände und Fachverwalter tragen gemeinsam die neuesten Erkenntnisse aus dem WEG-Recht und der Praxis zusammen. Durch intensiven Austausch wird das Wissen veredelt und für alle genießbar ge- macht. Am Ende darf jeder aus dem schier uner- schöpflichen Wissensvorrat einen Schluck nehmen. Selbstverständlich haben die Mitglieder des BVI einen Ehrenkodex ein- zuhalten. Auf diese Weise werden die Zuverlässigkeit und die Verwal- tungsqualität gewährleistet. Darüber hinaus hat sich der BVI dafür stark gemacht, endlich eine Berufszulassung für WEG-Verwalter und Makler vom Gesetzgeber zu bekommen. Im August 2016 war es so weit. Ab dann sollten neue Profi-WEG-Verwal- ter u. a. in geordneten Vermögensverhältnissen leben, eine Sachkunde- prüfung und eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung nachwei- sen. Darüber hinaus sollten sie mit dem ihnen anvertrauten Vermögen verantwortungsvoll und engagiert umgehen. So der Gesetzentwurf. Die Sachkundeprüfung geriet unter die Räder. Stattdessen wurde ab 01.05.2018 eine Fortbildungspflicht von 20 Stunden innerhalb von 3 Jahren gefordert. - Tolle Wuuurst! Doch halt: Der Gesetzgeber hatte zusammen mit dem neuen WEG ab 01.12.2020 ein Einsehen. Ab dann ist eine Zertifizierung vor der IHK 85

Lexikon B möglich. Leider nicht Pflicht! Die dazu erforderliche Fortbildung mit an- schließender obligatorischer Prüfung soll die Wissenden von den Un- wissenden trennen. Und da war noch... Eine Wohnungseigentümergemein- schaft kann nach wie vor auf die Be- stellung eines zertifizierten Verwal- ters verzichten. Doch wenn nur ein einziger Wohnungseigentümer es fordert, muss sich die Gemeinschaft für einen zertifizierten Verwalter ent- scheiden. ...der entsetzte Verwalter, der sich ein Jahr später wieder über die bei- den prinzipienbewussten 5 Pfennig „Schadenersatz“ fordernden Eigen- tümer ärgern musste und dabei er- kannte, dass er irrtümlich der fal- schen Eigentümergemeinschaft den „Zinsschaden“ ersetzt und die- ser dann auch noch den Laufpass gegeben hatte. 86

Lexikon C Caisse de Garantie ► Vertrauensschaden-Haftpflichtversi- cherung Carport Steht als Überdachung auf einem Kfz-Stellplatz. Immer noch besser als ohne Witterungsschutz. Da für den Stellplatz und das Carport nach altem WEG-Recht lediglich ein Sondernutzungsrecht besteht, gehört die Anlage damit eigentums- rechtlich der Wohnungseigentümergemeinschaft. Darum darf ein Stellplatznutzungsbe- rechtigter nicht eigenmächtig ein Car- port auf der Sondernutzungsfläche er- richten. Das wäre dann eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigen- tums, die im Zustimmungsverfahren sehr strengen Regeln unterliegt. Mit dem neuen WEG ab 01.12.2020 kann auch ein Carport in der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeord- net werden. Im Moment streiten sich die Juristen darüber, ob das wie bei Garagen nur den Luftraum betrifft oder die komplette Konstruktion. Courtage ► Maklerprovision Cybersicherheit (Aufzug) Aufzüge sind i. d. R. per Mobilfunk, zunehmend auch über das Inter- net mit der Wartungsfirma vernetzt. So kann die Funktion seitens der Sicherheitsfirma fortlaufend überwacht werden. Doch gerade das In- ternet ist auch ein Einfallstor für Manipulationen durch Hacker: • Steuerungen können manipuliert werden • Aufzüge können ausfallen • Notrufsysteme können stillgelegt werden • Personen können eingeschlossen werden Dieser Risikoschutz wird von der Aufzugsfirma im Rahmen der (Aufzugs)- Betriebssicherheitsverordnung gewährleistet und vom TÜV geprüft 87

Lexikon Damnum ► Disagio Dampfbremse D Material, dass so gut wie keine Feuchtigkeit als Wasserdampf durch- lässt. Wird meist in Form von dünnen Folien verwendet. Damit wird erreicht, dass keine Atemfeuchtigkeit aus der Wohnung in die meist wassersaugende Wärmedämmung eindringen kann. Durch Nässe und Kondensat würden die Luftporen der Wärmedämmung mit Wasser gefüllt und die Wärmedämmwirkung herabgesetzt bzw. aufge- hoben. Die Folge wären Wärmebrücken verbunden mit Schimmelpilz. Eine Dampfbremse sorgt im Dachgeschoss innenseitig unter den Dachsparren auch für die wichtige Luftdichtigkeit. Diese Folie ist nicht mit der oberhalb der Dachsparren direkt unter den Dachsteinen liegenden Unterspann- bahn zu verwechseln. Diese schützt die Däm- mung gegen von außen unter die Dachsteine eingetriebenen Regen oder Schnee. Mit der Dampfbremse werden auch die Forde- rungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) hinsichtlich der Luftdichtigkeit erfüllt. Wände atmen nämlich nicht! Das Bower-Door-Verfah- ren kann das nachweisen. Der dafür alternativ verwendete Begriff Dampfsperre ist nicht ganz zutreffend, weil die dafür verwendeten Materialien keines- wegs absolut dampfundurchlässig sind. Nur besondere Ausführungen sind dampfdicht. Und da war noch... ...der sich als Lüftungsfa- natiker bezeichnende Ei- gentümer, der eine teure Begutachtung durch- setzte, weil er nicht wahrhaben wollte, dass das innenseitige Wasser an seinem geschlosse- nen Schlafzimmerfenster lediglich Kondensat war. Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) Gilt auch innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Zuge der angestrebten Entbürokratisierung hat die Regierung auf Weisung der EU eine 88-seitige Verordnung zum Datenschutz mit den daraus folgenden unvermeidlichen divergierenden Rechtsauffassun- gen interessierter Rechtsanwälte eingeführt. 88

Lexikon D Dazu muss der Verwalter zunächst für seine Firma einen “Datenschutz- beauftragten“ benennen oder diese Dienstleistung teuer einkaufen. Der Beauftragte ist dafür verantwortlich, die Regeln der Datenschutz-Grund- verordnung für die EDV-automatisierte Verarbeitung von personenbezo- genen Daten seiner Mitarbeiter, der Wohnungseigentümer und deren Mieter sicherzustellen. Der Aufwand dafür ist enorm und bindet ei- nen sehr großen Teil des Verwaltungsauf- wands, der besser den Wohnungseigentü- mern gewidmet werden könnte. Inzwischen ist geklärt, dass kein Wohnungs- eigentümer berechtigt ist, vom Verwalter ge- speicherte Daten anderer Miteigentümer auf Verlangen zu erfahren. Darum darf der Ver- walter keine persönliche Eigentümer-Daten - außer der Postanschrift - anderen Eigentü- mern zugänglich machen. Ebenso darf er keine Zählerstandlisten oder Verbrauchsan- gaben-Übersichten der Heiz- oder Wasser- kosten allen Wohnungseigentümern zusam- men mit der Jahresabrechnung zusenden. Angaben zu Zahlungsrückständen anderer Eigentümer oder Hausgeldklagen den übri- gen Miteigentümern zugänglich zu machen, wäre nach Auffassung der Datenschützer ebenfalls keine gute Idee. Und dass, obwohl bei Zahlungsausfällen und finanziellen Eng- pässen der Gemeinschaft im Innenverhält- nis die gesamtschuldnerische Haftung gilt. Und da war noch... ...der korrekt handelnde Verwalter, der immer wie- der auf die Zwänge des Datenschutzes hinweisen musste und im Zuge einer Weigerung die E-Mail-Ad- resse eines Wohnungsei- gentümers zu nennen, auf den direkten Kontakt mit dem am gleichen Flur wohnenden “per Du“-Mit- eigentümer verwies und sich dafür wüst be- schimpfen lassen musste. Auch bei der Belegeinsicht dürfen seitens des Verwalters nur die ge- meinschaftlich relevanten Unterlagen zugänglich gemacht werden. Wegen des Datenschutzes klemmt es auch bei der Bearbeitung von Maßnahmen der Erhaltung und Versicherungsschäden. Einem Auftrag- nehmer ist nicht zu vermitteln, dass wir ihm die Tel.-Nr. oder E-Mail-Ad- resse des betreffenden Wohnungseigentümers zwecks Terminierung nicht nennen dürfen. Dazu müssen wir erst die Genehmigung beim Be- treffenden einholen und an den Auftragnehmer weitergeben. Und dass, wenn bei einem Heizungsausfall zur Wiederbefüllung bzw. Entlüftung sämtliche Wohnungen gleichzeitig begehbar gemacht werden müssen. 89

Lexikon Dena D Die Deutsche Energie-Agentur ist ein öffentliches Unternehmen. Es vereint nach eigenen Angaben vielfältige Kompetenzen in allen rele- vanten Themenfeldern für Energiewende und Klimaschutz. Energieef- fizienzexperten müssen von der Dena zugelassen sein. Disagio Begriff aus dem Bankwesen. € Stellen Sie sich vor: Sie wollen sich von der Bank 10.000 Euro leihen. Sie bekommen aber nur 9.700 Euro ausgezahlt. Die Auszah- lungsdifferenz von 300 Euro ist eine vorweg- genommene Zinszahlung bei Baudarlehen. Zum Trost kann der Betrag als sofort abzugs- fähige Werbungskosten bei der Einkommen- steuer geltend gemacht werden. Die Bank kann auf den Abzug des Disagios verzichten. Dazu verlangt sie jedoch höhere Zinsen. Im Einzelfall muss geprüft werden, was unterm Strich günstiger ist. Doppelstock-Parker ► Mehrfach-Parker Doppelt qualifizierte Mehrheit Dient der Absicherung von deutlichen Mehrheiten bei einer Abstim- mung in einer Wohnungseigentümerversammlung. Gerade bei Beschlüssen mit großen rechtlichen Auswirkungen bzw. Ein- griffen in die Autonomie betreffender Wohnungseigentümer ist es ziel- führend Schnellschüsse zu vermeiden. Diese besonders sichere Mehrheit ist in einigen Gemeinschaftsordnun- gen für bestimmte Regeländerungen erforderlich. Dabei ist z. B. die Zu- stimmung von mind. ¾ aller im Grundbuch eingetragener Wohnungs- eigentümer, bezogen auf das Kopfprinzip, die gleichzeitig mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile ausmachen, erforderlich. Gilt insbeson- dere per WEG für Modernisierungen und die Kostenverteilung bei bau- lichen Veränderungen. 90

Lexikon D Das kann auch Änderungen der Hausordnung oder eine Zweckent- fremdung von Teilen der Erhaltungsrücklage betreffen. Ein Beschluss zum Weiterbetrieb einer oder mehrerer Gasetagenhei- zungen gem. Gebäudeenergiegesetz (GEG) erfordert als neue Sonder- reglung eine spezielle doppelt qualifizierte Mehrheit von mind. 2/3 der abgegebenen Stimmen und mind. der Hälfte aller Miteigentumsanteile. Drei-Objekt-Grenze Steuerrechtlicher Begriff. Wenn jemand innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, wird dies vom Finanzamt als gewerblicher Grund- stückshandel betrachtet. Mit der Folge, dass Ein- kommen- und Gewerbesteuer auf den Veräuße- rungsgewinn verlangt werden. Duldungspflicht Und da war noch... Gelegentlich muss am Ge- meinschaftseigentum ge- arbeitet werden. Eventuell ist dabei das betreffende Bauteil nur durch das Son- dereigentum erreichbar. Gemäß Wohnungseigen- tumsgesetz (WEG) hat der Wohnungseigen- tümer eine Einwirkung zu dulden. Häufiger Fall: Ein Balkon ist undicht. Die Bal- konabdichtung ist Gemeinschaftseigentum und liegt unterhalb des Balkonfliesenbelags. Der Balkon-Fliesenbelag gehört zum Son- dereigentum und damit dem betreffenden Wohnungseigentümer. Um an die Abdichtung zu kommen, muss dessen Fliesenbelag auf Kosten der Gemeinschaft zerstört werden. Der Wohnungseigentümer hat nun die Re- paratur der Balkonabdichtung zu dulden. Weil die Wohnungseigentümergemeinschaft ...der sonntags - sogar persönlich wegen leeren Öltanks - anliefernde Chef der Lieferfirma, dem ein unkooperativer Eigentü- mer die Betankung ver- weigern wollte, weil er dazu während der Betan- kung den Schlauch über seine sondergenutzte Gar- tenfläche zu dulden hatte. 91

Lexikon D den im Sondereigentum stehenden Belag nicht wieder instand setzen darf, hat der Geschädigte einen Aufopferungsanspruch. Schäden aus Beeinträchtigungen, die das zumutbare Maß für die Duldung überstei- gen, muss die Gemeinschaft dem Woh- nungseigentümer in Geld ersetzen. Das ist im WEG so geregelt. Das gilt auch für einen alten gerissenen Belag. Den Abzug “neu für alt“ muss sich der Geschädigte i. d. R. dabei gefallen lassen. Dies ist häufig für betroffene Wohnungsei- gentümer schwer nachzuvollziehen. Dulden heißt im Notfall bei einem akuten Leitungswasserschaden seine Eigentums- wohnung für einen Handwerker zugäng- lich zu halten. Und nicht, wie bei einem no- torisch aggressiven Miteigentümer ge- schehen, den Handwerker mit der Flinte zu vertreiben. Wenn sich dann der Verwalter ebenfalls bewaffnet, und um die Duldung durchzu- setzen, „...über Leichen geht“, sieht er sich unverständlicherweise heftiger Kritik aus- gesetzt. Und da war noch... ... die gestressten Woh- nungseigentümer, die, um ihre jeweiligen Garagen zu befahren und fußläufig zu erreichen, ihr eigenes, ein Nachbargrundstück, ein ille- gal überfahrenes öffentli- ches Grundstück, dann wie- der das Nachbargrundstück, um dann mit grundbuchli- chen wechselseitigen Geneh- migungen endlich wieder auf ihrem eigenen Grund- stück in ihre Garage einzu- fahren, situationsbedingt die Verkehrsregelung des Ver- walters nutzten mussten. 92

Lexikon Eichgesetz E Messgeräte, deren Messergebnisse die Grundlage einer Kostenvertei- lung bilden, müssen geeicht sein. Im Wohnungseigentum betrifft das die Gas-, Wasser-, Allgemeinstrom- und Wärmemengenzähler. Die an den Heizkörpern angebrachten Heizkostenverteiler - egal, ob Verdunster oder Elektronik - sind keine Messgeräte im eichrechtlichen Sinn. Sie können nicht geeicht werden. Kaltwasserzähler sind alle 6 Jahre und Warm- wasser- und Wärmemengenzähler alle 5 Jahre zu eichen bzw. auszutauschen. Die Hauptzähler der jeweiligen Energieversorger werden automatisch von den Versorgern zum Ablauf der jeweiligen Eichfrist ausgetauscht. Nicht so bei den einzelnen Zählern der Woh- nungseigentümergemeinschaft. Diese dienen der Verteilung der Wasser- und Heizkosten im Zuge der Jahresabrechnung. Nur die Miete dieser Zähler sichert die Einhaltung des Eich- gesetzes. Gekaufte Zähler müssten von je- dem Einzelnen mittels eines komplizierten und umfangreichen Datensatzes an das Eichamt gemeldet werden. Dabei kann die Gemein- schaft wegen mangelnder Kontrollmöglichkeit in den Wohnungen unbemerkt gegen die Eich- pflicht verstoßen. Das Bußgeld ist hoch. Und da war noch... ...der besonders clevere Eigentümer, der sein Wasser mittels Schlauch aus der Waschküche zapfte und aufgebracht ohne Schuldgefühl rea- gierte, als seine Mitei- gentümer dies entdeck- ten und seinem Tun den Garaus machten. Eine Beschlussverkündung zu einem Beschluss, der den Verwalter an- weist, das Eichgesetz zu ignorieren und Kosten nach ungeeichten Mess- einrichtungen zu verteilen, sollte der Verwalter tunlichst unterlassen. Zum einen wäre der Beschluss nichtig, zum anderen begäbe sich der Verwal- ter wegen obstruktiven Verwaltens zusammen mit den Wohnungseigen- tümern in den Bereich des strafbaren Handelns. Verstöße gegen das Eichgesetz werden mit Bußgeld bis 50.000 € geahn- det. Falls nur ein einziger Zähler ungeeicht ist, müssen die Wasser- bzw. die Heizkosten ersatzweise nach Miteigentumsanteilen verteilt werden. Dies betrifft nur Gemeinschaften, die aus falsch verstandener Sparsam- keit keinen Heizkostenabrechnungsservice nutzen, dabei die gesetzliche Energieeffizienz-Richtlinie (EED) missachten und Vermietern das Risiko von Heizkostenkürzungen seitens ihrer Mieter bescheren. 93

Lexikon Eigenbedarf E Der Vermieter darf seinem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen. Er muss dabei sein berechtigtes Interesse darlegen. Das liegt dann vor, wenn er die Wohnung für sich oder einen Familienangehörigen benötigt. Wird Ei- genbedarf nur vorgetäuscht, und der Mieter merkt das, macht sich der Vermieter dem gekündigten Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig. Eigentümer ► Wohnungseigentümer Eigentümergemeinschaft ► Wohnungseigentümer-Ge- meinschaft Eigentümerversammlung ► Woh- nungseigentümer-Versammlung Eigentümerwechsel Und da war noch... Es scheint ganz einfach: Man hat seine Wohnung verkauft, vielleicht sogar ein kon- kretes Übergabedatum in den Kaufvertrag geschrieben und erwartet, dass man aus der Nummer raus ist und der Verwalter so- gar die Jahresabrechnung entsprechend aufteilt. - Pustekuchen! Der Kaufvertrag hat keine rechtliche Wir- kung für die vom Verwalter vertretene Woh- nungseigentümergemeinschaft. “Raus“ ist der Verkäufer erst dann, wenn die Um- schreibung im Grundbuch erfolgt ist. ...der zuerst bauern- schlaue, doch dann zer- knirschte Wohnungsver- käufer, der völlig zu Recht beim OLG eine Bruchlan- dung hinlegte, indem ihm die Verfahrenskosten als Strafe für einen von ihm übervorteilten vietnamesi- schen Wohnungskäufers auferlegt wurden. Bis dahin bleibt er noch in der Gemeinschaft und haftet für die auf seine Eigentumswoh- nung entfallenden Zahlungsverpflichtungen, sowohl Hausgeld als auch Sonderumlagen. Aufteilen darf der Verwalter die Jahresabrechnung nicht. Das müssen die am Eigentümerwechsel Beteiligten selbst vor- nehmen. Das hat der BGH so entschieden. Mehr dazu unter: Jahresabrechnung bei Eigentümerwechsel. 94

Lexikon E Eigentumswohnung ► Wohnungseigentum Eigentümereinlage ► Startgeld Einbruchshemmende Maßnahmen Oft mit Einbruchssicherheit bezeichnet. Doch die ultimative Sicherheit ge- gen Einbruch gibt es nicht. Letztendlich ist alles abhängig von der Ent- schlossenheit des Einbrechers. Die Betrachtung geht von Gelegenheitseinbrechern und deren Werk- zeugen aus. Dem gilt es den Einbruch so zu erschweren, dass sehr viel Zeit dabei verstreicht, damit das Entdeckungsrisiko steigt und er seinen Versuch abbricht. Dabei ist die Hauptgeschäftszeit für Einbrüche in Mehrfamilienhäusern zwischen 10.00 und 13.00 Uhr. Hier ist es im Treppenhaus oft besonders ruhig. Im obersten Stock allemal. „Bei mir ist nichts zu holen!“, klingt es oft aus den Reihen der Woh- nungseigentümer. Doch weit gefehlt. Das weiß doch der Gelegenheits- einbrecher nicht. Er probiert’s mal, wenn es doch so einfach erscheint. In der Nähe von Autobahnauffahrten ist das Einbruchsrisiko für organi- sierte Einbrüche größer, da die Flucht einfacher und schneller ist. Darum sollte man sich im Fachhandel oder bei den örtlichen Polizei- dienststellen beraten lassen. Oft wirken an Wohnungseingangstüren schon Zusatzschlösser oder im Mauerwerk verankerte Schließbleche. Gerade ältere Kunststofffenster mit üblichen Beschlägen lassen sich von Könnern in wenigen Sekunden mit einem Schraubenzieher oder Holzkeil aufhebeln. Die Pilzzapfen moderner Fenster verriegeln deutlich sicherer. Abschließbare Fenstergriffe werden von Fachleuten als “Kindersiche- rung“ bezeichnet. Mit Gewalt lassen sie sich entriegeln. Gegen das Auf- hebeln sind diese Fenstergriffe ohnehin wirkungslos. 95

Lexikon E Das Fensterglas wird nur selten eingeschlagen. Das macht zum einen Lärm und zum anderen birgt durchgreifen und durchklettern Verletzungs- risiken. Ideal sind Fenster und Balkontüren der zertifizierten Sicher- heitsstufe RC2 mit mind. 6 Pilzzapfen und durchwurfhemmendem Glas im Erdgeschoß und auf Balkonen im 1. Obergeschoss. Professionell eingebaute Alarmanlagen können die Sicherheit erhöhen. Denn, wenn es erst einmal geschehen ist, ist’s aus mit dem persönli- chen Sicherheitsgefühl in der eigenen Wohnung. Der Einbruch geht auch einfacher als Diebstahl: Man klingelt irgendwo und mel- det sich als „Hausverwaltung!!“. Der Haus- türöffner wird betätigt, ohne den Besucher zu empfangen. Der begibt sich in den Kel- ler. Sollte er dort auf einen Bewohner sto- ßen, wird der Besucher oft gar nicht ange- sprochen. Wenn doch, kann er sich immer noch als Verwaltungsmitarbeiter ausge- ben. So hat er (nicht der Verwalter) genug Zeit sich mit einem E-Bike auf und davon zu machen. Gibt’s nicht? - von wegen! - Sozialkontrolle ist gefragt. Hin und wieder wird in Wohnungseigentü- merversammlungen vorgeschlagen, die Haustür in den Abend- bzw. Nachtstunden mit einem Schlüssel abzuschließen. Das Für und Wider dieser Maßnahme ist wie- derholt Gegenstand kontroverser Aufsätze von Juristen und BVI-Verwaltern. Keinesfalls darf die Haustür abgeschlos- sen sein. Im Fall eines Feuers oder bei Auslösen eines Rauchwarnmelders muss das verqualmte Treppenhaus ohne Sicht und mit angehaltenem Atem und ohne Schlüssel verlassen werden können. Ret- tungskräfte müssen jederzeit ungehinder- ten Zugang haben. Gerade in Not gera- tene Hausbewohner sind nicht in der Lage vom 2. Stock herunterzukommen, um mit einem akuten Herzinfarkt oder Schlagan- fall die Tür aufzuschließen. 96 Und da war noch... ...der verängstigte Woh- nungseigentümer, der Jahre später in einer Ver- sammlung kleinlaut zugab, damals die Hose des Nach- barn versehentlich mit von der Leine abgenommen zu haben und wegen der aus- gelösten Aufregung im Haus, in seiner Angst als Dieb zu gelten, die darauf- hin seinerzeit erfolgten un- sinnigen einbruchshem- menden Maßnahmen nicht verhindert hatte.

Lexikon Einheitswert E Begriff aus dem Steuerrecht. Das Finanzamt ermittelt nach einer vor- geschriebenen Prozedur den steuerlichen Einheitswert einer Immobilie. Dieser Einheitswert soll sich neuerdings am tatsächlichen Marktwert der Immobilie orientieren. Er dient dazu, die daran geknüpften Steuern, wie Gewerbekapital-, Grund-, Vermögens- und Erbschaftsteuer zu ermitteln. Mehr dazu unter: Zusammenstellung der verschiedenen Wertermitt- lungsverfahren. Einladung ► Wohnungseigentümerversammlung Einstimmiger Beschluss ► Beschluss Einzelauskunft ► Auskunftsanspruch Energetische Sanierung Um die Klimaziele der EU zu erreichen, hat die Regierung eine Reihe von Gesetzen und Verordnungen auf den Weg gebracht. Allen gemeinsam ist das Bestreben den Einsatz fossiler Brennstoffe zugunsten erneuerba- rer Energien zurückzudrängen; und sei es mit Gewalt. Für Wohnungsei- gentümer ergeben sich daraus eine Vielzahl von Maßnahmen, um den Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser zu senken. Dazu gibt es zwei Ansätze: 1. Eine Gas- oder Ölheizung mit erneuerbarer Energie, wie z. B. Wär- mepumpe (WP), Solarthermie oder Photovoltaik zu unterstützen. Dabei wird zukünftig die Energie so teuer gemacht, dass die Nutzer freiwillig auf erneuerbare Energien umstellen. Insbesondere für Betreiber von Heizungs-Einzelthermen wird die geforderte Umstellung rechtlich und praktisch außerordentlich kom- pliziert und teuer. 2. Ausschließlich mit einer elektrisch betriebenen Wärmepumpe hei- zen und damit auch Warmwasser zubereiten. Dabei kann der Strom aus einer eigenen Photovoltaikanlage auf dem Dach mit genutzt werden. Solarthermie, ist dabei ebenfalls nützlich. 97

Lexikon E Insbesondere eine handelsübliche Wärmepumpe arbeitet nur effektiv, wenn die in den Heizungskreislauf abgegebene Wassertemperatur max. 50°C beträgt. Damit eignet sie sich vorrangig für Fußbodenheizung. Um eine Wohnung dennoch mit dieser relativ geringen Temperatur zu beheizen, müssen entweder sämtliche Heizkörper zur Wärmeabgabe vergrößert werden oder der Wärmebedarf der Wohnung wird generell verringert. Das geschieht mit einer Wärmedämmung des Gebäudes. Da- bei können Dach, Dachboden, Fassade, Haustür, Fenster und Kellerde- cke gedämmt werden. Energieeffizienz-Experten empfehlen vor dem Einbau einer Wärme- pumpe (WP) in jedem Fall vorher wirtschaftlich sinnvolle Dämm-Maß- nahmen auszuführen. Erst dann sollte die Leistung einer WP ermittelt und eingebaut werden. Nur so arbeite die Anlage wirtschaftlich. Häufig haben Gemeinschaften eine zu geringe Erhaltungsrücklage ge- bildet. Dann wird per Sonderumlage oder stufenweise vorgegangen. Dabei ist zu bedenken, dass es an den Nahtstellen zu bautechnischen Problemen führt, wenn nicht bereits im Vorfeld die erforderlichen Bau- teilanschlüsse bedacht oder sogar vorbereitet wurden. Das betrifft beim Fenstereinbau die zukünftige Dicke der Fensterlaibungs- dämmung. Das gilt umgekehrt auch für die Fassadendämmung. Bei einer vorgezogenen Dachdämmung auf jeden Fall den Dachrand bereits mind. 20 cm mehr für den späteren Einbau einer Fassadendämmung entspre- chend überstehen lassen. Bei einer Steildachdämmung die Tragkonstruk- tion auf statische Eignung für Photovoltaik prüfen. Sämtliche Maßnahmen können vom BAFA oder KfW gefördert werden. Energieausweis Wer seit Juli 2008 eine Wohnung (Whg.) verkaufen oder neu vermieten will, muss einen Gebäude-Energieausweis vorlegen. In einem Inserat oder Angebot im Internet muss der Energieverbrauchs- kennwert in kWh/m²a (jährlicher Heizungsverbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter beheizter Fläche) in jedem Fall angegeben werden. Sonst droht eine Abmahnung seitens damit ihren Lebensunterhalt be- streitender Rechtanwälte. Er ist eine Anforderung aus der bisherigen Energieeinsparverordnung (EnEV) und des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Die Bundesregierung 98

Lexikon E hoffte, dass Mieter und Immobilienerwerber ihre Entscheidungen von den Werten des Energieausweises abhängig machten. Die Praxis zeigt, dass der Energieausweis bei einigen Bürgern immer noch unzureichend be- kannt ist und somit zumindest bis jetzt keine nennenswerte Auswirkung auf das energetische Management bei Immobilien zeigt. Mit einer Art Klassifizierung, ähnlich wie bei Waschmaschinen, kann man ablesen, wie hoch die zu erwartenden Energiekosten der Eigen- tumswohnung sein werden. Neue Erwerber oder Mietinteressenten können diese Information in ihre Entscheidung einfließen lassen. Mit dem Energieausweis setzt die Bundesregierung eine EU-Richtlinie um. Ziel ist die Verbesserung der Energieeffizienz in den Mitgliedstaaten und damit die Verringerung des CO2-Ausstoßes in die Atmosphäre. Für die Berechnung gibt es zwei verschiedene Ansätze. Die Berechnung wird bedarfsbezogen oder verbrauchsbezogen ausgeführt. In jedem Fall ist der Warmwasserverbrauch darin zu berücksichtigen. Bei dezentraler Warmwasserbereitung durch einen Zuschlag. Die bedarfsbezogene Variante errechnet aus der Gebäudeform und den verbauten Materialien den theoretischen Energieverbrauch. Dieser qualifizierte Energieausweis gibt konkrete Hinweise auf Energieein- sparmaßnahmen. Damit können gezielt entsprechende Wärmedäm- mungen und andere energetische Optimierungen geplant werden. Ausweis für energetisch unwesentlich modernisiertes Mehrfamilienhaus: 99

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Lexikon E Die verbrauchsbezogene Variante ist für bestehende Gebäude kostengünstig und einfach umzusetzen. Hierzu werden die bisher tatsächlich verbrauchten Wärmemengen ins Verhältnis zu den beheiz- ten Flächen gesetzt. Aus dem daraus errechneten Wärme- verbrauch pro m² Wohnfläche (WF) kann man dann - im Vergleich zu an- deren gleichartigen Gebäuden - ablesen wo das Gebäude energetisch steht. Hinweise auf Maßnahmen zur Energieeinsparung sind hieraus nur in geringem Umfang und nur sehr ungenau zu entnehmen. Die Grenze wird erreicht bei einem Mehrfamilienhaus mit 2 Eingängen und 2 Wärmeerzeugern (Heizkessel). Einer für 6, der andere für 4 Whg. Für die 6 Wohnungen darf verbrauchsabhängig ermittelt werden. Sehr günstig bei längerem Leerstand einer Wohnung. Für 4 Wohnungen gilt der Bedarfsausweis. Bei einem Altbau ohne Wärmedämmung sind die Ausweise nicht vergleichbar. Die 4 Wohnungen sind wegen der scheinbar erwarteten höheren Heizkosten nur mit größtem Zureden zu vermieten. Energieeffizienz-Experte So darf sich nur ein von der Dena zugelassener Energieberater nennen. Er verfügt über spezielle Kentnisse im Bereich erneuerbarer Energien und deren öffentlichen Förderungsmöglichkeiten. Er ist berechtigt mit dem BAFA bzw. der KfW zusammenzuarbeiten. Er kümmert sich um öffentliche Förderanträge und deren Abwicklung. Für Förderanträge im Bezug auf Wärmedämmungen ist er allein befugt Anträge für Bauherren zu stellen. Denn dabei sind eine Reihe von technischen Parametern zu berechnen und zu dokumentieren. Bei Heizungen darf das aktuell auch der Eigentümer. Wer weiß wie lange? Gerade die fortlaufend veränderten bzw. ergänzten Gesetze und Verordnungen zur Energiewende erfordern von Beratern ein hohes Maß an Engagement und Verantwortung. Durch die vielfältige und enge Zusammenarbeit mit ihnen habe ich Hochachtung vor deren Fachwissen. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) sichert für die folgenden 15 Jahre eine generell 5% höhere Förderung beantragter Maßnahmen. 100

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Lexikon E Energieeffizienz-Richtlinie (EED) Demnach hat jeder Mieter einer zentral beheizten Wohnung u. a. das Recht monatlich seinen persönlichen Verbrauch im Verhältnis zum sta- tistischen Verbrauch zu erfahren. Der Gesetzgeber glaubt, dass so infor- mierte Mieter zum Energiesparen animiert würden. Dabei werden sowohl die funkübermittelten monatlichen Messwerte von elektronischen Heizkostenverteilern ausgewertet als auch von ana- log oder digital abzulesenden Wärmemengenzählern. Die Informations- übermittlung erfolgt aus dem Gebäude mittels eines im Treppenhaus angebrachten Smart Meter Gateways zur sicheren Datenübertragung an den Heizkostenabrechnungsservice und von dort aus an die Nutzer über Mieterportale, E-Mail oder per Post. Doch die Bundesregierungen, haben seit Jahrzehnten den Bürokratie- abbau propagiert. Im Zuge der Entlastung werden Verwalter verpflichtet von den vermietenden Wohnungseigentümern die Namen und Wech- seldaten deren Mieter zumindest in Textform (E-Mail) zu erfragen. Dazu muss der Verwalter ein Formular entwickeln, das es dem Mieter ermög- licht dem Verwalter gegenüber seine Kontaktdaten mitzuteilen und zu dessen Weitergabe an den Heizkostenabrechnungsservice von den Auf- lagen der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) zu befreien. Selbstverständlich muss diese Datenschutzerklärung mit der Original- unterschrift versehen werden. Die vom Vermieter an den Verwalter übermittelten Nutzerwechsel müssen monatlich mit dem Heizkostenab- rechnungsservice abgeglichen und bei Nutzerwechsel mit der vorge- nannten Prozedur wiederholt werden. Dabei muss der Verwalter an- lässlich der bei ihm eingehenden Beschwerden vermitteln und für Ver- ständnis sorgen. Wegen der Rechtssicherheit hat er seine dazu geleiste- ten Aktivitäten sorgfältig zu dokumentieren. Energieeinsparverordnung (EnEV) Von Architekten “Änäff“ genannt. Sie sollte helfen, den CO2-Ausstoß in die Atmosphäre zu verringern (Klimakonferenzen Rio 1992 und Kyoto 1997). Das “Kyoto-Protokoll“ ist in diesem Zusammen- hang bekannt. Bis zur Ölkrise 1973/74 wurde mit Öl verschwen- derisch umgegangen. Schlagartig schnellte der Ölpreis in die Höhe. 101

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Lexikon E Daraufhin erlies die damalige Bundesregierung 1977 die Wärmeschutz- verordnung. Gebäude sollten nun mit weniger Heizenergie auskommen. Weiteren Wärmeschutzverordnungen folgte ab 01.11.2020 das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG). Darin werden verschiedene Gesetze zu- sammengeführt und die “Daumenschrauben“ immer weiter angezogen. Dazu werden alle Energieeinflüsse im Rahmen einer Energiebilanz des Gebäudes erfasst. Dazu gehören Wärmeverluste durch Wände, Fenster und Wärmebrücken, Verluste durch Lüftung, Wirkungsgrad des Wärme- erzeugers, Luftdichtigkeit, Energiegewinnung durch Sonneneinstrahlung durch die Fenster oder die Abwärme elektrischer Anlagen im Gebäude. Da gibt’s für Energieeffizienz-Experten viel zu rechnen. Bekanntester Teil der Verordnung ist der Energieausweis. Die Vorlage- pflicht dieses Ausweises ist ab Mitte 2008 auf alle bestehenden Ge- bäude ausgedehnt. Durch diese Verordnung bekommen Messverfah- ren, die den Wärmeabfluss erfassen, große Bedeutung. Insbesondere die Blower Door Messung und die Thermografie. EnSiKuMaV Kurz mit “Kurzfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung“ bezeichnet. Oder länger: “Verordnung zur Sicherung der Energiever- sorgung über kurzfristig wirksame Maßnahmen“. Galt bis zum 15. April 2023. Zielte auf Energieeinsparungen bei Verbrauchern ab. Damit wurde z. B. die Verpflichtung in Mietverträgen zur Einhaltung von Mindesttemperaturen in Wohnräumen aufgehoben und die Beheizung von privaten Schwimmbecken untersagt. Gas- und Wärmelieferanten mussten Eigentümer von Wohngebäuden über aktuelle und zu erwartende Energieverbräuche und anfallende Kosten informieren. Dazu mussten auch Mietern Informationen zum statistisch erhobenen Energievergleich gegeben werden. EnSimiMaV In Kurzform auch “Mittelfristenergieversorgungssicherungsmaßnah- menverordnung“ genannt. Zielte auf Energieeinsparungen durch tech- nische Maßnahmen ab. Gemeint sind Wärmedämmungen, Heizungs- systeme wie z. B. Wärmepumpe, oder Solarthermie. 102

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Lexikon E Gemäß der Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung über mittelfristig wirksame Maßnahmen - EnSimiMaV - jetzt ins Ge- bäudeenergiegesetz (GEG) aufgenommen - müssen Gas-Heizungen bei Optimierungsbedarf in Häusern • bis 9 Wohnungen bis spätestens zum 15. September 2024 • ab 10 Wohnungen bereits bis 30. September 2023 technisch optimiert sein. Dabei ist unter anderem zu prüfen: 1. ob die zum Betrieb einer Heizung einstellbaren technischen Parameter für den Betrieb der Anlage zur Wärmeerzeugung hinsichtlich der Energieeffizienz optimiert sind, 2. *ob die Heizung hydraulisch abzugleichen ist, 3. ob effiziente Heizungspumpen im Heizsystem eingesetzt werden oder 4. inwieweit Dämmmaßnahmen von Rohrleitungen und Armatu- ren durchgeführt werden sollten. *) Gemäß EnSimiMaV bzw. jetzt GEG ist bei Gebäuden mit weniger als sechs Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern und Ein- zelthermen der hydraulische Abgleich nicht verpflichtend. Wohl der Wohnungseigentümergemeinschaft, der es gelingt, eine Heizungsfirma - insbesondere für den hydraulischen Abgleich bei gleichzeitiger Zugänglichkeit sämtlicher Wohnungen - zu begeistern. Entlastung des Verwalters / Verwaltungsbeirats Wird bei Verwaltern und Verwaltungsbeiräten GROSSGESCHRIEBEN. Mit der Entlastung werden, sozusagen alle “Sünden“ verziehen. Die Juristen nennen es ein “Negatives Schuldanerkenntnis“. Man drückt damit dem Entlasteten das Vertrauen aus. Die Entlastung gilt für bis dahin bekannte Tatsachen und die, die bei sorgfältiger Prüfung hätten erkannt werden können. Wenn also der Ver- walter einen groben Fehler gemacht hat und es geschickt vor den Woh- nungseigentümern verheimlicht hat, nutzt ihm die Entlastung gar nichts, wenn die Sache später dennoch auffliegt. Wäre ja noch schöner! Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft dem Verwalter nach der Vorlage der Jahresabrechnung Entlastung erteilt, wird ihn das in seiner Arbeit bestätigen und wieder voll motivieren. 103

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Lexikon Entziehungsverfahren E An die Entziehung des Wohnungseigentums hat der Gesetzgeber hohe Anforderungen geknüpft. Falls sich ein Wohnungseigentümer einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Eigentümern oder der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegenden Verpflichtungen schul- dig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zumutbar ist, darf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von ihm die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen. Dies betrifft • wiederholte Verletzung einer wohnungseigentumsrechtlichen Pflicht gemäß § 14 WEG • Verletzung der wohnungseigentumsrechtlichen Zahlungspflichten gemäß § 16 Abs. 2 WEG Die Umsetzung wird erfahrungsgemäß außerordentlich aufwendig. Die Erfolgsaussichten der GdWE bei Gericht zu obsiegen, sind gering. Erbbaurecht Recht auf fremdem Grundstück zu bauen. Das Recht ist veräußerlich und vererblich und nach 99 Jahren verderblich. Dann erlischt das Recht. Keine Sorge: Wenn Sie dann noch leben, muss Ihnen der Erb- baurechtsgeber - also der Grundstückseigentümer - eine angemessene Entschädigung für die Übernahme Ihres Hauses oder Ihres Wohnungseigentums zahlen. Wenn er dann noch lebt oder niemand sein Erbe ausgeschlagen, wird der Staat zuständig. Der Vorteil des Erbbaurechts liegt darin, dass kein Geld für den Grundstückskauf aufgebracht werden muss. Nachteilig ist der über die gesamte Laufzeit jährlich fällige Erbbauzins. Ergebnisverkündung ► Beschlussverkündung Erhaltung Neue Bezeichnung im neuem WEG ab 01.12.2020 für die bisher recht- lich und kostenverteilungsmäßig unterschiedlichen Bezeichnungen 104

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Lexikon E “Instandhaltung“ bzw. “Instandsetzung“. Die bisherigen Begriffe “pfle- gen“ und “reparieren“ und “erneuern“ werden nun zusammengefasst. We- gen der bisher dafür voneinander abweichenden Verteilerschlüssel führt die Zusammenführung der bisherigen Begriffe aus Gemeinschaftsord- nungen im Moment noch zu rechtlichen Unsicherheiten und Verständnis- problemen nachteilig betroffener Wohnungseigentümer. Dazu zählen alle Arbeiten, die für den Erhalt der Wohnanlage erforder- lich sind. Gemeint sind Maßnahmen, die den ursprünglichen Bauzu- stand und die Ausstattung langfristig erhalten. Typische Beispiele dafür sind die Hebung des bereits nach kurzer Zeit eingesunkenen Verbund- pflasters oder der alle paar Jahre zu wiederholende Außenanstrich der Holzfenster oder deren Erneuerung. Ebenso, wenn von Sanierung die Rede ist. Damit meint man die Besei- tigung sowohl von Baumängeln als auch von Bauschäden. Weiterge- hende gestalterische Maßnahmen gelten als bauliche Veränderung. Im Mietrecht gibt es nach wie vor die Modernisierung. Wohnungseigen- tumsrechtlich gibt es den Begriff allerdings nicht mehr. Alles sammelt sich unter dem Begriff Erhaltung. Und dafür ist zur Beschlussverkün- dung lediglich ein Beschluss mit einfacher Mehrheit erforderlich. Erhaltungsrücklage „Erhaltungsrücklage? - So was brauchen Sie nicht. Sie haben doch fünf Jahre Ge- währleistung!“ - So beruhigt mancher Bauträger unent- schlossene Kaufinte- ressenten. Und mit dieser Gewissheit wird häufig bei einer un- erfahrenen Wohnungseigentümergemein- schaft in den ersten Jahren gar kein oder zu wenig Geld für die Erhaltung zurückgelegt. Dabei fängt der Verschleiß eines Bauwerks bereits mit der Fertigstellung an. Wärmeer- zeuger (Heizkessel), Pflasterflächen, Dach- haut und Fenster halten nicht fünf Jahre 105 Und da war noch... ...der energisch sein Recht einfordernde Wohnungsei- gentümer, der dem entsetz- ten Verwalter androhte, so- fort (Selbst-?) Justizmaß- nahmen gegen ihn einzulei- ten, falls das Dach über sei- ner Wohnung noch einmal undicht werden sollte.

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Lexikon E länger, nur weil der Bauträger eine 5-jährige Gewährleistung gibt. Dazu kommt, dass aus einem nicht erkannten Baumangel oft erst nach Ab- lauf der Gewährleistungsfrist ein Bauschaden sichtbar wird, der dann zu Lasten der zu geringen Erhaltungsrücklage beseitigt werden muss. Für Außenanlagen wird meist nur eine 1-jährige Gewährleistungsfrist eingeräumt. Wenn sogar der gesamte Untergrund wegen mangelnder Festigkeit nachgibt, kann das schiefe Gebäude berühmt werden. Über die Lebensdauer von ca. 80 Jahren muss vieles am Gebäude wie- derholt repariert und erneuert werden, weil es sich durch die Bewitte- rung und den Gebrauch abnutzt. Das betrifft Wasser- und Abwasserlei- tungen, Heizungsanlage, Dach, Fassade, Haustür, Fenster und Trep- penhaus. Die Finanzierung der erforderlichen Erhaltung muss gesichert sein. Im monatlichen Hausgeld ist darum ein Beitrag zur Ansammlung der Erhal- tungsrücklage auch für laufende Reparaturen enthalten. Und da war noch... Damit die Erhaltung gesichert wird, muss die jährliche Einzahlung in die Erhaltungsrücklage entsprechend bemessen sein. Weil bei Woh- nungseigentum lediglich das Gemeinschafts- eigentum damit finanziert wird, hält unser Be- rufsverband, der BVI, nach Erfahrungswerten seiner Mitglieder eine jährliche Zuführung von mind. 1% des Kaufpreises sämtlicher Einhei- ten der Wohnanlage für angemessen. Üblicherweise wird in Gerichtsgutachten der Wert nach der Peters‘schen Formel ermittelt. Um dem zu entsprechen, macht der Verwalter im Wirtschaftsplan einen geeigneten Vor- schlag. In der Wohnungseigentümerversamm- lung finden das die Wohnungseigentümer gut oder sie ändern den Betrag per Beschluss ab. ...der ängstliche, doch pragmatische Verwalter, der diesem Wohnungsei- gentümer empfahl, bei einer auftretenden Dachundichtigkeit lieber den Verwalter zu infor- mieren, damit der einen Dachdecker schicken könne. Erfahrungsgemäß möchten einzelne Woh- nungseigentümer die Zuführung in die Erhal- tungsrücklage sehr geringhalten. Entweder planen sie ihre Wohnung zu verkaufen oder sie können wirklich ihr Geld zinsgünstiger selbst anlegen. Einige haben vielleicht nur zu wenig Geld. Das betrifft auch Rent- ner, die sich auf einen ruhigen Lebensabend gefreut hatten. 106

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Lexikon E Häufig wird zur Erleichterung der Mehrheit der an einer Wohnungsei- gentümerversammlung abstimmenden Teilnehmer beschlossen, die Erhaltungsmaßnahme erst auszuführen, wenn dafür genug Geld ange- spart sei. Dies geschieht häufig erst nach der Vorlage von Kostenan- geboten. Sehr zum Verdruss der sich an der Nase herum geführt füh- lenden anbietenden Handwerker. Die beschuldigen gern dafür den Ver- walter und ziehen sich dann von der Zusammenarbeit mit ihm zurück. Letztlich zum Nachteil der daran unschuldigen anderen Wohnungsei- gentümergemeinschaften. Gemeinschaften, welche die Rücklage aus falsch verstandener Spar- samkeit geringhalten, müssen später ersatzweise mit Sonderumlagen rechnen. Die können erfahrungsgemäß nicht alle aufbringen. Dabei nutzen sämt- liche rechtssicheren Beschlüsse zur Realisierung von Zahlungsver- pflichtungen nichts. Dann zahlen zumindest zunächst die übrigen Woh- nungseigentümer für die säumigen Miteigentümer mit. Was darauffolgt, ist wegen der gesamtschuldnerischen Haftung für alle sehr unerfreu- lich... Es soll vorkommen, dass Eigentümergemeinschaften bei der Auswahl ihres Verwalters denjenigen bevorzugen, der populistisch eine niedrige Zuführung in die Erhaltungsrücklage befürwortet. Den tatsächlichen Er- haltungsbedarf beeinflusst man damit nicht. Das dicke Ende kommt und der von der Gemeinschaft bevorzugte “billige Jakob“ hat mit dafür ge- sorgt, die Eigentümer in eine gefährliche Sicherheit zu wiegen. Schlimmstenfalls droht - ähnlich wie bei dem aktuell aus der Presse be- kannten “Weißen Riesen“ in Duisburg - am Ende die Verslumung. Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) Regelt auf 139 Seiten seit 2021 die bevorzugte Einspeisung von Strom aus erneuerbaren Quellen (z. B. Photovoltaik) ins Stromnetz und garan- tiert deren Erzeugern feste Einspeisevergütungen von max. 8 Cent/kWh. Ebenso regelt es einige Maßnahmen, um uns Bürger sanft oder unsanft zum sparsameren Umgang mit Energien zu bewegen. Z. B. dürfen seit dem 1. Januar 2024 in Neubauten innerhalb von Neu- baugebieten nur Heizungen installiert werden, die auf 65 Prozent erneu- erbarer Energien basieren. Alle übrigen Wärmeerzeuger ziehen nach. 107

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Lexikon Ersatzvornahme Wird durchgeführt, wenn sich z. B. ein Hand- werker weigert einen Mangel an seinem Werk im Rahmen der Gewährleistung zu beseitigen. Dazu wird ihm vorher eine Frist zur Mängelbe- seitigung gewährt, und angedroht nach erfolg- losem Ablauf dieser Frist einen anderen Hand- werker mit der Beseitigung des Baumangels als Ersatzvornahme, zu beauftragen und die dadurch entstehenden Kosten von ihm zu- rückzufordern. Die Frist muss dem Begehren angemessen sein. Sollte er auch diese Frist aussitzen, ist es rechtssicherer, ihm noch eine Nachfrist zu setzen. Wenn das alles nichts nützt, sollte man den Beweis so gut wie mög- lich sichern. Fotos sind dabei oft - ebenso wie unabhängige Zeugen - sehr hilfreich. Bei gravierenden und teuren Mängeln empfiehlt sich das selbstständige Beweisverfahren mit Hilfe eines erfahrenen Rechtsanwalts. Doch dies ist zunächst oft mit mehreren Tausend Euro vorzufinanzieren. Erschließungskosten Und da war noch... E ...die verzweifelte Eigen- tümerin, die ihrem Mie- ter einen Brief nicht ein- werfen konnte, weil der Briefkasten im Hausflur hing und die auf ihre schriftliche Anfrage vom Verwalter hingewiesen wurde, es doch einfach mal mit klingeln bei an- deren Hausbewohnern oder einer alternativen Postbeförderung zu ver- suchen. Auch mit Anliegerbeitrag bezeichnet. Wer möchte nicht so nah wie möglich mit dem Auto an sein Grundstück heranfahren? Das Wasser sollte aus dem Hahn fließen und wieder fort und der Strom aus der Steckdose kommen. Darum werden im Bebauungsgebiet die einzel- nen Grundstücke mit Straßen, Glasfaserleitun- gen und einem Glasfaseranschluss an das öf- fentliche Netz angeschlossen. Diese Erschließungskosten werden aufge- teilt und anteilig von den anliegenden Grundstückseigentümern getragen. Zumindest bisher. In Nordrhein-Westfalen sind die Straßenausbaubeiträge unter bestimm- ten Konstellationen abgeschafft. 108

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Lexikon Ersterwerb E Erstmaliger Kauf einer Wohnung nach Erstellung oder Umwandlung in Wohnungseigentum von einem Bauträger. Dabei wird der Erwerber im Gegensatz zu einem “normalen“ Eigentü- merwechsel bereits Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn für ihn zunächst lediglich eine Auflassungsvormerkung ins Grund- buch eingetragen und ihm der Besitz an der Wohnung übergeben wurde (z. B. Schlüsselübergabe). Die Verwalterzustimmung ist dabei nicht er- forderlich. Darum hat der Verwalter keine Kenntnis vom Verkauf. Wir haben schon einmal einen Fall einer Rückabwicklung des Kaufs eines Wohnungseigentums erlebt und dies jedoch sehr spät davon er- fahren. Sowohl die rechtlichen als auch die buchhalterischen Auswir- kungen zu heilen war sehr aufwendig. Darum bleibt es wichtig, dass der Erwerber dem Verwalter seine Eintragung als Eigentümer im Grundbuch unverzüglich mittels Ablichtung oder per PDF übermittelt. Mehr dazu unter: Auswahlkriterien für den Kauf Erwerberbürgschaft Das WEG bestimmt, dass bei einer Ver- äußerungsbeschränkung in einer Ge- meinschaftsordnung, die Verwalterzu- stimmung nur verweigert werden darf, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Das heißt, wenn zu erwarten sei, dass der Er- werber das Hausgeld nicht zahlen könne, oder er sich nicht in die Wohnungseigen- tümergemeinschaft einfügen werde. Da kommen Wohnungseigentümergemeinschaften auf die abenteuer- lichsten Ideen. So zum Beispiel bei Eigentümerwechsel die Hausgelder des Erwerbers zusätzlich abzusichern: Es wird ein Beschluss gefasst, der den Verkäufer von Wohnungseigen- tum verpflichtet, den Erwerber wiederum zu verpflichten, eine Bürgschaft für das Hausgeld für die nächsten zwei Jahre beizubringen. Andernfalls dürfe der Verwalter die Verwalterzustimmung zum Eigentümerwechsel nicht erteilen. 109

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Lexikon E M. E. wäre ein solcher Beschluss nichtig und entzieht sich der Beschluss- verkündung. Denn es handelt sich um einen “Vertrag zu Lasten Dritter“. Selbst wenn er den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspre- chen sollte, wäre er ein Klotz am Bein jedes Verkäufers. Mit so einer Hürde kann man Erwerber - die sich ausnahmsweise über die Regeln des WEG, der Gemeinschaftsordnung und in der Beschluss-Sammlung kun- dig machten - nur verängstigen. Wenn der Wohnungsverkauf daran scheitert, ist der Verkäufer sauer und der Ärger für die Eigentümerge- meinschaft vorprogrammiert. Und da war noch... ...der bauernschlaue Wohnungsverkäufer, der nach Kaufver- tragsabschluss heim- lich beim Verwalter das Übergangsdatum änderte, um eine zwi- schenzeitlich be- schlossene Sonderum- lage seinem nicht der deutschen Sprache mächtigen Käufer aufs Auge zu drücken. Die Gemeinschaft müsste mit Schadenersatzfor- derungen seitens der am Verkauf behinderten Miteigentümer rechnen. Noch abenteuerlicher war der Versuch eines Wohnungseigentümers aus der Finanzbranche, seine Eigentümergemeinschaft zu bewegen, von jedem Erwerber ein notarielles Schuldanerkennt- nis zu verlangen. Das hätte dazu geführt, dass bei Hausgeldrückstand sofort Vollstreckungsmaß- nahmen gegen den Erwerber veranlasst würden. Ein Erwerber, der sich dermaßen unterwirft, müsste “mit dem Klammerbeutel gepudert“ sein. Die Brisanz des Beschlussantrags ist seinerzeit von allen übrigen Miteigentümern erkannt wor- den. Der Antrag wurde abgelehnt. festgelegt sein, dass In seltenen Fällen kann bereits in der Gemein- schaftsordnung jeder Wohnungseigentümer eine entsprechende Bürgschaft für die Eigentümergemeinschaft bei- bringen muss. Ohne diese Bürgschaft kann er nicht ins Grundbuch eingetragen werden. Es gibt Gemeinschaftsordnungen, in denen der Verwalter eine Bürgschaft für das Verwalterho- norar fordern kann. Bis zur Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft durch den BGH im Jahr 2005, hätte der Verwalter bei Honorar-Rückstand diese schlimmstenfalls ge- genüber jedem einzelnen Wohnungseigentümer einfordern dürfen. Doch seit der Teilrechtsfähigkeit sind nicht mehr die einzelnen Eigen- tümer, sondern nun ist die gesamte Eigentümergemeinschaft als “Ver- band“ sein Vertragspartner. 110

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Lexikon E Mit dem neuen WEG ab 01.12.2020 ist eine Wohnungseigentümerge- meinschaft voll rechtsfähig. Damit entfallen eventuelle direkte Ansprü- che zwischen einzelnen Wohnungseigentümern und Verwaltern. Dennoch gibt es hin und wieder sogar Rechtsanwälte, die ihren fordern- den Mandanten entweder nach dem Mund reden und nicht aufklären oder bei ihren oft aggressiven Forderungen an den Verwalter nur bluffen. Erwerberhaftung Der Erwerber von Wohnungseigentum haftet gegenüber der Wohnungs- eigentümergemeinschaft für Zahlungsverpflichtungen erst ab der Um- schreibung ins Grundbuch beim Grundbuchamt. Dann nur für Zahlun- gen, die nach der Umschreibung fällig bzw. beschlossen werden. Für Hausgelder, die vor der Umschreibung im Grundbuch fällig wurden, braucht er nicht zu haften. Aber für das Ergebnis der Jahresabrechnung, wenn der Beschluss darüber erst nach der Umschreibung erfolgt ist. Vorsicht: In der Gemeinschaftsordnung kann etwas anderes bestimmt sein. Das hat dann Vorrang. Das gleiche gilt für abweichende Regelun- gen im Kaufvertrag, die nur im Innenver- hältnis zwischen Verkäufer und Erwerber wirksam sind und damit keine rechtliche Wirkung für die Eigentümergemeinschaft entfalten. Und da war noch... Beim Erwerb aus Zwangsversteigerung sind diesbezügliche Regelungen der Ge- meinschaftsordnung außer Kraft gesetzt. Hier wird immer lastenfrei erworben. Den- noch hat man dabei oft Last mit der seit Jahren überfälligen Grundrenovierung der Wohnung. Erwerbermodell Gemeint sind damit oft ältere Wohnanla- gen, sogenannte “Bestandsimmobilien“ mit Mietwohnungen, die von Investoren aufge- kauft und in Wohnungseigentum umge- wandelt werden. Daran angeschlossene 111 ...der verblüffte Eigentü- mer, der erst nach dem Kaufvertragsabschluss von seinem Nachbar er- fuhr, dass er sich nicht in eine kleine Gemein- schaft, sondern in eine aus mehreren Häusern bestehende Großgemein- schaft eingekauft hatte.

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Lexikon E Verkaufsorganisationen entwickeln dazu ein Finanzierungskonzept und bieten diese Immobilien auf dem Markt an. Leider werden den ahnungslosen Käufern hin und wieder Steuervor- teile und Mieterträge vorgegaukelt, die sich letztlich nicht dauerhaft er- zielen lassen. Wenn ehemalige Kellerräume oder Waschküchen in Wohnungen um- gewandelt werden, erleben bisher nichtsahnende Erwerber spätestens nach einigen Jahren aufsteigende oder von Wänden ausgehende Feuchtigkeit. Der “Hit“ bei uns ist derzeit ein seit mehr als zehn Jahren bereits bei der Vorverwaltung geführter Streit über anfangs lediglich 10.000 €, der sich - wegen bisher nicht erfolgter Einigung auf eine Sa- nierung und zwischenzeitlicher Folgeschäden - auf nunmehr vom Gut- achter ermittelte 100.000 € gesteigert hat. Das Ende der daraus folgen- den Rechtsstreite ist nicht abzusehen. Also besondere Vorsicht bei umgewandelten Bestandsbauten und ins- besondere bei “Gartengeschoßwohnungen“ mit erdberührten Wänden. Mehr zu diesem Thema unter: Schrottimmobilien. 112

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Lexikon Fachverwalter F Reißt sich, wie man sieht, für seine Kunden beide Beine aus. Ist in weiblicher oder männlicher Form dafür ausgebildet und hauptberuflich mit der Ver- waltung von Wohnungseigentum beschäftigt. Dadurch verfügt sie (oder er) über einen Erfah- rungsschatz, den nebenberufliche Verwalter mit kleinem Verwaltungsbestand nicht bieten können. Nur besonders qualifizierte Fachverwalter dürfen Mitglied im Bundesfach- verband der Immobilienverwalter (BVI) oder in einem vergleichbaren Ver- band sein. Dabei werden alle Mitglieder mehrmals im Jahr im Rahmen von Seminaren und Tagungen weitergebildet und mit den aktuellen Ent- wicklungen der herrschenden juristischen Meinungen vertraut gemacht. Ebenso verfügen sie über ein Team aus Fachkräften, die nicht nur das WEG beherrschen, sondern durch vernetzte Kontakte zu fähigen Dienst- leistern und Handwerkern das fast Unmögliche möglich machen. Falls dennoch mal was‘ schief gehen sollte, schützt er seine Wohnungs- eigentümer mit einem umfangreichen Paket an Versicherungen. Im Unterschied zum Billig-Verwalter treibt er zum Schutz der sensiblen Daten seiner Kunden einen riesigen (auch teuren EDV) Aufwand. Darüber hinaus müssen sich Fachverwalter und sämtliche Mitarbeiter bei der IHK einer Zertifizierung unterziehen. Mit einem solchen Verwal- ter und seinem Team können Wohnungseigentümer den Wert Ihrer Im- mobilie erfolgreich steigern. Aber nur, wenn sie seinem Rat vertrauen. Fensterbeschlüsse “Fensterbeschlüsse“ werden inzwischen von den Juristen für nichtig angesehen. Wohnungseigen- tümer dürfen nicht mehr eigenmächtig oder per Beschluss “ihre“ Fenster wechseln. Der BGH hatte am 20.09.2000 in einem sog. “Jahr- hundertbeschluss“ die Fenster zwingend dem Ge- meinschaftseigentum zugeordnet, auch wenn diese lt. Gemeinschaftsordnung als Sondereigentum ausgewiesen wa- ren und sind. Sie seien unverzichtbarer Bestandteil der Fassade. 113

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Lexikon F Bis zu diesem Datum war es sehr verbreitet, die Fenster sogar per Be- schluss dem Sondereigentum zuzuordnen. Damit sollte allein der jewei- lige Wohnungseigentümer auf eigene Kosten hinsichtlich der Erhaltung (seinerzeit: Instandhaltung und Instandsetzung) “seiner“ Fenster und Bal- kontüren zuständig sein. Dies wurde von der Justiz drei Jahrzehnte lang geduldet. Seit diesem BGH-Beschluss darf diese Praxis nicht mehr durchgeführt werden. Außerdem sind alle “Fensterbeschlüsse“ aus der Vergangen- heit damit nichtig geworden. Aus Sicht des BGH hat es sie damit nie gegeben. Denn, Zitat eines maßgeblich am BGH-Beschluss beteiligten Richters in Fischen: „Der BGH hat zu Recht erkannt, was schon immer rechtens war!“ Sofern die Gemeinschaftsordnung keine Kostentragung für einzelne Wohnungseigentümer beinhaltet, müssen alle Fenster und Balkontüren aus der Erhaltungsrücklage bezahlt werden. Wohnungseigentümer, die bereits Fenster auf ihre eigenen Kosten instandgehalten oder sogar er- neuert haben, sind “gelackmeiert“. Sie zahlen jetzt für die anderen mit. Manche halten dies für eine ungerechtfertigte Bereicherung derjenigen Eigentümer, die ihre Fenster jetzt nicht mehr selbst bezahlen müs- sen. Ein Anspruch könne aber im Streitfall höchstens fünf Jahre rückwirkend geltend ge- macht werden, sagten seinerzeit die Juristen. Und da war noch... Dem steht ein BGH-Urteil vom 14.06.2019 entgegen, dass für eigenmächtige Beauftra- gungen seitens einzelner Wohnungseigentü- mer ohne vorherigen Beschluss kein An- spruch auf Kostenersatz besteht. Mit der Novellierung des neuen WEG ab 01.12.2020 darf per Beschluss nunmehr auch bei Erhaltungsmaßnahmen dauerhaft von der Kostenverteilung der Gemeinschaftsordnung abgewichen werden. Es muss zwar im Einzel- fall über die Erneuerung einzelner Fenster be- schlossen werden, die Kosten können dabei dem jeweiligen Eigentümer auferlegt werden. Damit ist die bisherige Praxis halbwegs geheilt. Mehr dazu unter: Beschlusskompetenz. ...der besonders rechts- kundige Eigentümer, der eine Änderung der BGH-Rechtsprechung zur Beschlusskompe- tenz ausnutzte, um die Erneuerung der Fenster seiner Wohnung auf Kosten der Eigentümer- gemeinschaft zu er- streiten, obwohl alle anderen Eigentümer ihre Fenster seinerzeit selbst bezahlt hatten. 114

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Lexikon Fernsehversorgung Hier die wichtigsten Varianten der Fernsehversorgung: Kabelfernsehen F Frei von witterungsbedingten Störungen. Je- doch abhängig von der Programmeinspei- sung des Kabelanbieters. In Deutschland ist der Markt unter den Kabelanbietern aufge- teilt. Für NRW ist allein die Vodafone zustän- dig. Die Abrechnung der Versorgung kann über zwei Varianten erfolgen: Beim Einzelnutzervertrag schließt jeder Anschlusswillige selbst einen Vertrag mit dem Kabelunternehmen. Er zahlt direkt dorthin. Wer nicht fernsehen will, zahlt auch nichts an den Kabelbetreiber. Beim Gemeinschaftsanschluss schließt der Bauträger bzw. der durch Beschluss ermächtigte Verwalter einen Vertrag für alle angeschlosse- nen Wohnungen des Hauses. Die monatlichen Beiträge sind bereits im Hausgeld eingeschlossen. Dabei spielt es keine Rolle, wer von den Be- wohnern tatsächlich das Fernsehangebot nutzt. Im Gegenzug ist diese Vertragsvariante für jedes Wohnungseigentum deutlich preisgünstiger als ein Einzelnutzervertrag. Ab 01.07.2024 dürfen die Kosten eines Gemeinschaftsanschlusses nicht mehr auf Mieter verteilt werden. Damit Vermieter nicht auf den anteiligen Kosten sitzen bleiben, hatten wir bereits im Vorfeld die Kündigung des Gemeinschaftsanschlusses empfohlen. Durch den Siegeszug der Glas- faserversorgung ist das Kabelfernsehen zum Auslaufmodell geworden. Satellitenfernsehen Bedingt durch zunehmende Kostensteigerungen neigen hin und wieder Wohnungseigentümergemeinschaften zum Umstieg aufs Satellitenfern- sehen. Auf diese Weise hofft man Kosten zu sparen und damit Wohnun- gen auch für die Vermietung attraktiver zu machen. Die Kabelgebühren fallen dabei weg. Im Gegenzug können Lizenzgebühren an die VG Me- dia wegen der “Weitersendung von Rundfunksignalen“ anfallen. Die Kosten für die Installation und Erhaltung der Anlage trägt die Eigen- tümergemeinschaft. Diese Kosten sind nicht als Betriebskosten auf 115

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Lexikon F Mieter umlegbar. Von der fehlenden Möglichkeit der Internet- und Te- lefonnutzung über die SAT-Anlage ganz zu schweigen. In einem Winter hatten wir eine Parabolantenne, die zugeschneit und zwei Wochen lang nicht von Dachdeckern ge- fahrlos freigelegt werden konnte. Dafür hatten vereinzelte Wohnungseigentümer kein Ver- ständnis und der Verwalter wurde dafür be- schimpft. Ersatzweise musste von einigen Hausbewohnern der Spieleabend wieder ent- deckt werden. Im folgenden Jahr wurde eine Heizung in die Antenne eingebaut. DVB T2 HD Antennen-Überallfernsehen Heißt auf Deutsch so viel wie: “Erdgebundene Videoübertragung der 2. Generation in digitaler Technik“. Dabei kann gegenüber dem bisheri- gen analogen DVB-T eine größere Zahl von Sendern in deutlich besse- rer technischer Qualität von einer Dach- oder Zimmerantenne empfan- gen werden. Das bedeutet nicht, dass sich damit die Programmqualität verändert hat. Die öffentlich-rechtlichen Sender, wie z. B. ARD, ZDF, Re- gionalprogramme usw. werden nach wie vor kostenlos angeboten. Internet-Fernsehen (Glasfaser) Über Glasfaseranschluss ist auch der Fernsehempfang möglich. In der Grundausstattung werden die öffentlich-rechtlichen Programme mitge- liefert. Darüber hinaus ermöglicht der schnelle Glasfaseranschluss das Streamen von Beiträgen aus dem Internet. Ebenfalls können umfang- reiche zusätzliche Programmangebote zugebucht werden. FGG-Verfahren Besondere Form eines Gerichtsverfahrens. FGG bedeutet: “Gesetz über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit“. Hier hat der Richter eine eigene Amtsermittlungspflicht. Er muss sich bei seiner Be- urteilung also nicht auf jeden Blödsinn verlassen, der ihm erzählt wird. Er stellt selbst Ermittlungen an, um der Wahrheit auf die Spur zu kom- men. Bis Mitte 2007 galt dies auch für WEG-Verfahren. Seither werden Wohnungseigentumsverfahren, wie z. B. Beschluss- anfechtungen, im Rahmen der Zivilprozessordnung (ZPO) durchgeführt. 116

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Lexikon F Dabei darf der Richter lediglich aufbauend auf den jeweiligen Vorträgen der Prozessbeteiligten urteilen. Jetzt bewähren sich für die Wohnungs- eigentümergemeinschaften Beschlüsse, die ordnungsmäßiger Verwal- tung entsprechen. Die sind Grundlage der Schriftsätze sachkundiger Rechtsanwälte, welche die Eigentümergemeinschaft vertreten. First in - first out Prinzip (Heizöl- verbrauchsermittlung) Und da war noch... Heißt so viel wie: Zuerst rein - zuerst raus. Gemäß Heizkostenverordnung darf nur die im Abrechnungszeitraum verbrauchte Wärmemenge auf die Nutzer umgelegt werden. Durch Preisänderungen wäh- rend des Jahres befindet sich im Restbe- stand Heizöl mit verschiedenen Einkaufs- preisen pro Liter im Tank. Darum muss der im Tank verbliebene Restbestand den letzten Betankungsmengen und de- ren Preisen zugeordnet werden. Daraus ergibt sich der rechnerische Einkaufswert des Restbestands. Fischen im Allgäu ...die offenbar vom lebenslan- gen Lehramt der Realität ent- rückte Verwaltungsbeirätin, die vom Verwalter verlangte, er solle die 200 Liter Ölsumpf des stillgelegten Öltanks, statt zu entsorgen, doch ein- fach über Ebay verkaufen. Wunderschöner Ferienort im Allgäu. Alljährlicher Tagungsort im Kurhaus “Fiskina“ für alle, die an der Fortent- wicklung des Wohnungseigentums interessiert sind. Organisiert vom “Evangelischen Immobi- lienverband Deutschland e. V.“ (eid). Der er- lauchte Kreis besteht aus Vertretern der höchs- ten deutschen Gerichte, der Bundesregierung, aus Professoren und Kommentatoren des Wohnungseigentumsrechts, Juristen und qualifizierten Verwaltern. Wer hier teilnimmt, schöpft aus der ersten Quelle des Wohnungseigentumsrechts. Hier wird das WEG-Recht weiterentwickelt. Darum ist diese Veranstaltung auch als Fortbildungs- maßnahme für Fachanwälte für Wohnungseigentumsrecht anerkannt. Es wird referiert, diskutiert - oft auch disputiert - über Themen wie z. B. 2005: “Die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft 117

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Lexikon F im Hinblick auf die Anwendung der Rechtsgrundsätze der BGB-Gesell- schaft“ oder “Ist eine Eigentümergemeinschaft im Hinblick auf die in- zwischen vom BGH anerkannte Teilrechtsfähigkeit insolvenzfähig?“ Mit dem neuen WEG ab 01.12.2020 wurde die Teilrechtfähigkeit zur vol- len Rechtsfähigkeit. Im Jahr 2010 ging es zum Beispiel um "Aktuelle Fragen zum Finanz- und Rechnungswesen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“. Dabei schreiben eingefleischte Juristen mit Hilfe des BGH den Verwal- tern detailliert vor, wie sie die Buchhaltung zu führen haben. Selbstver- ständlich macht ihre formelle Regelungswut auch vor der Darstellung des Gemeinschaftsvermögens in der Jahresabrechnung nicht halt. Mit gesundem kaufmännischem Verständnis natürlich. Wir, auch in Buch- führung ausgebildeten Verwalter, raufen uns schon mal die Haare. Ei- nige Rechtswissenschaftler haben schon keine mehr. Im Jahr 2023 ging es um “Informationspflichten bei der Verwaltung von Wohnungseigentum“. Die Pflichten betreffen immer die gesamte Ge- meinschaft. Eine Pflicht zur Erteilung einer Einzelauskunft gibt es nach wie vor nicht. Die unterschiedlichen, wissenschaft- lich theoretischen Rechtsauffassun- gen wogen hin und her. Leider allzu häufig weg von der Alltagspraxis und dem Rechtsempfinden der Wohnungs- eigentümer. Die Rechtswissenschaft- ler und Referenten schlagen sich ihre Rechtsauffassungen um die Ohren. Dabei beneiden wir Fachverwalter un- sere unwissenden Wettbewerber: die Billigverwalter. Sie tanzen zwar ge- nauso wie alle anderen auf dem Glatt- eis des WEG, sie bemerken es nicht. Zumindest so lange, bis sie zusammen mit ihren Eigentümergemeinschaften auf dem Glatteis ausrutschen, einbrechen und allen Wohnungseigen- tümern damit großen Schaden zufügen. Durch Videokonferenzsysteme und Webinare sind Präsenzveranstaltun- gen rückläufig. Wir buchen inzwischen vorwiegend virtuelle Veranstaltun- gen. Von uns besuchte Präsenzveranstaltungen nutzen wir nach wie vor, vorrangig für Hintergrundwissen und zur Kontaktpflege. 118

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Lexikon Flächennutzungsplan F Ist im Bauplanungsrecht Grundlage für einen Bebauungsplan. Die Kom- mune möchte ihre forst- und landwirtschaftlich genutzten Flächen, Stra- ßen, Gewerbe- und Wohngebiete sinnvoll planen. Ein Flächennutzungs- plan wird aufgestellt. Die verschieden zu nutzenden Flächen sind farbig dargestellt. Für die darin ausgewiesenen bebaubaren Flächen wird je nach Bedarf, ein detaillierter Bebauungsplan aufgestellt. Beide Pläne dürfen von interessierten Bürgern beim zuständigen Bau- amt eingesehen werden. In der Verabschiedungsphase werden die Pläne öffentlich ausgelegt. Flurnummer Jedes Grundstück muss sich eindeutig beschreiben lassen, sowohl im amtlichen Lageplan als auch beim Grundbuchamt. Dazu sind die Grund- stücke mit ihrer Zugehörigkeit zu einer Gemarkung, Flurnummer und Flurstück bezeichnet. Damit wird das Grundstück unverwechselbar. Fogging Erst seit einigen Jahrzehnten verstärkt auftretendes Phänomen. Zeigt sich als Schwarzstaub-Ablagerung an Wänden be- troffener Wohnungen. Fachleute vermuten, dass sich in der Raumluft aufgewirbelte Partikel an Bau- teilen und Flächen mit abweichender Temperatur absetzen. Häufig verfärbt sich dabei die Wand oberhalb von Heizkörpern. Es wird vermutet, dass schwerflüchtige organische Verbindungen moder- ner Baustoffe dabei mitwirken. Das Gleiche gilt für elektrostatische Aufladungen im Bereich von Elekt- roleitungen und ist selbst von Sachverständigen im Rahmen von Gutachten kaum wissenschaftlich ein- deutig nachvollziehbar darzustellen. Wir verwalten eine Wohnung mit gutachtlich festgestelltem Fogging. Aber selbst das Gutachten vermochte nicht zu klären, warum die baugleiche Nachbarwohnung völlig mängelfrei ist. Darum hat die Wohnungseigentü- mergemeinschaft noch keinen Beschluss zur Mängelbeseitigung gefasst. 119

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Lexikon F Der betroffene Wohnungseigentümer wird auf dem Weg zu seinem Recht voraussichtlich auf eine sehr lange Geduldsprobe gestellt. Der BGH hat am 28.05.2008 (Az. VIII ZR 271/07) Fogging als Mangel an der Mietsache angesehen. Harte Zeiten für Vermieter. Formalien „...wird hiermit zum Verwalter bestellt, sofern er die Wahl annimmt.“ Der letzte Halbsatz dieser Formulierung im Wahlprotokoll hat eine Woh- nungseigentümergemeinschaft viel Geld gekostet. Und das kam so: Die betreffende Eigentümergemeinschaft hatte mich ohne mein Wissen in Abwesenheit zum neuen Verwalter bestellt. Die Eigentümergemein- schaft war etwas problematisch und der seinerzeitige Verwalterkollege wollte mit seiner Formulierung besonders nett sein und mir noch die Gelegenheit zur Absage einräumen, die ich wegen seinerzeitiger Un- kenntnis der Besonderheiten leider nicht nutzte. Wie dem auch sei, das Beschlussprotokoll ging als Nachweis meiner erlangten Verwaltereigenschaft an das Grundbuchamt. Nur mit diesem Nachweis war ich berechtigt, bei einem Ei- gentümerwechsel die erforderliche Verwal- terzustimmung beim Notar zu erteilen. Die zuständige - als übereifrig bekannte - Rechtspflegerin störte sich an der Formulie- rung wegen der darin enthaltenen Bedin- gung. Sie bestritt meine formalrechtliche Verwaltereigenschaft, weil die Annahme der Wahl nicht protokolliert sei. Der Eigentümer- gemeinschaft blieb daraufhin nichts anderes übrig, als beim Wohnungs- eigentumsgericht eine Notverwaltung zu beantragen. Ich wurde zum Notverwalter bestellt. Dann erst konnte ich in meiner Eigenschaft als Notverwalter eine formell korrekte Wahl meiner Verwaltungsfirma vor- nehmen lassen. Und vor allen Dingen dem Grundbuchamt ein formell korrektes Beschlussprotokoll vorlegen, aus dem die Verwalterbestellung eindeutig hervorging. Beim Grundbuchamt und im Wohnungseigentum gelten eben strenge Vorschriften. Das Wohnungseigentumsrecht ist gespickt mit formellen Tretminen. Ein El Dorado für engagierte Rechtsanwälte. 120

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Lexikon F Fachkundige Verwalter werden alle Formalien kennen und beachten. Auch wenn das von Wohnungseigentümern oft als umständlich ange- sehen wird. Auf diese Weise haben wir in mehr als 40 Jahren jeden Hausgeldprozess für unsere Eigentümergemeinschaften gewonnen. Und das bei erheblich nachlassender Zahlungsmoral. Leider ist es einigen Eigentümern nur schwer oder gar nicht zu vermitteln, dass gerade auch im Alltagsgeschäft die Formalien eingehalten werden müssen. Ein Verstoß dagegen ist ein gefundenes Fressen für jeden An- walt, der damit jede Klage gegen seinen Mandanten - sei sie aus Sicht der Eigentümergemeinschaft noch so unberechtigt - zu Fall bringen kann. Die Kosten bleiben an der Gemeinschaft hängen und die Eigentümer glauben einfach nur von der Justiz ungerecht behandelt worden zu sein. Billigverwalter werden sie möglicherweise gerne in diesem Irrglau- ben unterstützen. Ein Verwalter mit Rückgrat wird das Beste für seine Eigentümergemein- schaft erreichen. Und so allen Eigentümern unterm Strich beim Geld sparen helfen. Freistellungsbescheinigung ► Bauabzugssteuer Freistellungsbescheinigung für Zinserträge Die gibt es vom Finanzamt nur für Privatpersonen, nicht für eine Woh- nungseigentümergemeinschaft. Darum weist ein Fachverwalter bei der Jahresabrechnung jedem Wohnungseigentümer die von der kontofüh- renden Bank abgeführte Kapitalertragsteuer anteilig aus. Damit kann sich ggf. jeder Eigentümer die einbehaltenen Beträge vom Finanzamt zurückholen. Das funktioniert natürlich nur mit einem Fremdkonto auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Freistellungsverpflichtungserklärung Darin erklärt sich die Bank bereit, der Löschung einer auf dem Grund- stück oder dem Wohnungseigentum eines Verkäufers lastenden Grundschuld zuzustimmen, wenn beim Verkauf der Kaufpreis des Er- werbers beim Notar eingegangen ist. Denn nur so lässt sich an gleicher Rangstelle eine neue Grundschuld einer anderen Bank zur Kreditabsi- cherung eintragen. 121

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Lexikon F Dabei ist der Notar verpflichtet aus dem Kaufpreiserlös eine eventuelle Restschuld des Verkäufers bei der Bank zurückzuzahlen. So kauft ein Erwerber seine Wohnung lastenfrei. Er kann bei Bedarf für die Absiche- rung seines Bankkredits erneut eine Grundschuld eintragen lassen. Fremdkonto Wird bei der Bank auf den Namen der Woh- nungseigentümergemeinschaft geführt. Die Rechtsprechung fordert die strikte Tren- nung des Gemeinschaftsvermögens vom Verwaltervermögen. Dies erfüllt ein Fremd- konto und wird seitens der Rechtsprechung als die einzig zulässige Kontenform akzep- tiert. Es ist unabhängig vom pfändbaren Vermögen und ggf. auch Unvermögen des Verwalters. Selbst bei Schulden des Verwalters kann dieses Konto niemals von seinen Gläubi- gern oder bei Steuerschulden vom Finanz- amt gepfändet werden. Die Gelder der Wohnungseigentümer sind sicher. Funkablesung Und da war noch... ...der dumme Elektriker, der den lichtempfindli- chen Sensor eines Däm- merungsschalters ausge- rechnet in den Lichtkegel der Außenleuchte mon- tierte und sich wunderte, dass die Lampe bei Dun- kelheit anfing zu blinken. Es wird zunehmend schwieriger am Jahresende gleichzeitig in alle Wohnungen zu kommen, um die Verbräuche abzulesen. Heizkosten- verteiler, Wärmemengenzähler und Wasserzähler erfassen inzwischen elektronisch und werden zumindest am Jahresende per Funk vom Heizkostenabrechnungsservice fernabgelesen. Wegen der EED-Richtlinie werden nunmehr bei vermieteten Wohnun- gen im Haus die jeweiligen Heizungsverbräuche monatlich erfasst und mittels eines intelligenten Datensammlers im Treppenhaus, dem Smart Meter Gateway (SMGW), gesammelt. Die verschlüsselten Daten wer- den sicher an den Abrechnungsservice zur weiteren Bearbeitung und dann zur monatlichen Weitergabe an die Mieter übermittelt. 122

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Lexikon Fußbodenheizung F Wegen der zum Betrieb erforderlichen geringen Vorlauftemperatur des Heizungswassers passt sie ideal zu einer Wärmepumpe. Die so zu nutzende Wärme wird als angenehm empfunden und bestä- tigt die vom Volksmund geprägte Erfahrung: „Kühl der Kopf und Füße warm, machen jeden Doktor arm!“ Gleichzeitig kann der so erwärmte Fußboden interessierte Liebhaber zu gewagten Aktionen ermuntern. Denn die Angst kalte Füße zu bekommen, wird ihnen genommen. Problematischer ist die Zuordnung der Eigentumsverhältnisse der Heizungs- schlangen im Estrich. Dies wurde bisher nicht speziell vom BGH ent- schieden. Da der Estrich als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes lt. BGH-Ur- teil vom 26.10.2012 zum Gemeinschaftseigentum gehört, träfe das auch für die darin liegenden Heizschlangen zu. Bei Berücksichtigung eines weiteren BGH-Urteils vom 08.07.2011 setzt sich bei Juristen die Auffassung durch, dass die Fußbodenheizung dann Sondereigentum sein könne, wenn die Heizschlangen mit Ab- sperrvorrichtungen vom gemeinschaftlichen Heizungssystem getrennt werden können und wenn in der Gemeinschaftsordnung die Heizkörper dem Sondereigentum zugeordnet sind. Falls ein Wohnungseigentümer mehrere Wohnungen in verschiedenen vom gleichen Verwalter betreuten Gemeinschaften besitzt und dort ver- schiedene Formulierungen in der Gemeinschaftsordnung bestehen, muss sich der Verwalter wegen seiner unterschiedlichen Handhabun- gen “warm anziehen“. Verwalter sind also bei eventuellen Störungen hin und her gerissen. Wenn bei der Auswertung der Teilungserklärung das Beurteilungspen- del überwiegend nach einer Seite ausschlägt, handeln wir zumindest bei Notmaßnahmen entsprechend. Für den weiteren Fortgang holen wir ggf. im Interesse der Rechtssicherheit einen Beschluss in einer Wohnungseigentümerversammlung ein. 123

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Lexikon G Gas-Etagenheizung ► Heizungs-Einzeltherme Gasprüfung Nach jahrelanger Arbeit legte das Technische Ko- mitee “Gasinstallation“ im April 2008 die neue Fassung des Arbeitsblattes G 600 technische Re- gel für Gasinstallationen (DVGW TRGI 2008) vor. Diese Regel wurde 2018 aktualisiert. Bisher wurde lediglich empfohlen, die Gasleitungen einmal jähr- lich einer Sichtprüfung zu unterziehen und alle 12 Jahre auf Dichtheit bzw. Gebrauchsfähigkeit prüfen zu lassen. Jetzt ist die TRGI integraler Bestandteil des technischen Regelwerks Gas. Die Empfehlung weicht der Verpflichtung. Genau genommen gilt die TRGI nur für gewerbliche oder betriebliche Anwendungen. Dennoch erscheint es sinnvoll, diese als allgemein an- erkannte Regel der Technik auch für Wohnungseigentum im Interesse der Hausbewohner zu erfüllen. Gewissenhafte Verwalter werden ihre Wohnungseigentümer darüber informieren und dafür einen Lösungs- vorschlag anbieten. Für Selbstmörder ist es beruhigend zu wissen, dass die Gasanlage jähr- lich einer Sichtprüfung unterzogen und alle 12 Jahre abgedrückt wird. So geht die Anlage nicht schon bei der Vorbereitung ihrer Manipulation hoch. Gebäudeenergiegesetz (GEG) “Gesetz zur Einsparung von fossiler Energie und zur Nutzung erneuer- barer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden“. Damit sich die Zukunft unserer Enkel nicht wie ne- benstehend abgebildet entwickelt, muss auch in Gebäuden der Energieverbrauch reduziert werden. Es wäre verrückt, wenn dann zusätzlich Energie zur Kühlung eingesetzt werden müsste. Dieses neue Gesetz fasst bisherige Verordnungen, z. B. Energieeinsparverordnung (EnEV), Energieausweis, EnSiKuMaV, EnSimiMaV für öffentliche Förderungen energetischer Maßnahmen 124

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Lexikon G (BAFA, KfW) mittels eines Energieeffizienz-Experten zusammen und be- inhaltet nunmehr weitere neue Verordnungen zur Energieersparnis. Besonders gravierend wirkt sich die “10-Prozent-Regel“ aus. Erneuert eine Wohnungseigentümergemeinschaft mehr als 10 % z. B. der Fas- sade oder des Dachs, müssen die energetischen Vorgaben des GEG be- achtet werden. Das bedeutet i. d. R.: dämmen, dämmen, dämmen! Beim Dach kommt ab 2026 noch die Verpflichtung zum Einbau einer Photovol- taik-Anlage dazu. Die geforderte elektrische Leistung richtet sich nach der Größe der Dachfläche bzw. der Anzahl der Wohnungen im Gebäude. Gemeinschaftseigentum (GE) Sämtliche Teile einer Wohnungseigentums- anlage, die in der Gemeinschaftsordnung nicht dem Sondereigentum zugeordnet sind. Zwingend zum Gemeinschaftseigentum ge- hören das Grundstück, die Außenanlage, die konstruktiven Teile des Gebäudes, wie Dach, Fassade, Fenster, Aufzug, Heizung, die allgemein genutzten Flure, Treppenhäuser, Waschräume usw. Das Gemeinschaftseigentum darf von allen Wohnungseigentümern und deren Mietern genutzt werden. Natürlich nur im Rahmen der Hausordnung. Sämtliche konstruktiven Bauteile und alles, was von außen sichtbar ist, zählt zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Was oft nur wenige Wohnungseigentümer bedenken: Allein hierfür ist die Eigentümer- gemeinschaft bzw. der Verwalter zuständig. Bauliche Veränderungen sind nur mit Zu- stimmung sämtlicher von der Maßnahme benachteiligten Miteigentümer möglich. Wer möchte sich eine Garage unmittelbar vor sein Küchenfenster bauen lassen? Alles, was sich innerhalb der Wohnungen befindet und ausschließlich dieser Woh- nung zu dienen bestimmt ist, gehört i. d. R. zum Sondereigentum. Und das liegt in der Verantwortung des jeweiligen Wohnungs- 125 Und da war noch... ...der schelmische Woh- nungseigentümer, der meinte: „Wenn die In- standhaltung und Pflege des Gemeinschaftseigen- tums Angelegenheit aller ist, wieso putzt dann meine Frau die Fenster?“

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Lexikon G eigentümers. Dort darf der Verwalter noch nicht einmal einen tropfen- den Wasserhahn reparieren lassen, auch wenn das der Sondereigen- tümer gerne hätte. Für Bauteile, bei denen sich nicht immer eindeutig die Zuordnung bestim- men lässt, haben wir für unseren Gebrauch zur Kostenverteilung praxis- orientierte interne Regeln aufgestellt. Diese orientieren sich weitestge- hend an der aktuell vorherrschenden Rechtsauffassung. Mehr dazu un- ter: Zuordnung Gemeinschaftseigentum / Sondereigentum. Gemeinschaftskonto Bankkonto der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hierauf fließen alle Hausgelder und im Gegenzug werden alle Kosten von diesem Konto bezahlt. In jedem Fall sollte es als Fremdkonto geführt werden. Häufig wird das Konto von einem unwissenden Verwalter auf seinen Namen mit dem Zusatz „...für Eigentümergemeinschaft xy“ angelegt. Vorsicht! - Hier handelt es sich um ein offenes Treuhandkonto. Diese Kontenform ist für das Gemeinschaftsvermögen sehr unsicher. Möchten Sie als Wohnungseigentümer mit Ihrem Geld für eventuelle Schulden des Verwalters haften? - Sicher nicht! Darum achten Sie da- rauf, dass Ihr Verwalter das Konto ausschließlich als Fremdkonto für Ihre Eigentümergemeinschaft führt. Dann gehört das Konto der Ge- meinschaft und der Verwalter ist lediglich verfügungsberechtigt. Sonst kann es Ihnen passieren, dass Ihr Geld für eventuelle Steuerschulden oder andere nicht bezahlten Verbindlichkeiten Ihres Verwalters wegge- pfändet wird. Die Finanzbehörde und die Gerichtsvollzieher sitzen am längeren Hebel und fackeln nicht lange. Gemäß dem WEG bzw. der Rechtsprechung muss der Verwalter ohnehin ein “von seinem Vermö- gen getrenntes“ Konto führen. Das von allen Gerichten zwingend vorgeschriebene Fremdkonto für eine Eigentümergemeinschaft wird von einer Vielzahl der Verwalter wegen des extremen Aufwands bei der Eröffnung eines solchen Kontos nicht gewählt. Viele Banken winken wegen des unverhältnismäßig hohen Auf- wands bzw. der nicht über das Internet möglichen Eröffnung ab. Gemeinschaftsordnung ► Teilungserklärung 126

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Lexikon G Gesamtschuldnerische Haftung Zuerst die gute Nachricht: Die gesamtschuldnerische Außenhaftung gibt’s nicht mehr. Mit dem neuen WEG vom 01.12.2020 wurde Wohnungseigentümerge- meinschaften nunmehr die volle Rechtsfähigkeit zugesprochen. Seit dem BGH-Beschluss vom 02.06.2005 (Az. V ZB 32/05) zur Teilrechts- fähigkeit der Eigentümergemeinschaft gibt es die gesamtschuldnerische Haftung gegenüber Dritten in der bisherigen Form nicht mehr. Diese Rechtsauffassung hat der Gesetzgeber in das neue WEG ab 01.07.2007 übernommen. Ab jetzt haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft als eigenständiger Verband, wenn sie mit ihrem Gemeinschaftsvermögen am Rechtsverkehr teilnimmt. Wenn z. B. ein Heizöllieferant sein Geld nicht bekommt, kann er sich nicht mehr einen beliebigen einzelnen Wohnungseigentümer heraussuchen und von ihm allein den gesamten Rechnungsbetrag verlangen. Ab jetzt muss er die Eigentümergemeinschaft insgesamt verklagen. Er kann dann im Fall eines Titels in das Verwaltungsvermögen der Eigentümergemein- schaft hinein pfänden. Bei zu wenig Geld haftet jeder Miteigentümer im Innenverhältnis jedoch nur bis zur Höhe seines Miteigentumsanteils. Und jetzt die schlechte Nachricht: Die gesamtschuldnerische Innenhaftung gibt’s defacto doch noch. Wenn auf dem Gemeinschaftskonto zu wenig Geld ist, müssen die Miteigentümer in Form einer Sonderumlage nachschießen. Und wenn ein Miteigentümer rotz erfolg- reicher Zahlungsklage nicht zahlen kann, müssen die übrigen Miteigentümer das nach Miteigentumsanteilen ausgleichen. Und wenn daraufhin andere Miteigentümer die dadurch erhöhten Belastungen nicht mehr verkraften können? Dann kann es zum Dominoeffekt kommen. Einer nach dem anderen bricht weg. Schlimmstenfalls muss dann doch einer für alle zahlen. Deswegen kursiert in Verwalterkreisen der Spruch: „Bekanntlich ist eine Eigentümergemeinschaft erst dann zahlungsunfähig, wenn der letzte Eigentümer zahlungsunfähig geworden ist.“ - Na dann, gute Nacht... Im Übrigen: Für kommunale Abgaben gilt in der Regel die gesamt- schuldnerische Außenhaftung nach wie vor. Hier kann sich die Behörde 127

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Lexikon G zur Zahlung der Gesamtforderung immer noch jeden beliebigen Woh- nungseigentümer aus der Eigentümergemeinschaft herausgreifen. Einen einzelnen Wohnungseigentümer darf sich aber auch ein Gläubiger herausgreifen. Doch der verklagte Eigentümer haftet für die Gesamtfor- derung lediglich in Höhe seines Miteigentumsanteils. Um seine Forderung vollständig befriedigt zu bekommen, müsste ein Gläubiger jeden Eigentü- mer einzeln verklagen. Macht keiner. Ist viel zu umständlich und teuer! Geschossflächenzahl (GFZ) Begriff aus dem Bauplanungsrecht. Damit auf einem bebauten Grund- stück noch Luft zum Atmen bleibt, ist im Bebauungsplan die max. Ge- schossfläche eines Gebäudes begrenzt. Dabei geht es um das Verhältnis der Summen der Geschossflächen zur Größe des Baugrundstücks. Bei einer GFZ 0,6 darf die Geschoßfläche auf einem 1.000 m² Grundstück max. 600 m² betragen. Auf wie viele Ge- schosse sich diese max. verteilt, steht ebenfalls im Bebauungsplan. Gewährleistung Gibt es i. d. R. beim Kauf von Wohnungs- eigentum vom Bauträger. Rudolf v. Ihe- ring sagt 1883 dazu: „…Der Bildungspro- zess des Rechts ist keine Sache der blo- ßen Erkenntnis wie bei der Wahrheit, son- dern Sache des Kampfes der Interessen“. Mit dem Gewährleistungsanspruch ist das nicht anders. Es gibt Bauträger, die ohne- hin hohe Qualität anstreben. Dies drückt sich in einem entsprechenden Kaufpreis pro m² aus. Dafür beseitigen sie Mängel nach dem Kauf ohne große Probleme. Und nach meiner Erfahrung vereinzelt so- gar über die im Kaufvertrag vereinbarte Frist oder sogar über die bisherige 5-jäh- rige gesetzliche Frist hinaus. Diejenigen, denen man nicht trauen kann, werden gern als “schwarze Schafe“ bezeichnet. 128 Und da war noch... ...die gutgläubige Gemein- schaft, die Opfer eines vom Bauträger eingesetzten Ver- walters wurde und nach Ab- lauf der Gewährleistungsfrist ihre Ansprüche mit Hilfe eines befreundeten, doch falsch be- ratenden, Anwalts den Recht- streit versemmelte und so endgültig zum Opfer wurde.

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Lexikon G Aus jahrzehntelanger Verwaltungserfahrung ist nur in wenigen Fällen nach einem gewonnenen Rechtsstreit tatsächlich Geld an die geschädig- ten Gemeinschaften geflossen. Oft spielen Bauträger auf Zeit und werden bereits während der mehrjährigen Prozessdauer zahlungsunfähig. Es gibt Bauträger, die mit nur 25.000 € Mindesteinlage eigens eine Bau- träger-GmbH ausschließlich für die Errichtung eines einzigen Wohnungs- eigentumsobjekts gründen. - Ein Schelm, der Böses dabei denkt. Wer hier auf der Suche nach einem zuverlässigen Bauträger die Spreu vom Weizen trennen will, sollte sich vorher gut informieren. Es gibt viele ordentliche Bauträger, von denen auch ich kaufen würde. Gewährleistungsverhinderungsverwaltung Eigene Wortschöpfung. Ist oft besonders billig. Gibt es in der Regel nur bei einem unseriösen Bauträger. Und das geht so: Man nehme einen unzuverlässigen Bauträger. Der hat seine Bauhand- werker bereits in der Bauphase hart im Preis gedrückt. Vielleicht hat der Bauträger dem Handwerker noch nicht alles bezahlt. Wie dem auch sei, der Handwerker hat seinerseits kein großes Interesse an kostenlosen Nachbesserungen. Er reagiert einfach nicht. Der betref- fende Bauträger will sein eigenes Geld nicht in die Mängelbeseitigung investieren. Darum muss er verhindern, dass irgendein engagierter Fachverwalter die Wohnungseigentümer über ihre Rechte bei Gewähr- leistung aufklärt. Dazu bietet der betreffende Bauträger die Verwaltung der Eigentümer- gemeinschaft für’n App’l und’n Ei selbst an. Und die jährliche Zuweisung in die Erhaltungsrücklage kann entfallen, da man ja 5 Jahre Gewähr- leistung habe. Die neuen unerfahrenen Eigentümer freuen sich, dass alles so billig ist, und halten das für korrekt. Auch das Hausgeld ist deut- lich geringer kalkuliert als bei einem Fachverwalter. Die paar Baumängel, die erkannt werden, sind kein Problem. Der Bauträ- ger versichert ja in jeder Wohnungseigentümerversammlung - sofern sie denn stattfindet - dass er sich selbstverständlich darum kümmere. Es sei nur so schwierig, geeignete Handwerker zu bekommen, die Termine frei hätten. Sie würden in Kürze - sobald es die Witterung zuließe - die Nach- besserung ausführen. 129

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Lexikon G Die Wohnungseigentümergemeinschaft übt sich in Geduld. Und so zie- hen die Jahre ins Land. Überraschend erklärt der Bauträger, dass er we- gen Arbeitsüberlastung seine Tätigkeit als Verwalter bedauerlicherweise aufgeben müsse. Das passiert meist zufällig kurz nach Ablauf der Ge- währleistungsfrist. Es sei ihm aber gelungen, einen geeigneten Nachfol- ger aus dem Hut zu zaubern. Oft wacht an dieser Stelle die Eigentümerge- meinschaft auf. In einer solchen Situation kann auch ein Fachverwalter nur bedingt etwas ret- ten. Er hat möglicherweise noch ein paar Tricks drauf, aber die werden hier nicht verraten... Selbstverständlich gibt es eine Reihe von Bau- trägern, die ordentlich und fachkundig verwal- ten. Die machen’s aber in der Regel nicht so bil- lig oder sogar gratis. Denn die wollen die Ge- währleistung ja auch nicht verhindern. Inzwischen hat der Gesetzgeber reagiert und der von mir mit “Gewährleistungsverhinde- rungsverwaltung“ bezeichneten Variante den Garaus machen wollen. Mit der Novellierung des WEG ab dem 01.07.2007 ist die Wahlzeit des Erstverwalters bei neu begründetem Wohnungseigentum auf max. 3 Jahre begrenzt. So bleiben in der Regel noch 2 Jahre, um mit einem qualifizierten Fachverwalter eventuelle Gewährleistungsansprüche für alle Miteigentümer über die Eigentümergemeinschaft zu sichern. Aber nur, wenn der Bauträger nicht bereits bei der Erstverwaltung oder mit seiner noch vorhandenen Stimmenmehrheit per Beschluss einen ihm besonders gewogenen Verwalter bestellt. Insoweit war das vom Gesetzgeber sicher gut gemeint, doch wirkungslos. Glasfaseranschluss Jeder Wohnungseigentümer und Mieter hat einen Anspruch auf An- schluss an das Glasfasernetz. Das ist im WEG ab 01.12.2020 als sog. privilegierte Maßnahme im Rahmen baulicher Veränderung festgelegt. Dennoch ist mit dem neuen WEG dazu ein entsprechender Antrag und Beschluss erforderlich. Die Zustimmung darf die Wohnungseigentü- mergemeinschaft nicht versagen. Sie darf jedoch über die Leitungsfüh- rung innerhalb des Gemeinschaftseigentums mitbestimmen. 130

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Lexikon G Darin liegt die technische und ästhetische Herausforderung. Die Kabel- verlegung muss beiden Aspekten entsprechen. I. d. R. wird erwartet, die Glasfaserkabel bis in die Wohnungen zu verlegen. Im Gegensatz zu abgeschirmten Netzwerkkabeln (Cat 6 oder 7) mit ei- nem Biegeradius des 5-fachen Kabeldurchmessers bei Festverlegung, beträgt der Radius eines Glasfaserkabels den 10-fachen Durchmesser. Es ist ideal, wenn sich die Wohnungseigentümer dazu mit einbringen. Globalgrundschuld Jede Bank muss die Rückzahlung ihres Kredits absichern. Wenn ein Bauträger eine Wohnanlage errichtet, wird er das Bauvorhaben von der Bank finanzieren lassen. Dabei wird die Bank die Globalgrundschuld sicherheitshalber in voller Höhe auf jedes einzelne Wohnungseigentum eintragen lassen. Wer eine solche Wohnung kaufen möchte, sollte sich dadurch nicht be- unruhigen lassen. Beim Kauf wird diese Grundschuld aus dem Woh- nungsgrundbuchblatt gelöscht. Der Erwerber erwirbt seine Immobilie lastenfrei. Darum kümmert sich der Notar. Gradtagzahlen-Tabelle ► Heizkostenverordnung Grundbuch Seien Sie froh, wenn Sie Ihr Herz nicht an ein Grundstück in Griechen- land verlieren. So schön wie die Gegend sein mag, der Grundstückser- werb hat erhebliche Tücken. Da kann es Ihnen passieren, dass Sie ein Grundstück erwerben und bezahlen, dass bereits beschlagnahmt oder belastet ist oder für das sogar eine Veräuße- rungsbeschränkung besteht. Oder Sie erwerben ein Grundstück von jemandem, von dem sie dann erfah- ren, dass er gar nicht rechtmäßiger Eigentümer des Ihnen verkauften Grundstücks war. Da kommen Sie sich wie ein begossener Pudel vor. 131

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Lexikon G Dann können Sie sich Ihr unrechtmäßig erworbenes Grundstück immer noch “ersitzen“, ähnlich wie seinerzeit im Wilden Westen. Wenn Sie das mindestens 10 Jahre durchhalten, brauchen Sie im Streitfall nur eine Bescheinigung des Gemeindevorstehers oder zwei Zeugenaussagen, die im Rahmen einer Gerichtsverhandlung bestätigen, dass der Besitz- übergang an Sie erfolgt ist. Mit Pech können sie im öffentlichen Eigentum stehendes Land erwer- ben, auch wenn die Tatsache vergessen war. Das konnte sich auch der Vorbesitzer nicht ersitzen, der es vielleicht sogar gutgläubig verkaufte. Damit das bei uns nicht passiert, hat der Gesetzgeber das Grundbuch- amt erfunden. In den hier geführten Grundbüchern sind alle Grundstücke, deren Eigentümer, evtl. Grunddienstbarkeiten und Grundschulden einge- tragen. Und wer etwas anderes behauptet als da drinsteht, hat unrecht. Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben. Das bedeutet, dass sich die Justiz im Zweifel an die Grundbucheintra- gung hält. Darum sind die Regeln streng. Und da waren noch... Bei Wohnungseigentum ist für jede Wohnung ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt ange- legt. Die Teilungserklärung mit der Gemein- schaftsordnung und dem Aufteilungsplan ist hier ebenfalls hinterlegt. Bei berechtigtem In- teresse darf man ins Grundbuch einsehen. Was allerdings für den Bürger unter dem be- rechtigten Interesse zu verstehen ist, ist als unbestimmter Rechtsbegriff nicht gesetzlich geregelt. Das liegt im Ermessen des beim Grundbuchamt zuständigen Rechtspflegers. Gerichtsurteile zum Einsichtsrecht sind ei- nem von mir befragten Rechtsanwalt und Notar bisher nicht bekannt. ...die sich verwundert die Augen reibenden Ei- gentümer, als sie er- kannten, dass die nächtlichen Hilferufe aus dem Waschraum lediglich Teil eines of- fensichtlich aufregen- den Liebesspiels neuer Hausbewohner waren. Das Grundbuchamt prüft, ob ein Verwalter bei einem Eigentümerwechsel eine Verwalterzu- stimmung erteilen muss und ob er tatsächlich bestellter Verwalter der betreffenden Woh- nungseigentümergemeinschaft ist. Dazu muss der Verwalter ein vom Notar beglaubigtes Wahlprotokoll vorlegen. Dieses Wahlprotokoll muss mindestens von einem Wohnungseigen- tümer und falls ein Verwaltungsbeirat besteht, auch von dessen Vorsitzenden unterschrieben sein. 132

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Lexikon G Ohne das Wahlprotokoll müssten bei einem Wohnungsverkauf alle Wohnungseigentümer zum Notar und dort ihre Zustimmung einzeln ab- geben. Das ist sehr aufwändig und teuer. Grundbuchblatt ► Wohnungsgrundbuchblatt Grunddienstbarkeit Begriff aus dem Grundbuchrecht. Gemeint sind da- mit Rechte Dritter an einem Grundstück. Stellen Sie sich vor, Sie kaufen sich eine Schlaf- couch. Um in Ruhe Ihren Mittagsschlaf zu genießen, ziehen Sie das Ding aus und legen sich gemütlich hin. Da klingelt der Nachbar an Ihrer Tür. Er erklärt, dass er das Recht habe, seine ungewaschenen Füße mit auf Ihre Couch zu legen. So was gibt’s. Bei einem Grundstück oder ei- ner Eigentumswohnung. Im Wohnungs- grundbuchblatt können in der Abteilung II ir- gendwelche Rechte von Dritten an Ihrem Grundstück eingetragen sein. Und da war noch... Dabei handelt es sich weniger um Füße, son- dern vielmehr um Gas- oder Wasserleitungen bzw. Stromleitungen, die durch Ihr Grundstück führen und dem Versorger oder dem Nach- barn gehören. Die müssen Sie dann dulden. Damit kann man leben. Hochspannungslei- tungen über dem Grundstück gehören eben- falls dazu. Das wird von einigen Menschen als gesundheitlich problematisch angesehen. Schwieriger ist es mit Überfahrrechten auf Ihrem Grundstück. Insbesondere der Winter- dienst und die Erhaltung führen hier oft zu Konflikten. Dann geht es darum, wie die Auf- gaben oder die Kosten verteilt werden und vor allen Dingen auf welcher Rechtsgrund- lage. Über den Zustand der Überfahrflächen ...der blumenliebende Wohnungseigentümer, der ohne Absprache auf dem Gemeinschaftsra- sen ein wunderschönes Blumenbeet anlegte, es liebevoll pflegte und die Welt nicht mehr ver- stand, als die Eigentü- mergemeinschaft ihn in seine Schranken wies und die Entfernung des Blumenbeetes verlangte. 133

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Lexikon G wird gerne und teuer gestritten. Von darauf parkenden Fahrzeugen ab- gesehen. Wenn es ein lebenslanges Wohnrecht eines Dritten ist, dann müssen die Beteiligten eben zusammenrücken. Hoffentlich nicht auf der Couch. Der Notar klärt die Parteien darüber auf. Grunddienstbarkeiten des Gemeinschaftseigentums sind im Grundbuch Abteilung II sämtlicher Grundbuchblätter aller Wohnungen eingetragen. Grunderwerbsteuer Ist Ländersache. Fällt beim Kauf eines Grund- stücks, Hauses oder einer Eigentumswohnung an. Sie beträgt aktuell in NRW 6,5 % des nota- riell verbrieften Kaufpreises. Weil der Anteil an der bestehenden Erhaltungsrücklage und im Kaufvertrag genanntes Inventar nicht der Grunderwerbssteuer unterliegt, können die mitverkauften Möbel schon mal als “vergoldet“ angegeben werden. Meist wird im Kaufvertrag vereinbart, dass der Er- werber die Grunderwerbsteuer zahlt. Und da war noch... Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer, be- kommt der Erwerber die Unbedenklichkeits- bescheinigung zur Auflassung im Grundbuch. Grundflächenzahl (GRZ) Begriff aus dem Bauplanungsrecht. Damit auf einem bebauten Grundstück noch Luft zum Atmen bleibt, sind im Bebauungsplan einige Auflagen gemacht. ...der unerkannt im Haus wohnen wollende Mieter, der seine Klingel und sei- nen Briefkasten unbeschrif- tet ließ und sich darüber wunderte, dass ihm seine unerwünschte Post ersatz- weise über den Gerichts- vollzieher zugestellt wurde. Dazu gehört auch die Begrenzung der max. bebaubaren Fläche. Sie wird mit Grundflächenzahl oder kurz mit GRZ bezeichnet. Es betrifft das Ver- hältnis der max. Gebäude-grundfläche zur Grundstücksfläche in m². Bei GRZ 0,4 dürfen max. 400 m² auf einem 1.000 m² großen Grundstück bebaut werden. Im Bebauungsplan sind weitere Vorgaben festgelegt. 134

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Lexikon G Insbesondere geht es dabei um die architektonische Harmonie und Äs- thetik innerhalb des ausgewiesenen Baugebiets. Grundmiete Gemeint ist damit die reine Miete ohne die dazuzurechnenden Betriebs- kosten. Die Grundmiete wird auch mit Kaltmiete bezeichnet. Dieser Be- griff wird von Fachleuten nicht verwendet, weil er irreführend suggeriert, dass nur noch Kosten für die Beheizung dazu kämen. Mehr dazu unter: Zusammenstellung verschiedener Mieten. Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung Bei Juristen übliche Formulierung. Aus Sicht ei- niger Wohnungseigentümer ist damit gemeint, dass der Verwalter sich um alles kümmert. So- gar um das Sondereigentum. Dabei sollte er rund um die Uhr persönlich vor Ort und bei der Postzustellung im Einsatz sein. Er soll wie ein Hausmeister alles im Haus überwachen und re- geln und gerne auf Zuruf das Klopapier reichen. Tatsächlich ist damit gemeint: Mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kauf- manns. Das ist zwar ein juristischer Begriff aber in seiner Begrifflichkeit nachvollziehbarer. Das gilt für die Anwendung der allgemein- und woh- nungseigentumsrechtlichen Rahmenbedingungen. Wenn Maßnahmen nach dem Zufallsprinzip bearbeitet oder auf Wunsch einzelner oder sogar aller Wohnungseigentümer das Recht gebeugt wird, so ist das keine ordnungsmäßige Verwaltung. Ein Verwalter sollte für seine Kunden größten Wert auf weitestgehende Rechtssicherheit legen. Sei es durch gewissenhafte Arbeit als auch durch ständige Weiterbildung z. B beim BVI oder DDIV wegen der fort- laufenden Entwicklungen in der Rechtsprechung. Wenn der Verwalter alle einschlägigen Regeln einhält, entspricht seine Arbeit den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Das Gleiche gilt auch für die Wohnungseigentümer. Insbesondere soll- ten die in einer Wohnungseigentümerversammlung gefassten Be- schlüsse ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. 135

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Lexikon G Bei Beschlussanfechtungen ist dieser Begriff ein Maßstab für die Beur- teilung des Beschlusses durch das Wohnungseigentumsgericht. Wenn der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wird er üblicherweise aufgehoben. Darum sollten die Wohnungseigentümer ih- ren Beitrag leisten und ihrerseits die einschlägigen Regeln und Gesetze einhalten. Sorgfältige Verwalter werden bei Beschlussanträgen darauf hinweisen, wenn gegen diese Grundsätze verstoßen würde. Wenn sogar erkennbar per Beschluss willkürlich gegen Gesetze und Verordnungen verstoßen werden soll, muss der Verwalter bei einem positiven Beschlussergebnis die Beschlussverkündung verweigern. Zum einen wäre ein derartiger Beschluss nichtig, zum anderen begäbe sich der Verwalter wegen obstruktiven Verwaltens zusammen mit den Wohnungseigentümern in den Bereich des strafbaren Handelns. Grundschuld Damit sichert sich die Bank, ähnlich wie bei ei- ner Hypothek, die Rückzahlung eines Kredits ab. Die max. Höhe des Kredits wird im Woh- nungsgrundbuchblatt in Abteilung III eingetra- gen. Die Beantragung erfolgt über den Notar. Sicherheitshalber lässt sich die Bank dabei bis zu 18% Zinsen eintragen. Keine Sorge, das ist ein Maximalwert theoretisch mögliche Hochzinsphasen. Wie viel Zinsen tatsächlich für für den Kredit zu zahlen sind, hängt vom jeweiligen Darlehensvertrag ab. Es ist sinnvoll, nach der Darlehensrückzahlung die Grundschuldeintra- gung bestehen zu lassen. Damit kann man jederzeit einen neuen Kredit bei der Bank absichern, ohne erneute Eintragungskosten auszulösen. Beim Verkauf wird die Grundschuldeintragung ohnehin gelöscht. Es soll sogar Wohnungseigentümer geben, die sich eine erstrangige Grundschuld auf den eigenen Namen oder auf einen Strohmann ein- tragen lassen. Damit können Gläubiger abgeschreckt werden, eventu- ell noch eine nachrangige Sicherungshypothek eintragen zu lassen. Wer weiß, ob nicht doch ein noch nicht rückgezahlter Kredit dahinter- steht? 136

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Lexikon Grundsteuer G Das Bundesverfassungsgericht hat die bisherige auf dem Einheitswert 1914 grundsteuerliche Bewertung im Jahr 2018 für verfassungswidrig erklärt. Damit wurde für die Länder ein neues Berechnungssystem er- forderlich. Die in NRW ab 2025 zu zahlende Grundsteuer errechnet sich gem. fol- gender Formel: Grundsteuermessbetrag x Hebesatz = Jahresgrundsteuer. Ganz einfach! Wenn da nicht die vielen Einsprüche zur Ermittlung des Grund-steuer- messbetrags wären. Denn das neue Berechnungssystem wird von vie- len ebenfalls als verfassungswidrig angesehen. Die Grundsteuer erhebt die Stadt oder Gemeinde auf den Wert des Grundbesitzes. Mietrechtlich zählt sie zu den Betriebskosten und ist bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter umzulegen. 137

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Lexikon Handlungsstörer H So nennt man jemanden, der durch sein ak- tives Tun Menschen oder Umwelt gefährdet oder schädigt. Wer seine Balkonblumen dermaßen inten- siv gießt, dass es dem Nachbarn auf den Kopf regnet und die Blumenerde außensei- tig an der Balkonbrüstung herunter spült, ist Handlungsstörer. Er stört unmittelbar durch sein Handeln. Geht auch mit ausgetrunkenen Bierflaschen! Ein weiterer Störenfried ist der Zustands- störer. Hausanschlusskosten Darunter versteht man die Kosten für die An- schlüsse an das Strom-, Wasser- und Gas- leitungsnetz auf dem eigenen Grundstück bis zur Straße. Diese sind zu unterscheiden von den Erschließungskosten für Straßen- bau, Gehwege, Straßenbeleuchtung, Was- ser, Kanal, Telefon, Glasfaserkabel usw. Hausgeld Gemeint ist damit der Geldbetrag, der für jede Wohnung monatlich auf das Gemein- schaftskonto zu zahlen ist. Von diesem Konto werden sämtliche Kosten der Woh- nungseigentümergemeinschaft bezahlt. Und da war noch... ...der durchgeknallte Ei- gentümer, der im alkoholi- sierten Zustand ihm nicht genehme Arbeiten am Wasser-Hausanschluss zu verhindern versuchte, in- dem er die völlig verstörten Handwerker mit der Flinte vom Grundstück vertrieb. Das Hausgeld wird durch einen Wirtschafts- plan ermittelt, den der Verwalter aufstellt. Dabei werden die gesamten erwarteten Kosten für das Wirtschaftsjahr nach dem in der Gemeinschaftsordnung vorgegebenen Verteilerschlüs- sel auf die einzelnen Wohnungen verteilt. 138

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Lexikon H Das Hausgeld entspricht der Kostensituation, dem Komfortanspruch aus den genutzten Dienstleistungen der Wohnungseigentümergemein- schaft. Natürlich auch der Größe der einzelnen Miteigentumsanteile, und des anteiligen Vorjahresverbrauchs für z. B. Wasser und Heizung. Die Wohnungseigentümerversammlung fasst einen Beschluss über den Wirtschaftsplan und damit über die Höhe des jeweiligen Hausgel- des. Damit wird es monatlich im Voraus fällig. Dann darf sich niemand vor der Bezahlung drücken, solange er im Grundbuch steht. Auch nicht bei einem Eigentümerwechsel. Sonst gibt’s eine Hausgeldklage. Das ist im Vorfeld leider oft schwer vermittelbar. Hausgeldklage Wird leider immer häufiger erforderlich. Das Hausgeld ist i. d. R. laut Gemeinschaftsord- nung bzw. Beschluss über den Wirtschafts- plan bereits am 3. Werktag des Monats fällig und eine Bringschuld. Das bedeutet, dass sich nach dem 3. d. M. nicht zahlende Woh- nungseigentümer bereits im Zahlungsrück- stand befinden. Dann muss der Verwalter sofort eingreifen. Wenn er nett ist, mahnt er den Zahlungssäu- migen. Braucht er aber nicht, denn jetzt ist bereits Schluss mit lustig. Es gibt Juristen, die den Untreueparagrafen des Strafgesetzbuches auch auf Verwalter anwenden. Und zwar dann, wenn er es pflichtwidrig versäumt rückständiges Haus- geld zeitnah einzufordern bzw. einzuklagen. Und da war noch... ...der großzügige Woh- nungseigentümer, der es besonders gut meinte und jahrelang trotz mehrfacher Ablehnung des Verwalters sein Hausgeld doppelt zahlte und jedes Jahr freudig seine extrem hohe Über- zahlung entgegennahm. Vor diesem Hintergrund hat der Verwalter bei seiner Pflichterfüllung ge- genüber der Wohnungseigentümergemeinschaft nur die Wahl zwi- schen Pest oder Cholera. Er kann sofort klagen oder einen Mahnbe- scheid versenden. Falls der Schuldner dem Mahnbescheid wider- spricht, dauert das Verfahren länger als bei einer sofortigen Klage. Zur Schadenminderung sollte der Verwalter sofort das Wohnungseigen- tumsgericht (Amtsgericht) anrufen. Um mit der Klage zum Erfolg zu kom- men, muss der Hausgeldbeschluss alle Formalien erfüllen und den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. 139

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Lexikon Haushaltsnahe Dienstleistungen H Die nebenstehende Dienstleistung ist nicht gemeint. Vielmehr geht es um ein Steuergeschenk für Woh- nungseigentümer bei der Vergabe haushaltsnaher Dienstleistungen. Bedingungen sind: Beauftragung offizieller Firmen (statt Schwarzarbeit), enger Zu- sammenhang mit dem Haushalt, Wohnungseigen- tümergemeinschaft als Rechnungsempfänger, Ar- beitslohn einschl. Fahrtkosten, Ausweis als Lohn- summe incl. Umsatzsteuer und bargeldlose Zahlung der Rechnung. Gehört zwar nicht zu den gesetzlichen Ver- walteraufgaben, ein Fachverwalter wird sich auf Wunsch trotzdem darum küm- mern. Für kleines Geld wird er die betref- fenden Dienstleister liebevoll zwingen die Brutto-Lohnsummen in den Rechnungen auszuweisen, sie dann separat buchen, für jede einzelne Eigentumswohnung anteilig ausrechnen und zuletzt bescheinigen. Mit diesem Lohnsummenausweis kann der Steuerbürger Steuern sparen. Lohnsum- men für geringfügig Beschäftigte der Woh- nungseigentümergemeinschaft (Haus- meister, Reinigungskräfte usw.) gehören dazu. Der Steuervorteil gilt für selbstnutzende Ei- gentümer und bei vermieteten Wohnun- gen für die Mieter. Ebenso sind Lohnsum- men aus Erhaltung (bisher Instandhaltung u. Instandsetzung) vom selbstnutzenden Eigentümer abzusetzen. Vermieter kön- nen alles als Werbungskosten absetzen. Hausmeister Und da war noch... …der frustrierte Verwalter, der einen mit fehlendem Un- rechtsbewusstsein ausge- statteten Eigentümer-Haus- meister, der wegen Trickse- reien gegenüber dem Fi- nanzamt aufgefallen war, mit einem Riesenaufwand vor der Strafverfolgung ret- tete und mit seiner Erwar- tung auf dessen Dank mit dessen Negativbewertung bei Google ganz schön auf die Schnauze fiel. Heißt nicht immer Kaczmarek. Geliebt (zumindest von den Black Fööss), gehasst und doch sehr wichtig. Kümmert sich um alles. Gedankt wird es ihm selten. Mutiert in den Augen der Bewohner situa- tionsweise zum “Blockwart“. Wird steuerlich meist als geringfügig be- 140

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Lexikon H schäftigt geführt. Er arbeitet weisungsgebunden. Im Idealfall sieht er selbst seine Aufgaben. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann sich glücklich schätzen, wenn es ihr gelingt einen Wohnungseigentümer für diese Aufgabe zu gewinnen und dauerhaft zu motivieren. In diesem Fall ist der Hausmeister dabei oft gar nicht so teuer. Von einigen wird der Verwalter mit dem Hausmeister verwechselt. An- ders ist es nicht zu verstehen, dass sie - wie es scheint - vom Verwalter erwarten, sogar mit Klopapier versorgt zu werden. Das Schlimme ist, dass es tatsächlich besonders gutmeinende Verwal- ter gibt, die selbst Glühbirnen wechseln und sogar den Rasen mähen. Hausnummer Kennt jeder. Doch oft wird übersehen, dass der opti- sche Eindruck der Hausnummer schon von weitem die Anmutungsqualität der Wohnanlage ausdrückt. Hier zeigt sich das Gesicht der Wohnungseigentümerge- meinschaft. Dabei weckt die Gestaltung des Hausnum- mernschilds beim Besucher Emotionen und entsprechende Erwartungen. Diese Anmutungsqualität beeinflusst den Wert jeder Wohnung. Ideal ist es, wenn die Hausnummer möglichst sogar mit Straßennamen schon von weitem aus dem Auto dem Suchenden ins Auge springt. Das Gleiche gilt für die Klingel- und Sprechanlage. Auch die gehört zur Visitenkarte des Hauses. Die entscheidet mit über die Vermietungsmöglichkeit und den Verkaufswert eines Wohnungseigentums. Wer bei diesem hier abgebildeten Klingelschild be- geistert einzieht, trägt mit zur Verslumung bei, falls die Wohnanlage nicht bereits heruntergekommen ist. Um solchen Fehlentwicklungen vorzubeugen, ist eine angestrebte Wohnkultur und dazu eine angemessene Zuführung in die Erhaltungsrücklage erforderlich. Dafür sollten sich alle Wohnungsei- gentümer engagieren und hier “Flagge zeigen“. Denn gerade die Anmutung trägt zum Ansehen der Eigentümergemein- schaft, der Hausbewohner und des Verwalters bei. 141

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Lexikon Hausordnung H Oft das Papier nicht wert, auf dem sie geschrieben steht. Klar, der Ver- walter sorgt für die Einhaltung, so glauben viele Wohnungseigentümer. Doch so einfach ist das nicht. Der Verwalter hat eine Hausordnung aufzustellen, über die dann in einer Wohnungseigentümerversammlung be- schlossen werden muss. Verstöße gegen die Hausord- nung zu Lasten anderer müssen Gestörte selbst regeln. Bei Verstößen gegen das Gemeinschaftseigentum sollten dem Verwalter Störungen schriftlich mit der zusätzlichen Unterschrift eines Zeugen gemeldet werden. In dem Fall wird der Verwalter den betreffenden Wohnungseigentümer (ggf. auch Vermieter) schriftlich abmahnen. Das war’s dann zunächst einmal. Und wenn’s nicht besser wird? - Um die Verstöße wirkungsvoll zu ahn- den, muss dem Verwalter in der nächsten Ei- gentümerversammlung erst per Beschluss die Prozessvollmacht von der Wohnungseigentü- mergemeinschaft erteilt werden. Die bekommt der Verwalter in der Regel nicht. Das Prozessri- siko und die Kosten sind der Gemeinschaft häu- fig zu hoch. Und da war noch... In den meisten Hausordnungen steht nur das geschrieben, was ohnehin jeder halbwegs ver- nünftige Mensch wissen sollte. Ob er tatsächlich Rücksicht auf andere nimmt, ist eine Frage der inneren Haltung. Und wenn es daran mangelt, nutzen auch Appelle nichts. Wie ist es sonst zu erklären, dass trotz diverser Rundschreiben im- mer wieder Plastikfolien, Glasflaschen oder Do- sen im Biomüllbehälter landen? Oder Restmüll im gelben Sack oder der gelben Tonne? Oder Binden, Feuchtetücher und Spüllappen? ...der ordnungslie- bende Wohnungsei- gentümer, der in akri- bischer Feinarbeit eine 17-seitige Hausord- nung verfasste und enttäuscht feststellte, dass die übrigen vier Bewohnerparteien diese ablehnten. Über die Kloschüssel entsorgt, wird die Abwasserhebeanlage verstopft und so werden den Gartengeschossbewohnern unerwünschte Einblicke in die Ernährungsgewohnheiten anderer Hausbewohner ermöglicht. Und wenn trotz Wiederholungen niemand die Hupe hört oder hören will, und der Gemeinschaft dennoch eine Notrufschaltung zu teuer erscheint, stinkt es dem Installateur und irgendwann auch dem Verwalter. 142

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Lexikon Im Konfliktfall empfehlen wir dem Gestörten mit dem Verursacher über die Angelegenheit zu sprechen. Wenn das nicht zum Erfolg führt, bleibt immer noch die Privatklage oder bei konkreter nächtlicher Ruhestörung die An- zeige bei der Polizei. Auf Antrag nimmt der Verwalter wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung in die Ta- gesordnung der nächsten Eigentümerver- sammlung mit auf. Doch dabei ist zu beden- ken, dass evtl. Kaufinteressenten über die Be- schlussprotokolle oder die Beschluss-Samm- lung möglicherweise durch brisante Themen abgeschreckt werden können. Haustierhaltung Und da war noch... H ...der sich durch Ge- stank erkrankt fühlende Hausbewohner, der trotz Gutachten nicht wahrhaben wollte, dass die Ursache in dem von ihm selbst gesammelten Unrat zu finden war. Oft ein ungelöstes Problem. Damit sind natürlich nicht die auf, sondern die mit dem Menschen leben- den Tiere gemeint. Ebenso wenig diejenigen, die sich vorwiegend in Terrarien oder Aquarien aufhalten, wie z. B. Amphibien, Fische oder Meerschweinchen. Ausschließlich in der Wohnung lebende Katzen nicht. Großkatzen schon eher! Gemeint sind aber Katzen, die sich im Garten artgerecht verhalten. Wie zum Beispiel beim Äpfel pflücken erwischt werden. Sie sind oft Stein des Anstoßes. Wir haben schon Beschwerden, dass sich Katzen durchs offene Schlafzimmerfenster in die Betten von Nachbarn verirren. Das kommt nicht bei al- len Hausbewohnern gut an. Auch an Katzenal- lergien ist zu denken. Oft verschmutzt eine Katze beim Erklimmen der Fensterbank die Hauswand. Oder sie vergräbt artig ihren Kot im Sandkasten der Kleinkinder, sehr zum Unwillen der Mütter. Hunde sind auch nicht jedermanns Sache. Ins- besondere, wenn es an den Treppenhauswänden zu Haar- oder bei be- gegnenden Eigentümern zu Hautabschürfungen kommt. Begegnungen der dritten Art mit einem “Kampfhund“ oder einer “Fußhupe“ im Treppen- haus sorgen ebenfalls für Zündstoff. Selbst wenn der Hundebesitzer 143

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Lexikon H beschwichtigend murmelt: „Ach... der tut doch nichts! Der will nur spielen!“ - Aber - weiß das auch der Hund? Allein gelassene Hunde in Eigentumswohnungen vermögen die übrigen Wohnungseigentümer mit ih- rem Geheule oft auf die Palme zu bringen. Und da war noch... ist in vielen Darum Hausordnungen die Haustierhaltung, soweit davon Störungen auf andere Wohnungsei- gentümer ausgehen, verboten. Oft wird dies- bezüglich ein entsprechender Beschluss ge- fasst. Ob sich alle Eigentümer und alle Mieter daranhalten, steht auf einem anderen Blatt. Der Verwalter kann bei Verstößen nur ab- mahnen. Falls ein Haustierverbot gerichtlich durchgesetzt werden soll, muss erst darüber beschlossen werden. Das Wohnungseigen- tumsgericht prüft dann bei seiner Entschei- dung, ob die Haustierhaltung zu konkreten, unzumutbaren Beeinträchtigungen bzw. Ge- fährdungen führt. Juristisch wird es für eine Wohnungseigentü- mergemeinschaft schwierig, wenn bei be- schlossenem Hundeverbot der Gemein- schaft dennoch ein Mieter einen Hund hält, der ihm per Mietvertrag vom vermietenden Eigentümer erlaubt wurde. Dann ist anwaltli- cher Rat teuer. ...der gehorsame Eigen- tümer, der gemäß be- schlossener Hausord- nung wegen Hundever- bots im Treppenhaus sei- nen Liebling mühsam zum Gassi gehen durchs Treppenhaus schleppte. Hausverwalter Wird vereinzelt von Eigentümern und Mietern als “Mädchen für alles“ an- gesehen. Im klassischen Sinn liegt sein Tätigkeitsschwerpunkt auf der Verwal- tung von Mietobjekten. Bei Wohnungsbaugesellschaften sind es die ei- genen Mietwohnungen. 144

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Lexikon H Er kümmert sich um die kaufmännischen und technischen Belange und unterhält je nach Größe auch einen eigenen Hausmeisterservice. Er ar- beitet entweder im eigenen Namen oder weisungsgebunden für fremde Vermieter. Als Hausverwalter ist er alleiniger Ansprechpartner der Mieter. Dies unterscheidet ihn grundlegend vom Verwalter für Wohnungseigen- tum, dem Wohnungseigentum-Verwalter. Dessen Aufgabenschwerpunkt liegt in der rechtlichen Koordinierung der verschiedenartigen Interessen der Wohnungseigentümer. Für Mietangelegenheiten bleibt ausschließlich der jeweilige Vermieter zuständig. Heizkessel ► Wärmeerzeuger Heizkostenabrechnungsservice ► Heizkostenverordnung Heizkostenverordnung (HeizkV) Zwingende Vorschrift zur verbrauchsabhängigen Erfassung und Verteilung von Warmwasser- und Heizkosten. Die Verbrauchserfassung der Hei- zung geschieht über Heizkostenverteiler, die gem. der Energieeffizienz-Richtlinie (EED) vorge- schrieben sind und elektronisch arbeiten. Wegen der systembedingten Ungenauigkeiten spricht man bei Letzterem lediglich von Verteilung. Die genaueste Erfassung der Heizkosten erfolgt mit Wärmemengen- zählern, die gemäß Eichgesetz alle 5 Jahre geeicht bzw. erneuert wer- den. Bei diesen Geräten spricht man von Messung. Sie zeigen den Ver- brauch bereits in Kilowatt- (kWh) oder Megawattstunden (MWh) an. Wohnungen im Dachgeschoss oder an einer windigen Außenecke eines Gebäudes verbrauchen mehr Wärme als innen liegende Wohnungen. Ebenso könnte ein sparsamer Wohnungseigentümer seine Heizung ganz abstellen. Auf diese Weise würde er sich von seinen Nachbarn um ihn herum kostenlos mitwärmen lassen. Um das auszugleichen, dürfen nur zwischen 50% und 70% der Heizkosten als “Verbrauchskosten“ ver- brauchsabhängig verteilt werden. Die übrigen 50% bis 30% der Heiz- kosten werden als “Grundkosten“ nach der Wohnfläche verteilt. 145

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Lexikon H Auch die Kostenverteilung bei Bewohnerwechseln im laufenden Jahr ist geregelt. In den Sommermonaten wird bekanntermaßen wesentlich we- niger Heizung als in den Wintermonaten verbraucht. Dabei werden die Grundkosten nach der “Gradtagzahlen-Tabelle“ verteilt. Diese Tabelle berücksichtigt nach einer Statistik die über das Jahr unregelmäßige Ver- teilung der Beheizung der Wohnungen. Die Verbrauchskosten richten sich immer nach den abgelesenen Werten. 170 150 130 Verteilung des jährlichen Heizbedarfs 80 40 Promille 80 14 13 13 30 160 120 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Die Verordnung gilt auch für die Warmwasserkosten. Hier gilt ebenfalls das Eichgesetz. Darum werden geeichte Warmwasserzähler einge- setzt. Auch die müssen alle fünf Jahre geeicht bzw. ausgewechselt wer- den. Die Warmwasserkosten beziehen sich allerdings nur auf die Erwär- mungskosten des Warmwasserverbrauchs. Die Kaltwasserzulauf- menge dafür wird zusammen mit der Kaltwassermenge abgerechnet. Die Verbrauchsübermittlung an den Heizkostenabrechnungsservice er- folgt heute per Funkablesung. Gemäß einem BGH-Urteil aus 2012 dürfen nur die Kosten des vom Ver- sorger ermittelten tatsächlichen Verbrauchs in die Heizkostenabrech- nung einfließen. Es ist somit unzulässig mit den im Kalenderjahr geleiste- ten Abschlägen abzurechnen. Dies überdeckt die im Wohnungseigentum geforderte Einnahmen- Ausgabenabrechnung der Jahresabrechnung. Was ist, wenn dem Eichgesetz unterliegende Wärmemengenzähler wegen technischer Störungen ausgefallen sind oder Verbräuche aus anderen zwingenden Gründen nicht erfasst werden konnten? Dann darf ausnahmsweise geschätzt werden. Dabei sind die Verbräuche der Vorjahre bzw. vergleichbarer Räume zugrunde zu legen. Dies gilt nur, wenn weniger als 25% der abzurechnenden beheizten Fläche betroffen ist. Wenn mehr als 25% der beheizten Fläche nicht verbrauchsabhängig 146

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Lexikon erfasst werden konnte, ist auch für den Verbrauchsanteil der Teilerschlüssel der Grundkosten (i. d. R. beheizte Fläche) zu verwenden. In der Praxis sind in diesem seltenen Ausnahmefall die gesamten Heizkosten nach beheizter Fläche zu ver- teilen. Keinesfalls dürfen die Heizkosten nach 100 % Verbrauch verteilt werden. Auch wenn dies einzelne vom Verwalter mit ent- sprechendem Nachdruck (Bewertungen in sog. “sozialen“ Medien) verlangen. Heizkostenverteiler ► Heizkosten- verordnung Heizungs-Einzeltherme Wird auch mit Einzeltherme bezeichnet. Der Gesetzgeber hat sich für die energe- Und da war noch... H ...der leichtsinnige Verwal- terkollege, der zur Verein- fachung der Zählerable- sung bei nicht anwesenden Bewohnern einen Zentral- schlüssel benutzte und da- bei versehentlich in einem Einzimmer-Apartment die Bewohnerin ausgerechnet beim Liebesspiel mit einer stadtbekannten Persön- lichkeit überraschte. tische Ertüchtigung von Einzelthermen etwas ausge- dacht. Demnach sind seitens der Betreiber, Woh- nungseigentümergemeinschaften und Verwalter um- fangreiche Anforderungen zu erfüllen und eng befris- tete Maßnahmen zu ergreifen. Der Aufwand, diese Maßnahmen in das geforderte Kor- sett zu pressen, ist dermaßen kompliziert, dass es hier nicht vollständig beschrieben werden kann. Im Grunde nach hat die “Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ (GdWE) zwei Möglichkeiten: 1. Umstellung auf Anschluss an ein Fernwärmenetz (falls verfügbar) oder an einen zentralen Wärmeerzeuger mit erneuerbarer Energie 2. Beibehaltung der Einzelthermen mit jeweils erneuerbarer Energie Wegen der Aktualität und Komplexität der Maßnahmen gibt es dazu bisher lediglich verschiedene Rechtsauffassungen seitens der Rechts- anwälte. Dennoch wird hier ausnahmsweise etwas eingehender auf das Thema eingegangen. 147

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Lexikon Terminplan: H Bis 31.12.2024 ist die GdWE verpflichtet vom bevollmächtigten Schornsteinfeger Informationen über Art, Alter, Funktionstüchtigkeit der Einzelthermen und Nennleistung einzuholen. Der Schornsteinfeger hat dazu sechs Monate Zeit. Bis 31.12.2024 muss die GdWE von den Betreibern der Einzelther- men die erforderlichen Informationen zur Einschätzung des Hand- lungsbedarfs abfragen. Dazu zählen der Zustand der Heizungsanlage samt weiterer Bestandteile, die im Sondereigentum stehenden Leitun- gen, Heizkörper, sämtliche Modifikationen, die die Eigentümer selbst durchgeführt bzw. beauftragt haben, sowie Ausstattungen zur Effizienz- steigerung. Diese Angaben müssen die Wohnungseigentümer dem Verwalter binnen sechs Monaten machen. Innerhalb weiterer drei Monate muss die GdWE bzw. der Verwalter die erhaltenen In- formationen allen Wohnungseigentümern in konsolidierter Fassung zur Verfügung stellen. Sobald der Verwalter erfährt, dass seitens ei- nes Wohnungseigentümers der Austausch der ersten Einzeltherme geplant oder bereits eine neue Therme eingebaut oder aufgestellt wird, muss er unverzüglich fristgerecht (auch bei Ausfall am 24.12) zu einer außerordentli- chen Wohnungseigentümerversammlung einladen. Hier sollen dann die Eigentümer darüber beraten, wie die Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) an eine neue Heizungsanlage erfüllt werden können. Die Wohnungseigentümer haben dann in- nerhalb von fünf Jahren darüber zu be- schließen, wie die gesetzlichen Anforderun- gen, die der Heizkostenverordnung tatsäch- lich umgesetzt werden sollen. Dafür müssen sie ein Umsetzungskonzept erarbeiten, be- schließen und letztlich ausführen. Und da war noch... die bekanntermaßen bösartige Eigentümerin, die wegen ihrer Woh- nung irrtümlich zugeord- neten Schornsteinreini- gungsanteil von 7,50 € dem Schornsteinfeger trotz Korrektur nicht nur ein Disziplinarverfahren bei der Dienstaufsichts- behörde, sondern auch eine Klage beim Verwal- tungsgericht bescherte. Falls die GdWE sich für einen Anschluss an ein Fernwärmenetz oder einen gemeinschaftlichen Wärmerzeuger ent- scheiden sollte, hat sie noch einmal 8 Jahre Zeit dieses umzusetzen. 148

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Lexikon H Nach nunmehr spätestens 13 Jahren ab Kenntnis vom ersten Wechsel einer Einzeltherme läuft die Übergangsfrist ab. Spätestens dann müssen entweder alle Wohnungen an einen gemeinschaftlichen Wärmeerzeuger oder ans Fernwärmenetz angeschlossen sein, oder die dann noch be- triebenen Einzelthermen müssen mit mind. 65% erneuerbarer Energie betrieben werden. Die Wohnungseigentümer können mit spezieller doppelt qualifizierter Mehrheit von mind. 2/3 der abgegebenen Stimmen und mind. der Hälfte sämtlicher Miteigentumsanteile beschließen, eine oder mehrere Einzelthermen weiter zu betreiben. Dann müssen fünf Jahre nach Aus- fall der ersten Einzeltherme sämtliche weiterhin betriebenen Einzelther- men bereits mit 65% erneuerbaren Energien heizen. Drücken geht nicht: Der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger wird voraussichtlich die Einhaltung des GEG mit überwachen. Der Gesetzgeber möchte offensichtlich erreichen, dass die Wohnungs- eigentümergemeinschaften vorrangig Fernwärme nutzen oder ihre Ein- zelthermen gegen einen zentralen Wärmeerzeuger (Heizkessel) aus- tauschen. Denn für diese Variante sind die Fristen großzügiger bemes- sen. In jedem Fall müssen die Kosten für neue Leitungen und Heizkör- per für eine zentrale Heizungsanlage nach Miteigentumsanteilen um- gelegt werden. Ein Beschluss über eine andersartige Kostenverteilung wäre nichtig. In jedem Fall wird erheblicher Verwaltungsmehraufwand - auch wegen der zusätzlich vom Gesetz geforderten außerordentlicher Wohnungsei- gentümerversammlungen - erforderlich. Sowohl Juristen als auch Verwalter sind sich darüber einig, dass dies zu erheblichen Irritationen und streitähnlichen Auseinandersetzungen wegen der Eingriffe in das Sondereigentum und der erheblichen Kosten untereinander führen wird. Denn gem. BGH besteht keine Beschluss- kompetenz über Maßnahmen im Sondereigentum. Dabei ist absehbar, dass weder Verwalter, Energieeffizienz-Experten, Ing.-Büros, noch Handwerker über genug Personal verfügen werden, um das alles zu bewerkstelligen. Von der marginalen Gesetzformulierung, die wiede- rum Juristen zu teils gegensätzlichen Auffassungen veranlasst, ganz zu schweigen. Einige unserer Verwalterkollegen beabsichtigen darum sich so schnell wie möglich - insbesondere von Kleinst-Wohnungseigentümergemein- schaften mit Einzelthermen - zu trennen. 149

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Lexikon H Heizungs-Thermostatventil Spielball der Juristen. Zumindest seit 2002 haben verschiedene Ober- landesgerichte (OLG) entschieden, dass Thermostatventile als wesent- licher Bestandteil der Regelanlage der gemeinschaftlichen Heizungs- anlage dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind. In ungezählten Wohnungseigentümerversammlungen und Schreiben haben wir seinerzeit unsere Wohnungseigentümer auf die Änderung der Eigentumszuordnung eingeschworen und nun das: Da erfahren wir in Fischen 2011, dass der BGH die betreffenden Ventile nunmehr wieder dem Sondereigentum zuordnet. Damit entzieht sich das Teil zunächst der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft. Der das Urteil vom 08.07.2011 (Az. V ZR 176/10) vortragende Richter des BGH musste sich eine kritische Frage eines Verwalters gefallen lassen. Der wollte doch allen Ernstes von dem Juristen wissen, wie denn bei nunmehr fehlender Beschlusskompetenz der hydraulische Abgleich an jedem Thermostatventil in allen Wohnungen rechtssicher organisiert werden könne, falls einzelne Wohnungseigentümer nicht freiwillig mit- machten. Der Abgleich sei bekanntermaßen zwingende Vorschrift bei einer Heizungsmodernisierung gemäß der seinerzeitigen Energieein- sparverordnung (EnEV) - jetzt dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Der Richter: Schweigen im Walde… „…Nächste Frage bitte?“. Im Detail hat der BGH die Thermostatventile dann zum Sondereigen- tum erklärt, wenn in der Gemeinschaftsordnung Heizleitungen und Heizkörper dem Sondereigentum zugeordnet sind. Das bedeutet, dass für einzelne Wohnungen nunmehr die übrigen Eigentümer die Ventile mitbezahlen müssen, obwohl sie möglicherweise in der Vergangenheit ihr eigenes selbst bezahlt haben. Derartige rechtliche Verdrehungen kann man einem normal denkenden Eigentümer nicht vermitteln. Darum behandeln wir zur Vermeidung eines sich anbahnenden “Bür- gerkriegs“ im Haus sämtliche Thermostatventile in allen Wohnungen ungeachtet der Spezialregelungen als Sondereigentum. Denn die Ge- meinschaft hat keinen Zugang zum Sondereigentum. Der müsste ggf. erst rechtlich durchgesetzt werden. Kleinkarierter geht’s nicht! Sollte mir ein findiger Wohnungseigentümer einen Strick daraus drehen wollen, mache ich in der Woh- nungseigentümerversammlung lieber einfach meine Geldbörse auf... 150

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Lexikon Heizungs-Wartung H Ein Wartungsvertrag über eine regelmäßige Wartung des Wärmeerzeu- gers ist sinnvoll, um die Heizung wirtschaftlich zu betreiben. Gleichzeitig werden die messtechnischen Grenzwerte jährlich überprüft und dabei ein- gestellt. Damit wird die Gefahr durch entstehendes hochgiftiges Kohlen- monoxid (CO) minimiert. Zusätzlich sichert der Wartungsvertrag der Woh- nungseigentümergemeinschaft im Notfall zusätzlich die Bereitschaft für eine sofortige Schadenbeseitigung zu. Ölheizkessel und Gasbrenner wer- den vom Schornsteinfeger nur einmal jährlich bis alle fünf Jahre je nach Alter und Bauart geprüft. Heizungswasser-Aufbereitung Wird vielfach wegen zusätzlicher Kosten als übertrieben abgelehnt. Da- bei hilft es die Lebensdauer einer modernen Heizung zu verlängern. Und da war noch... ...der in selbstverschul- dete finanzielle Not ge- ratene, vom Wasser und Erdgas für seine Woh- nung abgetrennte im Winter frierende Eigen- tümer, der mittels ange- zündeter Deckenpaneele nicht nur das Wohnzim- mer, sondern in der Folge gleich seine ganze Wohnung mit beheizte. Moderne Heizungsanlagen sind aus einer Vielzahl verschiedener Materialien gebaut. Das betrifft u. a. Brenner, Pumpen, Absperr- schieber, Heizkörper und Thermostatventile. Dabei können Kupfer, Aluminium, Eisen usw. zusammen mit dem durchströmenden Hei- zungswasser zu einem “galvanischen Ele- ment“ werden. Dies wiederum führt zur Kor- rosion und letztendlich zu Lochfraß. Bedingt durch dabei entstehenden Schlamm können Ablagerungen aus Kalk und Rost im Rohr- system entstehen, die den Durchfluss behin- dern und so die Wärmeübertragung minimie- ren. Der Wirkungsgrad der Anlage wird ver- mindert. Gerade Fußbodenheizungen sind hiervon besonders betroffen. Es ist inzwischen Stand der Technik das Hei- zungswasser beim Befüllen der Anlage auf- zubereiten. Mittels Zugabe von Enthärtungs- und Entsalzungsmitteln und Einbau speziel- ler Filter wird solchen Schäden vorgebeugt. Dieser Aufwand wird von den Kesselherstel- lern gem. VDI 2035 im Interesse der Gewährleistung gefordert. 151

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Lexikon H In diesem Zusammenhang ist die Trinkwasserverordnung einzuhalten. Dazu muss die Austrittstemperatur des Warmwassers an der Zapfstelle mind. 60C betragen. Dies schützt vor den gesundheitsschädlichen Aus- wirkungen durch Kontamination mit Legionellen. Herrschende Meinung Ein amerikanischer Psychologe schrieb einmal, es gäbe keine objektive Realität zwischen den Menschen. Stimmt! Insbesondere im Bereich der Rechtsauslegung spielen individuelle Sichtweisen eine große Rolle. Und da war noch... ...der gar nicht im Haus wohnende Eigentümer, der entgegen dem Beschluss der Gemeinschaft prinzipiell keine Bilder im Treppen- haus dulden wollte und ge- genüber den Richtern in zwei Instanzen seinen Mund sehr voll nahm und für ihn völlig unverständ- lich, sogar beim Landge- richt abgewiesen wurde. Kein Gesetz kann für jeden Rechtsfall eine klare Entscheidung vorgeben. Das neue WEG ab 01.12.2020 mit seinen nur noch 49 Paragrafen kann das auch nicht. Darum ist hier eine umfangreiche Recht- sprechung entstanden. Und diejenigen Rechtsmeinungen, die zu einer bestimm- ten Situation eine deutliche Mehrheit ge- genüber anders lautenden Meinungen bil- den, herrschen eben vor. Zumindest zeit- weise, bis sich zu der gleichen Situation eine neue Auffassung durchsetzt. Es reicht also nicht, die Gesetze zu kennen oder mit einem Zeitungsbericht über ein Gerichtsurteil oder noch schlimmer mit fun- diertem Halbwissen aus Google die übri- gen Wohnungseigentümer und den Ver- walter belehren zu wollen. Vielmehr kommt es in einem Rechtsstreit darauf an, die ver- schiedenen Auslegungen zu kennen und zum eigenen Vorteil zu nutzen. Im Fall eines Rechtsstreits ist es gut, ei- nen Rechtsanwalt zu kennen, der das Wohnungseigentumsrecht kennt. Noch besser ist es, einen Anwalt zu kennen, der die Rechtsauffassung der zuständigen Richter kennt bzw. einschätzen kann. Das garantiert nicht automatisch den Erfolg. Denn Juristen sagen ihrem Berufsstand nach, dass zwei Juristen drei Meinungen haben können. Na, dann viel Erfolg! 152

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Lexikon H Hybrid-Eigentümerversammlung ► Wohnungs- eigentümerversammlung Hydraulischer Abgleich (der Heizungsanlage) Maßnahme zur Energieeinsparung bei Warmwasserheizungen. Das Heizungswas- ser sucht den Weg des geringsten Wider- stands. Damit auch weiter entfernte Wohnun- gen und Räume mit genügend Heizwärme versorgt werden, muss der Fließdruck und die Durchflussmenge für deren Zuleitungen entsprechend eingestellt werden. Das ge- schieht mit Überströmleitungen oder Vorein- stellungen am Heizungs-Thermostatventil oder an den Zuleitungsabgängen im Heizraum. Vorrangig geht es mit speziellen Heizungs- Thermostatventilen an jedem Heizkörper. Der hydraulische Abgleich ist Bestandteil der EnSimiMaV bzw. jetzt Gebäudeenergiegesetz (GEG) und damit Pflicht. Sie gilt auch für die Versorgung mit Warmwasser in den Zirkulati- onsleitungen. Förderfähig ist bei der Heizlast- berechnung ausschließlich das aufwendigere, effektivere, Verfahren “B“. In jedem Fall gehört ein Mess-Protokoll über den Abgleich dazu. Und da war noch... ...der Eigentümer einer durch “Warmabriss“ verlorenen Wohnung, der in seiner Not die FH- Tür zum Gemeinschafts- Speicher aufbrach, um fortan dort einen Win- ter ohne wärmende Feuerstelle mit Eiszap- fen an der Nase zu ver- bringen. Durch diese Maßnahme wird die erzeugte Heizenergie ohne unnötige Verluste wegen Erhöhung der Vorlauftem- peratur oder der Umwälzpumpenleistung in die Heizkörper geleitet. Soweit die Theorie. Praktisch konnten wir bisher so gut wie keine Heizungsfirma begeistern, gemäß den Wünschen der Justiz vorab ein Kostenangebot für unkalku- lierbare Arbeiten in sämtlichen Wohnungen bei gleichzeitig organisierter Zugänglichkeit aller Wohnungen abzugeben oder zeitnah auszuführen. Es ist schon vorgekommen, dass seitens von Eigentümergemeinschaften Kostenangebote für erkennbar nicht im Voraus kalkulierbare Arbeiten gefordert wurden. Ungeduldige schimpfen dann gern auf den Verwalter. 153

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Lexikon Hypothek H Damit sichert sich die Bank die Rückzahlung eines Kredits ab. Die Höhe des Kredits wird im Grundbuch in Abteilung III eingetragen. Die Beantra- gung erfolgt über einen Notar. Sicherheitshalber lässt sich die Bank dabei atemberaubende Zinsen eintragen. Keine Sorge: Das ist ein Maximalwert für theoretisch mögliche Hochzinsphasen. Wie viele Zinsen tatsächlich für den Kredit zu zahlen sind, hängt vom Darlehensvertrag ab. Eine Hypothek ist nicht sehr gebräuchlich. Sie hat im Gegensatz zur Grundschuld den Nachteil, dass sie nur für ein bestimmtes Darlehen eingetragen wird. Eine für ein bestimmtes Kreditinstitut eingetragene Grundschuld dage- gen, kann für verschiedene Darlehen des gleichen Kreditinstituts ge- nutzt werden. Beruhigung für Verschuldete: Der Verwalter kann keinesfalls in die Abtei- lung III einsehen. Er erfährt also nichts über eventuelle Grundschulden. 154

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Lexikon Immobilie I Unbewegliche Sache. Gemeint sind damit Grundstücke und Bauwerke, die sich bekanntermaßen nur mit sehr großem Aufwand, bis gar nicht bewegen lassen. Immobilienfonds Form einer Immobiliengeldanlage. Man un- terscheidet zwischen geschlossenen und of- fenen Fonds. Der geschlossene Immobilien- fonds ist eine Gruppe von Anlegern, die sich eigens für den Erwerb einer bestimmten Im- mobilie zusammengeschlossen haben. In der Regel eine sehr große bzw. teure Immobilie. Oft wird dazu eine haftungsbeschränkte Kom- manditgesellschaft (KG) gegründet. Wenn durch den Ver- kauf die erforderliche Investitionssumme erreicht ist, wird der Fond geschlossen. Jeder Anleger wird steuerrechtlich, wie ein Grundstückseigentümer behandelt. Und da war noch... Anders bei offenen Immobilienfonds. Die kommen einem Wertpapiergeschäft nä- her. Hier erwirbt eine Kapitalgesellschaft mit den eingezahlten Geldern Immobilien und veräußert diese wieder. Die Anleger- rendite besteht in der Wertsteigerung und den Einnahmen aus den Mieterträgen. Allerdings kann hier, ebenso wie bei Ak- tien, Totalverlust nicht ausgeschlossen werden. Anteile gibt es schon ab 50 €. Sie können jederzeit, natürlich zum Tageskurs, zu- rückgegeben werden. Zu den steuerli- chen Auswirkungen informiert ein Steu- erberater oder das Finanzamt. 155 ...der frustrierte Ersteigerer einer völlig ausgebrannten Wohnung, als er erkennen musste, dass die Feuerver- sicherung die Schadengut- schrift nicht ihm, sondern zu Recht an den seinerzeiti- gen Hypothekengläubiger ausgezahlt hatte.

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Lexikon I Individualisierungsbestrebungen Viele Menschen unserer Leistungsgesellschaft sind zu Einzelkämpfern geworden. Daran ändert die Mitgliedschaft in einer Wohnungseigentü- mergemeinschaft nichts. Das Zusammenleben in einer Eigentümergemeinschaft ist ein Balan- ceakt zwischen den berechtigten Wünschen der einzelnen Wohnungseigentümer, ihre Indi- vidualität zu leben und den Anforderungen zur Einordnung in die Eigentümergemeinschaft. Und da waren noch... Hier gilt es Lösungen zu finden und zu akzep- tieren. So können zum Beispiel im Treppen- haus aufgehängte Bilder einerseits dem Wohlbefinden der betreffenden Eigentümer dienen, andererseits prägen sie den Charak- ter des Treppenhauses und beeinflussen un- ter Umständen ungewollt das Ansehen der Gemeinschaft. ...die beiden beratungs- resistenten, hitzköpfi- gen Miteigentümer, die wiederholt von der Ei- gentümergemeinschaft zur Zahlung auf Haus- geld verklagt werden mussten und statt zu zahlen, sich mit mehre- ren Strafanzeigen ge- gen den Verwalter rächten, ihm nicht nur Prügel androhten, son- dern ihre Ankündigung auch wahrmachten, so- dass sogar der zustän- dige Richter im anhän- gigen Hausgeldprozess Angst bekam und vor- sorglich Wachtmeister- schutz beantragte. Diejenigen Wohnungseigentumsanlagen, de- ren Wohnungen über separate Eingangsbe- reiche verfügen, geben den betreffenden Mit- eigentümern mehr Raum für Individualität. Auf der anderen Seite wird im gleichen Maß das Zusammengehörigkeitsgefühl mit den übrigen Miteigentümern gemindert. Dabei wird häufig nicht genügend beachtet, dass nach wie vor alle in einem Boot sitzen. Wie wäre es sonst zu erklären, dass in vielen Ge- meinschaften “die einen rudern, während die anderen die Kohlen schaufeln“. In Gemeinschaften mit hohem Anteil von Ka- pitalanlegern ist es oft ebenfalls schwer, die vermietenden Eigentümer an einen Tisch zu bekommen. Dabei weiß der Verwalter nicht, ob er es als Vertrau- ensbeweis für seine Ar- beit oder als Desinteresse an der Eigentümerge- meinschaft werten soll, wenn die Wohnungsei- gentümerversammlung wiederholt schlecht oder gar nicht besucht wird. Nach neuem WEG ab 01.12.2020 ist eine Eigentümerversammlung 156

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Lexikon I bereits ab einem einzigen Teilnehmer bzw. Vollmacht beschlussfähig. Das birgt die Gefahr, dass Beschlüsse gefasst werden, die erkennbar nicht dem Wohl der Mehrheit aller Wohnungseigentümer entsprechen. Es gibt friedliebende Eigentümer, die keine Lust auf unerfreuliche Dis- kussionen haben und lieber zu Hause bleiben. Doch damit überlassen sie den von ihnen gemiedenen Charakteren das Feld und das Schicksal ihrer Immobilie, insbesondere wenn die gemiedenen Miteigentümer do- minant oder sogar im Verwaltungsbeirat aktiv sind und so die Gemein- schaft nach außen repräsentieren. Individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) Ist für eine förderfähige energetische Sanierung erforderlich. Dabei wird das gesamte Gebäude von einem vom BAFA zugelassenen Energieef- fizienz-Experten unter energetischen Aspekten untersucht. Darin wer- den Empfehlungen zur energetischen Ertüchtigung mit den jeweils zu erwartenden Kosten und deren Förderhöhe des BAFA od. KfW gegeben. Beispielhafter Auszug aus einem Sanierungsfahrplan mit 24 WE Die Darstellung ist genormt und damit bei allen Fahrplänen von allen Be- ratern gleich. Für die Erstellung des Fahrplans einer Wohnungseigentü- mergemeinschaft mit Kosten von ca. durchschnittlich 3.000 € sind inzwi- schen aktuell nur noch zur Hälfte förderfähig. Und zukünftig??? Bei Vorliegen eines individuellen Sanierungsfahrplans werden nach wie vor energetische Maßnahmen 5% höher gefördert. 157

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Lexikon I Insolvenzfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft Die Beurteilung dieser Problematik ergab sich seit einem Beschluss des BGH vom 02.06.2005 zur “Teilrechtsfähigkeit einer Wohnungseigen- tümergemeinschaft“. Richtigerweise hätte es heißen müssen: “Volle Rechtsfähigkeit in Teil- bereichen“. Inzwischen ist geklärt, dass eine Wohnungsei- gentümergemeinschaft nicht insolvenzfähig ist. Dennoch bleibt die gesamtschuldnerische Haf- tung im Innenverhältnis der Eigentümergemeinschaft defacto bestehen. Insbesondere kann eine Sonderumlage wegen der gesamtschuldneri- schen Haftung im Innenverhältnis einen ohnehin notleidenden Woh- nungseigentümer in die Privatinsolvenz führen. Wie beim Domino beißen dann den letzten die Hunde. Denn die Juristen halten eine Eigentümer- gemeinschaft erst dann für zahlungsunfähig, wenn der letzte Woh- nungseigentümer zahlungsunfähig geworden ist. Instandhaltung ► Erhaltung Instandhaltungsrücklage ► Erhaltungsrücklage Instanzenweg Oft lang und beschwerlich und nicht immer erfolgreich. Bisher konnte sich der Weg der Rechtsfindung in Wohnungseigentumssachen im Rahmen der freiwilligen Gerichtsbarkeit (FGG-Verfahren) über das Amtsgericht - Landgericht - Oberlandesgericht - Bundesgerichthof (BGH) hinziehen. Inzwischen hat der Gesetzgeber erkannt, dass es für ihn lukrativer ist, Wohnungseigentumsverfahren nach der Zi- vilprozessordnung (ZPO) abzuwickeln. Das Verfahren ist teurer, aber straffer. Oft geht es in Wohnungseigen- tumssachen den Beteiligten vorrangig ums Prinzip. Um die Justiz weiter zu entlasten, ist der Instanzenweg ver- kürzt worden. Jetzt gibt es nur noch die Reihenfolge: Amtsgericht - Landgericht - BGH. 158

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Lexikon I Investieren am richtigen Anfang Jeder Wohnungseigentümer ist Mitglied der Wohnungseigentümerge- meinschaft. Die Gemeinschaft ist Regeln und Formalien unterworfen. Die gilt es bei der Verwirklichung individueller Ziele zu beachten. Dabei ist die konsequente Einhaltung aller Regeln und Formalien oft zeitrau- bend. Wie funktioniert es eventuell schneller und problemloser? Und wie kann man Zeit und Kosten sparen? Hier einige Anregungen: • den Wohnungseigentümern Anerkennung zollen Das Streben nach persönlicher Anerkennung ist nach meiner Er- fahrung einer der stärksten Grundantriebe des Menschen. Eigen- tümer, die vor Beginn einer Maßnahme gefragt oder daran beteiligt wurden, sind eher geneigt die Maßnahme zu akzeptieren, auch wenn sie damit kleine Nachteile in Kauf nehmen müssen. Im täglichen Zusammenleben kann man das dadurch erreichen: • sich bei Begegnungen grüßen • in Wohnungseigentümerversammlungen die vielfältigen Ansichten als gleichwertig respektieren • Familien- und Grillfeste vorher ankündigen • Putz- und Winterdienst bei Verhinderung miteinander absprechen • sich bei Bezug der Wohnung der Hausgemeinschaft vorstellen und nach der Hausordnung erkundigen • sich ggf. beim Nachbarn entschuldigen • Absprachen untereinander treffen bei Problemen Die vorgenannten Anregungen erscheinen banal. Sind sie auch! Doch in unserer Ellenbogengesellschaft ist die Nichtbeachtung der einfachsten Umgangsformen die Quelle der meisten Konflikte, Mehrkosten und Ge- richtsverfahren. Letztendlich sichert eine intakte Hausgemeinschaft die Lebensqualität und eine gute Vermietbarkeit. Angemessene Erhaltungsrücklage bilden: • vermeidet Sonderumlagen und die oft damit verbundenen Zah- lungsausfälle zum Nachteil der zahlenden Wohnungseigentümer 159

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Lexikon I • baufachlich wirtschaftliche Lösungen sind jederzeit finanzierbar • sichert jederzeit die zur Werterhaltung erforderlichen Maßnahmen • vermeidet wegen wiederholtem Aufschieben von erforderlichen Reparaturen die Minderung der Anmutungsqualität und der Ver- mietungs- und Verkaufsmöglichkeiten Bei komplizierten bzw. größeren Maßnahmen Architekt oder Bauin- genieur einschalten: • fachlich und wirtschaftliche Lösungen • Auswahl leistungsfähiger und seriöser Handwerker • ins Detail miteinander vergleichbare Kostenangebote • kostengünstige Angebote bei hoher Ausführungsqualität • längere Haltbarkeit, dadurch geringe Erhaltungskosten • Kosten des Baufachmanns werden durch eine qualifizierte Ausschreibung und damit günstigere Angebote bei Vermeidung von unberechtigten Nach- forderungen wieder eingespart Energieeinsparmaßnahmen ausführen: • effizienter Heizkessel bzw. Brenner (Wärmeerzeuger) • Solarthermie (Warmwasserbereitung durch Sonne) • Photovoltaik (Strom aus Sonne) • Wärmepumpe für Wasser / Luft / Erd- wärme • hochwärmedämmende Verglasung • Wärmedämmung für Dach und Fassade 160 Und da war noch... ...der besonders ge- schäftstüchtige Eigentü- mer, der seine arglosen Miteigentümer davon überzeugte, die Instand- haltungsrücklage wegen zu geringer Verzinsung wieder an alle Eigentü- mer zurückzuzahlen, um kurze Zeit später nach überraschendem Ver- kauf seiner Wohnung dem finanziell überfor- derten Käufer eine Son- derzahlung für eine Dacherneuerung zu be- scheren, für die dann die übrigen Miteigentümer aufkommen mussten.

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Lexikon I Erfahrener Fachverwalter sichert die verbrieften Rechte aller Woh- nungseigentümer: • schützt die Gemeinschaft mit konsequenter Beachtung aller For- malien vor rechtlichen Einsprüchen wegen Nachlässigkeiten sei- tens (möglicherweise unterbeschäftigter) Rechtsanwälte • schützt die Gemeinschaft mit rechtssicheren Beschlussformulie- rungen vor teuren Beschlussanfechtungen • bietet durch fortlaufende Weiterbildung allen Eigentümern die ak- tuellen rechtlichen und technischen Weiterentwicklungen an • Qualitätsmanagement führt zu korrekten Abrechnungen und opti- mierten Handwerkerleistungen trotz derer Personalengpässe • ist mit seinem Team jederzeit erreichbar und sofort handlungsfähig • vermittelt bei Konflikten neutral und konstruktiv • vermeidet Zahlungsausfälle durch rechtssichere Beschlüsse zum Hausgeld und wegen laufender Zahlungskontrollen • schützt die Gemeinschaft vor unberechtigten Forderungen • ermöglicht über seine Rahmenverträge preisgünstige Versiche- rungen und Energieversorgung • ermöglicht schnellere Umsetzung von Reparaturen wegen seiner Marktstellung und fairem Umgang mit allen Beteiligten • bucht zusätzlich gemäß dem Mietrecht und schützt dadurch Ver- mieter vor Mietkürzungen • weist in der Jahresabrechnung die auf Mieter umlagefähigen Be- triebskosten gesondert aus • spart Steuern für haushaltsnahe Dienstleistungen Sofern man nur einige dieser Überlegungen beachtet, wird dies für den Umgang der Wohnungseigentümer untereinander, mit den Mietern und dem Verwalter und für Investitionen in Wohnungseigentum gewinnbrin- gend sein. Dabei wird die höhere Anmutungsqualität den Wert der Im- mobilie deutlich erhöhen. Wo man auf keinen Fall sparen sollte, steht unter dem Stichwort: Sparen am falschen Ende. 161

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Lexikon Isolierung I Sammelbegriff für verschiedene Isolierungsarten: Wärmeisolierung Damit die Heizkosten nicht ins Unermessliche steigen, wird jedes Ge- bäude gegen Wärmeverluste gedämmt. Bei der Fassade kann bereits ein modernes Mauerwerk hoch wärmedämmend sein. Oder die Fassade wird mit einer Wärmedämmung verkleidet. Häufig kommen dabei Materialien zum Einsatz, die durch den Einschluss kleinster Luftporen ihr Werk ver- richten. Luft ist bekanntlich ein sehr schlechter Wärmeleiter. Das Gebäu- deenergiegesetz (GEG) verlangt für alle Gebäude gute Wärmedämmung. Fassadendämmungen mit Polysterol (Styropor®) in Form eines Wärme- dämm-Verbundsystems wird häufig von Malern ausgeführt und dabei geklebt oder gedübelt. Man sollte dabei bedenken, dass dieses Mate- rial zwar schwer entflammbar, dennoch brennbar ist. Vögel picken sich gerne ein Nest ist die ca. 20 cm dicke Schicht. Dünnere Dämmplatten neigen nach langer Zeit trotz aufgebrachter Armierung zum “Schüs- seln“, also zum Ablösen an den Plattenstößen. Im Scheibenzwischenraum von Isolierglasscheiben ist heute keine ge- trocknete Luft mehr, wie oft vermutet. Hier ist vielmehr der Zwischen- raum mit einem besonders gut wärmeisolierenden Gas gefüllt. Um hier öffentliche Fördergelder (z. B. BAFA, KfW) wegen der Wärme- dämmung zu bekommen, müssen u. a. Dreifachgläser in entsprechend besonders stabile Rahmenprofile eingesetzt werden. Der U-Wert (Maß für Wärmedurchlass) der Fenster darf dabei höchstens 0,95 W/m²K oder niedriger für das Fenster incl. Rahmen haben. Ein U-Wert von ma- ximal 1,1 W/m²K ist nur bei barrierearmen Fenstern oder Fenstern mit erhöhten Anforderungen an die Einbruchshemmung zulässig. Wegen der fortlaufenden geänderten Förderrichtlinien fragen Sie im kon- kreten Fall einen Energieeffizienz-Experten. Schallisolierung Hier gibt es Vorschriften, die einzuhalten sind. Generell hängt die Schalldämmung eines Bauteils mit dessen Gewicht pro m² zusammen. Je schwerer, desto besser die Schalldämmung. Trittschall wird durch möglichst weiche oder um Estrich entkoppelte Bodenbeläge gemindert. Textilbeläge können dabei durch ihre Schalldämpfung mitwirken. 162

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Lexikon I Leichtbauwände können auch schalldämmend sein. Dazu ist es erfor- derlich die beiderseitigen Beplankungen voneinander konstruktiv zu entkoppeln. Auf diese Weise werden Resonanzen, also das Mitschwin- gen der gegenüberliegenden Wandseite, weitgehend minimiert. Kindergetrappel und sonstige Lebens- (lust)geräusche aus oberhalb liegen- der Wohnung werden zuweilen als stö- rend empfunden. Das ist noch kein Beweis für einen Verstoß gegen die Schallschutzvorschriften. Die sind nicht so streng, wie sich das so man- cher im Wohnungseigentum wünscht. Feuchtigkeitsisolierung Und da war noch... ...der wegen nächtlicher Quietschgeräusche aus der Oberwohnung das betreffende Bettgestell durch rhythmisches Wippen prüfende Hausverwal- ter, der den Verursachern zur Mäßigung raten musste. Während meiner Ausbildung habe ich gelernt, dass bauen in unseren Brei- ten vor allen Dingen ein immerwäh- render Kampf gegen die Witterungs- einflüsse sei. Vor allem gegen Regen. Darum kommen beim Bau eines Hau- ses vielfältige Isolierungen gegen her- abtropfendes, heran schwemmendes, drückendes und aufsteigendes Wasser im erdberührten Gebäudeteil, also im Keller, zum Einsatz. Sollte es jedenfalls! Steildächer mit sog. Dachsteinen aus Beton sind wenig problematisch. Das Gleiche gilt für Ziegeldächer. Darum gibt’s auf die Dachsteine (Braas®) eine 30-jährige Materialgarantie. Flachdä- cher hingegen haben eine Lebensdauer von ca. 15 Jahren. Hier kommt es darauf an regemäßig zu prüfen, ob die Dachhaut noch intakt ist bzw. die Dachränder, -anschlüsse und Lichtkuppeln noch nicht von der ver- schleißenden Sonnenstrahlung geschädigt sind. Beim erdberührten Mauerwerk ist nicht allein eine Feuchtigkeitsisolie- rung erforderlich. Dazu gehört auch von außen anströmendes Wasser durch eine funktionierende Dränage abzuleiten. Hier erleben wir in der Praxis die häufigsten Probleme im Zusammenhang mit Baumängeln bzw. Bauschäden Doch nicht jede Feuchtigkeit in “Kellerwohnungen“ kommt von außen. Häufig kommt es bei erdberührten Wänden gerade im Sommer - insbe- sondere hinter Schränken und Küchenzeilen - zu Schimmelpilz. 163

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Lexikon Soziale Isolierung Ganz ungünstig im Wohnungseigentum. Hier können die Wohnungseigentümer ihre Lebensqualität und die Kosten erheb- lich durch ihr Zusammenhalten positiv be- einflussen. Gerade eine Wohnungseigen- tümergemeinschaft lebt von der Gemein- samkeit. Leider wird das in unserer heuti- gen Ellenbogengesellschaft situationsbe- ding von einzelnen Bewohnern mit Ge- meinheit verwechselt. Es gibt auch Wohnungseigentümer, die sich von den anderen Bewohnern abgren- zen wollen. Ob das allerdings - wie bei ei- nem Verwalterkollegen geschehen und in RTL ganz groß aufgemacht - für den ein- samen Hausbewohner zutraf, auf den die Nachbarn erst durch von ihrer Wohnzim- merdecke beim Fernsehen auf ihre Köpfe herabtropfende bräunliche, übelriechende Flüssigkeit aufmerksam wurden und die dann mit Hilfe der Polizei nicht als Lei- tungswasser, sondern als Leichenwasser erkannt wurde, ist nicht überliefert. Und da war noch... I ...der im Haus isoliert le- bende, aus einem landwirt- schaftlich geprägten Kul- turkreis stammende Mie- ter, der zum Entsetzen sei- ner Mitbewohner große Teile der gemeinschaftli- chen Parkanlage mittels zusammengesuchter Bret- ter, Kanthölzer, Mauer- steine und Eisenstangen in seinen privaten Hühnerhof und Gemüsegarten zu sei- ner Selbstversorgung um- funktionierte. 164

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Lexikon J Ja-Nein - Eigentümerversammlung Es gibt Situationen, die keinen Spielraum für Diskussionen lassen und mit einem Umlaufbeschluss zu klären sind. So scheiterte der Versuch einer Wohnungseigentümergemeinschaft, sich mit der für einen Umlaufbeschluss erforderlichen Allstimmigkeit für eine bereits ausgewählte Winterdienstfirma zu entscheiden. Von vier Wohnungseigentümern war einer dagegen und wollte unbedingt am bisherigen Reinigungsplan mit tätiger Mithilfe festhalten. Die meisten Eigentümer waren gesundheitlich nicht mehr in der Lage selbst den Winterdienst auszuführen. Darum haben wir flugs eine außerordentliche Wohnungseigentümerver- sammlung angeboten, bei der jeder der wollte, mittels einer vorbereiteten Stimmrechtsvollmacht abstimmen konnte, ohne persönlich an der Ver- sammlung teilzunehmen. Auf diese Weise lies’ sich nunmehr die Situation ganz einfach mit einem mehrheitlichen Beschluss lösen. Blöd ist nur, dass man sich das Geld für die außerordentliche Eigentümerversammlung hätte sparen kön- nen. Denn bereits anlässlich des initiierten Umlaufbeschlusses war er- kennbar, dass seine Weigerung in einer Versammlung überstimmt würde. Jahresabrechnung Nach Ablauf eines Wirtschaftsjahres muss der Verwalter einer Woh- nungseigentümergemeinschaft sämtliche Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen. Die Abrechnung sollte bis zum Ende des ersten Halbjahres des folgenden Jahres vorgelegt werden. Die Jahresabrechnung besteht aus mehreren Ele- menten: Gesamtabrechnung, Entwicklung der Erhal- tungsrücklage, Einzelabrechnung und bei uns mit zu- sätzlich vorbereiteter Abrechnung der Betriebskosten. Die Einzelabrechnung wird immer auf die betreffende Wohnung bezogen. Nicht auf den Wohnungseigentü- mer, also ohne Berücksichtigung von Eigentümer- wechseln. Mehr dazu unter: Jahresabrechnung bei Eigentümerwechsel. 165

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Lexikon J Die Jahresabrechnung kann erst nach Vorlage der Wasser- und Hei- zungsabrechnung seitens der Servicefirmen erstellt werden. Bei Technik- versagen und mangelnder Mitwirkung Betroffener kommt es leicht zu Ver- zögerungen. Wenn dem Verwalter alle Angaben vorliegen, werden die Einnahmen und Ausgaben auf die einzelnen Wohnungen verteilt. Wie die Kosten zu verteilen sind, also nach welchem Verhältnis, steht in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung und im WEG. Seit der Novellierung des neuen WEG ab 01.12.2020 können die Wohnungs- eigentümer weitgehend selbst darüber entscheiden bzw. beschließen. Jahresabrechnung bei Eigentümerwechsel Wer bei Eigentümerwechsel eine aufgeteilte Jahres- abrechnung erwartet, wird enttäuscht. Das WEG kennt nur ganzjährige Einzelabrechnungen. Aus gutem Grund: Die Wohnungseigentümerge- meinschaft hat ein vorrangiges Interesse an einer rechtssicheren Beschlussfassung über die Jahresab- rechnung. Erst mit dem Beschluss über die Abrech- nung wird die jeweilige Rückzahlung oder Nachzah- lung für alle Wohnungseigentümer fällig. gentümer, der zum Tag der Beschlussfassung im Grundbuch steht. Abstimmungsberechtigt ist derjenige Wohnungsei- Wenn eine Gemeinschaft über aufgeteilte Einzelabrechnungen be- schließen würde, wäre davon eine “Teil-Einzelabrechnung“ dem bisheri- gen Miteigentümer zuzuordnen. Der ist aber nicht mehr Mitglied der Ge- meinschaft. Damit würde ein “Vertrag zu Lasten Dritter“ geschlossen. Das ist rechtlich nicht zulässig. Wenn jetzt der Verkäufer nicht zahlt, schaut die Gemeinschaft in die Röhre. Das haben Gemeinschaften mit unwissenden willfährigen Verwalterkollegen schon erlebt. Falls dem bisherigen Eigentümer seine vermeintliche Rückzahlung ausgezahlt würde, könnte der Erwerber diesen Betrag ebenfalls für sich beanspruchen. In diesem Fall sogar berechtigt, da die Aufteilung der Abrechnung allen Beteiligten die Rechtsgrundlage ohnehin entzieht. Des lieben Friedens willen könnte die Gemeinschaft den Betrag ein weiteres Mal - jetzt an den Erwerber - auszahlen. Wem das nicht passt, kann den Abrechnungsbeschluss anfechten. 166

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Lexikon J Bei einer Beschlussanfechtung würde der Beschluss über die Jahres- abrechnung wegen Nichtigkeit aufgehoben. Dann müsste sie neu er- stellt und in einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversamm- lung neu beschlossen werden. Noch problematischer wird es, wenn der bisherige Miteigentümer seine Hausgeldvorschüsse nicht alle bezahlt hat. Hier greift ein BGH-Be- schluss vom 30.11.1995 (Az. V ZB 16/95). Seinerzeit hatte der BGH ein Machtwort gesprochen. Er hat festgelegt, dass bei sämtlichen Zah- lungsverpflichtungen immer auf die Fälligkeit im Hinblick auf die Eintra- gung des Eigentümers im Grundbuch abgestellt werden muss. Das bedeutet, dass bei der Jahresabrechnung unterstellt wird, dass sämtliche beschlossenen Hausgeldvorschüsse ordnungsgemäß gezahlt wurden. Das Abrechnungsergebnis bezieht sich dann ausschließlich auf die Abrechnungs- spitze. Die muss derjenige Wohnungseigentü- mer zahlen, der zum Zeitpunkt der Beschluss- fassung über die Jahresabrechnung im Grundbuch steht. Dazu gibt es einen BGH-Be- schluss vom 21.04.1988 (Az. V ZB 10/87). Even- tuell rückständige Hausgeldvorschüsse muss sich die Eigentümergemeinschaft dann nach- träglich vom Voreigentümer erstreiten. Darum ist es so wichtig für Verwalter die Hausgeldvo- rauszahlungen im Rahmen eines Wirtschafts- plans zu beschließen und Hausgeldrück- stände sofort anzumahnen und ggf. gerichtlich geltend zu machen. Es geht noch chaotischer: Und da war noch... …der mit gezinkten Kar- ten spielende Voreigen- tümer, der mit Hilfe der Stimmenmehrheit seiner in der Gemeinschaft ver- bliebenen Verwandten eine Klage gegen sich wegen rückständiger Hausgelder verhinderte. Ein naiver Verwalter lässt die Hausgelder rückwirkend ab Jahresbeginn beschließen. Und jetzt ein zwischenzeitlicher Eigentümerwechsel. Schlimmer geht’s nicht! Auf Wunsch führen wir bei Eigentümerwechsel die Aufteilung der Jah- resabrechnung erst nachrichtlich nach der Beschlussfassung durch. Damit ist das Problem für die am Eigentümerwechsel beteiligten Woh- nungseigentümer gelöst und die Rechtsinteressen der Eigentümerge- meinschaft bleiben geschützt. 167

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Lexikon Kaltmiete K Veralteter Begriff aus dem Mietrecht. Wird von Fachleuten nicht mehr verwendet, weil er irreführend suggeriert, dass nur noch Kosten für die Beheizung dazu kämen. Gemeint ist damit die reine Miete ohne die Be- triebskosten. Richtig muss es Grundmiete heißen. Falls im Mietvertrag vereinbart, muss der Mieter die Betriebskosten übernehmen. Mehr dazu unter: Zusammenstellung verschiedener Mieten. Kanalprüfung Soll die Entnahmemöglichkeiten für die Trinkwasseraufbereitung vor Verschmutzung aus Abwasser schützen. Dies ist in der Verordnung zur Selbstüberwachung von Abwasseranla- gen (Selbstüberwachungsverordnung Abwasser - SüwVO) geregelt. Damit ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft für ihren Abwasser- kanal auf dem eigenen Grundstück gegenüber der Behörde verantwort- lich. Er muss der DIN 1986-100 entsprechen, intakt sein und ordnungs- gemäß erhalten werden. Kanalleitungen können sich unterscheiden: Beim Mischsystem werden Regenwasser und Schmutzwasser in einer gemeinsamen Ableitung geführt. Beim Trennsystem in verschiedenen Leitungen. Kältebrücke Ein Indianer kennt keinen Schmerz. Ein Physiker kennt offiziell keine “Kälte“. Alles über 0 Kelvin (-273°C) bezeichnet er mit “Wärme“. Es gibt somit keine Kältebrücke! Es heißt Wärmebrücke. Sie ist eine häufige Ursache für Kondensat mit daraus entstehendem Schimmelpilz. Kapitaldienstfähigkeit Die Fähigkeit eines Kreditkunden, eine zu erwartende Kreditbelastung aus seinen laufenden Einnahmen zu tragen. Teil der Kreditwürdigkeits- prüfung, zu der ferner die Selbstauskunft, die Schufa-Auskunft sowie ak- tuelle Gehaltsabrechnungen herangezogen werden, ist Voraussetzung für die Kreditgewährung. Doch man sollte beim Kauf von Wohnungs- 168

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Lexikon K eigentum nicht die laufenden Verpflichtungen für Hausgeld und Erhal- tungsrücklage unterschätzen. Zunehmend müssen auch Zahlungsaus- fälle notleidender Wohnungseigentümer mitgetragen werden. Kaufvertrag Man kennt das aus Wildwestfilmen. Ein Mexikaner mit einem Sombrero reitet von links ins Bild. In der ausgestreck- ten Hand hält er ein Blatt Papier. Er fuchtelt damit herum und behauptet, er sei Eigentü- mer des betreffenden Grundstücks und habe das Anrecht, auf Grundbesitz (Claim). Und von rechts reitet auch so einer heran. Er zückt ebenfalls ein Blatt Papier und be- hauptet von sich das Gleiche. Die Dokumente werden verglichen. Ein Streit entbrennt. Und das alles wegen eines Grundstücks „...nur echt mit der ADO-Gardinen®-Gold- kante“. Und so kommt, was kommen muss. Die Revolver werden ge- zückt. Schüsse fallen! Einer oder sogar beide sind tot! Das Claim mit der Goldkante ist wieder zu haben. Und da war noch... Und damit das bei uns nicht passiert, hat der Ge- setzgeber den Notar erfunden. Ein Kaufvertrag über Wohnungseigentum ist nur gültig, wenn er bei einem Notar abgeschlossen wird. Andernfalls ist der Kaufvertrag nichtig. Der Notar sorgt dafür, dass die im Grundbuch noch eingetragenen alten Grundschulden gelöscht und neue Grundschulden des Erwerbers eingetragen werden können. Er sorgt dafür, dass die neuen Ei- gentumsverhältnisse ins Grundbuch eingetragen werden. Das vermeidet Schießereien. KfW Kreditanstalt ...der entsetzte Woh- nungseigentümer, der zu spät be- merkte, dass er eine völlig andere Woh- nung bewohnte, als er laut Teilungserklä- rung bzw. Kaufver- trag erworben hatte. Mit Hilfe der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) können Maßnahmen zur energetischen Ertüchtigung von Gebäuden, insbesondere seit 01.01.2024 Heizungsanlagen, mit Krediten oder Zuschüssen im Rahmen des BEG (Bundesförderung für effiziente Gebäude) gefördert werden. 169

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Lexikon K Energetische Gebäudesanierungen werden nach wie vor vom BAFA ge- fördert. I. d. R. ist dazu ein Energieeffizienz-Experte hinzuzuziehen. Kondensat ► Schimmelpilz Kopfprinzip ► Stimmrecht Kostenangebot Oft mit der Ausschreibung mit Leistungsverzeichnis verwechselt. Wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen Auftrag vergibt, möchte sie möglichst vorher wissen, was die Leistung kosten wird. Dazu holt der Verwalter per Beschluss von gewünschten Firmen Kostenangebote ein. Dabei geht eine Eigentümergemeinschaft davon aus, dass die Hand- werker an Aufträgen interessiert sind und kostengünstig anbieten. Der Geringstfordernde soll dann den Auftrag bekommen. - Schön wär’s! Für ein belastbares Kostenangebot muss der Handwerker die Baustelle besichtigen, den genauen Arbeitsumfang klären und die Massen genau aufmessen. In dem zu erstellenden Angebot ist jede Arbeitsposition mit dem von ihm kalkulierten Material- und Lohnaufwand darzustellen. So übernimmt er kostenlos die Erstellung einer Ausschreibung an Stelle eines Architekten. Da- bei muss er damit rechnen, dass die Eigentümerge- meinschaft sein Angebot nimmt, die Preise unkennt- lich macht und es als Grundlage für weitere Kostenan- fragen an andere Handwerker benutzt. Die brauchen dann nur noch ihre Preise einzusetzen. Und weil die viel Arbeit gespart haben, können sie billiger anbieten. Das Kopieren von Kostenangeboten, um Preise beim Wettbewerb ein- zuholen, ist strafbar. Die Nutzung eines Kostenangebots - also des geistigen Eigentums des Verfassers - ist ein Verstoß gegen das Urhe- berrecht. Bei mir gibt’s das nicht! Seriös arbeitende Handwerker sind oft im Konflikt. Entweder bieten sie ihre Leistung mit schlechtem Material und einfacher Ausführung oder in hoher Materialqualität in durch und durch fachgerechter Ausführung an. Dann besteht das Risiko, dass ihre Angebote seitens der Eigentümer- gemeinschaft als zu teuer empfunden werden. 170

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Lexikon K Ich habe mal für eine Eigentümergemeinschaft im Verlauf von fünf Jah- ren für die Treppenhausrenovierung dreimal Kostenangebote einholen müssen. Dann hat sie entschieden, die Renovierung auszusetzen, da das Treppenhaus doch noch gut genug sei. Dass sich dann die Hand- werker auf den Arm genommen fühlen, ist ver- ständlich. Darum geben immer weniger Firmen Angebote für Eigentümergemeinschaften ab. Und da war noch... Der Treppenhausanstrich wurde erst 10 Jahre später - mit hoffen auf die Vergesslichkeit der Handwerker - wieder in Angriff genommen. Es wird schon mal verlangt, Kostenangebote bei Fachfirmen einzuholen, um dann eine Kal- kulationsgrundlage für die Vergabe als Schwarzarbeit zu haben. So ist es nur zu ver- ständlich, dass es für Verwalter immer schwie- riger wird, überhaupt noch Kostenangebote für seine Wohnungseigentümergemeinschaften zu bekommen; insbesondere für nicht seriös kalku- lierbare Aufträge mit relativ geringen Volumen. Um Missbrauch zu reduzieren, werden wir nur noch Kostenangebote einholen, wenn die Fi- nanzierung der Maßnahme bereits gesichert ist. ...der nach Anerkennung strebende Eigentümer, der sein Rentnerdasein damit füllte, Kostenan- gebote von zehn ver- schiedenen Firmen ein- zuholen, die alle auf ei- ner groben Arbeitszeit- schätzung aufbauten und darum im Kampf um das preisgünstigste Angebot nichts taugten. Damit niemand unerlaubt ein Kostenangebot weiter nutzen kann, wird oft zum Pauschalfest- preis angeboten. Dabei ist sowohl das Material als auch der Arbeitsum- fang völlig der Leistungsbereitschaft des Handwerkers überlassen. Oder für nicht kalkulierbare Arbeiten werden die Stunden und der Ma- terialaufwand grob geschätzt. Wenn er dabei die Stunden zu niedrig ansetzt, wird sein “günstigstes“ Angebot gerne angenommen. Es gibt viele Erhaltungsmaßnahmen, bei denen niemand vorher wissen kann, welche Arbeiten tatsächlich im Detail erforderlich werden. Das erkennt man erst dann, wenn die Konstruktion offengelegt ist. Der seriös Anbietende hat dabei geringe Chancen, denn erfahrungsgemäß entscheidet meist nur der Preis. Das ist irreführend, denn letztendlich wird doch nach tatsäch- lichem Aufmaß oder dem Zeit- und Materialaufwand ab- gerechnet. Das Ganze wird zum Glücksspiel. 171

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Lexikon K Diese Art von “Kostenangebot“ ist eher geeignet, auf einen billigen Jakob hereinzufallen. Der Vergleich der Stundenlöhne bringt nichts, denn ein geringer Stundenlohn einer Schnecke ist teurer, wie der vergleichsweise hohe Stundenlohn eines Hasen. In so einem Fall ist es oft kostengünsti- ger, dem Verwalter zu vertrauen. Er kennt seine “Pappenheimer“. Die von Juristen favorisierten drei “Vergleichsangebote“ erfordern vorhe- rige von einem Ing.-Büro erarbeitete Leistungsverzeichnisse. Dann sind Materialwahl, Materialqualität und Ausführungsumfang vergleichbar. Wegen des akuten Fachkräftemangels sind gerade für geringfügige oft unkalkulierbare Maßnahmen lediglich “Kostenschätzungen“ nach vo- raussichtlichem Aufwand üblich. Die wenigsten Handwerker verfügen über ausgeklügelte Programme zur Erstellung detaillierter Angebote. Sie haben keine Zeit dafür. Inzwischen haben die Juristen ihre Meinung dieser Realität angepasst. Für geringfügige Maßnahmen unter 5.000 € brauchen i. d. R. zur Be- schlussfassung keine drei Angebote mehr vorgelegt werden. Eigentümergemeinschaften, die dennoch auf voraussichtlich nicht zu erwartenden, detaillierten Angeboten bestehen, müssen sich auf mehr- jährige Abläufe einstellen, um dann endlich mürbe doch einen Auftrag nach Abrechnung des Zeit- und Materialaufwands zu vergeben. Ein technisch Versierter Verwalter wird diesbezüglich mit ihm bekann- ten zuverlässig arbeitenden Firmen kein Problem haben. Und falls Wohnungseigentümer auf Empfehlung des Verwalters sofort mitziehen, können viele Maßnahmen zeitnah und erfolgreich ausgeführt werden. Kostenverteilung ► Verteilerschlüssel Kostenverteilung im Einzelfall Seit dem neuen WEG ab 01.12.2020 dürfen Kosten für Erhaltung nun- mehr dauerhaft nach einem von der Teilungserklärung bzw. Gemein- schaftsordnung abweichenden Verteilerschlüssel auf alle Wohnungs- eigentümer umgelegt werden. Im Einzelfall ist das also nichts neues. Erstmals kann dabei nun auch der Kreis der an den Kosten beteiligten Eigentümer festgelegt werden. Dazu aktuell noch die Auswirkungen von zwei BGH-Urteilen vom 22. und 23. März 2024 (Az. V ZR 87/23 bzw. V ZR 87/23). 172

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Lexikon K Im ersten Fall wurde beschlossen, dass ausschließlich die Teileigen- tümer eines Mehrfach-Parkers die Erhaltung bezahlen sollten. Im zwei- ten Fall wurden dem betreffenden Wohnungseigentümer im Dachge- schoß die Kosten des Austauschs der Dachflächenfenster auferlegt. In beiden Fällen bestätigt der BGH die Ordnungsmäßigkeit der mit Mehr- heitsmacht vorangegangenen Beschlüsse. Die Verteilung muss im Ein- zelfall nach dem Maßstab der Nutzungsmöglichkeit erfolgen. Dabei muss nicht gleichzeitig im Sinne der “Maßstabskontinuität“ eine Regelung über künftige ähnlich gelagerte Fälle einhergehen. Wohnungseigentümer müssen damit rechnen, dass nicht nur einzelne Kosten oder bestimmte Kostenarten per Mehrheitsbeschluss geändert werden dürfen, sondern dass dies auch für eine einzelne Maßnahme gilt. Kredit für Eigentümergemeinschaft Das Grundstück und das Gebäude gehören seit dem BGH-Beschluss vom 02.06.2005 (Az. V ZB 32/05) zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungsei- gentümergemeinschaft, lediglich anteilig den jeweiligen Wohnungseigen- tümern. Die Eigentümergemeinschaft ist davon rechtlich getrennt. Die Eigentümergemeinschaft verfügt nur über eventuelles Inventar (z. B. Rasenmäher Gemeinschaftstrockner) und die jederzeit auflös- bare Erhaltungsrücklage. Damit ist sie aus Sicht einer Bank “vermö- genslos“. Es ist ihr unmöglich das Gemeinschaftskonto zu überziehen. Wenn überhaupt, gibt es z. B. einen Kredit für Erhaltung lediglich von einem Spezialkreditinstitut für öffentliche Förderungen, der Kreditan- stalt für Wiederaufbau (KfW). Diese Lösung hat ihre Tücken: Neue Miteigentümer, die neben dem bezahlten Kaufpreis noch (möglicherweise ihnen zum Er- werbszeitpunkt unbekannte) Zahlungsverpflich- tungen mit dem Kauf der Wohnung übernommen haben, fallen aus allen Wolken und können evtl. sogar nicht zahlen. Dann wird es für den Gemein- schaftsfrieden problematisch. Darum kann sich eine Kreditfinanzierung zu einem gefährlichen Drahtseilakt für die Gemeinschaft entwickeln. Auf das Seil bezogen für den gestressten Miteigentümer damit schlimms- tenfalls mit einem ergebnisoffenen Umgang. 173

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Lexikon Landesbauordnung (BauO NRW) L Baurecht ist Ländersache. Darum hat jedes Bundesland in Deutschland seine eigene Landesbauordnung. Dar- über hinaus gibt es noch eine Reihe von Spezialverordnungen zum Beispiel für Geschäftshäuser, Garagen, Gast- stätten, Hochhäuser, Feuerstätten usw. und die Durchführungsverordnun- gen. Bei Garagen zum Beispiel sind Mindestmaße einzuhalten. Papier ist bekanntlich geduldig!mmmm Dabei kommt es z. B. vor, dass durch un- geschickte Planung die Breite zwischen Pfosten der Sammelgarage im Verhältnis zur Tiefe des Einfahrtsbereichs nicht die erforderlichen Kurvenradien zulässt. Dann darf gezirkelt werden. Oder die Nut- zung betreffender Garagen wird ersatzlos aufgegeben. Dabei sind in den jeweiligen Bauordnun- gen pro Wohnungen i. d. R. ca. 1,5 Kfz- Stellplätze auf dem Grundstück gefordert. Am 31.10.2023 wurde der § 42a in die Landesbauordnung eingefügt. Darin ist u. a. die neue Pflicht zur Errichtung von Photovoltaikanlagen auf ab Januar 2026 erneuerten Dächern gefordert. Dies be- zieht sich auf die Umsetzung des Gebäu- deenergiegesetzes (GEG). Die zu instal- lierende Leistung ist abhängig von der Größe der Dachfläche bzw. Anzahl der Wohnungen im Gebäude. Und da war noch... ...die offensichtlich liebes- tolle Einzelgarage, die sich schon bei der ersten Bepar- kung durch den neuen Mie- ter so eng ankuschelte, dass sich die dicke Fahrertür des SUV nicht mehr zum Ausstei- gen öffnen lies‘ und sich der Fahrer wünschte einer BMW Isetta entsteigen zu dürfen. Alle Verordnungen sollen durch darin geforderte Mindeststandards die Funktionalität und die Sicherheit der Bewohner gewährleisten. Darum müssen die Planer und Architekten bei der Planung und Bauausführung von Gebäuden alle einschlägigen Vorschriften beachten. Darüber hinaus ist es für Planer sinnvoll sich das zu bebauende Gelände vor der Planung anzusehen. Das ist kein Scherz! 174

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Lexikon Legionellen ► Trinkwasserverordnung Leistungsverzeichnis L Detaillierte Darstellung sämtlicher erforderlicher Einzelleistungen einer geplanten Maßnahme als Gesamtleistung. Darin wird vorgegeben welche Arbeitsschritte in welcher Form und Ausführung ausgeführt werden müs- sen. Diese müssen den einschlägigen Fachregeln entsprechen. Dafür haftet der Aufsteller des Leistungsverzeichnisses. Darum wird das in der Regel ein Ing.-Büro übernehmen oder ein sich für fachkundig haltender Wohnungseigentümer oder schlimmstenfalls ein sich überschätzender Verwalter mit leidensfähiger Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung. Dieses Leistungsverzeichnis dient als Grundlage für eine Ausschreibung und wird an geeignet erscheinende Handwerker oder Dienstleister ver- schickt. Die können dann für die jeweiligen Einzelpositionen ihre Preise einsetzen. Damit werden abgegebene Kostenangebote mit Hilfe eines aufgestellten “Preisspiegels“ vergleichbar. Allenfalls können Laien ein sog. “Funktionales Leistungsverzeichnis“ er- stellen. Darin ist lediglich das funktionierende Ergebnis - also z. B. das fertige regendichte neue Dach gefordert. Wie der jeweilige bietende Dachdecker das macht, bleibt ihm überlassen. Selbstverständlich hat er dabei die einschlägigen Fachregeln zu beachten und haftet dafür. Bei weniger anspruchsvollen Maßnahmen werden üblicherweise Kosten- angebote eingeholt oder Aufträge direkt nach Aufwand erteilt. Lohnsummenausweis ► Haushaltsnahe Dienstleistung Löschungsbewilligung Begriff aus dem Grundbuchrecht bzw. dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Beim Kauf einer Immobilie bewilligt die Bank bereits dem Erwer- ber in Form einer Löschungsvormerkung, eine für Ihn einzutragende Grundschuld unverzüglich nach Rückzahlung des Darlehens zu löschen. Als Voraussetzung dazu muss der Notar sicherstellen, dass die offene Restschuld des Verkäufers aus dem Kaufpreiserlös an die Bank bezahlt wird. Dadurch erhält der Erwerber eine lastenfreie Immobilie. 175

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Lexikon L Der Erwerber wiederum kann seinen Bankkredit für die Finanzierung der Immobilie durch eine erneute Eintragung einer Grundschuld gegen- über seiner Bank absichern. Löschungsvormerkung Eintrag eines Anspruchs zur Sicherung der Löschung einer Grundschuld (Löschungs- bewilligung) in das Grundbuch. Damit kann die Bank bei abgezahltem Dar- lehen nicht verhindern, dass die Grund- schuld auf Antrag eines Erwerbers als neuer Darlehensnehmer, im Grundbuch gelöscht wird und wieder eine neue Grund- schuld zugunsten einer anderen Bank oder sogar auf sich selbst ein- tragen lassen kann. Eine Grundschuld auf sich selbst eintragen zu lassen, nennt man Ei- gentümergrundschuld. Sie wird sinnvollerweise vorrangig eingetragen. So kann sie im Notfall nachrangig eingetragene Gläubiger davon ab- schrecken eine Zwangsversteigerung des betreffenden Wohnungsei- gentums zu beantragen. Der Gläubiger, z. B. eine fordernde Woh- nungseigentümergemeinschaft, bekommt nämlich keine Kenntnis dar- über, wie hoch oder ob überhaupt mit der Grundschuld tatsächlich ein Darlehen verbunden ist. Wer will das Kostenrisiko eingehen, wenn nicht erkennbar eine Aussicht auf Befriedigung der Forderung aus einer Zwangsversteigerung dagegensteht? Wer will schon eine Immobilie mit einer vorrangig eingetragenen Grundschuld erwerben? 176

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Lexikon Mahnbescheid M Wenn Mahnungen nichts nützen, muss der Mahnbescheid her. Den be- antragt man beim zuständigen Amtsgericht gegen den säumigen Zahler. Das kostet Gebühren. Das Gericht prüft nicht, ob die Forderung zu Recht besteht. Im Gegenzug braucht der Gläubiger seinen Widerspruch nicht zu be- gründen. Insoweit betätigt sich das Gericht lediglich als Postbote. Dafür wird die Forderung nachweislich an den Gläubiger zugestellt. Wenn der nicht reagiert bzw. keinen fristgerechten Widerspruch einlegt, kommt man relativ schnell zu einem vollstreckbaren Titel. Aus dem kann dann gepfändet werden. Falls dem Mahnbescheid widersprochen wird, dauert die Angelegenheit umso länger. Für rückständiges Hausgeld ist darum der Mahnbescheid nicht unbedingt zweckmäßig. Eine Hausgeldklage führt i. d. R. schneller zum Ziel. Voraussetzung ist ein vorheriger rechtswirksamer Beschluss über Höhe und Fälligkeit des Hausgelds gemäß dem Wirtschaftsplan. Majorität ► Mehrheitseigentümer Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) Dient dem Verbraucherschutz. Sie regelt die Beziehungen zwischen Kunden und Vermittlern von Immobilien oder Kapitalanlagen, sowie Bauträgern und Baubetreuern. Darin ist zum Beispiel festgelegt, dass der Wohnungserwerber gegen- über dem Ersteller der Immobilie den Kaufpreis nicht vorauszahlen muss, sondern nach Baufortschritt zahlen darf. Sonst könnte es passie- ren, dass er alles bezahlt hat, aber das Gebäude nicht fertig gestellt wird. Makler und Bauträger werden auf die Einhaltung aller Vorschriften vom Ordnungsamt geprüft. Maklerprovision Wird auch Courtage genannt. Gemeint ist die erfolgsabhängige Provi- sion eines Maklers für die Vermittlung oder den Nachweis einer 177

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Lexikon M Immobilie. Der Merksatz: „Mit einer Immobilie ernährt der Makler seine Familie“, stimmt zum Leidwesen der Makler in letzter Zeit nicht mehr. Auch wenn er für seine Bemühungen ein Honorar von bis zu 10 % des Kaufpreises aushandelt, bleibt es immer erfolgsabhängig. In der Regel verfügt ein Makler über das erforderliche Fachwissen und arbeitet im Interesse seines Images qualifiziert und seriös. Ein eigenes Büro mit Festnetzanschluss und Homepage gibt einen Hinweis darauf. Unseriöse Makler (gleich welcher Hautfarbe) er- zählen gern ihren Kunden das Blaue vom Him- mel, nur um an einen Vermittlungsauftrag zu kommen. Dabei helfen das Versprechen auf ei- nen Superverkaufspreis, da er über eine Vielzahl potenzieller Kaufinteressenten verfüge. Bei Ver- kauf setzen Sie auf den berühmten Dummen, der einen überhöhten Preis zahlt. Wenn’s nicht klappt, wird nach Monaten der Preis auf eine an- gemessene Höhe reduziert. Das hätte man ohne verbrannte Erde früher haben können. Zum Leidwesen der Verwalter verfügen einige Makler nicht über die er- forderlichen Kenntnisse im Wohnungseigentum. Dann fallen Käufer aus allen Wolken, wenn wir Sie auf Ihre übernommenen Verpflichtungen, ins- besondere das deutlich höhere Hausgeld oder geplante Maßnahmen zur Erhaltung mit einer Finanzierung über eine Sonderumlage hinweisen müssen. Im Gegenzug trifft der Makler auch auf Zeitgenossen, die eine gehörige Portion Fantasie und Energie aufwenden, um sich vor der Provisions- zahlung zu drücken. Da der Makler alle Kosten, die mit der Suche nach geeigneten Erwerbern zusammenhängen, aus eigener Tasche bezahlen muss, gilt dann das Motto: Außer Spesen nichts gewesen. Mehrfach-Parker Wenn der Platz nicht reicht, werden die Autos einfach übereinanderge- stapelt. Eine höhenverstellbare hydraulisch betätigte Hebebühne nimmt dabei in der Regel je zwei Fahrzeuge auf. Eins fährt nach unten, das andere nach oben. Ganz einfach. Wenn da nicht die nassen Hin- terräder des heckangetriebenen unteren Fahrzeugs auf der Metallplatt- form beim Versuch nach oben herauszufahren durchdrehen würden. Oder das abgesackte Verbundpflaster vor der Garage den Fahrzeug- 178

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Lexikon M boden aufsetzen ließe. Gewichts- und Maßbeschränkungen gilt es zu beachten. Sonst kann beim Einparken im Suff aus einem SUV durch Kaltverformung ein Coupé werden. Nach ca. 15 Jahren hat der Rost die Plattformbleche meist besiegt. Von der Elektrik und Hydraulik ganz zu schweigen. Ob ein Stellplatz dem Sondernutzungsrecht unter- liegt, zusammen mit der zweiten Plattform zum Sondereigentum zählt oder zum alleinigen Son- dereigentum gehört, ist trotz neuem WEG ab 01.12.2020 nicht sauber getrennt. Es bleibt juristisch umstritten und ein Quell fortlaufender Irritationen und Grabenkämpfe bei der Verteilung der Wartungs- und Erhaltungskosten und vor allen Dingen bei der Ausstattung mit Wallboxen. Die rechtlichen und technischen Herausforderungen hinsichtlich der Zu- ständigkeiten bzw. Montage und zusätzlichen Arbeiten bei der Wartung der Plattformen sind beachtlich. Mehrhausanlage ► Untergemeinschaft Mehrheitsbeschluss ► Beschluss Mehrheitseigentümer Sind häufig Bauträger während der Verkaufsphase ihrer Eigentums- wohnungen. Während dieser zuweilen mehrjährigen Zeitspanne haben Sie oft die Mehrheit bei Miteigentumsanteilen, Anzahl der Wohnungen oder beim Stimmrecht. Wenn ich im Folgenden vom Mehrheitseigentümer schreibe, ist damit eine Mehrheit von mehr als der Hälfte aller Stimmen gemeint. Mehrheitseigentümer sind mit höheren Geldbeträgen an allen Ausgaben beteiligt. Darum sind sie geneigt mit entsprechender Stimmrechtmehrheit auf die Ausgabenstruktur Einfluss zu nehmen. Dann wird gerne die Zu- führung in die Erhaltungsrücklage minimiert oder sogar ausgesetzt. Oder dringende Erhaltungsmaßnahmen nicht ausgeführt. Die zukünftigen Wohnungseigentümer werden sich bedanken. 179

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Lexikon Unangenehm kann es für Verwalter in Ge- meinschaften mit einem Mehrheitseigentü- mer werden. Insbesondere wenn Druck auf den Verwalter ausgeübt wird und der sich im Interesse seiner Wiederbestellung gefügig zeigt. Das kann dazu führen, dass er das In- teresse der gesamten Wohnungseigentü- mergemeinschaft vernachlässigt. Die Dum- men dabei sind die übrigen Miteigentümer. Nach meiner Erfahrung verhalten sich in ei- ner solchen Situation die “Dummen“ oft wie eine Schafherde. Um des vermeintlich lieben Friedens willen folgen sie bereitwillig dem vermeintlich Stärkeren. Das Unheil lässt sich aber noch steigern. Wenn das Hausgeld eines Eigentümers, der mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile auf sich vereinigt, ausbleibt, müssen alle üb- rigen Miteigentümer den Ausfall übernehmen und ihr Hausgeld mehr als verdoppeln. Und da war noch... M ...der naive Verwalter, der frohen Mutes von einer nachlässig arbeitenden Verwaltung eine Gemein- schaft übernahm und mit Fehlinformationen für die Abrechnungen gefüttert und so der von seiner Leistung enttäuschten Ei- gentümergemeinschaft unverschuldet als Trottel vorgeführt wurde. Gegen die missbräuchliche Majorisierung bei der Ausübung des Stimm- rechts kann man sich nur mit einer Beschlussanfechtung wehren. Man muss dem Wohnungseigentumsgericht darlegen, worin der Stimm- rechtsmissbrauch beim betreffenden Beschluss liege und welche Nachteile man dadurch habe. Die dazu erforderliche Beweiskette dürfte für einen fähigen Rechtsanwalt eine Herausforderung sein. Nicht jeder Mehrheitseigentümer missbraucht seine Macht. Ich kenne einige, die sich sehr kooperativ verhalten. Mieterhöhung Für den Vermieter anlässlich der Verbesserung seiner Ertragssituation ein Grund zur Ausgelassen- heit, wenn es im Mietrecht das Miethöhegesetz (MHG) nicht gäbe. Hier ist alles geregelt. Eine Miet- erhöhung kann nur verlangt werden, wenn die bis- herige Grundmiete mindestens ein Jahr unverän- dert war. Das Erhöhungsverlangen ist schriftlich geltend zu machen und rechtlich zu begründen. 180

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Lexikon M Begründungen wie: „Es ist alles teurer geworden, darum will ich mehr Miete haben!“ ziehen nicht. Zur Begründung kann Bezug genommen werden auf die Vergleichsmie- tentabelle (Mietspiegel), ein Gutachten eines Sachverständigen oder auf drei Vergleichswohnungen. Das aktuelle, bewusst mieterfreundlich kon- zipierte Mietrecht hat die Sache im Detail sehr verkompliziert. Dem Mieterhöhungsverlangen kann der Mieter innerhalb von zwei Mona- ten nach Erhalt des Verlangens zustimmen oder nicht. Tut er es nicht, bleibt dem Vermieter nichts anderes übrig, als auf die Zustimmung zur Mieterhöhung zu klagen. Und zwar innerhalb von zwei weiteren Monaten. Mietgarantie Ideales Verkaufsargument bei der Vermark- tung von Wohnungseigentum im Rahmen von “Erwerbermodellen“. Dem Erwerber wird ver- sprochen, dass er sich selbst gar nicht um die Vermietung seiner Eigentumswohnung küm- mern müsse. Der Verkäufer, der oft gleichzeitig der Erst-Ver- walter bzw. wirtschaftlich mit ihm verbunden ist, würde ihm die Vermietung und das Mietin- kasso abnehmen. Er garantiere die monatliche Mietzahlung und würde Ausfälle zur Not aus eigener Tasche überneh- men. Doch als vorausschauender Erwerber sollte man sich diese Miet- garantie von einer Bank verbürgen lassen. Bei einem unseriösen Angebot liegt die zugesagte Miete deutlich über der Marktmiete. Aber das weiß der Erwerber ebenso wenig, wie dass er die Mietgarantie durch einen überhöhten Kaufpreis bezahlt. Erst wenn seine Miete nicht mehr bei ihm eingeht, weil der Garantiegeber insolvent geworden ist, wird im klar, dass er möglicherweise eine Schrottimmobilie erworben hat. Mietkaution Sicherheitsleistung des Mieters gegenüber dem Vermieter für eventuelle Schäden nach Auszug aus der Wohnung. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) lässt dabei eine Kaution von höchstens drei Grundmieten zu. 181

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Lexikon M Vermieter sollten darauf keinesfalls verzichten. Zum einen kann sich der Vermieter bei Schäden in der Wohnung nach Auszug des Mieters einiger- maßen schadlos halten. Zum anderen ist die Bereitschaft eines Mietinte- ressenten einer Kaution zuzustimmen, ein probates Mittel die Zahlungs- fähigkeit eines Mietinteressenten bereits vor Mietvertragsabschluss zu er- kunden. Die Kaution muss der Vermieter von seinem Vermögen getrennt halten und zumindest mit einem sparbuchüblichen Satz verzinsen. Dafür wird meist ein Sparkonto angelegt. Die Kaution kann auch in Form einer Kautionsbürgschaft erbracht wer- den. Dann hat allerdings der Vermieter im Schadensfall das Problem, gegenüber der Kaution gebenden Bank den Nachweis zur Berechti- gung des Zugriffs auf die Kaution - wegen vom Mieter verschuldeter Schäden an der Mietsache - zu führen. Bei Schadenfreiheit ist die Kau- tion dem Mieter selbstverständlich spätestens innerhalb eines halben Jahres nach Auszug verzinst zurückzuzahlen. Mietpool Soll eine Art Mietzahlungsversicherung sein. Der Verwalter kümmert sich an Stelle der Wohnungs- eigentümer selbst um die Vermietung. Alle Mie- ten werden in einen Topf geworfen und nach ei- nem bestimmten Verteilerschlüssel an alle Woh- nungseigentümer ausgezahlt. Damit sei der ein- zelne Vermieter vor Mietausfall seiner Eigen- tumswohnung geschützt. Soweit die Theorie! Praktisch kann das System ins Chaos führen. Ein möglicherweise fehlendes persönliches Interesse des Verwalters bei der Vollvermietung und der Auswahl passender Mieter führt dabei zu Mietausfällen und zu Leerständen. Um dies zu kompensieren, wird die Mieterauswahl weiter vernachlässigt. Dies wiederum führt zur Wohnwertminderung und schlimmstenfalls zu vermehrter Gebäudeab- nutzung. Die zu verteilende Mieterträge werden immer geringer und führen damit zum Zusammenbruch der Finanzierung. Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, sollte bereit sein, sich ak- tiv darum zu kümmern. So kann er sich vor dem Erwerb einer Schrot- timmobilie schützen. 182

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Lexikon Mietrecht M Ist hinsichtlich der Vorschriften über die Abrechnung der Betriebskosten völlig anders, wie beim WEG. Das kann bei vermietetem Wohnungsei- gentum zu finanziellen Nachteilen für die Vermieter führen. Das Mietrecht verlangt vom Vermieter, dass er nur Kosten in die Ab- rechnung der Betriebskosten aufnimmt, die bezogen auf die erbrachte Leistung dem jeweiligen Abrechnungsjahr zuzuordnen sind. Das be- deutet, dass er unter anderem die Wasserabrechnung des Wasserver- sorgers im Frühjahr abwarten muss, um den darin ausgewiesenen Rechnungsbetrag bei Berücksichtigung des Guthabens oder der Nach- zahlung in seine Betriebskostenabrechnung zu übernehmen. Wenn die Betriebskostenabrechnung nicht exakt den Formalien des Mietrechts entspricht, muss der Vermieter bei einem kritischen Mieter mit Kürzungen und eventuell rechtlichen Auseinandersetzungen rechnen. Das WEG-Recht verlangt von der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. vom Verwalter etwas völlig anderes. Hier dürfen ausschließlich die im Kalenderjahr über das Gemeinschaftskonto gelaufenen Zahlungen in die Jahresabrechnung eingestellt werden. Das bedeutet für die Was- serabrechnung, dass lediglich die über das Buchhaltungskonto gelau- fenen Vorauszahlungen des Abrechnungsjahres und die Ausgleichs- zahlung aus dem Vor-Vorjahr in die Jahresabrechnung einfließen dür- fen. Der Vermieter wird sich bei seiner Betriebskostenabrechnung auf die Angaben der Jahresabrechnung des WEG-Verwalters stützen wollen. Hier ist die Quadratur des Kreises gefordert. Es gibt Fachverwalter, die deswegen bei Wohnungseigentum mit über- wiegend vermieteten Wohnungen die Betriebskosten gemäß Mietrecht buchen und die Jahresabrechnung weitestgehend entsprechend dem Mietrecht erstellen. Das verstößt zwar gegen das WEG-Recht, hat aber für die Nicht-Ver- mieter keinen finanziellen Nachteil und für die Vermieter nur Vorteile. Da diese Abrechnungsvariante zuerst von Verwaltern im Großraum Bonn praktiziert wurde, wird sie in Verwalterkreisen “Bonner Abrech- nung“ genannt. Um dabei nicht unter die Räder zu kommen, lassen sich Verwalter dazu vorher durch einen Beschluss ermächtigen. 183

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Lexikon Miteigentumsanteil M In der Schule habe ich gelernt: Eine Torte wird in zwölf Teile geschnitten und bei Be- such in sechzehn. Im Gegensatz zu Tor- tenstücken sind Eigentumswohnungen nicht immer gleich groß. Darum wird häufig das ganze Haus in fiktive unterschiedlich Miteigentumsanteile geteilt. Jede Wohnung erhält i. d. R. so viele Miteigentumsanteile, wie es dem ungefähren Größenverhältnis der Wohnflächen entspricht. Es geht aber auch anders: Wir verwalten eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit sechs Wohnungen zwi- schen 52 m² und 125 m² Wohnfläche. Dennoch hat jede Wohnung den gleichen Miteigentumsanteil. Die Größe der Wohnungen ist bei der Festlegung der Miteigentumsanteile völlig unbeachtet geblieben. Und nach diesen sechs gleichen Miteigentumsanteilen werden die gemein- schaftlichen Kosten verteilt. Einigen Wohnungseigentümern erscheint das ungerecht. Mag sein. Dennoch haben sich alle Eigentümer durch den Wohnungskauf mit diesen Miteigentumsanteilen und damit mit der Kostenverteilung einverstanden erklärt. Mit dem neuen WEG ab 01.12.2020 dürfen nunmehr Verteilerschlüssel einzelner Kosten oder Kostenarten per mehrheitlichem Beschluss ge- ändert werden. Die neue Verteilung darf keinen Eigentümer unange- messen benachteiligen. Modernisierung Bedeutet im Wohnungseigentum die Anpas- sung veralteter Bauteile und fester Einbauten an moderne Standards, wie zum Beispiel eine bessere Wärmedämmung. Tapezieren ist da- mit nicht gemeint. Bei Wohnungseigentum war bisher wegen der damit verbundenen baulichen Veränderung ein einstimmiger Beschluss erforderlich. Seit der Novellierung des WEG ab 01.12.2020 reicht jetzt ein mehrheitlicher Beschluss. Siehe auch bei: Erhaltung. 184

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Lexikon M Musizieren „Musik wird oft nicht schön empfunden, da sie mit Geräusch verbun- den.“, meinte schon Wilhelm Busch (1832 - 1908). Wenn er eine Eigentumswohnung bewohnt hätte, hätte er es wohl anders formuliert. Um es klar zu sagen: Musizieren im Wohnungseigentum ist ein Quell ständigen Ärgernisses - für die gestörten Wohnungseigentümer und den Musiker! Dennoch kann es nicht generell per Beschluss verboten werden. Allenfalls ist eine Begrenzung auf be- stimmte Zeiten, ähnlich der Ruhezeitenregelung in einer Hausordnung zulässig. Die Psychologen sa- gen, dass nicht so sehr die Störung, son- dern die Tatsache sich nicht der Störung entziehen zu können, bei den Betroffenen den Stress auslöse. Es gibt Lösungsansätze: So hat sich in ei- ner Wohnungseigentümergemeinschaft ein Berufsmusiker eine schalldichte Ka- bine in seinem Kellerraum eingebaut, um dort die Tonleitern auf seinem Horn zu üben. Das funktionierte ganz gut. Bis dass die Kabine wegen Abdichtungsarbeiten an den feuchten Kellerwänden den Abriss er- forderten und die Gemeinschaft den Wie- deraufbau verbot. Von allen Beteiligten ist Rücksicht und To- leranz gefordert. Das gilt auch für nächtli- che Geräusche, die aus Schlafräumen zu Nachbarn dringen und nicht unbedingt ge- gen die Hausordnung verstoßen. Und da war noch... ...die neue Miteigentüme- rin, die schon gedacht hatte… …und erst durch das breite Grinsen auf den Gesichtern der übrigen Ver- sammlungsteilnehmer be- griff, was es mit den von ihr nächtlich wahrgenomme- nen „komischen Stimmen“ aus der Wohnung eines ein- samen alleinstehenden Mit- bewohners auf sich hatte. 185

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N Lexikon Nebenkosten ► Betriebskosten Nichtbeschluss ► Beschluss Nichtig Ein Kaufvertrag über eine Immobilie ist nur rechtswirksam, wenn er vor einem Notar geschlossen wird. Ohne diese Beurkundung ist er nichtig. Juristisch gesehen ist es so, als hätte es den Vertrag nie gegeben. Ein Kaufvertrag kann auch nichtig werden, wenn beim Kauf gemogelt wird, um Steuern oder Notarkosten zu sparen. Beliebt ist es dabei, im Kauf- vertrag einen niedrigeren Kaufpreis anzusetzen und gleichzeitig die Dif- ferenz zum tatsächlichen Kaufpreis unter der Hand, sozusagen als Schwarzgeld zu zahlen. Und da war noch... Auch Beschlüsse in einer Wohnungseigentü- merversammlung können nichtig sein. Das be- deutet: Diese Beschlüsse hat es nie gegeben. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 20.09.2000 (Az. V ZB 58/99) einen in Fachkrei- sen vielbeachteten Grundsatzbeschluss ver- kündet. Darin geht es im Wesentlichen um die Beschlusskompetenz der Wohnungsei- gentümergemeinschaft bei der Abänderung von Bestimmungen der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung. Wenn die Beschlusskompetenz für einen Sachverhalt fehlt, ist der Beschluss nichtig. Da wollte z. B. eine von uns gerade übernom- mene Gemeinschaft beschließen, wie bisher keine Lohnsteuer für den Hausmeister abzu- führen. Wegen Unbelehrbarkeit habe ich erklärt, dass ich darüber beschließen lassen und dann dem Finanzamt den Beschluss mitteilen werde. (Selbstverständlich hätte ich diesen von vornherein nichtigen Beschluss erst gar nicht fassen lassen!) Doch da wurde selbst der naivste Versammlungsteilnehmer wach. 186 ...der entgegenkom- mende Eigentümer, der seine Wohnung für eine Versammlung zur Verfü- gung stellte und dabei öfter den Versamm- lungsraum wegen mut- maßlich zu kleiner Blase verließ und später die Beschlüsse bei Gericht mit dem Hinweis an- focht, er habe nicht alles mitbekommen.

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Lexikon Hier ein anderes Beispiel: N Eine Eigentümergemeinschaft möchte beschließen, dass der Nachbar auf seinem Grundstück einen Baum fällen soll, weil er Blätter oder Schatten wirft. Dieser Beschluss wäre nichtig. Die Gemeinschaft hat keine Beschlusskompetenz für Maßnahmen auf einem Grundstück Dritter. Der betreffende Baum gehört ihr nicht. Die Gemeinschaft kann nur rechtswirksam beschließen, was sie selbst betrifft. So darf die Gemeinschaft aber beschließen, den Nachbarn auf- zufordern, den Baum zu entfernen. Sie darf auch beschließen, notfalls das Gericht dazu anzurufen. Das bezeichnen die Juristen mit “Auffor- derungsbeschluss“. Ob der Baum tatsächlich entfernt werden muss, entscheidet dann spä- testens das Amtsgericht. Nichtöffentlichkeitsgebot Und da war noch... An einer Wohnungseigentümerversammlung dürfen ausschließlich im Grundbuch eingetra- gene Wohnungseigentümer oder deren rechts- wirksam Bevollmächtigte teilnehmen. Dabei ist es nicht zulässig eine Versammlung in einer Gaststätte bei Anwesenheit anderer Gäste im Versammlungsraum durchzuführen. Dies widerspricht den Grundsätzen ordnungs- mäßiger Verwaltung. Auf Antrag eines Woh- nungseigentümers werden solche Beschlüsse vom Wohnungseigentumsgericht aufgehoben. Wenn also in einer Gaststätte versammelt wird, dann nur in einem separaten Raum. Un- ter Ausschluss der Öffentlichkeit. ...der entsetzte Ver- walter, der erst bei ei- ner Beschlussanfech- tung im Gerichtssaal begriff, dass der Gast- geber einer Versamm- lung mehrfach seinen Kühlschrank aufge- sucht hatte, um seinen Alkoholpegel aufzufül- len und darum die Be- schlüsse nicht mehr verstanden hatte. Von einzelnen Wohnungseigentümern mitge- brachte Begleitpersonen oder Rechtanwälte sind in einer Eigentümerversammlung nicht zu- gelassen. Es geht dabei nicht vorrangig um Ge- heimnisverrat. Die übrigen Eigentümer sollen mit dieser Bestimmung vor Fremdbeeinflussung und damit Informations- vorteilen einzelner gegenüber den anderen geschützt werden. 187

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Lexikon Niesbrauchrecht N Häufig übertragen altgediente Wohnungseigentümer Ihr Wohnungsei- gentum schon zu Lebzeiten auf ihre Kinder. Damit sie bis zum Lebens- ende - egal was passiert - dennoch in ihrer Wohnung bleiben dürfen, lassen sie sich ein im Grundbuch eingetragenes Niesbrauchrecht oder Wohnrecht einräumen. Damit werden sie zum Niesbraucher. Dabei verpflichten sie sich die Eigentumswohnung zu erhalten und or- dentlich damit umzugehen. Gleichzeitig haben sie die laufenden Auf- wendungen zu tragen, nicht größere aufwändige Instandhaltungen. Die Abgrenzung ist in der Praxis schwierig vorzunehmen. Verständigung ist gefragt. Die herrschende Meinung gesteht dem Nießbraucher kein eigenes Recht gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Darum führt der Verwalter bei einer Wohnung mit Nießbraucher dennoch die gesamte Korrespondenz mit dem allein zuständigen Eigentümer. Es sei denn, der Nießbraucher legt ihm eine notarielle Vollmacht vor, die dem Nießbrau- cher die Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers verleiht. Mit dem Tod des Nießbrauchers endet der Niesbrauch. Notablauf Zählt nach meiner Erfahrung zu den sehr verbreiteten Baumängeln. Kennen häufig nicht mal diejenigen, die es wissen müssten: Planer, Architekten, Bauingenieure, Baulei- ter, Dachdecker, kurz alle, die mit der Bear- beitung wannenartiger Dächer und Balkone zu tun haben. Anders ist es nicht zu erklären, dass es häufig vorkommt, dass der ein- zige - für Fachleute “unerklärlicherweise“ an der höchsten Stelle einge- baute - Balkonablauf bei einer Verstopfung oder Vereisung das Regen- wasser bis in die angrenzende Wohnung hinein staut, weil die Balkon- türschwelle die vorgeschriebene Schwellenhöhe von 15 cm ab dem Plat- tenbelag nicht einhält und von vornherein zu niedrig angeordnet wurde. Das hätte ein Notablauf in der Balkonbrüstung in Form eines Wasser- speiers vermieden. Der Notablauf wird höhenmäßig so angeordnet, dass er erst bei Rückstau zum Einsatz kommt, bevor das Wasser durch die Balkontür in die Wohnung eindringt. 188

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Lexikon N Einen durch Rückstau entstandenen Bauschaden in den betroffenen Wohnungen zahlt weder die Leitungswasserschadenversicherung noch die Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn sie den Schaden aus Unkenntnis des Mangels nicht verschuldet hat. Dabei ist der Notablauf seit Jahrzehnten gefordert (DIN 1986-100 bzw. DIN EN 12056-3). Das weiß jeder Bauingenieur und Architekt. Von Bau- trägern und Handwerkern wird dabei zur Kostenersparnis oft verzichtet. Auf wannenartige Konstruktionen zu verzichten, ist vorteilhafter. Notar Er nimmt die Beurkundung von Kaufverträgen, Teilungserklärungen, Grundschuldbestellungen und weiterer notarieller Verträge im Zusam- menhang mit Immobilien vor. Ein Notar ist neutral und achtet auf eine für beide Seiten ausgewogene Gestaltung der Verträge. Zu Kaufpreisen oder steuerlichen Auswirkungen darf sich ein Notar nicht äußern. In der Regel sind Notare auch als Rechtsanwälte tätig. Anders im Rheinland. Hier wurde mit der französischen Besatzung im Jahr 1840 das französische Recht, der sog. Code Civil eingeführt. Unter dem Begriff Rhei- nisches Recht fand es im Bürgerlichen Ge- setzbuch (BGB) seinen Niederschlag. Der Code Civil beinhaltete unter anderem die Eigentümlichkeit des Rheinischen Notariats. Das heißt, wer Notar ist, kann kein Rechtsan- walt sein. Im Übrigen Bereich von Nordrhein- Westfalen galt diese französische Idee nicht. Hier kann ein Notar auch als Rechtsanwalt tätig sein. Notgeschäftsführung Wenn in einer konkreten Gefahrensituation weder der Verwalter noch andere Wohnungseigentümer zur erreichbar sein sollen, ist jeder Ei- gentümer berechtigt und verpflichtet Maßnahmen zur Gefahrenabwehr zu treffen. 189

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Lexikon N Typische Situation ist der Ausfall der gemeinschaftlichen Heizung an einem Wochenende. Wer jetzt den Heizungsnotdienst namens der Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Störungsbeseitigung be- auftragt, handelt als Notgeschäftsführer. Er hat einen Anspruch darauf, nicht auf den Kosten für die Störungsbeseitigung sitzen zu bleiben. Notmaßnahmen So gut wie sämtliche vom Verwalter beauftragten Maßnahmen müssen vorher durch Beschluss oder Verwaltervertrag genehmigt sein. Unerklär- licherweise fällt gerade am Heiligen Abend die Heizung aus. Der Verwal- ter bzw. der Hausmeister sind nicht zu erreichen. Sie haben gerade Be- scherung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft jetzt auch. Was ist zu tun? Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt und verpflichtet in einer solchen Situation Schaden von der Eigentümergemeinschaft abzuwenden. Er muss einen geeigneten Handwerker bestellen. Die Gemeinschaft muss die Kosten übernehmen. Auch ohne Beschluss muss der Verwalter im Notfall Maßnahmen ergreifen, um Fol- geschäden zu vermeiden. Dazu ein Beispiel: Ein im Dach liegender Balkon wird undicht. Die Prü- fung durch den Dachdecker ergibt einen hohen Kostenaufwand für die fachgerechte Erhaltung. In dem Fall wird der Verwalter den Balkon mit einer Plane provisorisch abdichten lassen. Weil der betreffende Eigen- tümer wegen des Sommers seinen Balkon nutzen möchte, wird kurzfris- tig zu einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung ein- geladen, um über die Abdichtungsmaßnahme zu beschließen. Notverwaltung Kein Allheilmittel für notleidende oder zerstrittene Wohnungseigentü- mergemeinschaften. Kommt nach Erfahrung der Juristen entgegen der landläufigen Meinung am häufigsten bei Kleinst-Eigentümergemein- schaften, also zwei bis sechs Wohnungseigentümern vor. Das Drama vollzieht sich dabei meist in mehreren Akten. 190

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Lexikon Notverwaltung - Vorspiel: N Nach dem WEG kann nur der Verwalter zu einer Wohnungseigentümerversammlung einladen. Falls er verhindert ist oder sich pflichtwidrig weigert, darf der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats zu einer Ei- gentümerversammlung einladen. Nur im Rahmen einer ordnungsgemäß einberufenen Versammlung können rechtswirksame Beschlüsse gefasst wer- den. Notverwaltung - Lustspiel: Und was ist, wenn es weder einen Verwalter noch einen Verwaltungs- beirat gibt? Pragmatische Eigentümergemeinschaften helfen sich in ei- ner solchen Situation selbst. Einer der Wohnungseigentümer nimmt die Sache in die Hand. Da er die Formalien zur Einladung nicht einhalten kann, stimmt er sich ersatzweise mit den übrigen Miteigentümern ab und lädt selbst ein. Wenn jetzt alle Eigentümer kommen oder sich durch eine Vollmacht vertreten lassen, sind alle Einberufungsmängel geheilt. Die Sache geht klar. Durch ihre Teilnahme haben alle Miteigentümer zu er- kennen gegeben, dass sie mit der Versammlung einverstanden sind. Hier kann dann ein neuer Verwalter gewählt werden. Und wenn die Be- schlüsse dieser Versammlung nicht innerhalb der einmonatigen Anfech- tungsfrist beim Wohnungseigentumsgericht angefochten werden, er- wachsen sie in Rechtsbeständigkeit. Die Welt ist wieder in Ordnung. Notverwaltung - Trauerspiel: Die Wohnungseigentümer können sich nicht verständigen. Häufig ge- rade bei Kleinst-Gemeinschaften ein großes Problem. Darum gibt’s hier- für keinen Verwalter, der sich um die Bezahlung der Rechnungen küm- mert. Die Versorgung der Wohnanlage ist ge- fährdet. Der Eigentümer mit dem größten Lei- densdruck erbarmt sich. Er sucht nach einem Fachverwalter. Doch der winkt dankend ab. Darum beantragt er beim Wohnungseigen- tumsgericht einen Notverwalter. Notverwaltung - Drama: Kein Verwalter kann per Gerichtsbeschluss zur “Zwangsarbeit“ verpflichtet werden. Also wird das Gericht einen Freiwilligen finden müssen. Dazu schaut der Richter in seine 191

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Lexikon N Kartei, und da steht kein Freiwilliger drin. Dann lässt er sich üblicher- weise vom Antragsteller einen verwaltungsbereiten (eventuell auch ge- waltbereiten) Verwalter nennen. Dieser Verwalter wird dann per Ge- richtsbeschluss zum Notverwalter bestellt und bekommt oft lediglich die Aufgabe, eine Eigentümerversammlung einzuberufen mit dem Ziel, ei- nen neuen Verwalter zu wählen. Er selbst wird dabei nur die Wahlver- sammlung durchführen. Ob er selbst als Verwalter zur Verfügung steht, bleibt noch offen. Und wieder sind die Eigentümer gefordert. Sie müssen zumindest einen geeigneten und bereiten Verwalter benennen, sonst geht die Wahl und damit die Notverwaltung wie das “Hornberger Schießen“ aus. Fazit: Und da war noch... Selbst, wenn das Gericht einen Notverwalter für fünf Jahre bestellen würde, hat die Sache noch Haken und Ösen. Über den Verwalterver- trag und das Verwalterhonorar darf das Woh- nungseigentumsgericht nicht beschließen. Das ist zwischen den zerstrittenen Parteien und dem Notverwalter separat auszuhandeln. Die Moral von der Geschicht’: „Ein Notverwalter zaubert nicht!“ - Man hätte sich den ganzen Aufwand sparen können. Alle sitzen in einem Boot. Zusammenarbeit ist der Erfolg. Ich habe von Leuten gehört, dass mit dem neuen WEG ab 01.07.2007 die Notverwaltung abgeschafft worden sei. Das ist irreführend. Lediglich die richterliche Befugnis dazu ist ei- nem anderen Paragrafen zugeordnet worden. Nutzerwechselgebühr ...der bitter ironisch postulierende Mitei- gentümer, der im Rah- men einer Eigentü- merversammlung zum Umgang mit einem be- sonders nervigen Que- rulanten meinte, dass dies Problem nur “bal- listisch“ zu lösen sei. Eigentlich hierfür falsche Bezeichnung. Denn Gebühren sind Zahlun- gen für besondere Leistungen einer öffentlichen Körperschaft. In diesem Fall umgangssprachlich gebraucht für eine vom Heizkosten- Abrechnungsservice ausgeführte Aufteilung der verbrauchsabhängigen Kosten bei einem Nutzer- bzw. Mieterwechsel. Denn in diesem Fall müs- sen nunmehr zwei, statt nur eine Einzel-Abrechnung erstellt werden. Diese Kosten muss der ausziehende Mieter nur dann dem Vermieter 192

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Lexikon N erstatten, wenn dies vorher im Mietvertrag so vereinbart war. Das hat der BGH im Jahr 2007 höchstrichterlich entschieden. Ist schon toll, wenn man sich wegen 30,74 € durch den langen Instanzenweg bis zum Bun- desgerichthof (BGH) klagt. Diese sog. Gebühr ist nicht mit den Kosten für die vom Heizkosten- Abrechnungsservice durchgeführte Zwischenablesung bei Mieter- bzw. Nutzerwechsel zu verwechseln. Diese Kosten entstehen, wenn sich ein Mitarbeiter des Heizkosten-Abrechnungsservice in sein Auto setzt, um vor Ort die Heizkostenverteiler abzulesen und zu dokumentieren. Das ist inzwischen durch Funkablesung nur noch selten erforderlich. Das gibt’s nur noch für vereinzelte Gemeinschaften, die sich in dieser Beziehung gegen die konsequente Einhaltung ordnungsmäßiger Ver- waltung wehren. Denn wegen der EED-Richtlinie müssen jetzt sämtliche erfassten Wär- memengen an den Heizkörpern bzw. der Wohnungen monatlich per Funk an den Abrechnungsservice übertragen werden. Die wiederum werden dann den jeweiligen Nutzern wieder per E-Mail oder Login zur Verfügung gestellt. Nutzfläche Im Gegensatz zur Wohnfläche bei Wohnungen spricht man bei Gewer- beflächen von Nutzfläche. Nutzflächen sind Flächen, die außerhalb von Eigentumswohnungen in Form von Abstellräumen oder Kellern den Wohnungen zugeordnet sind. Abstellräume innerhalb abgeschlossener Wohnungen zählen mietrechtlich mit zur Wohnfläche. Nutzungsausfall Wenn ein Vermögenswert vorenthalten wird oder eine zur Nutzung bestimmte Sache nicht zum be- stimmungsmäßigen Gebrauch zur Verfügung steht. Bei Wohnungseigentum kann das z. B. eine ver- spätete Übergabe durch den Bauträger sein. Was- serschäden führen oft spätestens bei der Renovie- rung innerhalb des Sondereigentums zu einem zeit- weisen Nutzungsausfall. 193

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Lexikon Nutzungsausfallentschädigung N Und da war noch... Ob bei Wohnungseigentum ein Entschädi- gungsanspruch durchgesetzt werden kann, hängt davon ab, ob der betreffende Woh- nungseigentümer auf die Verfügbarkeit die- ser Sache, also der Wohnung oder dem be- treffenden Zimmer, zu jenem Zeitpunkt an- gewiesen ist. Im Fall eines Bauträgerverzugs hat der BGH einen grundsätzlichen Anspruch bejaht. Gemäß WEG muss ein Wohnungseigentü- mer Maßnahmen am Gemeinschaftseigen- tum im Bereich seines Sondereigentums gestatten. ...die schönheitsbewusste, jedoch leichtsinnige Eigen- tümerin, die wegen ihres Badetags den Liefertermin des dringend benötigten Heizöls telefonisch um ei- nige Tage verschob. Dabei hat der Wohnungseigentümer gem. § 14 WEG eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht und kann dafür im Gegenzug einen angemesse- nen Ausgleich in Geld verlangen. Ob diese Regelung auch einen Nutzungsausfall bein- haltet, weiß ich nicht. Dies kann nur ein Rechtsanwalt im Einzelfall beur- teilen. Bei Mietausfall ist ein Anspruch leichter zu begründen. 194

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Lexikon Objektkontrolle O Einmal jährlich wird der Verwalter die Liegenschaft, also das Objekt sei- ner Verwaltungs-Begierde, prüfend begehen. Dabei kontrolliert er alles, was im Gemeinschaftseigentum in seinen Zuständigkeitsbereich fällt: z. B. den Pflegezustand der Außenanlagen, Zufahrten, Treppenhäuser, Flure und Keller- räume, das Gebäude von innen und außen usw. Wir kontrollieren darüber hinaus zusätzlich sämtliche relevanten Zählerstände. Alles wird protokolliert und ggf. als Thema für die Tages- ordnung der nächsten Wohnungseigentü- merversammlung vorgemerkt. Wir prüfen die Freihaltung der Fluchtwege im Treppenhaus. Selbstverständlich machen wir auch vor der Kontrolle der Mülltrennung nicht halt. Objektprinzip ► Stimmrecht Objektverbrauch “Einmal im Leben“ hieß 1972 eine dreiteilige Sendereihe im Fernsehen. Es ging um die Schwierigkeiten, die ein “Häuslebauer“ zu meis- tern hatte. So verbraucht, wie die Fernsehfamilie Semmeling im Jahr 1976 nach der Fertigstellung war, so ver- braucht sich die staatliche Eigenheimförderung. Einmal im Leben gewährte Vater Staat jedem Bürger eine Eigenheimförderung. Bei Ehepaaren damit für jeden einmal. Insge- samt also zweimal. Damit ist die Förderungsmöglichkeit verbraucht. Wer dennoch öfter gefördert werden möchte, muss zu einem Trick grei- fen. Man heiratet flugs einen neuen Partner, der noch nicht steuerlich gefördert wurde, also zumindest in dieser Beziehung unverbraucht ist. Aber ist das unterm Strich wirtschaftlich? 195

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Lexikon Obliegenheitspflicht O Sie melden Ihrer Versicherung einen Schaden und sind sauer, wenn die Regulierung mit Hinweis auf die Versi- cherungsbestimmungen abgelehnt wird. Die hätte man besser vorher studieren sollen. Zwischen den vom werbenden Versicherungsvertreter zuge- sagten und den tatsächlich versi- cherten Risiken treten schon mal Differenzen auf. Und da war noch... Verständlicherweise schützen sich Versicherun- gen vor Betrugsversuchen und Missbrauch. Dazu prüfen sie, ob der Versicherungsnehmer alles ge- tan hat, um das versicherte Schadenereignis zu vermeiden. Beim Wohnungseigentum betrifft das u. a. die Verkehrssicherungspflicht. Gerade beim Winterdienst sind mit der gerne praktizierten, von der Rechtsprechung als nichtig angesehenen, tä- tigen Mithilfe erhebliche Risiken verbunden. Öffnungsklausel ...der belästigte Wohnungseigentü- mer einer Kleinstge- meinschaft, der den Heizöllieferanten zu- rückschickte, da er nicht wisse, wo der Einfüllstutzen sei und ihn die Betan- kung nichts angehe. Verleiht der Wohnungseigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz von dabei bestimmten Regeln der Gemeinschaftsordnung abzuweichen. Meist ist dafür ledig- lich ein Beschluss mit einer qualifizierten Mehrheit erforderlich. Ohne sie hat die Gemeinschaft nur die Möglichkeit einer entsprechen- den Vereinbarung. Oft geht es dabei um Änderungen, welche die Ver- teilerschlüssel für die Kostenverteilung betreffen. Doch mit der erwei- terten Beschlusskompetenz ab 01.12.2020 ist vielfach eine ggf. zu ver- einbarende Öffnungsklausel entbehrlich geworden. Online-Eigentümerversammlung ► Wohnungs- eigentümerversammlung Ordnungsmäßige Verwaltung ► Grundsätze ordnungs- mäßiger Verwaltung 196

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Lexikon Pacht P Fast so was Ähnliches wie Miete. Fast! Im Gegensatz zur Miete ist der Pächter nicht nur zum Gebrauch, sondern zur Nutzung des Pachtob- jekts berechtigt. Ein Mieter darf z. B ein Einfamilienhaus mit Garten bewohnen, den Obsthof pflegen und sich darin sonnen. Der Pächter darf zusätzlich die Äpfel pflücken, essen oder verkaufen. Entfernen darf er den Baum aber nicht. Parabolantenne Oft flapsig mit “Satellitenschüssel“ bezeichnet. Objekt mannigfacher Gerichtsbeschlüsse. Die Gerichtsurteile sind immer auf Einzelfälle abgestellt und daher nicht so einfach übertragbar. Herrschende Meinung ist aber, dass einem Hausbewohner im Rahmen seiner kulturel- len Medienversorgung eine Parabolantenne gestattet werden muss. Insbesondere dann, wenn im Breitband- kabelanschluss kein entsprechendes Angebot zu wirtschaftlich vertretba- ren Kosten vorhanden ist. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann dann lediglich noch den Ort der Anbringung beeinflussen. Ein finanzschwacher Hausbewohner, dem das Sozialamt die Kosten für die Kabelprogramme nicht finanziert, darf eine Schüssel ans Haus montieren. Überspitzt könnte man darum befürchten, dass die Anzahl montierter Parabolantennen Rückschlüsse auf die soziale Struktur des Hauses zulässt. ...So sinnierte vor einiger Zeit ein Professor aus Nord- deutschland im Rahmen seines Vortrags in Fischen. Eine Parabolantenne kann auch mittels eines entsprechenden Verstär- kers alle Wohnungen des Hauses mit Radio- und Fernsehsignalen ver- sorgen. Die Empfangsqualität soll, so hört man, witterungsabhängig sein. Darum nicht verzweifeln: Bei Schneefall kann die Schüssel verei- sen und darum ausfallen. Geduld oder Dachdecker können helfen. Personenschlüssel Beliebte alternative Kostenverteilung. Dabei wird unterstellt, dass alle Hausbewohner die gleichen Verbrauchsgewohnheiten z. B. für Wasser 197

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Lexikon P oder Müllentsorgung haben. Dass das Unsinn ist, wissen nur die Ver- walter. Wohnungseigentümer wollen oft davon nichts wissen. Dabei bleibt es detektivischem Spürsinn überlassen, ob die fraglichen Personen im Haus wohnen oder wie der Wohnungseigentümer angibt, lediglich ein Jahr lang nur zu Besuch sind. Der Streit dauert länger! Darum ist dieser Kostenverteilerschlüssel oft Anlass zu einer Beschluss- anfechtung. Peters‘sche Formel Formel zur Berechnung der jährlichen rechnerischen Erhaltungskosten bezogen auf die statistische Lebensdauer einer Immobilie. Dabei geht man bei Wohnimmobilien vom 1,5-fachen der reinen Baukosten (ohne Grundstücks- und Erschließungskosten) bezogen auf 80 Jahre aus. Gebäude-Herstellungskosten je Quadratmeter Wohnfläche x 1,5 x 70% Gem.-Eigentum 80 Jahre Nutzungsdauer Bei reinen Gebäudeherstellungskosten von 2.300 € (z. B. im Jahr 2020) pro m² Wohnfläche (WF) ist das bei 70% für das Gemein- schaftseigentum eine jährl. Zuführung in die Erhaltungsrücklage von ca. 30,00 € pro m² WF seit Erstbezug. Fachleute rechnen für zukünftige energetische Sanierungen (Gebäude- dämmungen, Fenster, Türen, Wärmepumpe, Solarthermie, Photovoltaik) mit ca. 1.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche. Dies sollte bei der jährlichen Zuführung in die Erhaltungsrücklage berücksichtigt werden. So werden Sonderumlagen mit deren Zahlungsausfallrisiken minimiert. Photovoltaik Macht aus Sonnenlicht elektrischen Strom. Eine Vielzahl von Solarzellen auf dem Dach hinterei- nandergeschaltet und ans Stromnetz ange- schlossen, erreicht die erforderliche Netzspan- nung von 240 V bzw. 400 V. Der Einsatz von Photovoltaik wird öffentlich gefördert und bringt unterm Strich eine deutliche Stromkostenerspar- nis. So richtig allerdings erst nach 20 Jahren, wenn die Sache bezahlt ist. Und wenn die Solarzellen regelmäßig gereinigt wurden und trotz Garantie und bereits erreichter Lebenserwartung noch ihre Nennleistung bringen. 198

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Lexikon P Um den so erzeugten Strom auch außerhalb der Sonneneinstrahlung nutzen zu können, empfiehlt sich - außer bei einer “Volleinspeisung in das öffentliche Stromnetz“ - der Einsatz eines Lithium-Ionen Speichers. Die Verwendung des Stroms ist von der Wohnungseigentümerge- meinschaft festzulegen. Unterschieden wird u. a. zwischen: • Allgemeinstrom-Versorgung (Heizung, Treppenhaus, Aufzug usw.) • Stromlieferung in die Wohnungen “Mieterstrommodell“ (Bewohner kann das Angebot nutzen) • Einzelanlagen (Stromlieferung ausschließlich in die Wohnungen, die an der PV-Anlage beteiligt sind) • Volleinspeisung (Strom wird gegen Vergütung vollständig in das öffentliche Netz eingespeist) • Verpachtung der Dachfläche (gegen Vergütung vom Pächter) Für den Fall einer möglichen Teil-Verschattung empfehlen sich Solar- module, die mit Bypass-Dioden versehen sind. Damit wird der Total- ausfall bei temporär teilweisem Schatten durch ungünstigen Sonnen- stand im Zusammenwirken mit benachbarten Bäumen verhindert. Als Alternative bieten sich noch Indach-Solaranlagen und Solardachzie- gel an. Beide Varianten sind teuer und letztere weniger effektiv. Erfahrungsgemäß wird die Rentabilitätsberechnung von den Herstel- lern oft sehr optimistisch dargestellt. Je nach Variation verlangt das Fi- nanzamt sein Mitwirkungsrecht. Durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) im Zusammenwirken mit der Landesbauordnung (§ 42a BauO NRW) bekommen Photovoltaik-Anla- gen besondere Bedeutung: Erneuert eine Wohnungseigentümergemeinschaft mehr als 10 % z. B. des Dachs, müssen die energetischen Vorgaben des GEG für das be- treffende Bauteil eingehalten werden. Dabei gilt ab 2026 bei einer Dacherneuerung zusätzlich zur Verpflichtung das komplette Dach zu dämmen, erstmalig die Verpflichtung zum Einbau einer Photovoltaik- Anlage. Die geforderte elektrische Leistung richtet sich dabei nach der Größe der Dachfläche bzw. der Anzahl der Wohnungen im Gebäude. Das bedeutet mind. 30% der Nettodachfläche, bei Gebäuden zwischen 6 und 10 Wohnungen mind.8 kWp (8 Kilowatt Spitzenleistung, wenn die Sonne sich extrem anstrengt und sich durch nichts aufhalten lässt). Die Umsetzung ist im Grunde ganz einfach: Man muss nur einen Statiker finden, der Kapazitäten hat, die Dachkonstruktion auf die erforderliche 199

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Lexikon P Tragfähigkeit zu prüfen und dies zu dokumentieren. Dann muss man nur drei Dachdecker finden, die bereit sind für die Dacherneuerung die er- forderliche Konstruktion zur Erfüllung der Anforderungen des GEG zu prüfen und daraus Lösungsvorschläge mit Kostenangeboten zu erarbei- ten und der Gemeinschaft mit ungewissem Ausgang zu präsentieren. Dabei sollten sie bereits die Zusammenarbeit mit ebenfalls drei Photovoltaik-Anbietern suchen, die ih- rerseits sich auf die jeweils in Rede stehenden Lö- sungsvorschläge einlassen und ihrerseits ebenfalls verbindliche Kostenangebote vorlegen. Dann braucht die Eigentümergemeinschaft nur noch über die jeweiligen Auftragsvergaben zu beschließen. Die beauftragten Firmen werden selbstverständlich rei- bungslos zusammenarbeiten und mängelfreie Ausführungen abliefern. Alle Angebote sollen kostenlos und unverbindlich vorgelegt werden. Denn sonst hätte man ja gleich ein teures Ing.-Büro einschalten können. Das Ergebnis dürfte einer ersten Fahrstunde eines 18-jährigen Fahr- schülers in Begleitung seiner Freunde mit einem Porsche ohne Fahr- lehrer entsprechen. Präsenz-Eigentümerversammlung ► Wohnungs- eigentümerversammlung Privilegierte Maßnahme Mit dem neuen WEG ab 01.12.2020 hat der Gesetzgeber Maßnahmen festgelegt, die der Modernisierung dienen sollen. Dies betrifft im Rahmen baulicher Veränderungen folgende sog. privi- legierte Maßnahmen, die Folgendem dienen: 1. dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen (Rampe), 2. dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge (Wallbox), 3. dem Einbruchsschutz 4. dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität (Glasfaseranschluss) 5. der Nutzung solarer Energie (seit 17.10.2024 Balkonkraftwerk; jedoch keine Photovoltaik-Anlage auf dem Dach) 200

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Lexikon P Diese Maßnahmen müssen zwar nach wie vor beantragt werden, doch in jedem Fall müssen sie per Beschluss genehmigt werden. Die Woh- nungseigentümergemeinschaft darf dabei die Gestaltung beeinflussen. Solange der Beschluss-Antragsteller die Maßnahme auf eigene Kosten lediglich genehmigt haben möchte, trägt er allein die Kosten dafür. Bei Maßnahmen, die in der Verantwortung und zum Gebrauch der Woh- nungseigentümergemeinschaft durchgeführt werden sollen, muss auch die Kostenverteilung geklärt werden. Die durch diese Maßnahme entstehenden Kosten müssen bei einfa- chem Mehrheitsbeschluss nur von denjenigen Wohnungseigentümern getragen werden, die dem Antrag zustimmen. Nur diese Eigentümer dürfen die fertiggestellte Maßnahme nutzen. Alle anderen wären z. B. vom Betreten der barrierefreien Rampe ausgenommen und müssen die Stufen nutzen! Falls der Realisierung der beantragten Maßnahme mind. ¾ der abge- gebenen Stimmen, die gleichzeitig mind. die Hälfte der Miteigen- tumsanteile ausmachen zustimmen, müssen sämtliche Wohnungsei- gentümer dafür bezahlen. Ob sie die so beschlossene Maßnahme (z. B. die gemeinschaftliche Ladeeinrichtung bzw. Wallbox) nutzen, hat keinen Einfluss. Die Herausforderung für den Verwalter besteht darin, hier einen rechtssicheren Beschluss her- beizuführen, obwohl erst nach Auswertung des Abstimmungsergebnisses für alle Versamm- lungsteilnehmer erkennbar wird, wie denn nun die Kosten zu verteilen sind und wer darum nut- zen darf. Überraschung!!! - Enttäuschungen sind dabei vorprogrammiert. Wie wir das rechtssicher erreichen, wird an die- ser Stelle nicht verraten. Profi-Verwalter ► Fachverwalter Protokoll ► Beschlussprotokoll 201

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Lexikon Qualifizierte Mehrheit Q Unterscheidet sich von der einfachen Mehrheit durch eine mehr als 50%-ige Mehrheit eines bei der Abstimmung anzuwendenden Stimm- rechts. Eine qualifizierte Mehrheit hat in der aktuellen Praxis nur noch für besondere Fälle Bedeutung. Mit dem neuen WEG ab 01.12.2020 wurde für bauliche Veränderungen die Allstimmigkeit durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss ersetzt. Die Kostenverteilung für privilegierte Maß- nahmen erfordert bereits eine doppelt qualifizierte Mehrheit. Und da war noch... Eine weitere Ausnahme kann eine vom Wohnungseigentumsgesetz abweichende Regelung für bestimmte Maßnahmen aus der Gemein- schaftsordnung sein. Das betrifft auch zweckfremde Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage oder Änderun- gen der Hausordnung. Dann ist im Ge- gensatz zur qualifizierten Mehrheit je nach Forderung in der Gemeinschafts- ordnung zum Beispiel eine Mehrheit von mindestens 2/3 oder sogar 3/4 der Wohnungseigentümer einem gleichzeitig anzuwendenden zweiten Verteilerschlüssel mit mind. 50% für ei- nen rechtswirksamen Beschluss erfor- derlich. Mehr dazu unter: Doppelt qua- lifizierte Mehrheit. bei Querulant ...der rumeiernde Eigentümer, der seine Miteigentümer fünf Jahre lang mit acht Ände- rungsbeschlüssen und drei An- wälten auf eine riesige Ge- duldsprobe stellte, bis dass ihm in einer stundenlangen Gerichtsverhandlung eine letztgültige Frist für seine Ent- scheidung zu einer höherwerti- gen Balkonbelagsausführung abgerungen wurde. Von bösen Zungen auch liebevoll mit “Querdenker“ oder Herr oder Frau “Q“ bezeichnet. Ja - auch Frauen können herausragend Q! Eine Herausforderung für Wohnungseigentümer und Verwal- ter. Das Salz in der Suppe für eine Woh- nungseigentümergemeinschaft. Es gibt Menschen, die sind einfach nur gegen alles. Auf diese Weise verschaffen sie sich oft die Beachtung und Anerkennung, die ihnen sonst im Leben ver- sagt bleibt. Lieber Ablehnung durch die übrigen Miteigentümer und den Verwalter, als gar keine Beachtung. Mein “Superquerulant“ führte mich zur Präzision und Rechtssicherheit. 202

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Lexikon Q Ich hatte einmal einen Miteigentümer, der schriftlich Beschlussanträge zur Tagesordnung beantragte. Statt dann zur Wohnungseigentümer- versammlung zu kommen, gab er mir eine Stimmrechtsvollmacht. Auf dieser Vollmacht hatte er bei seinen eigenen Beschlussanträgen je- weils “Nein“ angekreuzt. So etwas ist zwar dumm, aber harmlos. Viel gefährlicher sind diejenigen, die versuchen das WEG zu ihren Gunsten zu beugen. Ganz Raffinierte versuchen mit subtiler Stim- mungsmache in der Eigentümergemeinschaft den Verwalter für ihre per- sönlichen Ziele zu Willen zu machen. Raffiniertere nutzen dazu hinter dem Rücken des Verwalters E-Mails und BC an alle Miteigentümer. Ein Fachverwalter kann damit umgehen. Durch psychologisches Ein- fühlungsvermögen und konsequente Rechtsanwendung versucht er die finanziellen Schäden und eventuelle Imageschäden für die Eigentümer- gemeinschaft gering zu halten. Und da war noch... Dennoch gibt es Menschen, die ihre Miteigentü- mer gern mit Prozessen überziehen. Penibel wird alles gründlich ge- prüft und in Frage gestellt. Dabei geht es in Gerichtsver- fahren um Garten- zwerge auf dem Ra- sen, um Bilder im Treppenhaus, einen Nut- zungsplan für den Trockenraum mit einem zusätzlichen Tag für den Antragsteller oder um einen vermeintlichen Zinsverlust. Originalton des Richters: „Was? - Wir sitzen hier wegen 4% Zinsverlust von 25 Mark? - Wegen einer Mark???“. Versuche, solch’ streitbare Miteigentümer aus dem Verkehr zu ziehen, sind zum Scheitern verurteilt. ...die auf Rache sinnende Ei- gentümerin, die seit der Hausgeldklage gegen sie den klagenden Miteigentü- mern den Fehdehandschuh vor die Füße warf und unab- lässig Schmähbriefe an sie und Verwalter richtete und auch das Schwarze Brett im Flur dafür missbrauchte. Sie nehmen lediglich ihr Recht wahr, ihr gutes Recht per Wohnungseigentumsge- richt überprüfen zu lassen. Und das gern über mehrere Instanzen. Koste es doch die Eigentümergemeinschaft einschließlich ihn selbst, was es wolle! 203

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Lexikon Rangklasse R Wer zuerst kommt, mahlt zuerst. Die im Grundbuch vorrangig eingetra- gene Grundschuld wird bei einer Zwangsversteigerung zuerst bedient. Zeitgleich mit der damaligen Novellierung des WEG ab 01.07.2007 wurde das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) zu Gunsten von Wohnungsei- gentümergemeinschaften geändert. Seither sind titulierte Forderungen von Eigentümergemeinschaften bei einer Zwangsversteigerung gegen ei- nen zahlungssäumigen Wohnungseigentümer von Rangklasse 5 auf Rang 2 deutlich bevorzugt. Jetzt stehen nur noch die Verfahrenskosten und die Forderungen aus einer etwaigen Zwangsverwaltung davor. Dabei wird der Vorrang des rückständigen Hausgeldes und etwaiger Sonderumlagen begrenzt auf maximal das laufende Jahr und die bei- den davorliegenden Jahre und höchstens 5 % des vom Gericht festge- setzten Verkehrswertes. Bei einem korrekt und zeitnah arbeitenden Fachverwalter dürfte die Begrenzung in der Praxis geringe Bedeutung erlangen, weil so hohe Forderungen dabei selten auflaufen. Rauchwarnmelder Auch Rauchmelder genannt. Können Leben der Hausbewohner retten. In der Landesbauordnung (BauO NRW) heißt es: „In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, je- weils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Dieser muss so eingebaut oder angebracht und be- trieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird…“. Wohnungen, die bis zum 31. März 2013 errichtet oder genehmigt wurden, hatten die Eigentümer spätestens bis zum 31. Dezember 2016 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten. Damit ist die Ausstattung im Sondereigentum Pflicht des Wohnungseigentümers. Wei- ter heißt es: „Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der un- mittelbare Besitzer sicherzustellen...“ - Dabei kann die Prüfung und War- tung dem Besitzer, also dem jeweiligen Mieter, übertragen werden. Inzwischen gibt es vorrangig Rauchwarnmeldern mit 10-Jahres-Batte- rie. Doch auch hier muss die Funktion regelmäßig geprüft und sollte dabei sicherheitshalber dokumentiert werden. 205

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R Und da war noch... ...der ängstliche Diplomma- thematiker der sich in sei- ner Eigenschaft als Rech- nungsprüfer eigens für die jeweiligen 8-stündigen Ab- rechnungsprüfungen eine Excel-Kalkulation auf sei- nem Laptop erstellt hatte und sein Misstrauen soweit trieb, dem Bankmitarbeiter zuzutrauen, ihm gegenüber falsche Angaben zum aktu- ellen Kontostand des Ge- meinschaftsvermögens zu machen und nach einigen Prüfungsjahren aus Angst gegenüber seinen Mitei- gentümern einen Fehler zu übersehen zu haben, ent- nervt seine Rechnungsprü- fungen einstellte. Lexikon Rechnungsprüfer Kennt das WEG nicht. Dennoch wird zuwei- len davon Gebrauch gemacht. Dabei geht man davon aus, dass die bereits nach dem Vier-Augen-Prinzip erstellte Buchhaltung und die Jahresabrechnung des Verwalters von einem weiteren Vier-Augen-Prinzip überprüft werden müsse. Dabei darf ohne- hin jeder Wohnungseigentümer nach Ter- minabstimmung seine Akten einsehen. Wenn Prüfer etwas vom Kontenrahmen der Wohnungswirtschaft und den Regeln der Kostenverteilung gem. WEG, der Tei- lungserklärung und der Gemeinschaftsord- nung verstehen, ist die Prüfung hilfreich für die Entlastung des Verwalters. Auftretende Fragen werden dabei sofort geklärt. Rechtsanwalt Organ der Rechtspflege. Unser Rechtssys- tem wird immer komplizierter. Darum sollte man bei einem Rechtsstreit in jedem Fall einen fähigen Rechtsanwalt hinzuziehen. Den erkennt man daran, dass er seine Man- danten umfassend über die Prozessrisiken aufklärt und sogar von aussichtlosen Pro- zessen abrät. Meist hat er sich auf wenige oder ein einziges Rechtsgebiet spezialisiert. Er sollte sich nicht durch ständige Wer- bung in Tageszeitungen als unterbeschäftigt zu erkennen geben. Denn dann besteht das Risiko, dass er dazu neigt „...aus einer Mücke einen Elefanten zu machen“. Das kann den Mandanten viel unnötiges Geld kosten. Niemand kann überall gleich gut sein. Doch nicht alle haben das Format, dies ihren Mandanten einzugestehen. Gerade das WEG - mit seinen wenigen Paragrafen - erfordert umfassende Kenntnis der dazu fortlaufend entwickelten Rechtsauffassungen und entsprechend vielfältigen richterlichen Entscheidungen. Darum müssen sich auch An- wälte ständig weiterbilden; z. B. in Fischen. 206

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Lexikon R In diesem Zusammenhang fällt mir ein Anwalt ein, der mir gegenüber erklärte, dass er sich im Wohnungseigentumsrecht nur sehr wenig aus- kenne. Das hielt ihn nicht davon ab, einem meiner ratsuchenden Woh- nungseigentümer im Rahmen einer Rechtsberatung die abenteuer- lichsten Halbwahrheiten zu erzählen. Ich hatte nachher große Mühe, dies in der Wohnungseigentümerversammlung richtig zu stellen. Gegoogelte Gerichtsurteile können keinesfalls einen Rechtsanwalt er- setzen. Urteile beschreiben immer Einzelfälle. Nur ein Jurist kann den rechtswissenschaftlichen Hintergrund daraus nachvollziehen. Selbst die seinerzeitige BGH-Entscheidung zur Nutzerwechselgebühr bei Mie- terwechsel ließ hinsichtlich der Urteilsbegründung noch genügend Raum für rechtsdogmatische Kritik. So jedenfalls der Tenor einiger Ju- risten anlässlich einer Fachtagung des BVI im Januar 2008 in Münster. Rechtsbeständigkeit von Beschlüssen Ein Beschluss kann binnen eines Monats nach Beschlussverkündung beim zuständigen Amtsgericht angefochten werden. Wenn diese Frist unangefochten verstreicht, erwächst der Be- schluss in Rechtsbeständigkeit. Und da waren noch... Dann kann man sich bei einer Hausgeldklage nicht darauf berufen, man leiste das Hausgeld nicht, weil der Wirtschaftsplan fehlerhaft sei. Der Richter erkundigt sich dann beim Beklag- ten, ob der Beschluss über den Wirtschaftsplan seinerzeit fristgerecht angefochten wurde. „...Nicht?! - Dann kann ich Ihren Einwand nicht berücksichtigen!“, meint der Richter. Es gibt aber auch Beschlüsse, die gegen zwingende Rechtsvorschriften verstoßen oder bei denen die Wohnungseigentümerge- meinschaft keine Beschlusskompetenz hatte. Diese Beschlüsse sind von vornherein nich- tig. Das heißt, sie werden von den Juristen so behandelt, als hätte es sie nie gegeben. Gegen einen nichtigen “Beschluss“ kann man sich auch Jahre nach Be- schlussverkündung noch erfolgreich wehren. In der Vergangenheit betraf das insbesondere die heute noch verunsichernden Fensterbeschlüsse. …die wegen wiederhol- ter Schmähungen zu ku- linarischen Feinschme- ckern mutierten Mitei- gentümer, die ihre ag- gressive Schweinefleisch ablehnende Miteigentü- merin inzwischen zum Fressen gern hatten. 207

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Lexikon Rechtsfähigkeit R Am 02.06.2005 hatte der Bundesgerichtshof (BGH Az. V ZB 32/05) einer Wohnungseigentümergemeinschaft, soweit sie in Angelegenheiten des Verwaltungsvermögens bzw. Gemeinschaftseigentums am Rechtsver- kehr teilnimmt, die sog. Teilrechtsfähigkeit zuerkannt. Das bedeutete, dass sie lediglich in Teilbereichen voll rechtsfähig wurde und die Wohnungseigentümer vom Verwalter in seiner Eigenschaft als rechtlicher Vertreter, z. B. bei einer Hausgeldklage vertreten wurden. Mit dem neuen WEG ab 01.12.2020 ist eine Eigentümergemeinschaft, wie eine sonstige juristische Person, voll rechtsfähig. Sie kann Rechte er- werben und Verbindlichkeiten eingehen, vor Gericht klagen und verklagt werden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) wird durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten. Das gilt nicht für den Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags. Dazu ist ein Beschluss der Wohnungseigentümer zur Ermächtigung erforderlich. Jetzt könnte der Verwalter für die Gemeinschaft ohne weiteres einen Porsche erwerben. Doch dann bekommt er sicher von den Wohnungs- eigentümern, die nicht damit fahren möchten, Haue. Durch die volle Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft ergeben sich andere neue Aspekte: Wenn z. B. Garagen zum Gemeinschaftseigentum gehören, die ver- mietet sind, war die Vermietung durch den Verwalter bzw. die Gemein- schaft bisher kein rechtliches Problem. Nunmehr sind die Wohnungsei- gentümer und die Wohnungseigentümergemeinschaft zwei völlig unab- hängige rechtliche Gebilde. Die Garagen gehören lt. Grundbuch den jeweiligen Eigentümern. Den- noch zählen sie gemäß dem WEG zum Gemeinschaftseigentum. Das un- tersteht der Kompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft als neu geschaffenen juristischen Verband. Auf einmal vermietet die Eigentümer- gemeinschaft etwas, das ihr genau genommen gar nicht gehört. Damit ist der Verwalter bei der Vermietung bezogen auf die lediglich allen Wohnungseigentümern gehörenden Garagen rechtlich gesehen als Organ der Gemeinschaft im “Außenverhältnis“ tätig. Toll, nicht wahr? Jetzt hat der BGH zu Recht erkannt, was immer rech- tens war und schon haben sich neue Rechtsfragen ergeben. Mehr dazu unter: Fischen. 208

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Lexikon R Auf die mit der vollen Rechtsfähigkeit zusammenhängenden neuen Haftungsrisiken einzugehen, würde hier den Rahmen sprengen. Und da war noch... Rechtsschutzversicherung Die Werbung erweckt oft den Eindruck, dass man mit einer Rechtschutzversiche- rung im Streitfall sein Recht bekäme. Die Rechtsschutzversicherung finanziert lediglich gerichtliche Verfahren. Sie tritt dabei in Vorleistung und bezahlt den Rechtsanwalt. Je nachdem wie das Ver- fahren ausgeht und die Kosten vom Rich- ter festgesetzt werden, holt sie sich das Geld vom unterlegenen Prozessgegner zurück. Wenn der Versicherte selbst einen Pro- zess anstrengen möchte, prüft die Versi- cherung erst die Aussicht auf Erfolg. Falls keine oder nur eine geringe Erfolgsaus- sicht besteht, gibt’s schon mal keinen Versicherungsschutz. So werden als Wie- derholungstäter identifizierte Querulanten aussortiert, um damit die Prämien für die Rechtsschutzversicherten im Rahmen zu halten. …der bereits mit Schmäh- briefen überschüttete Ver- walter, dem von dieser ihm sehr feindlich gesonnenen Miteigentümerin der Hände- druck zur Begrüßung mit dem Hinweis versagt wurde, sie sei Vegetarierin und fasse kein Schweinefleisch an. Rechtssicherheit „Recht können Sie hier nicht bekommen - aber ein Urteil!“, ist das Schlagwort eines ehemaligen Landgerichtsmitarbeiters. Recht hat er. Ultimative Rechtssicherheit gibt es nicht. Kann es auch nicht, da bekanntermaßen zwei Ju- risten drei Meinungen unterstellt werden. Gerade das WEG lässt weiten Ermessensspiel- raum für juristische Auslegungen. In Fischen suchen die führenden 209

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Lexikon R Juristen zusammen mit BGH-Richtern, Verbandsvertretern und ausge- wählten Fachverwaltern jährlich nach praktikablen Lösungen. Im Spannungsfeld zwischen rechtsdogmatisch begründbaren Lösungs- ansätzen und dem Rechtsverständnis der betroffenen Wohnungseigen- tümer steht der Verwalter. Sozusagen zwischen Anspruch und Realität. Wir haben uns das Streben nach Rechtssicherheit als Alleinstellungs- merkmal im Siegerland auf die Fahne geschrieben. Damit schützen wir unsere Gemeinschaften vor den Folgen von Beschlussanfechtungen. Dennoch können wir uns im Interesse unserer Wohnungseigentümer- gemeinschaften - trotz umfangreicher weiterer weitgehend streng ge- heim gehaltener Schutzmaßnahmen - der Rechtssicherheit lediglich weitestgehend nähern. Unser Verwaltungsteam treibt dafür einen sehr großen logistischen Aufwand. Gerade wegen der Einhaltung aller Forma- lien sind wir in der Lage, statt einer Eigentü- mergemeinschaft eine “Eigentümergegner- schaft“ - wie ich es nenne - einigermaßen rechtssicher zu verwalten und mit viel Glück irgendwann vielleicht zu harmonisieren. Dazu kommen aktuell die mit der Umsetzung der energetischen Maßnahmen erforderli- chen Beschlüsse über Sonderumlagen. Hier sind unsere Beschlussvor- lagen sehr juristisch formuliert, damit niemand seinen Zahlungsanteil zum Schaden der übrigen Eigentümer verweigern kann. Unser konsequenter Arbeitsstil hat sich inzwischen herumgesprochen. Darum beschränken sich unsere harten Maßnahmen im Wesentlichen auf die Unverbesserlichen. Gott sei Dank kommt das nicht so oft vor. Dennoch zahlt sich unser Aufwand auch für friedliche Gemeinschaften und damit für jeden Wohnungseigentümer aus. Rohrtrenner Das Befüllen der Heizungsanlage mittels eines einfachen Wasser- schlauchs ist nicht mehr zulässig. Gemäß DIN 1988-100 in Verbindung mit DIN EN 1717 ist für jede Form der Befüllung des Heizungssystems eine Rohrtrennung erforderlich. Die dafür zu verwendenden Geräte mit den erforderlichen Zusatzeinrichtungen sind technisch anspruchsvoll. 210

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Lexikon R Damit soll verhindert werden, dass böse Kräfte noch bösere Legionellen ins Heizungswasser mischen, die wiederum beim Befüllen der Hei- zungsanlage ins Trinkwassernetz gelangen. Dort fühlen sich diese stäbchenförmigen Bak- terien im Wasser bis ca. 60C pudelwohl und versuchen über das Trinkwasser ihren Opfern durch Trinken oder Einatmen Lungenkrankhei- ten zuzufügen. Der Betreiber der Heizungsanlage - also die Wohnungseigentümergemeinschaft - haftet dafür, dass kein verunrei- nigtes Heizungswasser ins Trinkwasser gelangen kann. Falls doch, in jedem Fall fahrlässig, evtl. sogar Bußgeld bewehrt. Darüber hinaus kann man sogar das Heizungswasser so aufbereiten, dass Korrosion aus galvanischen Elementen im System aus Wärmeer- zeuger, Wärmetauscher, Rohrleitungen und Heizkörpern vermieden wird. Will man es besonders gut machen, schützt man die Sicherungsarma- tur zusätzlich mit einem vorgeschalteten Filter. Wasserversorger und Installateure wissen mehr dazu. RWA-Anlage ► Brandschutz 211

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Lexikon S Sachkundenachweis ► Zertifizierung Sachverständiger Und da war noch... Der Begriff ist rechtlich ungeschützt. Da- rum darf sich jeder so nennen, der sich für sachverständig hält. Eine Qualifikation braucht er nicht nachzuweisen. Deshalb unterschied ein bekannter Professor für Bauphysik aus Stuttgart gerne sogar öf- fentlich in “sachverständig“ und “schwach- verständig“. Recht hat er! Deshalb sollte man sich davor hüten, ungeeignete Sach- verständige in Anspruch zu nehmen. Der “öffentlich bestellte und vereidigte Sach- verständige“ hat dagegen seine Sachkunde nachgewiesen. Er ist häufig als Gerichtsgut- achter tätig. Oft auch bei Beweisverfahren. Die Handwerkskammern und die Industrie- und Handelskammern (IHK) nennen auf An- frage vereidigte Sachverständige für viele Lebensbereiche. Es gilt, kritisch zu sein. Denn es gibt Sachverständige, die trauen sich gleichrangig auf mehreren Spezialgebieten große Kompetenz zu. ...der hoffnungsvolle Phy- siklehrernachwuchs, der kurz nach Einzug in seine Wohnung reklamierte, ob denn das Toilettenspülwas- ser nicht vorgeheizt sei, da er beobachtet habe, dass sich nach dem Spülvorgang Kondensat in Form von Wassertröpfchen unter dem Klodeckel ansammele. Sanierung ► Erhaltung Satellitenantenne ► Parabolantenne Schimmelpilz Häufig Folge von Kondensat. Kann bei empfindlichen Menschen Aller- gien auslösen. Sollte darum schnell mit einem handelsüblichen Mittel beseitigt werden. Wenn zu hohe Luftfeuchtigkeit in der Wohnung auf kalte Wände trifft, kondensiert dann “Tauwasser“ aus. Dass passiert vorrangig in Außen- 212

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Lexikon S wandecken und hinter Schränken in Schlafräumen und Bädern und an Wärmebrücken. Dabei saugt der kalte Innenputz die Feuchtigkeit wie ein Schwamm auf. Darauf findet der Schimmel den idealen Nährboden für seine ohnehin überall in der Luft wirbelnden Sporen. Fertig ist die Pilz- kultur. Nur die allerwenigsten sind giftig, jedoch können sie - müssen aber nicht - Allergien auslösen. Zur Schimmelentfernung sollte man sich fachlichen Rat einholen, denn er ist eine Frage der Philosophie. Zur Vorbeugung gilt: Wenn’s geht, Wärmebrücken beseitigen, Innen- wandtemperatur durch mehr Heizen erhöhen und die feuchte Luft mehr- mals am Tag durch kräftiges Lüften austauschen. Zum Aufspüren von Wärmebrücken empfiehlt sich eine Thermografie durchführen zu lassen. Eine nachträgliche Innendämmung ist bauphysikalisch sehr kompliziert. Die steigenden Anforderungen des GEG lösen das Problem auch nicht. Wegen der geforderten Luftdichtigkeit muss entweder mehr gelüftet werden oder eine Zwangslüftung mit Wärmerückgewinnung muss her. Schrottimmobilie Meint eine Immobilie, die im guten Glauben an eine Rendite gekauft wurde, doch die Erwar- tungen bereits beim Erwerb in keiner Weise er- füllen konnte. Entweder ist die Bausubstanz minderwertig, die erzielbaren tatsächlichen Mieteinnahmen deutlich zu gering, die Immobi- lie ist so gut wie gar nicht vermietbar oder sogar unverkäuflich. Der Begriff wird meist im Zusam- menhang mit Immobilienbetrug verwendet und hat insbesondere nach der Wiedervereinigung als “Ostimmobilie“ traurige Berühmtheit erlangt. Opfer werden Erwerber, die sich nicht bei Ban- ken, Sachverständigen, Architekten oder Ver- waltern kundig gemacht haben. Die Fachleute können aus den Prospekten auch Ungeschrie- benes herauslesen. Bei einer Bestands-immo- bilie kann es sinnvoll sein, vor dem Kauf das so- ziale Umfeld zu erkunden. Wie sagen die Makler immer? „...die Lage, die Lage, die Lage!“ 213 Und da war noch... ...der benachteiligt Tief- garageneigentümer, der dem Verwalter nicht glauben wollte und dem auch von der dritten Gerichtsinstanz bestätigt wurde, dass er sein monatliches Haus- geld auch zahlen müsse, wenn es dreimal höher, wie seine monat- liche Mieteinnahme sei.

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Lexikon Schwarzarbeit S Ist strafbar. Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft keine kosten- günstige Lösung. Es gibt zwar nach neuester Rechtsprechung sogar für Schwarzarbeit einen Rechtsanspruch auf Gewährleistung. Ob es sinnvoll ist bei der Durchsetzung seines Anspruchs einigen Staub aufzuwirbeln, mag dahingestellt sein. Ich habe Schwarzarbeiten gesehen, die hätte ein seriöser fähiger Handwerker mit hoher Materialqualität wesentlich besser und preisgünstiger ausgeführt. Selbst wenn eine Gemeinschaft beschließen würde, Schwarzarbeiten zu vergeben, würde der Verwalter den Auftrag keinesfalls erteilen. Denn sämtliche Beteiligten würden damit in den Bereich des strafbaren Han- delns gelangen. Und so weit geht die Verwalter- liebe nicht! Es kann aber auch andersherum zutreffen! Der abgebildete Schwarzarbeiter ist von der Be- hörde zugelassen und bringt dazu noch Glück. Den Hintergrund kennen nur noch wenige von uns. Sicherungshypothek Wird oft auch mit Zwangssicherungshypothek bezeichnet. Sie wird auf Antrag eines Gläubi- gers ins Grundbuch eingetragen, falls ein Titel für eine nicht gezahlte Forderung mit den übli- chen zur Verfügung stehenden Rechtsmitteln nicht zu Geld gemacht werden kann. Die Si- cherungshypothek wird dann nachrangig ins Grundbuch eingetragen. Wegen des hinteren Rangs geht die Realisierung einer dermaßen abgesicherten Forderung oft ins Leere. Für Wohnungseigentümergemeinschaften mit Forderungen wegen nicht gezahlten Hausgel- des sieht die Sache besser aus. Zeitgleich mit der Novellierung des WEG ab 01.07.2007 hat der Gesetzgeber auch das Zwangsversteige- rungsgesetz (ZVG) geändert. Forderungen der Eigentümergemeinschaft an Wohnungs- 214 Und da war noch... ...der im Interesse der Gemeinschaft han- delnde Verwalter, der ei- nem notorisch zahlungs- säumigen Eigentümer, einen für die Gemein- schaft erstrittenen Zah- lungstitel als Sicherungs- hypothek auf seine zum Verkauf stehende Woh- nung eintragen ließ.

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Lexikon S eigentümer sind von der bisher fast wirkungslosen Rangklasse 5 auf Rang 2 vorgerückt. Aber beschränkt nur auf 5% des festgesetzten Ver- kehrswertes und der laufenden Beiträge sowie rückwirkend für zwei Jahre seit der Beschlagnahme. Vorrangig hohe Grundschuldeinträge können auch bluffen. Eine Grund- schuld ist nur eine Pfandabsicherung. Die damit abgesicherte Zahlungs- verpflichtung kann dabei bereits teilweise oder sogar ganz abgelöst sein. Wegen des Bankgeheimnisses erfährt man den tatsächlichen Schuld- saldo nicht. Es soll vorkommen, dass vorrangige Grundschulden gezielt zur Abschre- ckung von Gläubigern auf den Namen des Eigentümers selbst eingetra- gen werden, ohne dass ein Kredit in Anspruch genommen wurde. Solarthermie Macht mit Wasserschläuchen auf dem Dach mittels wärmender Son- nenstrahlen warmes Wasser. Dabei nimmt statt Wasser ein Wärmeträ- germedium auch im Winter die im Sonnenlicht enthaltene Wärmeener- gie auf und leitet sie in den Warmwasserspeicher der Heizungsanlage, die alle angeschlossenen Wohnungen mit warmem Wasser versorgt. Wenn alles gut geht, braucht man dafür kein Gas oder Heizöl mehr ein- zusetzen. Es ist auch möglich mit Solarthermie die Heizungsleistung eines Gas- oder Ölwärmeerzeugers etwas zu unterstützen. Letztlich ist in der Pra- xis die Wirtschaftlichkeit vorrangig. Dies gilt auch für andere Wärmeer- zeuger, die regenerative Energien nutzen, wie Blockheizkraftwerke, Luft-Wasserwärmepumpen oder Wärmepumpen, die ihre Energie aus dem Erdboden nehmen (Geothermie). Die Investitionen sind oft so hoch, dass Wohnungseigentümergemein- schaften davor zurückschrecken. Das mag daran liegen, dass es Woh- nungseigentümer gibt, die zumindest mittelfristig Verkaufsabsichten nicht ausschließen. Die sind dann verständlicherweise oft nicht bereit, die für eine solche Maßnahme erforderliche Sonderumlage zu leisten. Die Alternative, die aus Sonnenlicht direkt elektrischen Strom erzeugt, nennt man Photovoltaik. Um den Stromertrag in Zeiten ohne direkte Son- neneinstrahlung zu nutzen, ist der Einbau eines Stromspeichers sinnvoll. Dabei ist mit zusätzlichen Kosten von ca. 1.200 € pro gespeicherte Kilo- wattstunde (kWh) zu rechnen. 215

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Lexikon Sonderabschreibung S Begriff aus dem Steuerrecht. Sonderabschreibungen können neben der normalen Absetzung für Abnutzung (AfA) als Betriebsausgaben ab- gezogen werden. Eingeführt wurden sie nach dem 2. Weltkrieg, um die Wirtschaft in der Wiederaufbauphase anzukurbeln. Die Nutzung der Sonderabschreibungsformen führt zu Gewinnverlage- rungen und Steuerverschiebungen und ist somit eine Liquiditätshilfe. Der langfristige Vorteil liegt allerdings allein in einer zinslosen Steuer- stundung. Sondereigentum (SE) Im Wohnungseigentum ist damit die einzelne ab- geschlossene Eigentumswohnung in einer Woh- nungseigentumsanlage gemeint. Fast alles, was sich innerhalb dieser Eigentumswohnung befin- det, gehört dem jeweiligen Wohnungseigentü- mer (Sondereigentümer). Darin kann er machen, was er will. Auch wenn’s dem lieben Nachbarn nicht gefällt. - Na ja, ganz so einfach ist es nicht. Ein wenig Rücksicht ist besser. Sondereigentum, welches nicht zu Wohnzwecken dient, wie zum Bei- spiel Ladenlokale, Büroräume oder Garagen nennt man Teileigentum. Daneben gibt es noch Sondernutzungsrechte. Dies ist in der Teilungs- erklärung bzw. Gemeinschaftsordnung genau geregelt. Es gibt Situationen, bei denen die Zuordnung nicht immer eindeutig ist. Für diesen Fall haben wir für unsere Gemeinschaften praxisnahe Re- geln für die Kostenverteilung aufgestellt. Die können immer noch per Beschluss auf Wunsch der Wohnungseigentümer nach deren Vorstel- lungen geändert werden. Mehr dazu unter: Zuordnung Gemeinschafts- eigentum/ Sondereigentum. Um Sondereigentum oder Sondernutzungsrechte nachträglich einzu- räumen, braucht man die Zustimmung aller Wohnungseigentümer, Kre- ditgeber und die Änderung der Teilungserklärung mit der Eintragung ins Grundbuch. Alles außerhalb der Wohnung gehört zum Gemeinschaftseigentum. Hier ist die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der Verwalter zuständig. 216

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Dabei übernimmt der WEG-Verwalter die Aufgaben des Vermieters und bewirtschaftet dessen Sondereigentum. Er kümmert sich um die Mieten, Abrechnung der Betriebskos- ten, Erhaltung des Sondereigentums und um die eventuelle Neuvermietung. Normalerweise kommt die Sondereigen- tumsverwaltung nur bei einer vermieteten Eigentumswohnung zum Tragen, wenn der Wohnungseigentümer keine Zeit hat oder sonst wie gehindert ist, sich selbst um seine Wohnung zu kümmern. Sondernutzungsrecht ...der sparsame Mieter, der seine Wäsche in der Woh- nung trocknete, jährlich nur einen Bruchteil der Heizkos- ten seiner Nachbarwoh- nungen verbrauchte und immer wieder Schimmelpilz in seiner Wohnung beim Vermieter reklamierte. Lexikon Sondereigentumsverwaltung S Zusätzlich zum Gemeinschaftseigentum verwaltet hier der WEG-Ver- walter für einzelne Wohnungseigentümer auch deren Eigentumswoh- nung. Hierfür hat er mit ihnen einen speziellen Verwaltervertrag für das betreffende Sondereigentum geschlossen. Und da war noch... Im Unterschied zum Sondereigentum ge- hören hier die Räume oder Flächen zum Gemeinschaftseigentum. Die Kosten für die Erhaltung werden von der Wohnungseigentümergemein- schaft getragen. Der sondernutzungsberechtigte Wohnungseigentümer hat das alleinige Nutzungsrecht und damit i. d. R. oft die alleinige Pflegeverpflichtung. Meist geht es dabei um Terrassen, Kfz-Stellplätze, Plattformen in Mehr- fach-Parkern oder Gartenflächen. Dennoch ist das Sondernutzungsrecht eine gute Sache. Oder was würden Sie sagen, wenn einer Ihrer Miteigentümer in lauen Sommer- nächten ungefragt die Terrasse vor Ihrer Terras- sentür für einen Grillabend nutzte? Und Sie wä- ren noch nicht einmal dazu eingeladen? Der Umfang der Sondernutzungsrechte ist in der Gemeinschaftsordnung geregelt. Die Verpflichtung zur laufenden Erhal- tung ist nur in sehr seltenen Ausnahmefällen damit verbunden. 217

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Lexikon Sondertilgung S Bei einem Kredit wird i. d. R. eine feste Tilgungsrate vereinbart. Wenn ein Kreditnehmer darüber hinaus seinen Kredit schneller abbezahlen möchte, um Laufzeit und damit Zinsen zu sparen, muss er eine Sonder- tilgung leisten. Ob und zu welchen Kon- ditionen die Bank das akzeptiert, ist eine andere Frage. Schließlich bedeutet dies für die Bank einen Zinseinnahmeverlust. Bei Bauspardarlehen mit variabler Ver- zinsung sind Sondertilgungen meist mög- lich. Nicht bei Hypotheken bzw. Grund- schulden mit Festzinsvereinbarung. Hier sollte man bereits bei der Kreditauf- nahme mit der Bank die Frage von Son- dertilgungen klären. Und da war noch... Sonderumlage Üblicherweise plant der Verwalter die Ein- und Ausgaben einer Wohnungsei- gentümergemeinschaft im Rahmen ei- nes Wirtschaftsplans. Auch eine ange- messene Zuführung in die Erhaltungs- rücklage. Selbst engagierte Verwalter kämpfen hier oft erfolglos gegen Wind- mühlen. Wenn dann “völlig unerwartet“ eine größere Maßnahme akut erforder- lich wird, reicht die vorhandene Rücklage nicht aus. Eine Sonderumlage muss her. ...der überengagierte Rech- nungsprüfer, der sämtliche Jahresabrechnung der letzten 20 Jahre prüfte und die jährlich entstandenen Rundungsfehler, eifrig zahlenmäßig zu einer zweistelligen Cent-Summe auf- addierte und dabei nicht be- rücksichtigte, dass Rundungs- fehler in das Folgejahr übertra- gen werden und sich damit im- mer wieder ausgleichen. Zur Überbrückung von im Voraus fälligen Zahlungen am Jahresanfang für Energielieferungen, Versicherungsprämien und Hausgeldausfall hat der umsichtige Verwalter bei Verwaltungsbeginn einen Beschluss über ein Startgeld als einmaliges Startgeld in Form einer Eigentümereinlage her- beigeführt. Bei rückständigen Hausgeldern kann über diese Eigentümer- einlage zwischenfinanziert werden, bis dass das Hausgeld vom betreffen- den Miteigentümer nachgezahlt oder aus einem Titel gepfändet wurde. Vereinzelt neigen Wohnungseigentümer mit geheim gehaltenen Ver- kaufsabsichten dazu, ihre Miteigentümer von den Vorteilen einer erst bei zukünftigem Bedarf fälligen Sonderumlage zu überzeugen. Das ist für die 218

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Lexikon S Übrigen gefährlich. Denn gerade die Zahlungsbeträge für Sonderumla- gen, werden oft kurzfristig fällig. Dabei kommt es häufig zu Zahlungsaus- fällen einzelner Wohnungseigentümer. Schlimmstenfalls müssen die üb- rigen Miteigentümer den Zahlungsausfall im Rahmen der gesamtschuld- nerischen Haftung mit übernehmen. Da kommt Freude auf... Sonderwünsche Sonderwünsche kosten extra. Das ist überall so. Auch beim Bauen. In der Baubeschreibung sollte die Ausstattung des Wohnungseigentums präzise beschrieben sein. - Sollte! Dies, und nichts anderes wird mit dem Kaufpreis abgegolten. Alles, was davon abweicht, sind aus Sicht der Verkäufer Sonderwünsche. Und die lassen sie sich oft gerne gut bezahlen. Daher sollte man besser vorher mit dem Bauträger eventuelle Mehrkosten klären. „Wie? Die Fliesen in der Dusche sind nur 1,50 m hoch? Ich möchte aber raumhoch! Und bitte noch ein Whirlpool im Gäste-WC!“ - „Alles kein Prob- lem!“, meint der Verkäufer... ...Beim Erhalt der Rechnung fällt der Käufer aus allen Wolken. Und da war noch... Aus den Wolken fallen schon mal Wohnungseigentümer, wenn dabei in großzügiger Weise ihr erworbenes Gemeinschaftseigentum unerlaubt als bauliche Veränderung mit umge- staltet wurde. Sozialkontrolle ...der findige Vermieter, der sei- nen Mietertrag überdurchschnitt- lich steigerte, indem er sein Apartment an sozial engagierte Damen vermietete, die fortan sich vernachlässigt fühlenden Herren gegen Voranmeldung Sonderwünsche unter der Be- zeichnung “Lebenshilfe“ erfüllten. Nette Umschreibung für oft gefürch- tetes Verhalten von Nachbarn. Die- ses Verhalten von einzelnen mit ho- hen Ansprüchen kann die Übrigen mitunter nerven. Es kann aber auch der Sicherung des Niveaus der 219

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Lexikon S Wohnungseigentümergemeinschaft dienen. Wenn sie gemeinsam getra- gen wird, wird möglicherweise der Müll besser sortiert, der Briefkasten ordentlich beschriftet und keine Asche vom Grill auf den Rasen gekippt. Gerade Gemeinschaften, in denen kein Eigentümer selbst wohnt, fehlt oft deren Engagement und die Anlagen neigen zur Vernachlässigung. Und wenn die Mieterauswahl dann noch ohne Prüfung erfolgt, droht im schlimmsten Fall die Verslumung. Und da waren noch... Sozialer Wohnungsbau Öffentlich geförderter Wohnungs- bau. Hier gewährt der Staat zu- sätzliche finanzielle Förderungen. Im Gegenzug darf bei Vermietung nur die Kostenmiete erzielt wer- den. Die wird mit einer Wirtschaft- lichkeitsberechnung ermittelt. Das bedeutet nicht zwangsläufig eine sehr geringe Miete. Diese ist von den Bau- und Finanzierungskos- ten abhängig. Nur bestimmte Per- sonengruppen (Belegungsbindung) dürfen die öffentlich geförderten Wohnungen beziehen. ...die offensichtlich auf den Mietertrag neidischen Mitbewohnerinnen, die dem findigen Vermieter seine geniale Rendite zunichtemachen wollten. Die Berechtigung ist unter anderem einkommensabhängig. Über die Rahmenbedingungen gibt das zuständige Wohnungsamt Auskunft. Sparen am falschen Ende Sparen ist gut. Aber nur, wenn unter dem Strich etwas Positives dabei herauskommt. Die u. g. Ansätze sind nach meiner Erfahrung nicht zum erfolgreichen Sparen geeignet. Oft führen sie zu Ärger und Verdruss und zu erheblichen Mehrkosten. Wärmemengenzähler nicht nach 5 Jahren erneuern bzw. Eichge- setz missachten: Ausfall einzelner Geräte nach ca. 6-7 Jahren  keine verbrauchsabhängige Heizkostenverteilung gem. Heizkosten- verordnung mehr 220

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Lexikon S  ersatzweise Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen  Beschlussanfechtungen  Mieter dürfen Heizkosten kürzen  Bußgeld bis 50.000 € droht Jährliche Zuführung in die Erhaltungsrücklage geringhalten:  Zusätzliche außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung  Sonderumlagen für Erhaltungsmaßnahmen  Zahlungsausfälle seitens zahlungsschwacher Wohnungseigentümer  Hausgeldklage beim Wohnungseigentumsgericht  oft nicht realisierbare Forderungen bzw. Titel  übrige Miteigentümer übernehmen Zahlungsausfälle  wegen chronischer Unterfinanzierung Vernachlässigung der Er- haltung  Verslumung droht Auf Heizkostenablese- und Abrechnungsservice verzichten:  Irrtümer bei der Selbstablesung durch Wohnungseigentümer / Mieter (Nichtablesung, Kommastellen, Zählernummern statt Zäh- lerstände, schlecht ablesbare Zahlen)  fehlende Plausibilitätskontrolle  fehlerhafte Verteilung der Verbrauchskosten  lt. BGH ersatzweise Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen  nicht mögliche monatliche EED-Verbrauchsmitteilungen führen zu Heizkostenkürzungen seitens betroffener Mieter Auf zwingend erforderliche formelle Abrechnungsdarstellung ge- mäß der Heizkostenverordnung verzichten:  Jahresabrechnung ist anfechtbar  Abrechnungskorrektur und neue Wohnungseigentümerversamm- lung wird erforderlich  Mieter dürfen Heizkosten kürzen 221

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Lexikon S Auf Architekten oder Bauingenieur bei anspruchsvollen Maßnah- men verzichten:  keine Erfassung und Begleitung fachlich richtiger und dauerhafter Maßnahmen und Konstruktionen Statt fachlicher Ausschreibung lediglich Kostenangebote  Handwerker übernehmen ungern intensive kostenlose Prüfungen mit Lösungsvorschlägen, um dabei noch für deren fachliche Pla- nung und daraus resultierenden Kostenangeboten zu haften  Spielraum für das ausführende Unternehmen bezüglich der Ma- terial- und Ausführungsqualität  Handwerker bevorzugen ihnen vertraute Bauteile und Materialien, die nicht immer der geforderten fachlichen Lösung entsprechen  angebotene Ausführungen fachlich zweifelhaft  Kostenangebote dadurch nicht vergleichbar  bereits erhaltene und für weitere Anfragen per Kopie genutzte un- qualifizierte Kostenangebote führen zwangsläufig zu Baumängeln  bereits erhaltene Kostenangebote zur Einholung weiterer Ange- bote zu kopieren, verstößt gegen das Urheberrecht und ist strafbar Keine fachkundige Beaufsichtigung anspruchsvoller Arbeiten  erhebliches Risiko für Pfusch am Bau  nicht sicher prüfbare Leistungsabschnitte für Abschlagszahlungen  nicht prüfbare Mehrleistungen oder Massen  keine fachliche Abnahme der erbrachten Leistung  keine technische und rechnerische Prüfung der Schlussrechnung  versteckte Konstruktionsmängel und Ausführungsfehler werden nicht rechtzeitig erkannt  Mehrkosten für Beseitigung evtl. Baumängel und Bauschäden führen zu Streitigkeiten mit Handwerkern Kosten für Beweisverfahren zur Einleitung Gewährleistungsklage  ungewisser Ausgang bei gerichtlichen Gewährleistungsverfahren 222

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Lexikon Risiken bei Billigverwaltern in Kauf nehmen S Und da war noch... …der diplomatisch gefor- derte Verwalter, als er er- fuhr, dass die gemein- schaftlich abgelehnten Kos- tenangebote zur Pflasterer- neuerung ohne sein Wissen zur Vergabe von Schwarz- arbeit geführt hatten und ausgerechnet einer der ab- gelehnten Fachbieter in der Nachbarschaft wohnte.  oft keine doppelte Buchführung nach kaufmännischen Grundsätzen mit mo- natlichen Sollstellungen und Offene Posten Buchhaltung gemäß dem Kon- tenrahmen der Wohnungswirtschaft  oft keine zeitnahe Überwachung der Eingänge der Hausgelder  Vermögensverlust wird nicht erkannt Keine formell richtigen Jahresabrechnun- gen  darum keine Chance auf durchsetzbare Abrechnungs-Nachforderungen Keine formell richtigen Wirtschaftspläne  Beschlussanfechtungsrisiko  darum geringe oder keine Akzeptanz der Hausgeld-Vorauszahlungen  darum keine Chance auf durchsetzbare Hausgeldvorauszahlungen Keine formell richtigen Beschlussfassungen über Abrechnungen und Wirtschaftspläne  keine Chance auf erfolgreiche Hausgeldklagen Keine formell richtigen Beschlussprotokolle  dadurch steigt das Risiko auf Beschlussanfechtungen Keine gesetzlich geforderte Beschluss-Sammlung  dadurch Schadenersatzrisiko wegen fehlender Dokumentation Kein Ausweis haushaltsnaher Dienstleistungen  dadurch keine Steuerersparnis für selbstnutzende Eigentümer und Mieter Kein Ausweis von Lohnsummen für energetische Maßnahmen  dadurch keine Steuerersparnis für selbstnutzende Eigentümer 223

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Lexikon S Generell nachlässige Beachtung erforderlicher Formvorschriften  Vertrauen in das “gute Recht“ jedes Eigentümers schwindet  stimmt situationsbedingt benachteiligte Eigentümer kämpferisch Keine Aufträge mit Absicherung der Gewährleistung  bei fehlerhaften Ausführungen bleibt die GdWE auf den Kosten für Ersatzvornahmen sitzen Wie man es besser macht bzw. sinnvollerweise investiert, unter dem Stichwort: Investieren am richtigen Anfang. Spekulationsgewinn Wer eine Immobilie erwirbt und irgendwann wieder verkauft, spekuliert oft insgeheim auf einen Gewinn. Doch das Finanzamt kennt alle heim- lichen Wünsche und Begehrlichkeiten der Bürger. Und flugs hat man fast alles, was im Zusammenhang mit Immobilienverkäufen nach Ge- winn aussieht, in die Steuerpflicht genommen. Lediglich Selbstnutzer, die ihre Immobilie wieder verkaufen, sind ver- schont. Doch Vorsicht: Die Anschaffung und der Verkauf von mehr als drei Objekten (Drei-Objekt-Grenze) innerhalb von fünf Jahren gilt als gewerblicher Grundstückshandel. Und da wird’s steuerlich richtig teuer. Näheres dazu erfahren Sie bei Ihrem Steuerberater oder dem Finanzamt. Und da war noch... Startgeld Ist in Form einer Eigentümereinlage wichtig zur Grunddeckung des laufenden Gemein- schaftskontos. Das Geld dient zur Vorfinan- zierung von im Voraus fälligen Zahlungen, wenn am Jahresanfang noch nicht genü- gend Hausgeld auf dem Konto eingegan- gen ist. Dies betrifft im Wesentlichen die Vorauszahlungen für Versicherungen, die Grundbesitzabgaben und ggf. die Heizöl- betankung. ...die ins Schwimmen gera- tene Gemeinschaft, die von einem billigen, jedoch un- ehrlichen, Verwalter un- wiederbringlich um ihre Rücklage betrogen, ihre neue Rücklage einem Profi- Verwalter anvertrauten. 224

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Lexikon S Es soll vorkommen, dass ein Wohnungseigentümer sein Hausgeld nicht pünktlich zahlt. Was ist dann? - Die vorhandene Erhaltungsrück- lage ist zweckgebunden. Darauf darf der Verwalter in diesem Fall nicht zugreifen. Er wäre gezwungen zu einer außerordentlichen Wohnungsei- gentümerversammlung einzuladen und eine Sonderumlage zur Konto- deckung beschließen zu lassen. Das Startgeld vermeidet dies. Durch BGH-Beschluss vom 02.06.05 zur Teilrechtsfähigkeit der Woh- nungseigentümergemeinschaft und der Novellierung des WEG ab 01.07.2007 bzw. 01.12.2020 kommt der Finanzierung im Innenverhältnis größte Bedeutung zu. Insbesondere weil die gesamtschuldnerische Haf- tung im Außenverhältnis entfallen ist und jeder Wohnungseigentümer ei- nem Gläubiger gegenüber nur noch mit seinem Miteigentumsanteil haftet. Stimmrecht Jeder Wohnungseigentümer hat in der Woh- nungseigentümerversammlung ein Stimmrecht. Dieses Stimmrecht kann ihm nicht genommen werden. Das WEG gibt jedem Wohnungseigen- tümer eine Stimme (Kopfprinzip). Ehepaare mit jeweils eigensinnigen Köpfen zählen dennoch stimmrechtlich mit nur einem Kopf. Die Gemeinschaftsordnung kann auch eine Stimmenverteilung nach dem Objektprinzip bestimmen. Dabei hat jede Wohnung eine Stimme. Und da war noch... Oder es gilt das Wertprinzip. Dabei wiegt die Stimme eines großen Miteigentumsanteils mehr wie die eines Kleinen. Das Stimmrecht kann nicht auf mehrere Eigen- tümer einer Wohnung aufgeteilt werden. Die Gruppe muss einen von ihnen bevollmächtigen. Die Verteilung der Stimmrechte hat Einfluss auf die Machtverhältnisse bei Abstimmungen in Versammlungen. Auch wenn das einige gerne möchten: Stimmrechte lassen sich nicht per Beschluss ändern. Den Eigentümern fehlt dazu die Beschlusskompetenz. Ein Änderungsbe- schluss wäre nichtig. 225 ...der auf der Stelle verstummende Ver- sammlungsteilneh- mer, dem seine offen- sichtlich dominante Ehefrau energisch ge- bot, doch endlich sei- nen Mund zu halten.

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Lexikon Stimmrechtsausschluss S Das Stimmrecht der Wohnungseigentümer ist elementar mit der Mit- gliedschaft in einer Wohnungseigentümergemeinschaft verbunden. Es ist ein wesentliches Mittel zur Mitgestaltung der Gemeinschaftsangele- genheiten. Darum darf es gem. § 25 Abs. 4 WEG nur ausnahmsweise und nur unter eng begrenzten Voraussetzungen eingeschränkt werden. Ein Eigentümer ist z. B. vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn er ei- nen Prozess gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft führt und in der Wohnungseigentümerversammlung über verfahrensbezogene Maßnahmen abgestimmt wird. Das gleiche gilt für Angelegenheiten ei- ner Hausgeldklage gegen ihn und für ein Rechtsgeschäft mit ihm. Ge- meint ist das Selbstkontrahierungsverbot gem. § 181 BGB. Stimmrechtsmissbrauch Der BGH hat am 14.07.2017 (Az. V ZR 290/16) entschieden, dass ein Stimmrechtsmissbrauch nur ausnahmsweise und unter sehr engen Vo- raussetzungen bejaht werden darf. Das gilt, wenn die Art und Weise der Stimmrechtsausübung die übrigen Wohnungseigentümer offenkun- dig und ohne jeden Zweifel in treuwidriger Weise benachteiligt. Dies gilt z. B. dann, wenn ein Mehrheitseigentümer gegen die Stimmen der Minderheit eine wegen gravierender Vermögensdelikte vorbestrafte Person, aufgrund seiner persönlichen Nähe zu ihm, zum Verwalter be- stellt oder wenn mit seinen Stimmen ein Beschluss gefasst wird, der ihm offensichtlich unangemessene Vorteile verschafft. Ein 80%-iger Miteigentumsanteil, der mit einem entsprechend großen Stimmrecht verbunden ist, kann im Rahmen ordnungsmäßiger Verwal- tung alles allein entscheiden. In einer solchen von uns verwalteten Wohnungseigentümergemeinschaft nimmt lediglich der Mehrheitsei- gentümer noch an den Wohnungseigentümerversammlungen teil. Die übrigen Wohnungseigentümer hatten leichtfertig gekauft und sind nicht mehr zu retten. Sie haben aufgegeben und bleiben lieber zu Hause. - Schade! - In jedem Fall sollte jeder an der Beschlussfassung zumindest mitwirken. Stimmrechtsverbot ► Stimmrechtsausschluss 226

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Lexikon Stimmrechtsvollmacht S Sollte dann erteilt werden, falls man nicht selbst an der Wohnungsei- gentümerversammlung teilnehmen kann. Bei Ehegatten, die beide im Grundbuch eingetragen sind, geht man in- zwischen nicht mehr automatisch von stillschweigender gegenseitiger Bevollmächtigung aus. Nach aktuell herrschender Meinung sollte die Stimmrechtsvollmacht der beiden Ehegatten dem Verwalter zumindest in Textform ausgehändigt werden. Das soll verhindern, dass das Stimm- recht bei einer zerrütteten Beziehung zum Schaden der Wohnungsei- gentümergemeinschaft ausgeübt wird. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) dür- fen nicht an der Gemeinschaft beteiligte Personen in Textform bevollmächtigt werden. Es sei denn, die jeweilige Gemeinschaftsordnung beschränkt z. B. auf Ehegatten, Verwandten in gerader Linie, Mitei- gentümer oder Verwalter. Ideal ist es, wenn Beschlussanträge in der Einladung bereits anhand der Bestimmtheitsgrundsätze so vorformuliert sind, dass man einfach mit Ja oder Nein abstimmen kann. Wenn der Verwalter mit der Einladung noch ein entsprechendes Vollmachtsformular zur Verfügung stellt, ist es noch besser. Auf ei- nem solchen Formular kann der Vollmachtge- ber dem Bevollmächtigten klare Weisungen für die Abstimmung erteilen. Stimmt ein Bevollmächtigter mit „Ja“, obwohl die Weisung in der Vollmacht „nein“ lautet, gilt für die Abstimmung das „Ja“. Alles andere ist Sache zwischen Vollmachtgeber und Be- vollmächtigten. Und da war noch... Dem Verwalter erteilte Vollmachten sind für ihn gelegentlich problematisch. Nämlich dann, wenn er keine klaren Weisungen erhält. Die sind aber wichtig, damit er sich im Zweifelsfall nicht enthalten wird und damit eine wichtige Stimme verschenkt. Bei der Entlastung des Verwalters oder der Ab- stimmung über Rechtsgeschäfte mit dem Ver- walter ist eine auf ihn ausgestellte Stimm- ...der grundsätzlich ge- gen alles stimmende Wohnungseigentümer, der schriftlich beim Ver- walter Beschlussanträge stellte und den Verwal- ter per Vollmacht anwies gegen seine eigenen An- träge abzustimmen. 227

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Lexikon S rechtsvollmacht mit klaren Weisungen zu versehen. Dass eine Stimm- rechtsvollmacht ohne klare Weisung den Verwalter dennoch berechtigt für sich selbst zu stimmen und zu entlasten, entspricht zwar der herr- schenden Meinung, ist aber bisher nicht vom BGH entschieden. Ein cleverer Verwalter erteilt in einer solchen Situation eine Untervoll- macht an einen in der Eigentümerversammlung anwesenden Eigentü- mer. Damit werden alle etwaigen juristischen Bedenken ausgeräumt und die Stimmabgabe rechtssicher. In jedem Fall muss die Vollmacht bereits bei Versammlungsbeginn vorliegen. Subunternehmer Unternehmer, der von einem anderen Unternehmer oder Unterneh- men, das einen Auftrag übernommen hat, damit betraut wird, den gan- zen oder einen Teil dieses Auftrags auf dessen Rechnung auszuführen. Kniffelig kann die Sache bei Personalmangel werden, wenn der jeweilige Subunternehmer eventuell nicht qualifizierte Personen für fach- lich anspruchsvolle Arbeiten einsetzt. Dies ist für die Reinigung in der Liegenschaft kein Problem, wenn nach einer Schadenbesei- tigung die Baustelle wieder sauber verlassen werden soll. Es gibt auf komplizierte Gewerke spezialisierte Unternehmer, die als Subunternehmer tätig werden. Hier ist z. B. an Bohrarbeiten, Betonbewehrungsarbeiten, Verfugen von Sichtmauer- werk oder Gerüstbau zu denken. Schäden durch Subunternehmer muss sich der Hauptunternehmer an- rechnen lassen. Das kann sich unglücklich auswirken. Da hat doch ein Gerüstbauer beim Abbau des Gerüsts die Löcher für die Befestigung mit Stopfen versehen und dann aus Gutmütigkeit die betreffenden Stellen mit einer vom Hauswart zur Verfügung gestellten Fassadenfarbe überstrichen. Doch das neue Weiß war nicht so weiß wie vorher. Um die Flecken zu beseitigen, musste das Gerüst erneut aufgestellt werden. Gott sei Dank waren sich die beteiligten Firmen schnell einig. 228

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Lexikon Tätige Mithilfe T Oft verzichten Wohnungseigentümerge- meinschaften auf Dienstleistungen von ei- nem Hausmeister. Sie führen die Arbeiten für das Haus selbst durch. Dabei werden Müllei- merbereitstellung, Gartenpflege, Hausreini- gung, Hofreinigung und Winterdienst per Be- schluss nach einem Plan auf alle Wohnungs- eigentümer verteilt. Hoffentlich machen alle mit. Denn rechtlich kann kein Wohnungseigentümer zur tätigen Mithilfe verpflichtet werden. Die Mieter gegenüber der Gemeinschaft auch nicht. Die haben rechtlich nichts mit der Eigentümergemeinschaft zu tun und sind lediglich per Mietvertrag an ihren Vermieter gebunden. Und da war noch... Ein solcher Beschluss wäre gem. BGH- Urteil vom 18.06.2010 (Az. V ZR 193/09) nichtig. Das ist so, als hätte es ihn nie gegeben. Verkünden dürfte der Ver- walter einen solchen “Beschluss“ nicht. Dennoch ist es oft billiger in Absprache die Arbeiten auszuführen und für einen nicht mitwirkenden Mitbewohner, die Pflicht still- schweigend und zähneknirschend mit zu übernehmen, als ein Dienstleistungsunter- nehmen für alle zu beschäftigen. Eine Be- schussanfechtung Die geschuldete tätige Mithilfe beim Wohnungseigentumsgericht einzuklagen ist denkbar, wird voraussichtlich “ins Auge gehen“, weil nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Die Schnee- und Eisbeseitigung (Winter- dienst) kann keinesfalls per Beschluss auf alle Wohnungseigentümer übertragen wer- den. Dies wäre sogar nichtig. Das hat der BGH am 09.03.2012 (Az. V ZR 161/11) ent- schieden. Auf dringenden Rat der Juristen, soll der Verwalter einen solchen Beschluss auf keinen Fall verkünden. Sonst kann es bei einer Beschlussanfechtung für alle teuer wer- den. 229 der pflichtbewusste Woh- nungsmieter, der in sei- ner Fegewoche anfangs täglich die Straße fegte und von seinen Mitbe- wohnern in seinem Eifer auf das wöchentliche Normalmaß gebremst werden musste.

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Lexikon T Falls die Versammlungsteilnehmer hier mit massivem Unverständnis reagieren, darf gerne ein mutiger (oder naiver) Miteigentümer ersatz- weise die Beschlussverkündung vornehmen. Ansonsten ist der Winter- dienst per tätiger Mithilfe nur mit einer im Grundbuch eingetragenen Vereinbarung möglich. Eine Servicefirma ist erforderlich. Aber nicht als Schwarzarbeit vergeben! Teileigentum Gemeint ist damit Sondereigentum, das nicht zum Wohnen dient. Das gilt für Büroräume, La- denlokale, Läden, Garagen usw. in einer Woh- nungseigentumsanlage. Die Rechte innerhalb eines Teileigentums sind die gleichen wie die des Sondereigentums, also einer Eigentumswohnung. Vereinfacht ausge- drückt gehört alles, was sich innerhalb dieses Teileigentums befindet, dem jeweiligen Teilei- gentümer. Damit kann er gewerblich machen, was er will, auch wenn’s dem lieben Nachbarn nicht immer gefällt. Na ja, ganz so einfach ist es nicht. Ein wenig Rücksicht auf die übrigen Wohnungseigentümer muss schon genommen werden. Alles außer- halb des Teileigentums gehört zum Gemeinschaftseigentum. Hier ist die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der Verwalter zuständig. Teileigentumsrechte sind ebenso wie Rechte für das Sondereigentum in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung geregelt. Teilerschlüssel ► Verteilerschlüssel Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft Der so verwendete Begriff sei irreführend, sagen die Juristen. Richtiger- weise müsste es heißen: “Volle Rechtsfähigkeit in Teilbereichen“. Dazu hatte der Bundesgerichtshof (BGH) am 02.06.2005 (Az. V ZB 32/05) ent- schieden, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft rechtsfähig ist, soweit sie in Angelegenheiten des Verwaltungsvermögens bzw. Ge- meinschaftseigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. 230

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Lexikon T Das bedeutete, dass in einigen Bereichen die Wohnungseigentümer vom Verwalter in seiner Eigenschaft als Vertreter vertreten werden, wie z. B. bei einer Hausgeldklage. Mit dem neuen WEG ab 01.12.2020 ist die Gemeinschaft der Woh- nungseigentümer (GdWE) nunmehr voll rechtsfähig. Teilungserklärung Zu spät prüfenden Wohnungseigentümern geht erst nach dem Kauf beim genauen Studium der Teilungserklärung ein Licht auf. Darum sollte man die Gemeinschaftsordnung und Teilungsplan be- reits vor dem Kauf aufmerksam studiert haben. Wenn auf einem Grundstück ein Wohnhaus in Ei- gentumswohnungen aufgeteilt werden soll, muss er- klärt werden wie. Wie viele Wohnungen sind es? Wo liegen sie im Ge- bäude? Wie groß sind die einzelnen Miteigentumsanteile? Zu welcher Wohnung gehört welche Garage usw.? Darf eine Terrasse oder ein Stück des Gartens allein genutzt werden? Wie sollen die Kosten verteilt wer- den? Wie ist das Stimmrecht geregelt? Das Schriftstück, indem dies alles festgelegt ist, nennt man Teilungser- klärung. Im zweiten Teil dieser Erklärung stehen die Rechte und Pflich- ten aller Miteigentümer. Dieser Teil ist die Gemeinschaftsordnung. Jeder Erwerber einer Eigentumswohnung erkennt mit dem Kauf die Tei- lungserklärung und die Gemeinschaftsordnung an. Dies ist die “Vereins- satzung“ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Im allgemeinen Sprachgebrauch ist mit der Tei- lungserklärung gleichzeitig die Gemeinschafts- ordnung gemeint. Häufig verzichten Erwerber beim Notar auf die Aushändigung dieses scheinbar überflüssigen Dokuments und es wird dann vom Wohnungsei- gentümer vergessen. Bis... ...der Verwalter, wiederholt nicht mit der Teilungs- erklärung zu vereinbarende massive Forderungen und Kritik an der Arbeit des Verwalters, zum Verdruss des Erwerbers entnervt zurückweist und empfiehlt sich erst mal über die rechtlichen Regeln kundig zu machen. 231

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Lexikon T Dennoch lassen sich in einigen Gemeinschaftsordnungen vereinzelt Formulierungen finden, die bereits mit dem seinerzeitigen Wohnungsei- gentumsgesetz (WEG) nicht vereinbar waren. Dies betrifft vorrangig äl- tere und jahrelang seitens einzelner Notare voneinander abgeschrie- bene ungeprüfte Passagen in Gemeinschaftsordnungen. Doch auch in neueren Ausführungen können sich vereinzelt Passagen mit dem neuen WEG und den damit verbundenen uneinheitlichen Rechtsauffassungen der Juristen reiben. In solchen Fällen orientiert sich unserer Verwaltungsteam an zwischenzeitlich ergangenen BGH-Urtei- len und an der unter Juristen jeweils aktuell Herrschenden Meinung. Teilungsplan Liefert in Form einer Bauzeichnung eine Übersicht der einzelnen Eigentumswohnun- gen und deren Lage im Gebäude. In diesem Plan ist die Aufteilung eines Ge- bäudes in Sonder- und Gemeinschaftseigen- tum bezüglich der Lage und Größe darge- stellt. Die einzelnen Eigentumswohnungen sind nummeriert und oft farblich unterschied- lich dargestellt. Der Aufteilungsplan gehört zur Teilungserklärung und ergänzt die textlichen Ausführungen. Text und Plan ergeben zusammen ein umfassendes Bild der Situation. Leider kennen nicht alle Wohnungseigentümer ihren Aufteilungsplan. Mancher orientiert sich nur am Verkaufsprospekt. Der muss aber nicht mit dem Aufteilungsplan übereinstimmen. Grundrisse wurden zwi- schenzeitlich geändert und die Nummerierung ist völlig anders. Hin und wieder sind Teile des Gebäudes sogar gar nicht errichtet oder andere dazugekommen. Versprochen werden schon mal Garagenstellplätze als Sondereigentum, obwohl sie in der Teilungserklärung lediglich als Son- dernutzungsrecht ausgewiesen sind. Und so passiert es, dass sich jemand eine Wohnung ansieht und be- geistert kauft. Nach dem Einzug merkt er, dass er gemäß der Teilungs- erklärung eine völlig andere Wohnung gekauft hat. Das geht auch mit Garagen und Kellern. Oder jemand erwirbt das Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz, der in Realität wegen einer vorhandenen Böschung gar nicht existiert und nicht nachträglich anzulegen ist. 232

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Lexikon T Was nicht in der Teilungserklärung steht, kann man nicht kaufen. Wenn’s doch passiert: Nicht mit der Eigentümergemeinschaft zanken, sondern nur mit dem Verkäufer. Das ist alles schon vorgekommen. Insbesondere dann, wenn sich der Bauträger bzw. der Architekt wenig Mühe gegeben hat oder die Teilungserklärung nachträglich geändert wurde. Auch gar nicht erstellte, nachlässig beschriftete oder nicht mit der ge- bauten Realität übereinstimmende Teilungspläne sorgen für Verdruss. Falls im Text der Teilungserklärung von einer Garage geschrieben steht, die sich jedoch im Teilungsplan nicht wiederfinden lässt, hat der Betreffende eben keine Garage. - So einfach ist das! In so einem Fall sprechen die Juristen von einer ungültigen Teilungser- klärung. Nach Aussage eines mir bekannten Notars betrifft dies nach seiner Erfahrung rund die Hälfte aller Teilungserklärungen. Unentdeckt wirkt sich dies im Alltag jedoch nicht aus. Falls ein betroffener Wohnungseigentümer dies doch merken würde, wäre das Chaos perfekt. Nichts ginge mehr. Denn grundbuchrechtlich gehört dabei niemanden seine Wohnung. Um dies zu heilen, wäre der vermessungstechnische und notarielle Aufwand enorm. Textform Neue rechtssichere Möglichkeit Willenserklärungen nunmehr auch per E-Mail als PDF abzugeben. Eine Original-Unterschrift ist nicht mehr er- forderlich. In der Praxis wirkt sich das oft auf die Vorlage von Stimm- rechtsvollmachten aus. Bisher musste nämlich eine Vollmacht mit der Original-Unterschrift (Schriftform) des Vollmachtgebers versehen sein, sonst war sie ungültig. Thermografie Verfahren zur bildlichen Darstellung von Wärmeströmungen. Hilft bei Gebäuden unerwünschte Wärmebrücken und mangelhafte Wärme- dämmung aufzuspüren. Diese werden oft erst dann für die Bewohner erkennbar, wenn sich bereits in oberen Raumecken oder hinter an der Außenwand stehenden Schränken Schimmelpilz gebildet hat. Dabei wird von einem Gebäude mit Hilfe einer Infrarotkamera ein Bild erzeugt. Auf dem Monitor färben sich die kältesten Stellen blau und 233

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Lexikon T über das Farbspektrum bis zu den wärmsten Stellen in Rot. Auf diese Weise kann man erkennen, wo die Wärme aus dem Gebäude abfließt. Das funktioniert umso besser, je größer das Temperaturgefälle ist. Vor- zugsweise in der kalten Jahreszeit. Bei einem unbewohnten und unbe- heizten Gebäude, das im Innern bereits die Außenlufttemperatur ange- nommen hat, kann man dieses Verfahren deshalb nicht einsetzen. Die Thermografie ergänzt ideal das Blower Door Verfahren zur Erfül- lung der Forderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) bzw. nun- mehr des GEG. Thermostatventil ► Heizungs-Thermostatventil Titel Ein Gerichtsurteil erlangt nach ungenutztem Ablauf der Einspruchsfrist Rechtskraft. Erst dann kann beim Wohnungseigentumsgericht die voll- streckbare Ausfertigung eines Urteils zu einer Forderung des rückständi- gen Hausgelds beantragt werden. Diese Ausfertigung ist dann der Titel. In der Regel gilt der Titel 30 Jahre. Innerhalb dieses Zeitraums kann die obsiegende Partei aus dem Titel heraus über einen Gerichtsvollzieher vollstrecken. Das kann sich sowohl auf eingeklagte Rechte als auch auf Geldforderungen beziehen. Wenn aber beim Schuldner in absehbarer Zukunft nichts zu holen ist, ist der Titel relativ wertlos. Treuhandkonto Für Wohnungseigentümergemeinschaften unzulässige, weil risikobe- hafte Form der Bankkontenführung durch den Verwalter. Denn die Rechtsprechung fordert die strikte Trennung des Gemein- schaftsvermögens vom Verwaltervermögen. Das Treuhandkonto wird von Billigverwaltern oft ohne Wissen der Woh- nungseigentümer geführt. Falls der Verwalter Schulden hat, kann die- ses Konto jederzeit von seinen Gläubigern oder bei Steuerschulden vom Finanzamt gepfändet werden. Darum dürfen Konten der Gemein- schaften nur als Fremdkonten geführt werden. 234

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Lexikon Trinkwasserverordnung T Regelt die Qualität des abgegebenen erwärmten Trinkwassers. Ist zuletzt am 24. Juni 2023 in neuer Fassung in Kraft getreten. Schließt jetzt hygienische Anforderungen an Materialien und Werkstoffe, die mit Trinkwasser in Berührung kommen, mit ein. Die alle 3 Jahre erforderliche Trinkwasserprüfung betrifft Speicher-Trinkwasser-Erwärmer oder zent- rale Durchfluss-Trinkwasser-Erwärmer mit mehr als 400 Litern Inhalt oder Warmwasserleitungen mit mehr als drei Litern Inhalt zwischen Trinkwasser-Erwärmer und Entnahmestelle. Damit sind praktisch alle Heizungsanlagen mit zentraler Warmwasser- versorgung in Mehrfamilienhäusern mit Mietwohnungen (gilt auch für Wohnungseigentümergemeinschaften) von einem zugelassenen Labor auf Legionellen zu untersuchen. Legionellen sind Bakterien, die beson- ders gern in warmem stehendendem Wasser siedeln. Ähnlich wie kämpfende Legionäre erobern sie den Menschen vorwiegend über die Atemwege und können dabei die Legionärskrankheit auslösen. Darum gilt für die zentrale Warmwasserversorgung: Immer schön über 60°C an der Entnahmestelle halten und öfter mal Wasser lassen. Unabhängig davon sollte vorsorglich für die Befüllung der Heizungsan- lage ein Rohrtrenner eingebaut werden. Der verhindert, dass beim Nachfüllen der Heizungsanlage kontaminiertes (Rost)Wasser aus dem Heizungssystem in das öffentliche Trinkwassernetz gelangt. Vereinzelt wurden in der Vergangenheit undichte Trinkwasserleitungen von Spezialfirmen innenseitig mit Epoxidharz ausgekleidet. Damit soll- ten Kosten für eine Neuinstallation gespart werden. Inzwischen zeigen sich nach Jahren stellen- weise Ablösungen der Beschichtung vom In- nenrohr. Weil die Temperatur dazwischen be- reits geringer als 60°C ist, bietet sie Legionel- len eine ideale Brutstätte. Darum sollten der- art ausgekleidete Leitungen dringend ersetzt werden. Denn falls bei einer beschichteten Trinkwasserleitung Legionellen er- kannt werden, wird die zuständige Behörde die Anlage sofort stilllegen und die Eigentümergemeinschaft muss unverzüglich sämtliche 235

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Lexikon Umgehungstatbestand U Missbrauch durch Gestaltungsmöglichkeiten. Folgendes wurde seiner- zeit als Reaktion auf den BGH-Beschluss zur Beschlusskompetenz er- dacht: Die einzelne Jahresabrechnung darf im Einzelfall mit einfacher Stimmenmehrheit mit von der Gemeinschaftsordnung abweichenden Verteilerschlüsseln erstellt und beschlossen werden. Denn Abrech- nungsbeschlüsse sind lediglich anfechtbar. Falls nicht angefochten wird, ist die Abrechnung akzeptiert. Diese wackelige Variante könnte man jährlich wiederholen... ...muss man seit dem neuen WEG ab 01.12.2020 mit der Erlaubnis zur Änderung der Verteilerschlüssel nicht mehr! Umlaufbeschluss ► Beschluss Umschreibung ► Grundbuchamt Umzugspauschale Wird mitunter beschlossen, um die erhöhte Abnutzung bzw. Beschädigungen des Trep- penhauses bei Umzügen finanziell auszu- gleichen. Dabei muss der zuständige Woh- nungseigentümer ggf. für seinen Mieter ei- nen Obolus in die gemeinsame Erhaltungs- rücklage zahlen. Die Zulässigkeit einer sol- chen Pauschale wird vom BGH wegen feh- lender Beschlusskompetenz ausgeschlos- sen. Es sei denn, sie ist Gegenstand einer im Grundbuch eingetragenen Vereinbarung. Ein rechtskundiger Verwalter wird keinesfalls einen solch gefassten nichtigen Beschluss verkünden. Unbedenklichkeitsbescheinigung Bei einem Grundstückskauf wird die Grunderwerbsteuer fällig. Wenn die bezahlt ist, stellt das Finanzamt dafür die Unbedenklichkeitsbe- scheinigung aus. Sie ist eine der Voraussetzungen für die Umschrei- bung im Grundbuch. 237

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Lexikon Untergemeinschaft U Bei einer Mehrhausanlage können für die einzelnen Häuser Unterge- meinschaften gebildet sein. Dann ist zum Beispiel in der Gemein- schaftsordnung geregelt, dass bestimmte Angelegenheiten hausweise beschlossen werden dürfen. Dennoch müssen an den betreffenden Wohnungseigentümerversammlungen sämtliche Wohnungseigentü- mer der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft geladen werden und ihr Mitspracherecht bekommen. Die verbreitete Praxis, Regelungen für eine Untergemeinschaft in einer eigens für diese Untergemeinschaft einberufenen Eigentümerversamm- lung zu beschließen, widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. So dennoch gefasste sog. Beschlüsse sind von vornherein nichtig und dürfen vom Verwalter keinesfalls verkündet werden. Verschiedene Verwalter für Untergemeinschaften sind scheinbar möglich und werden sogar praktiziert. Spätestens bei einer Beschlussanfechtung eines nichtigen Beschlusses oder der Verwalterzustimmung bei Eigentü- merwechsel kommt es mit dem Grundbuchamt zu Problemen. Die Um- schreibung der Wohnung wäre dann nicht möglich. Schadenersatzforde- rungen seitens der am Eigentümerwechsel Beteiligten wären vorpro- grammiert. U-Wert Kennzahl für den Wärmefluss und damit den Energieverlust durch eine Wärmedämmung. Die Maßeinheit W/m²K gibt an wie viel Wärmemenge in Watt durch eine Bauteilfläche von 1 m² bei einem Temperaturgefälle von 1 Kelvin (1°C) pro Stunde transportiert wird. Ein niedriger U-Wert - also ein geringer Wärmefluss - bedeutet gute Dämmeigenschaften. Eine Einfachglasscheibe hat einen U-Wert von 5,5 W/m²K. Eine Isolier- glasscheibe kommt auf ca. 3,0 bis 2,7. Moderne Isoliergläser erreichen inzwischen U-Werte von 1,1 bis sogar bei Dreischeibengläsern nur 0,6. Moderne Isolierglasscheiben dämmen damit ca. 3- bis 5-mal besser als die alten Gläser der ersten Generation. Dabei werden nicht nur Heizkosten gespart, sondern auch Zuglufter- scheinungen in Fensternähe minimiert. Wegen der an den Scheiben höheren Innentemperaturen wird das Behaglichkeitsgefühl direkt davor und im gesamten Raum deutlich verstärkt. 238

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Lexikon Vereinbarung V Das Wort hat etwas mit “einen“ zu tun. Es soll vorkommen, dass sich alle Wohnungseigentü- mer über eine Änderung der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung einig werden. Wir haben einmal eine Wohnungseigentümer- gemeinschaft übernommen, die ihre im Grundbuch eingetragenen Mit- eigentumsanteile für ungerecht hielt. Daraufhin hatte sie unter den Au- gen und offensichtlich mit dem Wohlwollen des damaligen Verwalters daran “Korrekturen“ in Anlehnung an den von ihnen gefühlten “Wohn- wert“ beschlossen. Dieser sog. Beschluss wäre bereits von vornherein nichtig. Da sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer zugestimmt hatten, bekam diese Regelung den Charakter einer Vereinbarung. Das verrückte daran war, das neu hinzugekommene Wohnungseigentümer diese Re- gelung gar nicht infrage stellten oder vielleicht gar nicht bemerkten. Nach Auffassung des BGH kann keinem Erwerber zugemutet werden, alle bisherigen Beschlussprotokolle oder die Beschluss-Sammlung (Beschluss-Buch) auf eventuelle Vereinbarungen zu prüfen. Er muss sich darauf verlassen können, dass die Bestimmungen der Teilungser- klärung und der Gemeinschaftsordnung für ihn gelten. Die kann er vor dem Kauf lesen. In das Grundbuch sieht normalerweise der Notar vor Abschluss des Kaufvertrags ein. Der wiederum wird den Erwerber auf entsprechende Eintragungen hinweisen. Nach erfolgtem Beschluss hinzu gekommene Wohnungseigentümer hätten sich nicht an diese Vereinbarung halten müssen, da diese ohne eine entsprechende Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung so- wieso ungültig war. Im Übrigen waren sie auch nicht daran beteiligt. Sie hatten im Vertrauen auf die Gültigkeit der Teilungserklärung erworben. Nur wenn seinerzeit die vereinbarten Miteigentumsanteile in die geän- derte Teilungserklärung und ins Grundbuch eingetragen worden wären, wären die neuen Miteigentumsanteile für Rechtsnachfolger, also Er- werber bindend geworden. Gem. neuem WEG kann ein Beschluss von vor dem 01.12.2020 auf- grund einer Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung ohne Einwil- ligung eines späteren Erwerbers befristet noch bis zum 31. Dezem- ber 2025 ins Grundbuch eingetragen werden. 239

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Lexikon Verkehrssicherungspflicht V Wer möchte sich beim Betreten eines Grund- stücks auf einer maroden Eingangstreppe den Fuß verstauchen? Oder wegen Glatteis auf dem Gehweg ausrutschen? Sicher niemand. Darum hat der Gesetzgeber die Verkehrssiche- rungspflicht eingeführt. Dabei ist jeder Grundstückseigentümer im Rah- men seiner Obliegenheitspflicht gehalten, alles zu tun, damit von sei- nem Grundstück keine Gefahren ausgehen. Auch eine sicherheitshal- ber abgeschlossene Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung entbindet nicht von der Durchführung der Verkehrssicherungspflicht. Das wäre sehr praktisch, wenn man sich die Kosten für den Winter- dienst sparen würde, nach dem Motto: „...Wenn was passiert, zahlt’s ja die Versicherung“. Die prüft im Schadenfall, ob der Versicherungsnehmer, also die Woh- nungseigentümergemeinschaft ihr versicherungsrechtliche Obliegen- heitspflicht wahrgenommen hat. Vermessung Bevor ein Grundstück geteilt oder ein neues Baugebiet gemäß einem Bebauungsplan erschlossen wird, müssen die neu entstandenen Grundstücke erst vermessen werden. Das macht in der Regel das Ver- messungsamt oder ein öffentlich bestellter und vereidigter Vermes- sungsingenieur. Die Grundstücke werden mit Grenzsteinen versehen und in Flurkarten mit einer neuen Flurstück-Nummer bezeichnet. In einem gemeinsamen Grenztermin werden die Anlieger der Nachbar- grundstücke über den genauen Grenzverlauf vom Vermessungsingeni- eur informiert. Die darüber gefertigte Niederschrift gilt als öffentlich- rechtliche Urkunde. Vermessen sollten auch Architekten vor ihrer Planung. Das würde so einigen die Überraschung ersparen, wenn sich bei Baubeginn heraus- stellt, dass die Garagen gar nicht befahrbar sind, da sich die Einfahrt als eine steile Böschung darstellt. - Gibt’s nicht? - Doch! 240

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Lexikon Vermietung Und da war noch... …die undankbare Eigentü- mergemeinschaft, die einem geschäftstüchtigen Miteigen- tümer die Vermietung seines Apartments zum zehnfachen des üblichen Mietpreises an eine Minderheitengruppe per Gericht verdarb, obwohl die Bekanntheit des Hauses seit- her gestiegen war und der Vermieter sogar zur Sicherheit der Besucher eine rote Außen- leuchte montiert hatte. V Natürlich kann jeder Wohnungseigen- tümer sein Wohnungseigentum auch vermieten. Dazu braucht er niemanden zu fragen. Es sei denn, in der Gemein- schaftsordnung ist die schriftliche Zu- stimmung des Verwalters dazu erfor- derlich. Der darf seine Zustimmung nur in extremen Ausnahmesituationen ver- weigern. In etwa vergleichbar mit der Verwalterzustimmung bei Eigentümer- wechsel. Selbstverständlich bleibt der vermie- tende Wohnungseigentümer gegen- über der Wohnungseigentümerge- meinschaft in allen Verpflichtungen. Er kann zwar im Mietvertrag einige Pflich- ten, wie z. B. die Hausreinigung und den Winterdienst auf seinen Mieter übertragen, doch wenn der seinen Bei- trag nicht leistet, muss der Vermieter sich selbst darum kümmern. Ebenso muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass sein Mieter die Hausordnung beachtet. Die Eigentümergemeinschaft hat keine Rechtsbeziehung mit Mietern. Darum wird der komplette Schriftverkehr der Gemeinschaft ausschließlich mit dem vermietenden Wohnungseigentümer geführt. Auch wenn es um Verstöße seines Mieters gegen die Haus- ordnung gehen sollte. Das Gleiche gilt für das Hausgeld. Das muss der vermietende Eigentü- mer nach wie vor auf das Gemeinschaftskonto zahlen. Die darin enthal- tenen Betriebskosten kann er sich neben der Grundmiete als Betriebs- kostenvorauszahlung vom Mieter geben lassen. In unserer Jahresab- rechnung sind die ganzjährigen Betriebskosten gesondert ausgewiesen und können dann relativ einfach vom Vermieter mit seinem Mieter abge- rechnet werden. 241

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Lexikon V Direkte Zahlungen des Mieters an den Verwalter sind zwar möglich, werden aber buchhalterisch dem Eigentümerkonto gutgeschrieben. Der vermietende Eigentümer hat dann am Jahresende keine Kenntnis über die Höhe der vom Mieter an die Gemeinschaft gezahlten Betriebs- kosten. Fehlende Zahlungen des Mieters würden sofort den Eigentü- mer in Zahlungsverzug setzen, mit dem Risiko der sofortigen Mahnung bzw. Hausgeldklage. Keinesfalls sollte der Verwalter in das Mietverhältnis eingreifen und direkt mit dem Mieter abrechnen. Das birgt für den Verwalter und für die Eigentümer- gemeinschaft erhebliche rechtliche und finanzielle Risiken. Es sei denn, für die betreffende Wohnung besteht eine Sondereigentumsverwaltung. Bei fast allen unseren Verwaltungs- übernahmen, bei der Mietergelder mit Eigentümergeldern in einem Mietpool vermischt wurden, stimmte die Kasse nicht. Den Schaden hatten die Eigen- tümergemeinschaften. Die Auswahl der Mieter hat entschei- denden Einfluss auf die Qualität der Wohnanlage, insbesondere bei rein vermieteten Eigentumswohnanlagen. Leider begegnen wir immer wieder Vermietern, denen ausschließlich der regelmäßige Mieteingang von der So- zialbehörde wichtig zu sein scheint. Wem sie ihre Eigentumswohnung ver- mieten, ist dabei nachrangig. Und da war noch... ...die alleingelassene Katze, die beim Versuch, sich an der Dachfenstergardine über der Badewanne nach draußen zu hangeln, abrutschte und im Fallen die Handbrause betä- tigte, worauf der Wasserdruck den Wasserstrahl in das Bade- zimmer, die Wohnung und das Treppenhaus lenkte und sogar die Kellerbewohner zum Schwimmen brachte und damit dem Leitungswasserversiche- rer graue Haare bescherte. Vermieter, die nachlässig auswählen, geraten unter Umständen an Je- manden, der charakterlich ungeeignet ist, dem Ansehen der Eigentü- mergemeinschaft zu entsprechen. Die Erfahrung zeigt, dass es sehr schwer ist, einem erlittenen Ansehensverlust entgegenzuwirken. Ge- treu dem Motto: Gleich und gleich gesellt sich gern. Darum kann der Wert aller Wohnungen und die nachhaltige Vermietbar- keit frühzeitig durch passende Mieter optimiert werden. Bank-, Schufa- 242

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Lexikon V (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) und Selbstauskunft helfen dabei mit, zumindest finanziell die Spreu vom Weizen zu trennen. Persönliche Gespräche mit Mietinteressenten runden die Sache ab. Das I-Tüpfelchen ist ein unangemeldeter Besuch in der bisherigen Wohnung. Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung Nicht nur Billig-Verwalter mit fachli- chem Unvermögen, sogar Fachverwal- ter vermögen dem ihnen anvertrauten Vermögen Schaden zuzufügen. Da- rum finanzieren fachlich qualifizierte Verwalter eine entsprechende Versi- cherung, die ihre Kunden - die Woh- nungseigentümergemeinschaften - vor situationsbedingtem Verwalterunver- mögen schützt. Wir schützen unsere Gemeinschaften darüber hinaus mit einer Vertrau- ensschaden- und einer Betriebshaftpflichtversicherung. Vermögensbericht Was bisher als freiwillige Leistung des Verwalters als Vermögensstatus erstellt und der Jahresabrechnung beigefügt wurde, ist mit dem neuen WEG ab 01.12.2020 als Vermögensbericht verpflichtend geworden. Der Vermögensbericht hat sämtliche Rücklagen und eine Aufstellung des Gemeinschaftsvermögens zu enthalten. Bilanzmäßige Darstellungen ha- ben nichts darin zu suchen. Zudem ist der Vermögensbericht jedem Woh- nungseigentümer zur Verfügung zu stellen. Er soll allen Wohnungseigen- tümern plausible Auskunft über die finanzielle Situation der Wohnungsei- gentümergemeinschaft zum Ende des Abrechnungsjahres geben. Darum legen wir zu jeder Jahresabrechnung den Bericht bei. Er soll für jeden verständlich sein. - Ist er aber nicht! - Denn deren vorgeschriebene auf das Kalenderjahr abgegrenzte Kostendarstellung unterscheidet sich zah- lenmäßig von der Gesamtabrechnung nach dem Zufluss-/Abflussprinzip. Die ausgewiesenen Salden der vom Verwalter geführten Buchhaltungs- konten passen scheinbar nicht zu den Angaben in der Jahresabrechnung. Misstrauische Rückfragen beim Verwalter sind an der Tagesordnung. 243

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Lexikon V Er gibt im Wesentlichen Auskunft über: • Bank- und Buchhaltungskontenstände • sämtliche gebildeten Rücklagen • sämtliche Forderungen und Verbindlichkeiten • Sonstige Vermögensgegenstände der Eigentümergemeinschaft Verslumung Eingedeutschter Begriff aus dem englischen “slum“ (Lautschrift: [slamm]) was als abwertend gemeint ist und so viel bedeutet wie: Elendsviertel oder kleine schmutzige Gasse. Kann auch Wohnungseigentum bedrohen. Und das geht schleichend folgendermaßen: Der Verwalter schlägt eine angemessene jährliche Zu- führung in die Erhaltungsrücklage gem. Peters´scher Formel vor. Darin ist der er- wartete Kostenaufwand für die Erhaltungsmaß- nahmen über die statistische Lebensdauer der Eigentumswohnung von 80 Jahren kalkuliert. Es gibt Wohnungseigentümer, die vorrangig an einer kurzfristigen Rendite interessiert sind. Falls die Sache unwirtschaftlich zu werden droht, wird schnell verkauft. Und da war noch... Dazu wird vom Betreffenden in den Wohnungs- eigentümerversammlungen postuliert, dass es doch sehr viel sinnvoller sei zu warten, bis eine bestimmte Maßnahme tatsächlich dringend er- forderlich werde. Dann könnten doch eventuell noch fehlende Geldmittel leicht über eine Son- derumlage finanziert werden. Schließlich könne doch jeder Eigentümer sein Geld weitaus zins- bringender selbst anlegen. Dabei ist er so überzeugend, dass die Mehrzahl der anderen ihm beipflichtet. Die Zuführung in die Erhal- tungsrücklage wird nicht, wie in der Gemein- schaftsordnung gefordert, sinnvoll angepasst, sondern in Ausnahmefällen sogar vermindert. ...die völlig verwahr- lost lebende Eigentü- merin, die sich mit Hilfe eines sehr enga- gierten Anwaltes über zwei Jahre bis zum Oberlandesgericht er- folglos gegen eine Überprüfung ihrer Wohnung wehrte. 244

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Lexikon V Wenn dann die größere Erhaltungsmaßnahme dringend erforderlich wird, hat der betreffende Miteigentümer “zufällig“ gerade verkauft. Der neue Wohnungseigentümer hat seine finanziellen Möglichkeiten bis zur Grenze ausgereizt und kann oder will eine Sonderumlage nicht mittragen. Dann kann es passieren, dass die Mehrheit der Eigentümer aus Sorge vor ihrer gesamtschuldnerischen Haftung bei Zahlungsausfall sowohl von der Sonderumlage als auch von der Ausführung der Maßnahme „...bis auf weiteres“ absieht. Wenn niemand per Wohnungseigentums- gericht eine angemessene Rücklagenbildung durchsetzt, gehen sie hin, die schönen Jahre. Die Anmutungsqualität sinkt. Es finden sich vorwie- gend anspruchslosere neue Eigentümer und Mieter mit wenig Interesse an der Qualität und sehr eingeschränkten finanziellen Möglichkeiten. Im Extremfall lässt sich dann kein Fachverwalter mehr für die Wohnungs- eigentümergemeinschaft begeistern. Es gibt aber noch eine andere Variante: Vermieter vernachlässigen eine sozialverträgliche Mieterauswahl. Es gilt das Motto: Hauptsache die Miete kommt. Möglichst wenig investie- ren, modernisieren oder erhalten. Die Wohnung vergammelt langsam. Bei der Wohnungsübergabe wird nicht genau hingesehen und vom neuen Mieter wird erwartet, dass ihn der Zustand begeistert. Wenn das der Fall sein sollte, ist die Negativspirale für die Wohnung in Gang ge- setzt. Nicht mehr zum bisherigen Niveau passende Bewohner ziehen ebensolche Besucher an. Die Allgemeinbereiche werden mit Schuhen, Fahrrädern, Müll und gestapelten Bierfäss- chen (Tatsache!) in Beschlag genommen. Die Kehr- und Putzwoche wird ohnehin aus- gelassen. Und was ist, wenn Rheinländer einziehen, die bekanntermaßen ganzjährig rund um die Uhr lärmend Karneval feiern? Nach und nach verlassen die vernünftigen Kräfte das Haus und überlassen dabei Chao- ten das Feld. Das neue Image des Hauses zieht weitere dazu passende Mietbewerber oder neue Eigentümer an, die das hier ganz toll finden. Das gipfelte jüngst in einer Vermietung an eine “Lebenshilfe“ mit wöchent- lich wechselnden sehr weiblichen Beraterinnen für Sonderwünsche. 245

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Lexikon V Solche Häuser bekommen dann vom Volksmund entsprechende liebe- volle Bezeichnungen, die für Außenstehende keinen Zweifel am sozia- len Image des Hauses lassen. Horrorszenario? - Leider nein! Ich kenne zunehmend Beispiele dafür. Versorgungssperre ► Ausfrieren Verteilerschlüssel Der Betrieb einer Wohnungseigentumsanlage verursacht Kosten. Die gilt es in einer Jahresab- rechnung zu verteilen. - Natürlich gerecht! - Aber wie? - Vieles ist dabei zu berücksichtigen. Im Haus gibt es Woh- nungseigentümer mit verschieden großen Wohnungen und unter- schiedlicher Zahl von Bewohnern. Auch mit Bewohnern, die häufig in Urlaub sind oder Bewohnern, die den Aufzug nicht benutzen. Oder solchen, die wenig Wasser und Heizung verbrauchen oder davon lediglich überzeugt sind. Und Bewohnern, die davon überzeugt sind, nur sehr wenig Müll zu verursachen. So verschieden wie die Situationen, sind auch die Wünsche der Eigentümer an den Verwal- ter, die Kosten zu ihren jeweiligen Gunsten zu verteilen. Das Hauen und Stechen kann begin- nen, wenn da nicht die Teilungserklärung mit der Gemeinschaftsordnung wäre. Hier steht genau drin, wie die Kosten zu verteilen sind. Meist sind das die Miteigentumsanteile oder ganz selten die Wohnflächen der einzelnen Wohnungen. Für Kaltwasser, Heiz- und Warm- wasserkosten gilt der Verbrauch. Letzteres ist in der Heizkostenverordnung zwingend vorge- schrieben. Nach den vorgeschriebenen Vertei- lerschlüsseln müssen auch die Jahresabrech- nung und der Wirtschaftsplan erstellt werden. 246 Und da war noch... ...der entnervte Verwal- ter, dem es zum Hals heraushing, jahrelang in Eigentümerversamm- lungen einzelnen bera- tungsresistenten Mitei- gentümern die Unzuläs- sigkeit der Müllgebüh- renverteilung nach Per- sonen zu predigen und darum ein Lexikon über seinen Erfahrungen schrieb, die so gut wie niemand wissen wollte.

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Lexikon V Seit dem neuen WEG ab 01.12.2020 darf die Wohnungseigentümerge- meinschaft per Beschluss die Verteilerschlüssel für die Betriebskosten, die Kosten der Verwaltung und für Erhaltungsmaßnahmen abweichend vom der Gemeinschaftsordnung verteilen. Der jeweils neue verwendete Verteilerschlüssel muss dabei den Grundsätzen ordnungsmäßiger Ver- waltung entsprechen. Wasser-Kanalkosten und Fernsehversorgung werden von den Juristen als Sondereigentumskosten betrachtet und dürfen unabhängig von den Vorschriften der Gemeinschaftsordnung per Beschluss verteilt werden. Vertrauensschaden-Haftpflichtversicherung Eine Art Feuerwehrfond für Wohnungseigentümergemeinschaften. Da- mit kann sich eine Eigentümergemeinschaft vor Verlust ihrer Geldmittel schützen, falls der Verwalter oder einer seiner Mitarbeiter mit der Kasse durchbrennt. Dieser Fond ist bereits Jahrzehnte in Frankreich als “Caisse de Garantie“ für alle Immobilienfirmen obligatorisch. In Deutschland hat sich unser Bundesfachverband (BVI) dafür stark gemacht. Für Mitglieder des BVI ist eine Vertrauensschaden-Haftpflichtversicherung Pflicht. Dummerweise muss der Verwalter - bei einem persönlichen Griff in die Kasse - das Geld an die Versicherung zurückzahlen. Verwalter Hier ist der Verwalter gemäß WEG gemeint. In dem Wort Wohnungseigentumsverwalter stecken die Begriffe Wohnung und Verwalter. Die Woh- nung hat ihren Ursprung im Altgermanischen und bedeutet so viel wie Wonne. In den Worten Ver- walter, Verwaltung stecken die Begriffe walten, Gewalt. Ein Wohnungseigentumsverwalter ist demnach je- mand, der seinen Kunden Wonne verschafft und das unter Anwendung von Gewalt. Damit niemand seine sadistische Neigung erkennt, beruft er sich auf das WEG. Dort sind seine Aufgaben und Pflich- ten explizit beschrieben. Das unterscheidet ihn vom Hausverwalter. 247

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Lexikon V Selbstverständlich kann auch eine Frau WEG-Verwalter sein. Frauen können oft diplomatischer mit Herausforderungen umgehen, als es uns Männern in die Wiege gelegt wurde. Und da war noch... ...die bekanntermaßen bösartige Eigentüme- rin, die wegen ver- meintlicher Benachtei- ligung wiederholt Schmähbriefe an alle Wohnungseigentümer und Verwalter schrieb und ihm dazu noch eine Prüfung der Lan- desdatenschutzbe- hörde spendierte. Viele Köche verderben bekanntlich den Brei. Darum kümmert sich allein der Verwalter um die Organisation und Abwicklung der Woh- nungseigentümergemeinschaft, und dass sich alle Wohnungseigentümer an die Teilungser- klärung und die Gemeinschaftsordnung halten. Er sorgt dafür, dass alle zu ihrem guten Recht kommen. Er berät und ermöglicht allen Eigen- tümern im Rahmen einer Wohnungseigentü- merversammlung ihre Entscheidungen zu tref- fen. Die gefassten Beschlüsse setzt er dann möglichst zeitnah um. Im folgenden Jahr legt er zusammen mit der Vorlage der Jahresabrech- nung darüber Rechenschaft ab. Die Eigentümergemeinschaft wählt ihn für maxi- mal fünf Jahre. Dann muss erneut gewählt werden, ganz gleich was im Verwaltervertrag dazu vereinbart wurde. So viel zur Theorie. In der Praxis ist seine Arbeit eine herausfor- dernde Mischung aus der eines Kaufmanns, Rechtsanwalts, Architekten, Oberlehrers, Seelsorgers, Hausmeisters, Prügelknaben und in manchen Situationen auch schon mal die eines Raubtierdompteurs. Das geht nicht immer ohne Blessuren ab. Zum Trost lässt er sich dafür bezahlen. Das gibt ihm die Kraft, alles für seine Wohnungseigentümer zu geben. Mit Zuckerbrot und Peitsche führt er die Eigentümergemeinschaft zum ge- meinsamen Erfolg. Geliebt, gehasst und doch meist wiedergewählt. Man kann den Beruf richtig lernen: Als Immobilienkaufmann oder Im- mobilienfachwirt und neuerdings als Verwalter für Wohnungseigentum. Für die Berufsausübung gab es jahrzehntelang keine Mindestqualifika- tion. Und so sieht die Verwalterszene auch aus. Um sich positiv abzu- heben, sind die qualifizierten Fachverwalter meist in einem Berufsver- band organisiert. Wir sind seit Jahrzehnten Mitglied im BVI. Dieser Ver- band nimmt nur hauptberuflich arbeitende Immobilienverwalter auf. Die müssen sich einem Ehrenkodex unterwerfen und sind zur fortlaufenden Weiterbildung verpflichtet. Wir nehmen neben unterjährigen Team- 248

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Lexikon V Konferenzen und Webinaren auch an den alljährlichen Fachgesprä- chen in Fischen und Münster teil. 2017 hatte die Bundesregierung nach langjährigen Forderungen aus der Wohnungswirtschaft endlich ein Gesetz zur Berufszulassung beschlos- sen. Damit müssen seit Februar 2019 alle gewerblichen Verwalter zumin- dest eine Gewerbeerlaubnis, Haftpflichtversicherung und Sachkunde nachweisen. Seit 01.12.2020 sollten Verwalter eine Zertifizierung durch die IHK nachweisen können. Denn Sie tragen eine hohe Verantwortung für die Lebensqualität und das Immobilienvermögen ihrer Kunden. Verwalterabwahl Mit dem neuen WEG ab 01.12.2020 kann ein Ver- walter jederzeit abberufen werden. Klingt gut ge- meint. Die Tücke wird nach meiner Einschätzung im Detail liegen. Nach meiner Erfahrung wird eine geplante Abwahl eines Verwalters seitens eines unzufriedenen Wohnungseigentümers durch gezielte Stim- mungsbeeinflussung der ganzen Gruppe offen oder für den Verwalter verdeckt eingeleitet. Fachverwalter übernehmen i. d. R. eine Woh- nungseigentümergemeinschaft mit großem Engagement und bringen sie zeitaufwändig auf den Weg zum WEG. So kann die Gemeinschaft ab dann rechtssicher und wirtschaftlich verwaltet werden. Das Verwal- terhonorar ist dazu einschließlich des anfänglichen Mehraufwands im Interesse der Wirtschaftlichkeit für beide Seiten gleichmäßig auf die Wahldauer verteilt. Damit sie bei einer vorzeitigen Abwahl dem Nach- folger nicht kostenlos eine einfache Fortführung ermöglichen, haben Sie ihr Honorar so abgesichert, dass sie den Mehraufwand dafür nach- träglich angemessen berechnen können. Ich kenne keinen Verwalter, der bisher gegen den Willen der Mehrheit der Wohnungseigentümer verwalten würde. Entweder steht er für eine Wiederwahl nicht mehr zur Verfügung oder im schlimmsten Fall konnte und kann er wegen zerstörtem Vertrauensverhältnis sein Amt ohne wei- tere Verpflichtungen niederlegen. Eine Amtsniederlegung ohne schwerwiegenden Grund hätte für ihn das Risiko für Schadenersatz be- deutet. Denn ein neuer Verwalter muss erst gefunden und aufwendig gewählt werden. 249

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Lexikon V Nunmehr kann er bei Bedarf seine Abwahl provozieren. Das Tollste da- bei ist, dass ihm noch für 6 Monate sein Honorar zusteht. Verwalterauswahl Vereinzelt braucht eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen neuen Verwalter. Sei es, weil er nachlässig arbeitet oder es einem dominanten Eigentümer nicht recht macht oder weil er (entnervt) aufgibt. In so einer Situation schauen oft besonders engagierte Wohnungsei- gentümer ins Internet oder hören sich bei Bekannten um. Die so ermit- telten Verwalter werden dann telefonisch oder per Mail jeweils um ein Verwaltungsangebot gebeten. Gerade bei der Anfrage wird dann gern als erstes nach den zu erwar- tenden Kosten gefragt. Denn häufig haben die Anfragenden keine oder nur eine vage Vorstellung von der erforderlichen Verwalterqualifikation und deren Auswirkung auf die Gemeinschaft. Einige Verwalter greifen dann gern einfach in die Schublade und ohne die Besonderheiten und Herausforderungen der Gemeinschaft zu kennen, präsentieren sie ihr Angebot. Dies kommt mir vor, wie ein Autointeressent in einer Porschevertretung, dem Verkäufer zu verstehen gibt, dass ihm die Marke und die Qualität egal sei. Hauptsache das Fahrzeug sei billig. Na, der Verkäufer wird sich sicher “ein Bein ausreißen“ und ihm einen Prospekt in die Hand drücken. Wir reißen uns beide Beine aus. Wir signalisieren, dass wir gerne ein Angebot abgeben werden. Doch dieses Angebot werde auf die individuellen Anforde- rungen und Wünsche der Gemeinschaft abgestimmt. Das bedeutet, dass wir zunächst verwaltungsrele- vante Unterlagen einsehen möchten und dann das Haus ansehen und die Erwartungen der Eigentümer an ihren neuen Verwalter erkunden werden. Erst daraus entwickeln wir ein hoffentlich passendes Verwaltungsangebot. Vor einer Wahl möchten wir uns und unsere Arbeitsweise vorstellen, um bereits vor der Verwalterbestellung gemeinsames Vertrauen aufzu- bauen. Erst dann sollte gewählt werden. 250

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Lexikon Verwalterbestellung V Hört sich aufwendig an. Ist es auch! Ein WEG-Verwalter wird im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung gewählt. Bei der Wahl und der Erstellung des Beschlussprotokolls sind einige For- malien einzuhalten und zu dokumentieren: • Aus der Einladung zur Versammlung muss die Einhaltung der ge- setzlichen bzw. sich aus der Gemeinschaftsordnung evtl. abwei- chende Ladungsfrist hervorgehen. • Die vorgeschriebene Einladungsfrist in penibel einzuhalten. • Die Wohnungseigentümerversammlung muss beschlussfähig sein. Dabei ist die Gemeinschaftsordnung auf eine eventuell vorrangige Abweichung von der gesetzlichen Beschlussfähigkeit zu prüfen und entsprechend einzuhalten. • Aus dem Beschlusstext im Wahlprotokoll muss der Verwalter ein- deutig mit Namen, Firmenbezeichnung und Anschrift hervorgehen. • Der Bestellungszeitraum muss mit Datum des Beginns und Ende an- gegeben werden. Dabei darf der Zeitraum max. 5 Jahre betragen. • Der Beschluss muss gemäß dem zutreffenden Stimmrecht mehr- heitlich erfolgen. • Das Beschlussergebnis muss vom Versammlungsleiter verkündet werden. • Der gewählte Verwalter muss erklären, dass er die Wahl annimmt. Damit die Wahl vom Grundbuchamt anerkannt wird, muss im Wahlproto- koll die Verkündung und die Annahme der Wahl protokolliert sein. Damit der Verwalter bei einem Eigentümerwechsel die Verwalterzustimmung gegenüber dem Grundbuchamt abgeben kann, müssen die Protokollun- terschriften bei einem Notar beglaubigt werden. Nur durch diese Prozedur wird der Verwalter zum rechtlich anerkannten Verwalter der betreffenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Der parallel dazu geschlossene Verwaltervertrag hat keinen rechtlichen Einfluss auf seine gesetzlichen Kompetenzen. Der Vertrag gilt lediglich im Innenverhältnis und dient im Wesentlichen den Entscheidungsspiel- raum des Verwalters und das Honorar festzuschreiben. Die Juristen bezeichnen dies mit “Trennungstheorie“. 251

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Lexikon Verwalterhonorar V Für die einen ein notwendiges Übel, für die anderen der beste Schutz vor Vermögensverfall. Für den Verwalter situationsbedingt Schmerzensgeld. Immobilienvermögen entspricht - wie ein Fahrzeug - dem individuellen Qualitätsanspruch. Käufer wählen das Woh- nungseigentum, dass Ihren Vorstellungen gerecht wird und zu ihnen passt. Lage, Bausubstanz und vor allem die Kultur des Miteinander und die Anmutungsqualität bestimmen den Wert. Wer den Werterhalt seiner Immobilie anstrebt, wird einen entsprechen- den Verwalter dazu wählen. Dabei leistet der Verwalter den größten Teil seiner Arbeit von den Wohnungseigentümern unbemerkt im Hintergrund. Hier stellt der Verwalter die Weichen für die Geschicke der Wohnungsei- gentümergemeinschaft. Er bereitet wichtige Beschlüsse vor und aktuali- siert die laufenden Verträge der Gemeinschaft mit Dienstleistern, Versor- gern und Handwerkern. Und da war noch... Gerade wegen der aktuellen Engpässe bei Dienstleistern und Handwerkern sind Auf- tragserteilungen und Terminabsprachen nur noch mit großem Aufwand zu organisieren. Handwerker können sich wegen ihrer großen Auslastung ihre Kunden aussuchen. So man- che fähige Firma und aktuell auch einige Ing.- Büros haben bereits die Arbeit für Wohnungsei- gentümergemeinschaften abgelehnt. Dort hat man nach deren Bekunden keine Lust auf un- reflektierte Beschimpfungen, unqualifizierte E- Mails oder Negativ-Bewertungen in Google. ...der von seinen Mitei- gentümern bejubelte Verwaltungsbeirat, der vorschlug, dem Fi- nanzamt mitzuteilen, man würde, wie schon beim Vorverwalter ge- handhabt, auch wei- terhin keine Lohn- steuer für den fest an- gestellten Hausmeister abzuführen. Die großen Herausforderungen mit der Nutzung erneuerbarer Energien und der allgewärtige Da- tenschutz erfordern einen riesigen zusätzlichen Verwaltungsaufwand. Darüber hinaus gilt es umfangreiche Maßnahmen aus dem 117-seiti- gen Bürokratie-Entlastungsgesetz (BEG IV) (das gibt’s wirklich) ab Januar 2025 zu erfüllen. Die gesetzlich geforderte Leistung des Verwal- ters erfolgt für die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft. Dazu ge- hören z. B. Beschlussvorlagen, Protokollvorbereitung, Wohnungseigen- 252

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Lexikon V tümerversammlung, Beschluss-Sammlung, Einzug des Hausgelds, Buchhaltung, Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Erhaltung, Gefah- renabwehr usw. Dieser Aufwand muss bei einer kleinen Gemeinschaft von nur wenigen Eigentümern getragen werden. Bei einer großen Ge- meinschaft verteilt sich das Honorar auf mehr Schultern und wirkt sich entsprechend für alle günstiger aus. Auch das Verhalten der beteiligten Wohnungseigen- tümer gegenüber ihrer Gemeinschaft und dem Ver- walter spielt eine Rolle. Insbesondere individuelles bis gemeinschaftsschädliches Verhalten von Eigentü- mern und Mietern oder in Eigentümerversammlungen auffällig werdende Teilnehmer, können durch zusätz- lich erforderliche Kommunikation, Mahnungen oder Rechtstreite auslösen. Das gilt ebenso für wiederholt zielführende, jedoch abgelehnte Beschlussvorlagen oder sogar sinnfreie Ersatzbeschlüsse. Oft will die schweigende Mehrheit der Wohnungseigentümer, die sich daraus für sie ergebenden Konsequenzen nicht sehen. Hier verpufft dann ein erheblicher Teil der Verwaltungsenergie des Teams und des Nervenkostüms des Verwalters. Gut funktionierende Eigentümerge- meinschaften und Verwaltungsbeiräte dagegen, entlasten den Verwalter und den Geldbeutel aller Wohnungseigentümer. All dies beeinflusst die Höhe des Honorars mit. Gleichzeitig hängt es von der Durchschnittsgröße der am Ort befindlichen Wohnungseigentü- mergemeinschaften zusammen. Gemeinschaften in Großstädten, wie Köln oder Frankfurt mit 200 Wohnungen sind deutlich wirtschaftlicher zu verwalten als im Siegerland mit durchschnittlich 10 Wohnungen pro Ge- meinschaft. Kleinere Gemeinschaften finden inzwischen nur schwer, und unter 6 Wohnungen so gut wie gar keinen Fachverwalter mehr. Denn unkooperatives Verhalten einzelner wirkt in einer kleinen Gemein- schaft wesentlich prägender als in einer Großen. Um dennoch die Sach- und Personalkosten zu erwirtschaften, ist es erforderlich, den durch regelwidriges Verhalten einzelner ggf. ausge- lösten Mehraufwand zu kalkulieren. Damit wir unseren Eigentümergemeinschaften größt- mögliche Rechtssicherheit bieten können, nimmt i. d. R. sogar unser gesamtes Team mehrfach im Jahr an teilweise mehrtägigen Fortbildungen und Tagungen teil. Dort wird - wie man sieht - die neueste Rechtspre- chung Tag und Nacht intensiv aufgearbeitet. 253

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Lexikon V Jede Auftragsbearbeitung, Aktion, Rundschreiben, Brief, Mail, Gespräch und Telefonat werden sofort dokumentiert. Dies ist zwar sehr aufwendig, schafft aber bei einem Konflikt Rechtssicherheit für alle Beteiligten. Über dieses Lexikon hinaus, bieten wir Wohnungseigentümern und Mietern viele Insider-Informationen. Wir finanzieren werbefrei aus eige- nen Mitteln und sind völlig unabhängig. Wir nutzen unsere Marktstellung und Mitgliedschaft im BVI, um günstigere Vertrags- und Einkaufsbedingungen für unsere Kunden zu bekommen. Mit technischem Sachverstand tragen wir zur Werterhaltung der Immo- bilie bei. Mit konsequenter Beachtung des WEG, der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und der aktuellen Rechtsprechung schützen wir die Rechte aller Wohnungseigentümer. Dieser Aufwand hat zwar seinen Preis, lohnt sich unterm Strich dennoch für alle. Mehr unter: Selbstverwaltung - Wir finden keinen Verwalter - Was tun? Verwalter-Qualifikation ► Zertifizierung Verwaltervertrag „Kann man einem Menschen trauen, erübrigt sich ein Vertrag. Kann man ihm nicht trauen, ist ein Ver- trag nutzlos.“ Paul Getty (1892-1976) Gemäß der Trennungstheorie gibt es die Verwalter- bestellung durch die Wahl und den davon rechtlich getrennten Verwaltervertrag. Mit der Wahl erhält der Verwalter alle Rechte und Pflichten gem. WEG und vertritt die Woh- nungseigentümergemeinschaft nach außen. Auch ohne Vertrag. Bereits kurz nach Inkrafttreten des WEG im Jahre 1951 haben sich ei- nige Verwalter auf Lebenszeit wählen lassen. Da kam Freude auf! - In- zwischen hat der Gesetzgeber einen Riegel vorgeschoben und die Be- stellungszeit auf 5 Jahre begrenzt. Dann muss neu gewählt werden. Auch der bisherige Verwalter darf dabei wiedergewählt werden. Der Verwaltervertrag regelt nur die Geschäftsbeziehung zwischen der Gemeinschaft und dem Verwalter, die Rechte und Pflichten und das Verwalterhonorar. Der Abschluss des Verwaltervertrags bringt für beide Seiten interessante Einsichten in die Charaktere der Partner. Hier zeigt 254

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Und da war noch... V ...der gut meinende durch den Verwalterver- trag abgesicherte Ver- walter, der bei einer um- fangreichen Fassadensa- nierung, kraft seines Am- tes für zwei gefaulte Holzfenster Ersatz be- schaffte, mit denen zwei Eigentümer jedoch nicht einverstanden waren und sie ihm damit den Stuhl unterm Hintern wegzo- gen, sodass er freiwillig stolzer Besitzer zweier neuer Fenster wurde. Lexikon sich, ob man es miteinander kann. In unse- rer Ellenbogengesellschaft ist ein Vertrag zur Abgrenzung erforderlich. Denn gerade in letzter Zeit entwickeln sich Tendenzen sei- tens einzelner Wohnungseigentümer das Gefühl für Achtung und Fairness auch im Umgang mit dem Verwalter zu verlieren. Darum werden seitens der Verwalterver- bände BVI oder DDIV die Vertragsvorlagen fortlaufend an die rechtlichen Anforderungen und Aufgaben des Verwalters angepasst. Viel wichtiger ist die gegenseitige Achtung und Anerkennung. Ein ausgewogenes Ge- ben und Nehmen. Nach diesem Grundsatz arbeiten wir bereits seit 1982 recht erfolg- reich mit unseren Eigentümergemeinschaf- ten zusammen. Verwaltervollmacht Eine Verwaltervollmacht ist für sämtliche an- zubahnenden Geschäftsbeziehungen (Auf- träge, Verträge usw.) sehr vorteilhaft. Daraus geht hervor, dass der Verwalter “vom - bis“ zum Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft gewählt ist und mit sämtlichen Vollmachten gem. § 27 Abs. 1 WEG ausgestattet ist. Sorgfältig prüfende Auftragnehmer möchten die Verwaltereigenschaft des Verwalters nachgewiesen bekommen. Letztendlich geht es ihnen um die Zahlungssicherheit. Ohne diese Vollmacht müsste der Verwalter ersatz- weise das vom Notar beglaubigte Wahlprotokoll vorlegen. Doch darin sind Themen behandelt, die Außenstehende nichts angehen. Fachverwalter hingegen werden so gut wie gar nicht nach einer Vollmacht gefragt. Sie verfügen über einen entsprechenden Bekanntheitsgrad. Verwalterwechsel ► Verwalterabwahl ► Verwalterbestellung 255

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Und da war noch... V ...die misstrauische Ei- gentümergemeinschaft, welche die Zustimmung zum Wohnungsverkauf verweigern wollte, weil sie fürchtete, dass der Erwerber - übrigens ein angesehener Notar - sich nicht am wöchentlichen Fegedienst beteiligen werde und dabei nicht bemerkte, welchem Schadensersatzrisiko sie sich bei der Verweige- rung ausgesetzt hätte. Lexikon Verwalterzustimmung Meist bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass der Verwalter einem Eigentümerwech- sel zustimmen muss. So soll vermieden wer- den, dass ein neuer Wohnungseigentümer den Frieden der Wohnungseigentümerge- meinschaft stört. Um die Zustimmung kümmert sich der Ver- walter zusammen mit einem Notar. Aber die Zustimmung zum Eigentümerwechsel darf nur aus wichtigem Grund versagt werden. Was wichtig ist, sagt das Gesetz nicht. Von der Rechtsprechung werden als wichtige Gründe angesehen, wenn z. B. feststeht, dass die Wohnung als Bordell genutzt wer- den soll oder der Erwerber mit Sicherheit kein Hausgeld zahlen wird. Was im Einzelfall ex- plizit zu beweisen wäre. Hausgeldzahlungsrückstände des Verkäufers haben keinen Einfluss auf die Zustimmung. Die Zustimmung gilt ausschließlich für die Person des Erwerbers. Um die Zustimmung erfolgreich zu verweigern, müsste beim Erwer- ber ein Haar in der Suppe gefunden werden. Das sollte dann aber sehr lang und dick sein. Sonst gibt’s Ärger! Verweigert die Wohnungseigentümergemeinschaft die Zustimmung, kann der Verkäufer auf Zustimmung klagen. Jetzt kann’s richtig teuer werden. Insbesondere dann, wenn der Erwerber vom Kauf zurücktritt und dem Verkäufer dadurch ein Vermögensschaden entsteht. Darum informieren wir vor einer Zustimmung sämtliche Wohnungsei- gentümer. So kann jeder mitwirken und ggf. auf Bedenken hinweisen. Schlimmstenfalls kann dann in einer Wohnungseigentümerversamm- lung über die Zustimmung ein Beschluss gefasst werden. Zusammen mit der Novellierung des WEG ab 01.07.2007 wurde der Eigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz zur Aufhebung der Verwalterzustimmung zuteil. In der Praxis ist das nicht vorteilhaft. Dann könnte sich bei schwerwiegenden Bedenken niemand mehr gegen 256

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Lexikon V neue Miteigentümer wehren. Dazu kommt, dass wir dabei erfahrungs- gemäß oft nur verspätet oder erst im Fall eines Konflikts von einem Ei- gentümerwechsel erfahren. Dann müssen einige Vorgänge rückabge- wickelt werden, um die Rechtssicherheit wieder zu erreichen. Verwaltungsbeirat Ein Verwaltungsbeirat ist keine Pflicht. Bei einer großen Wohnungseigentümergemeinschaft den- noch hilfreich. Nur im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer können in den i. d. R. dreiköpfigen Beirat gewählt werden. Seit dem neuen WEG ab 01.12.2020 dürfen es weniger Köpfe sein. Der Vorsitzende ist der Ansprechpart- ner für den Verwalter. Der Beirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Auf- gaben. Er hat die Aufgabe Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und ggf. Kostenangebote zu prüfen und mit seiner schriftlichen Stellungnahme zu versehen. Beiräte sollten über Kenntnisse im obwohl § 29 Abs. 3 WEG mit dem neuen WEG ab 01.12.2020 dessen Haftung bei unentgeltlicher Tätigkeit auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit begrenzt wurde. Und da war noch... WEG-Recht verfügen, Im Einzelfall können dem Beirat per Beschluss weitere Aufgaben übertragen werden. Er arbei- tet ehrenamtlich und ist gegenüber dem Ver- walter keinesfalls weisungsbefugt. Dennoch erteilte Weisungen verursachen beim Verwal- ter Bauchschmerzen, denn der Verwalter steht per Gesetz der Gesamtheit der Wohnungsei- gentümer in der Pflicht. Deren Erwartungen decken sich nicht immer mit der Meinung des Beirats. Doch Koliken bekommt der Verwalter bei drei Beiratsmitgliedern in einer Gemeinschaft mit nur 6 Wohnungen oder bei Beiräten mit eige- nen Visitenkarten, Briefpapier und Homepage. 257 ...der querdenkende Ei- gentümer, der zum Un- willen der Miteigentü- mer eine geheime Ab- stimmung über seine Wiederwahl zum Beirat forderte und tobte, als ihn seine Miteigentü- mer heimlich aus dem Beirat abwählten.

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Lexikon Verwaltungsvermögen V Ist gem. BGH-Beschluss vom 02.06.2005 zur Teilrechts- fähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft pfänd- bar. Dazu zählt das Gemeinschaftskonto, die Erhaltungs- rücklage, Forderungen der Eigentümergemeinschaft aus den Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen und Einnahmen aus vermietetem Gemeinschaftseigentum. Keinesfalls gehört das Grundstück und das Gebäude zum Verwaltungsvermögen, denn das gehört gem. BGH ausschließlich den jeweiligen Wohnungseigentümern. Ungeklärt bleibt, ob Zubehör, wie Gartengeräte, Rasenmäher oder der Heizölvorrat, pfändbar ist. Die an sich vermögenslose Eigentümergemeinschaft ist lediglich eine Rechtsform der Gesamtheit der Teil- und Wohnungseigentümer nach dem WEG. Nur dies bearbeitet der Verwalter. Vollmacht ► Stimmrechtsvollmacht Vollstreckbarer Titel ► Titel Vollstreckung In einigen Fällen ist ein vor dem Wohnungseigen- tumsgericht erstrittener Titel gegen einen Woh- nungseigentümer das Papier nicht wert auf das es gedruckt ist. Wenn der Schuldner zahlungsunfähig ist, hat dann die Wohnungseigentümergemein- schaft Pech gehabt? - Oder kann man doch noch was erreichen? Und wie kann sie schnellstmöglich zu ihrem Geld kommen? Statt zu foltern, versuchen wir i. d. R. mit dem Titel in folgender Reihen- folge mit einem Anwalt bzw. Gerichtsvollzieher die Vollstreckung durch- zuführen: • Pfändung • Kassenpfändung • Taschenpfändung 258

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Lexikon V • Drittschuldnerpfändung • Eidesstattliche Versicherung (bisher: Offenbarungseid) • Ausfrieren Wenn das nichts nützt, kann die Eigentümergemeinschaft einen Be- schluss über die Zwangsversteigerung fassen. Die Finanzierung einer Zwangsvollstreckung hat jedoch einige Haken: Entweder bleibt aus dem Versteigerungserlös nur noch wenig Geld für die betreibende Gemeinschaft übrig oder das Finanzamt schlägt noch zu. Vorkaufsrecht Wer sein Wohnungseigentum verkaufen will, bedient sich häufig eines Maklers. Bei Erfolg gehts mit dem Erwerber zum Notar die Beteiligten schließen einen Kaufvertrag. Der Notar fragt dann die zuständige Ge- meinde oder Stadt, ob sie vielleicht anstelle des Erwerbers die Woh- nung selbst erwerben will. Sie hat nämlich oft das gesetzliche Vorkaufs- recht. Dabei kann sie dem Erwerber die Wohnung noch wegschnappen. Allerdings nach den Bedingungen des Kaufvertrags. In der Praxis kommt das so gut wie nie vor. Bei Mietwohnungen, die in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, hat der bisherige Mieter ein Vorkaufsrecht. Es können im Grundbuch noch andere Vorkaufs- rechte oder Grunddienstbarkeiten eingetragen sein. Vorverwalter Wird jeder Verwalter, der eine Verwaltung abgegeben hat. In den Au- gen der Wohnungseigentümergemeinschaft manchmal ein Bösewicht. Sonst hätte er oder die Gemeinschaft nicht gewechselt! Manchmal ist er tatsächlich ein Bösewicht. Dann kommt auf den Folge- verwalter viel Arbeit zu. Er muss dann häufig beschlossene noch nicht ausgeführte Maßnahmen einleiten, fehlerhafte oder fehlende Teilungs- erklärung, Gemeinschaftsordnung, Grundbuchauszüge, Beschlüsse oder die Beschluss-Sammlung heilen oder nachholen. Es kommt auch vor, dass es einem Verwalter lediglich nicht gelungen ist, seine korrekte Leistung anerkennungswirksam darzustellen. Dann mutiert er wegen nicht mit dem WEG zu vereinbarenden Erwartungs- haltungen einiger dominanter Wohnungseigentümer zum Vorverwalter. 259

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Und da war noch... V der offensichtlich dünn- häutige Verwalter, dem wegen ein paar lächerli- cher Schmähbriefe, Dif- famierungen, negativer Google-Bewertungen und nur kleiner Sachbe- schädigungen an seinem Auto der Kragen platzte und trotz guten Zuredens der übrigen Eigentümer die Brocken schmiss. Lexikon Wenn allerdings ein Verwalter seine Tätig- keit freiwillig aufgegeben hat oder Dienst- leister “die Brocken geschmissen haben“, gehen i. d. R. beim neuen - an der Verwal- tung interessierten - Fachverwalter sämtli- che Alarmlampen an. Wegen der fortlaufend steigenden Anforde- rungen und Haftungsrisiken geben immer mehr selbstverwaltende Eigentümer ihre Tä- tigkeit auf. Häufig können sie die steigenden oft individualisierten Erwartungen der Woh- nungseigentümer nicht mehr erfüllen. Den Erfahrungsvorsprung eines Fachverwal- ters mit seiner hoch spezialisierten Dienst- leistung kann der nebenberufliche Privatver- walter nicht einholen, selbst wenn er sich noch so bemüht. Das ist insofern bedauer- lich, da zunehmend Energien in Formalien fließen, die sinnvoller zur Befriedung von auseinanderfließenden Erwartungen genutzt würden. Gerade selbstverwaltende Eigentümer ma- chen sich oft sehr viel Arbeit. Mühe, die oft weitgehend im Hintergrund abläuft und den übrigen Miteigentümer verborgen bleibt. Sicher gut gemeint, jedoch nicht unbedingt WEG-konform. Damit das in so einer Situation erst gar nicht zum Verwalterwechsel kommt, hier einige Tipps unter: Wir finden keinen Verwalter - Selbstver- waltung? Fast immer muss ein übernehmender Fachverwalter zumindest auf bis- herige Verstöße gegen wichtige Formalien hinweisen. Von unzulässi- gen Verfahrensweisen und Kostenverteilungen ganz zu schweigen. Wenn er besonders sorgfältig ist, wird er bei Verwaltungsübernahme vorsorglich zusammen mit der Gemeinschaft prüfen, ob in der Vergan- genheit alle einschlägigen Rechtsnormen eingehalten wurden. Wenn dabei nachgebessert wird, können Versäumnisse aus der Vergangen- heit die Eigentümer nicht mehr einholen. Durch diesen Aufwand fühlt sich der Vorverwalter oft in seiner Arbeit nicht anerkannt und reagiert gegenüber dem neuen Verwalter ablehnend. 260

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Lexikon Und da war noch... V Und wenn der Vorverwalter gleichzeitig Miteigentümer der Gemeinschaft ist und es bleibt, kann’s für den Neuen stressig werden. Denn niemand wird gerne von seinem Nachfolger vor aller Augen trotz gut gemeinten Engagements vorgeführt. Erfahrene Profis haben in einer solch` er- warteten Situation dann bei einer Anfrage „…leider, leider keine Kapazitäten mehr frei!“ ...der die Welt verbessern wollende idealistische Ver- walter, der mit seinen treuen Mitarbeitern trotz Jahrzehnte langer kleinka- rierter Anwendung des Wohnungseigentumsrechts weder das Flüchtlingsdrama noch die Begeisterung für zunehmendes populistisches Auftreten a la Donald Trump in Versammlungen verhin- dern konnte und seine kleine Welt nicht mehr verstand. 261

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Lexikon Wärmebrücke W Begriff aus der Bautechnik. Bezeichnet diejenigen Stellen am Gebäude, an denen sich unverhältnismäßig viel Wärme nach draußen durchmogelt. In Wohnungen oft erkennbar an grau-schwarz verfärbten und feuchten Raumecken, verbunden mit Befall mit Schimmelpilz. Die Feuchte entsteht, weil Atemluftfeuchte oder Wasserdampf vom Kochen in der war- men Raumluft auf kältere Stellen in der Au- ßenwand trifft. Warme Luft kann relativ mehr Feuchtigkeit in sich tragen als kältere Luft. Der viele Wasserdampf in der warmen Luft kondensiert zu Wasser. Hier passiert das Gleiche, wie an der Außenseite einer aus dem Kühlschrank entnommenen Bierfla- sche, wenn die Flasche außen nass wird. Der Bereich, wo dies in der Wand geschieht, ist abhängig von den unterschiedlichen Tem- peraturen von außen und innen. Dazu kom- men die unterschiedlichen relativen Luft- feuchten. Dies wiederum führt zu davon ab- hängigen Verschiebungen des sog. Tau- punkts innerhalb der Wand. Wegen dieser Verschiebungen nennen Baufachleute diese Stelle richtigerweise “Taubereich“. Je besser die außenseitige Wärmedäm- mung, umso weiter verschiebt sich der Tau- bereich nach außen, die Wandinnenseite wird wärmer und hier kann es nicht mehr kondensieren bzw. schimmeln. Eine an der Dämmung zur Rauminnenseite angeordnete Dampfbremse reduziert darüber hinaus das schädliche Eindringen der Raumfeuchte in die Dämmung. Und da war noch... ...der uneinsichtige Woh- nungseigentümer, der im- mer wieder steif und fest behauptete, dass das in- nenseitige Wasser an sei- nen relativ großen Fens- terelementen nicht durch zu wenig Lüften, sondern von außen durch das Fens- terglas auf die innenseiti- gen Glasflächen eindrin- gen würde und sich aus- schließlich für seine Woh- nung hochwärmende Fens- terelemente von der Ge- meinschaft abtrotzte, um dann teuer zu verkaufen. Die Forderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) bzw. jetzt GEG bereiten einem Architekten bei der Detailplanung oft Kopfzerbrechen. Denn damit werden Gebäude luftdichter. Die Luftfeuchtigkeit kann sich nicht über undichte Fenster und Türen nach außen ausgleichen und be- reitet so neue Probleme. Wenn nun die Fenster besser Dämmen wie die Wände, fehlt die nasse Scheibe als Aufforderung zum Lüften. 262

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Lexikon W Mit gezieltem Heizen und Stoßlüften kann Schimmelpilz begegnet wer- den. Inzwischen werden für luftdichte Gebäude sogar Anlagen für kon- trollierte Lüftung mit Wärmerückgewinnung angeboten. Die Wirtschaft- lichkeit sollte vor Einbau geprüft werden. In jedem Fall braucht trockene Raumluft zum Aufheizen weniger Energie wie feuchte Luft. Die verbrei- tete Befürchtung: „...Ich heize doch nicht zum Fenster hinaus!“, ist da- rum nicht für jede Situation zutreffend. Fachleute unterscheiden mehrere Arten vom Wärmebrücken, die häu- fig zusammenwirken: Geometrische Wärmebrücke Gemeint sind die Außenecken des Gebäudes. Der Innenecke eines Raums steht eine we- sentlich größere Außenfläche gegenüber. Dadurch wird ähnlich einer Kühlrippe, von der außenseitigen Eckfläche wesentlich mehr Wärme an die Außenluft abgeführt, wie von innen aus dem Raum zugeführt wird. Je grö- ßer der Temperaturunterschied zwischen Au- ßen- und Innenseite, desto kühler wird die In- nenseite. Die Raumecke, vorrangig in der oberen außenseitigen Ecke kühlt stärker aus, wie die angrenzenden ebenen Außenwandflä- chen. Kondensat und damit Schimmelpilz wird begünstigt. Konstruktive Wärmebrücke Wandvorsprünge, Dachüberstände und die Balkonplatte aus Beton wirken phy- sikalisch wie Kühlrippen. Beton leitet die Wärme deutlich besser als Mauerwerk. Gerade darum müssen Betonbauteile besonders gut wärmegedämmt wer- den. Auch andere Bauteile, welche die Wärmedämmung durchdringen, leiten Wärme schneller nach außen ab. Ge- rade der Anschluss der betonierten Balkonplatte ist häufig lediglich die Verlängerung der Betondecke im angrenzenden Wohnzimmer. Darum kühlt hier die Deckenecke an der Kante zum außenseitigen Balkon schneller aus. Selbstverständlich gibt es wärmegedämmte Anschluss- 263

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Lexikon W elemente, welche die Betondecke thermisch von der Balkonplatte tren- nen. Die sind teuer und müssen frühzeitig mit eingeplant und eingebaut werden. Aber nur, wenn für den Bauträger und die Käufer nachhaltige Einsparungen vorrangig sind. Abgesehen davon, wenn beim Durchbetonieren auf gleichem Niveau die außenseitige, zur Balkondichtigkeit gemäß den Flachdachregeln vorgeschriebene Schwellenhöhe von 15 cm ab dem Plattenbelag von vornherein zu niedrig angeordnet wurde. Eindringendes Niederschlags- wasser unter der Balkontür ist oft die Folge. Ganz beliebt ist in der modernen Architektur, die einzelnen Geschosse horizontal gegeneinander zu versetzen. Aus einem klassischen energie- effizienten Kubus wird dann eine interessante Anmutungsqualität, die mit wärmetechnischer Höchstleistung erkauft wurde. Materialbedingte Wärmebrücke Durch den Einbau von gering wärmedämmendem Material entstehen ebenfalls Wärmeverluste. Eine typische Stelle dafür ist ein Fenstersturz aus Beton, der gegenüber dem angrenzenden Wärmedämmmauer- werk erheblich mehr Wärme durchlässt. Das zeigt sich innenseitig oft an der Schwarzfärbung durch Schimmelpilz. Wärmebrücke durch unsachgemäße Ausführung Häufig werden angrenzende Bauteile nicht winddicht hergestellt oder nicht winddicht miteinander verbunden, wie zum Beispiel bei einer Dachschräge. Das betrifft häufig Fensteran- schlüsse. Und was ist, wenn die Forderungen des GEG bei der Ausführung generell miss- achtet wurden, wie bei dem abgebildeten Bungalow? Häufig werden an den Dachflächenfenstern die Dampfbremse und die Wärmedämmung nicht ganz an die Fensterlaibung herangeführt. Das ist nämlich zeitinten- sive “Fummel Arbeit“. Auch wenn sich der Laie über die faulende Dach- fensterlaibung mit Schimmelpilz wundert, der Fachmann staunt dennoch nicht. Er kennt diesen häufig vorkommenden Bauschaden. Dennoch beugt der unerwünschte permanente Luftstrom Kondensat und damit Schimmelpilz an anderen Stellen in der Wohnung vor. 264

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Lexikon W Mit einer Thermografie oder dem Blower Door Verfahren kann man der Sache auf die Spur kommen. Wärme-Contracting Wärme-Contracting (Wärmelieferung) ist auch im Wohnungseigentum eine vorwiegend für sehr große Wohnungseigentümergemeinschaften angebotene Dienstleistung. Der Bauträger bzw. später die Gemein- schaft schließt mit einem Contractor (Wärmelieferant) einen Wärmelie- ferungsvertrag mit Laufzeiten von 10 bis 15 Jahren ab. Dem Contractor als Auftragnehmer wird dabei das alleinige Recht eingeräumt, die Lie- genschaft mit Heizwärme bzw. mit Warmwasser zu versorgen. Das bedeutet, dass der Contractor die Heizungsanlage betreibt und da- bei die Brennstoffkosten, Heizungsbetriebskosten, Wertverlust der Hei- zungsanlage und Unternehmergewinn zusammenfasst. Daraus errech- net er den Preis für die Wärmelieferung. Oft rechnet der Contractor die jeweiligen jährlichen Heizkosten direkt mit den Bewohnern ab. Wärmedämmung Oft ist damit die zusätzlich auf einer Außenwand aufgebrachte Däm- mung gemeint. Die ist nicht nur wegen der steigenden Kosten für fossile Energieträger, sondern auch für erneuerbare Energien sehr wichtig. Es gibt verschiedene Materialien, die sich gut zur Dämmung eignen. Allen gemeinsam ist die Eigenschaft, dass sie Luft in kleinsten Poren beinhalten. Nur der im Dämmstoff enthaltene Luftanteil ist für die Dämmwirkung verantwortlich. Dabei gilt: Je kleiner die Luftporen, desto besser die Dämmwirkung bei gleicher Dämmstoffdicke. Es gibt Dämmstoffe auf mineralischer, organischer und synthetischer Basis. Die bekanntesten sind Mineral- und Glaswollprodukte und ge- schäumte Kunststoffe. Die bekanntesten, den Polystyrolschaum unter der Markenbezeichnung Styropor® der BASF AG oder den druckfesten Polyurethan-Hartschaum (PUR) kennt sicher jeder. Die jeweilige Anwendung beeinflusst die Wahl des Dämmstoffs. Das betrifft sowohl den U-Wert als Maß für die Dämmfähigkeit als auch die Belastungsfähigkeit durch Feuchtigkeit, Nässe, UV-Licht, Dehnung und Druck. Der Brandschutz ist ebenfalls zu beachten. 265

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Lexikon W Dem Handwerker die Auswahl der nachträglich anzu- bringenden Wärmedämmung zu überlassen, kann schief gehen. Er garantiert nicht unbedingt für die Einhaltung der Vorschriften gemäß dem GEG. Au- ßerdem wird er Dämmstoffe und Systeme bevorzu- gen, mit denen er sich besonders gut auskennt. Ein Heimwerker wird der Einfachheit halber einer in- nenseitigen Dämmung den Vorzug geben. Eine in- nenseitige Dämmung ist bauphysikalisch bedenklich, denn sie begünstigt bei fehlender oder falsch angeord- neter Dampfbremse Feuchte zwischen innenliegender Dämmung und Außenwand und dazwischen kann Schimmelpilz entstehen. Ein Schreiner wird womöglich die Fassade mit Holzschindeln verklei- den, ein Klempner mit Zinkvorsatztafeln und ein Dachdecker mit klein- formatigen asbestfreien Fassadenplatten. Selbstverständlich alles mit dahinter liegenden wärmedämmenden Holz- Glas- oder Mineralwoll- platten und mit dem Risiko einer fehlenden oder falsch angeordneten Dampfbremse. Ein Maurer bevorzugt vielleicht ein Verblendmauerwerk mit dahinter lie- gender Steinwolle-Dämmung oder einen Wärmedämmputz. In einem solchen Putz sind kleine Styropor®-Kügelchen eingearbeitet. Ein Maler wird wahrscheinlich ein Wärmedämmverbundsystem vorzie- hen. Dabei werden Dämmplatten an die Fassade gedübelt oder ge- klebt, mit einer netzartigen Armierung verbunden und dann verputzt. Auch der Brandschutz ist wichtig. Das merkt man (oder ggf. die Feuer- wehr) bei fehlenden Rauchwarnmeldern spätestens dann, wenn bei ei- nem Zimmerbrand giftige Chlordämpfe aus der Deckendämmung frei werden und den Bewohnern sanfte endlose Träume bescheren. Für die Erkenntnis, vorher besser einen Architekten oder Bauingenieur gefragt zu haben, ist es dann zu spät. Wärmedämm-Verbundsystem Kurz mit WDV oder WDVS-System bezeichnet. Dabei wird eine Wand außenseitig mit wärmedämmendem Material verkleidet. Hier beschrän- ken wir uns auf den am häufigsten bei der Außenwanddämmung ver- wendeten Polystyrol-Hartschaum (EPS oder XPS). Dieses Material ist leicht von Malerbetrieben zu verarbeiten und relativ preisgünstig. 266

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Lexikon W Dabei werden die Dämmplatten auf die Fassade gedübelt oder geklebt, mit einer Armierung aus Netzgewebe versehen, gespachtelt und gestri- chen. Die Risiken dabei sind lediglich die nur schwere Entflammbarkeit, Pickschäden durch am Nestbau interessierte Vögel und Aufschlüsse- lungen nach mehrjähriger Bewitterung. Wärmeerzeuger Fachlich korrekte Bezeichnung für Heizkessel. Verbrennt i. d. R. fossile Materialien, wie Gas, Öl, Holzpellets oder Hackschnitzel. Im neuen GEG ist zumindest die Unterstützung mittels erneuerbarer Energien gefordert. Gemeint ist damit Solarthermie, Photovoltaik oder Wärmepumpe. Auf Betreiber von Heizungs-Einzelthermen kommen in diesem Zusam- menhang neue Herausforderungen zu. Der Gesetzgeber plant eine Viel- zahl von Betreiberkonstellationen in die Einbindung erneuerbarer Ener- gien einzupflegen. Diese möglichen Variationen darzustellen, sprengt den Rahmen. Es ist damit zu rechnen, dass es in den meisten Fällen auf eine Umwandlung von Einzelthermen in einen gemeinschaftlich betrie- benen Wärmerzeuger mit den entsprechenden Kostenverteilungen ge- mäß der Heizkostenverordnung hinausläuft. Wärmepumpe Eine Wärmepumpe funktioniert nach dem Prinzip eines Kühlschranks. Statt die im Kühlfach entzogene Wärme in die Küche abzuleiten, leitet sie die von ihr der Umwelt entnommene Wärme über einen Wärmetau- scher (Wärmeerzeuger) im Heizraum über die Heizungsrohre in die Heizkörper aller Räume. Dabei kühlt bzw. nutzt sie entweder die Außenluft (Luft-Wasser-Wärme- pumpe), das Erdreich (Sole-Wasser-Wärmepumpe) oder das Grund- wasser (Wasser-Wasser-Wärmepumpe). Wenn sie gut geplant und ab- gestimmt ist, soll sie ca. das 3- bis 4-fache der hin- eingesteckten elektrischen Energie in Wärme um- wandeln. Diesen über das Jahr berechneten mitt- leren Wirkungsgrad bezeichnen die Fachleute mit Jahresarbeitszahl (JAZ). Um ab 2024 öffentlich gefördert zu werden, muss eine Wärmepumpe eine JAZ von mindestens ambitionierten “4“ erreichen. Dazu muss ein Ener- gieeffizienz-Experte den Wärmebedarf des Hauses genau berechnen. 267

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Lexikon W Idealerweise sollte man vor dem Einbau einer Wärmepumpe das Ge- bäude durch eine Wärmedämmung so ertüchtigen, dass die Wärme- pumpe nur eine geringe Leistung erbringen muss. Denn sie kann nur eine rel. geringe Vorlauftemperatur im Heizungswasser wirtschaftlich er- zeugen. Darum eignet sie sich vorrangig für Fußbodenheizungen. Erst nach dem Einbau einer Wärmepumpe wärmedämmende Maßnah- men auszuführen, macht den Wärmepumpenbetrieb unwirtschaftlich. Die dadurch in ihrer Wirkung überdimensionierte Wärmepumpe würde zu kürzeren Laufzeiten bei höherer Taktung führen. Das der Projektierung zugrunde gelegte Verhältnis von Betriebsstunden zu Starts mit maximal 3, würde durch die höhere Taktung die Energieeffi- zienz verringern und gleichzeitig die Lebensdauer der Pumpe verkürzen. Der Strom zum Betrieb sollte aus regenerativen Energien gewonnen werden. Ideal ist dabei die Nutzung von Photovoltaik auf dem Hausdach. Wahlprotokoll Besondere Form des Beschlussprotokolls, aus dem die Bestellung des Verwalters her- vorgeht. Es muss dem Grundbuchamt als Nachweis der Verwaltereigenschaft in nota- riell beglaubigter Ausführung vorgelegt wer- den. Nur so kann der Verwalter bei einem Eigentümerwechsel seine Verwalterzustim- mung erteilen. Im Protokoll sind alle rechtlichen Formalien genau zu beachten. Insbesondere muss daraus der volle Name mit Anschrift des be- stellten Verwalters und Beginn und Ende der Verwalterbestellung hervorgehen. Die Einladung gehört ebenso dazu. Das Proto- koll muss vom bisherigen Verwalter bzw. Versammlungsleiter, einem Wohnungsei- gentümer und ggf. vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats unterschrieben sein. Diese Unterschriften müssen bereits vor der Einreichung beim Grundbuchamt von einem Notar beglaubigt sein. 268 Und da war noch... ...der für (Amts-) Schim- mel unsensible Verwalter, dem das Grundbuchamt ein Wahlprotokoll wegen fehlender Kreuzchen auf einer dem Protokoll bei- gefügten Stimmrechts- vollmacht, als formellen Fehler zurückwies, ob- wohl Weisungen auf Voll- machten keine Rechtswir- kung auf Beschlussver- kündungen entfalten.

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Lexikon W Warmwasserkosten ► Heizkostenverordnung WEG ► Wohnungseigentumsgesetz Werdende Eigentümergemeinschaft Gibt’s nicht mehr. Nach dem alten WEG entstand eine Wohnungseigen- tümergemeinschaft erst, wenn gegenüber dem Bauträger ein durch Auf- lassungsvormerkung gesicherter Übereignungsanspruch bestand und das Wohnungseigentum bereits übergeben, also der Besitz z. B. Schlüs- selübergabe verschafft wurde. Dazu hatte die Rechtsprechung den Be- griff “werdende Eigentümergemeinschaft“ entwickelt. Dies ist nicht zu verwechseln mit dem werdenden Wohnungseigentümer. Seit dem neuen WEG ab 01.12.2020 gibt es keine werdende Wohnungs- eigentümergemeinschaft mehr. Ab jetzt entsteht die Gemeinschaft bereits mit dem Datum der Anlegung der Grundbuchblätter beim Grundbuchamt. Werdender Wohnungseigentümer Den bisherigen werdenden Wohnungseigentümer beim Erwerb von Wohnungseigentum vom Bauträger gibt es mit dem neuen WEG ab 01.12.2020 nicht mehr. Ab jetzt ist man beim Kauf vom Bauträger bereits vollberechtigter Woh- nungseigentümer mit sämtlichen Rechten und Pflichten, wenn ein Kauf- vertrag geschlossen ist, die Auflassungsvormerkung im Grundbuch ein- getragen ist und dem Erwerber bereits der Besitz an der Wohnung (Schlüsselübergabe) eingeräumt ist. Diese Phase verlangt von allen beteiligten Wohnungseigentümern be- sondere Flexibilität. Denn das WEG ist bei der Anwendung an eine Reihe von Formalien gebunden. Dem oft von den Beteiligten erwarte- ten gesunden Menschenverstand darf der Verwalter nicht immer be- rücksichtigen. Erwerber, die ihre Wohnung nicht als Ersterwerb vom teilenden Bauträger, sondern erst von einem Wohnungseigentümer kaufen, werden erst mit der Umschreibung im Grundbuch Wohnungs- eigentümer. Ab dann muss Hausgeld bezahlt werden. Eventuell anderslautende Vereinbarungen im Kaufvertrag entfalten keine Wirkung für die Eigentümergemeinschaft. 269

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Lexikon Wertprinzip ► Stimmrecht Wiederholungsversammlung ► Wohnungs- eigentümerversammlung W Winterdienst Nach den üblichen Satzungen der Gemeinden und Städte muss der Winterdienst täglich in der Zeit von 7.00 Uhr bis 20.00 Uhr ausgeführt werden. Dabei wird meist die Verpflichtung für den Gehweg und häufig für die Fahrbahn auf die Grundstücksanlieger übertragen. Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft bedeutet das, dass sie diese Verpflichtung in irgendeiner Form erfüllen muss, um Passan- ten, Besucher und Hausbewohner vor Verlet- zungen zu schützen. Und da war noch... ...der bequeme Hausbe- wohner, der den Schnee vor seiner Garagenein- fahrt lediglich nach bei- den Seiten vor die Nach- bargaragen schob und sich wunderte, dass er Ärger bekam. Bei einem Schaden muss die Gemeinschaft ihrer Versicherung darlegen, dass sie ihre Obliegenheitspflicht erfüllt und damit alles getan hat, den Winterdienst ordnungsgemäß auszuführen. Eventuell beauftragte Reinigungsfirmen sind entsprechend von ihr zu kontrollieren. Nur dann wird, wenn jemand ausrutscht die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung den Verunglückten unter die Arme greifen. Der BGH hat dazu 2012 grund- legend entschieden. Mehr dazu unter: Tätige Mithilfe. Wirtschaftsplan So was Ähnliches wie Planwirtschaft. Hier plant der Verwalter in Zusammenarbeit mit dem Verwal- tungsbeirat am Jahresanfang die Ausgaben und die Einnahmen der gesamten Wohnungseigentü- mergemeinschaft. Auf der Ausgabenseite geht es dabei um: Was- serversorgung, Entwässerung, Heizung und Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung, Müll- 270

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Lexikon entsorgung, Hausreinigung und Ungezieferbe- kämpfung, Straßenreinigung, Winterdienst, Haus- meister, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Schorn- steinreinigung, Wohngebäude- und Grundbe- sitzerhaftpflichtversicherung, Fernsehversorgung, Gemeinschaftsantennenanlage, Gemeinschafts- waschmaschine, sonstige Betriebskosten, Verwal- terhonorar, Kosten des Gemeinschaftskontos, Zu- führung in die Erhaltungsrücklage. Alle vorhersehbaren Ausgabenpositionen werden nach dem jeweils geltenden Verteilerschlüssel auf alle Wohnungen verteilt. Damit ergibt sich für jede Wohnung ein anteiliger Jahresbetrag. Der wird auf 12 Monate als Hausgeld verteilt und stellt die Einnahmen der Gemeinschaft dar. Und da war noch... W ...der misstrauische Eigentümer, der nach langer Be- obachtungszeit be- merkte, dass er tat- sächlich mit seiner Etagenheizung einen Raum der benach- barten Wohnung mit beheizt hatte. Der Wirtschaftsplan kann in der Wohnungseigen- tümerversammlung noch geändert werden. Argu- mente wie z. B. „... ich wohne nur noch allein in der Wohnung und spare damit Heiz- und Wasserkosten!“ ziehen nicht. Denn die Versorger werden deswegen ihre die berechneten Vorauszahlungen nicht anpassen. Und die müssen in jedem Fall vorfinanziert werden. Über den vom Verwalter erstellten oder geänderten Wirtschaftsplan be- schließen die Wohnungseigentümer mit einfacher Stimmenmehrheit. Ab Beschluss muss jeder Eigentümer sein Hausgeld monatlich im Vo- raus auf das Gemeinschaftskonto zahlen. Nach Ablauf des Jahres er- stellt der Verwalter daraus die Jahresabrechnung. Wohnberechtigungsschein ► Belegungsbindung Wohnfläche Fläche innerhalb eines Gebäudes, die nach behördlicher Definition ausschließlich zum Wohnen bestimmt ist. Dabei ist es egal ob darin tatsächlich gewohnt wird. Abstellräume innerhalb einer abgeschlosse- nen Wohnung zählen mit zur Wohnfläche. Über die Größe kann man streiten. Darum hat der Gesetzgeber für die genaue Ermittlung der Wohnfläche ein Berechnungsverfahren 271

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Lexikon W vorgegeben. Darin ist genau vorgeschrieben, wie zum Beispiel Flächen unter Dachschrägen, Treppen oder bei Balkonen und Terrassen (i. d. R. mit 25-50%) berechnet werden. Diese Berechnungsmethode gilt nur für öffentlich geförderte Wohnungen bzw. den sozialen Woh- nungsbau. Seit 2004 gilt diese neue Wohnflächenverordnung (WoFlV). Sie löst die alte DIN 283 und die Bestimmungen in der 2. Berechnungsverordnung ab. Der bisherige Abzug von 3% für Putz entfällt. Die Grundfläche bemisst sich jetzt nach dem lichten Maß zwischen den begrenzenden Bauteilen. Wohngeld Staatlicher Zuschuss zur Miete. Gilt vor allem für einkommensschwa- che Mieter. Wohnungseigentümer selbstgenutzter Immobilien können unter bestimmten Voraussetzungen Wohngeld erhalten. Der Antrag wird bei der zuständigen Gemeinde bzw. Stadt gestellt. Mit “Wohngeld“ wird gern auch das Hausgeld im Wohnungseigentum bezeichnet. Das ist falsch. Die Anwendung der korrekten Begriffe ver- meidet Verwechslungen. Wohnungsabnahme Bei Wechsel des Mieters oder einem Eigentümerwechsel wird üblicher- weise der Zustand bei Übergabe festgestellt. Das Ergebnis dabei in einem Wohnungsabnahmeprotokoll festzuhalten ist sinnvoll. Zählerstände nicht vergessen. Das ermöglicht aufgeteilte Betriebskostenabrechnungen. Eventuelle Kosten für die Beseitigung der vom Mieter verursachten Schä- den werden von der zurück zu zahlenden Mietkaution abgezogen. Abgesehen von der Protokollierung etwaiger Mängel, tritt mit der Ab- nahme die Beweislastumkehr ein. Zum Beispiel beim Kauf vom Bauträ- ger, muss der bei der Abnahme durch den Erwerber die Mängelfreiheit beweisen, nach der erfolgten Abnahme ist bei Baumängeln oder Bauschäden der Erwerber einer Wohnung dem Bauträger gegenüber in der Beweispflicht. Das kann für Eigentümer aufwändig und teuer werden. Das gilt nicht für Kaufverträge, in denen die Gewährleistung ausge- schlossen ist, wie bei “Bestandsimmobilien“. Dies ist die freundliche Um- schreibung für Gebrauchtes und oft überraschend Verbrauchtes, wenn man dabei am beratenden Architekten gespart hatte. 272

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Lexikon Wohnungseigentum W Eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, das im Grundbuch nach dem WEG in verschiedene Miteigentumsanteile und damit Wohnungen aufgeteilt wurde, nennt sich Wohnungseigentum (Eigentumswohnung). Der Erwerber einer Wohnung wird automatisch Mitglied in einer Woh- nungseigentümergemeinschaft. Gleichzeitig erwirbt er einen Miteigen- tumsanteil am gesamten Bauwerk und dem Grundstück. Dieser Anteil ist verbunden mit dem Sondereigentum an der gekauften Wohnung. Diese Wohnung gehört einzig und allein dem jeweiligen Wohnungseigentümer. Oft ist mit dem Sondereigentum gemäß der Teilungserklärung auch das Sondernut- zungsrecht an einer Terrasse oder einem Kfz-Stellplatz verbunden. Diese Bauteile dür- fen dann ebenfalls ausschließlich vom jewei- ligen Sondereigentümer als Sondernut- zungsberechtigten genutzt werden. Sondereigentum, welches nicht dem Woh- nen dient, z. B. Gaststätte, Laden, Büro oder Garage, nennt man Teileigentum. Wohnungseigentümer Ein Gebäude mit Wohnungseigentum gehört üblicherweise mehreren beteiligten Woh- nungseigentümern. Es gibt keinen Alleinei- gentümer, sondern nur Miteigentümer. Im WEG werden Eigentümer von Gewerbeein- heiten also sog. Teileigentum mit Wohnungs- eigentümer bezeichnet. Und da war noch... ...die entsetzte Eigentü- mergemeinschaft, die von einer alkoholkranken Mit- eigentümerin lediglich die Abschaffung ihres ver- nachlässigten Hundes aus der Wohnung gefordert hatte, jedoch keinesfalls erreichen wollte, das arme Tier durch mitternächtli- che Brandstiftung umzu- bringen. Daher sollte kein Eigentümer auf die Idee kommen, einsame Entschei- dungen zu treffen und sie dann ungefragt umsetzen. Über alle geplanten oder erforderlichen Auftragserteilungen oder Maß- nahmen der Erhaltung muss man sich miteinander im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung verständigen und erst darüber einen Beschluss fassen. Das gilt auch für Sonderwünsche. Für die Willensbil- dung gibt es in der Gemeinschaftsordnung entsprechende Regeln. Ge- fragt sind: Engagement, Geduld und Toleranz. Das gilt insbesondere für 273

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Lexikon W ehemalige Eigenheimbesitzer, denen es oft schwerfällt, sich in die Sach- zwänge und schwerfälligen Abläufe mit deren Formalien einzuleben. Alle sitzen in einem Boot. Hoffentlich rudern alle in die gleiche Richtung. - Aber da ist ja der Verwalter als Steuermann. Der wird’s schon richten... Wohnungseigentümergemeinschaft Jeder Erwerber einer Eigentumswohnung wird Mitglied der Wohnungs- eigentümergemeinschaft. Damit sind Rechte und Pflichten verbunden. Diese ergeben sich aus WEG, Teilungserklärung, der Gemeinschafts- ordnung und Beschlüssen aus Wohnungseigentümerversammlungen. Einige Eigentümergemeinschaften ähneln mehr einer zusammen gewür- felten Baseball-Mannschaft. Die Mitspieler kommen aus den ver- schiedensten Sportarten. Nur wenige kennen die Spielregeln. Und wenn, dann oft nur ungenau. Gerne wird dabei individuell ausgelegt. Mit gesun- dem Menschenverstand versteht sich. Oder die fast allen bekannten Fuß- ballregeln werden ungeniert auf Baseball übertragen. Bei einigen ist es mit der Treffsicherheit nicht weit her. Das kann schon mal zu “blauen Fle- cken“ führen. Und als Trainer und gleichzeitig Schiedsrichter hat man einen Verwalter eingekauft. Der sorgt dann für die korrekte Einhaltung aller Re- geln. Oder er versucht es jedenfalls. Wohnungseigentümerversammlung Oberstes Entscheidungs- organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier können sich einmal im Jahr sämtliche Wohnungseigentümer treffen und untereinan- der austauschen. Schließlich geht es um die Belange alle Wohnungseigentümer. Hier wer- den Entscheidungen für das Tagesgeschäft und die Weichen für die Zukunft gestellt. Es geht um Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan oder auszuführende Maßnahmen, wie z. B. Hausordnung und Maßnahmen der Erhaltung. Die in dieser Versammlung gefassten Beschlüsse muss der Verwalter umsetzen. Damit jeder nachher noch weiß, was los ist, werden für sämtliche Eigentümerversammlungen Beschlussprotokolle geführt. 274

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Lexikon W Zur Versammlung lädt der Verwalter einmal im Jahr ein. Die Einladungs- frist beträgt gemäß WEG 3 Wochen. Im Fall einer besonderen Dringlich- keit darf die Frist ausnahmsweise mal kürzer sein. In der Einladung brau- chen die Tagesordnungspunkte nur schlagwortartig aufgeführt werden, die Beschlüsse müssen das Bestimmtheitsgebot erfüllen. Den Versammlungstermin und den Versammlungsbeginn bestimmt der Verwalter. Dabei wird der wegen seiner Neutralität gegenüber den einzel- nen Eigentümern den Termin auf die Interessen der Gesamtheit der Woh- nungseigentümer ausrichten. Darum kann er auf Terminwünsche einzel- ner keine Rücksicht nehmen. Und da war noch... Vereinzelt wird vom Verwalter verlangt, Versammlungen außerhalb der “Arbeitszeit“ durchzuführen. Gemeint ist damit die Zeit des betreffenden Wohnungseigentümers. Dies würde bedeuten, dass im Schichtdienst oder in der Gastronomie arbeitende andere Wohnungseigentümer be- nachteiligt wären. Denn Vorrechte Einzelner könnten dann alle anderen Wohnungseigentü- mer für sich beanspruchen. Hin und wieder wird nach Erhalt der Einladung noch vom Ver- walter eine Terminverlegung verlangt. Auf diese Weise wären Einflussnahmen einzelner Wohnungseigentümer auf die Abstimmungser- gebnisse möglich oder vielleicht seitens der Fordernden sogar beabsichtigt. Da die Eigentümerversammlung nur einmal jährlich stattfindet, ist es zumutbar sich dafür frei zu nehmen. Für den Verwalter und seine Mitarbeiter sind - wie bei uns - im 1. Halbjahr mehr als 100 Versammlungen innerhalb der Arbeitszeit unseres Teams zu organisieren und durchzuführen. Mit dem neuen WEG ab 01.12.2020 bzw. zu- künftig gibt es drei Varianten von Wohnungsei- gentümerversammlungen. Präsenz-Versammlung: ...der vergessliche Ver- walter, der eine von ihm einberufene Eigentü- merversammlung ver- säumte und am nächs- ten Tag alle Eigentümer zu Hause aufsuchte, um sie mit einem liebevoll ausgewählten Blumen- Arrangement wieder friedlich zu stimmen. Asche auf mein Haupt! Hier treffen sich die Teilnehmer im Büro des Verwalters oder in einem separaten Versammlungsraum. Vor Beginn werden Kontakte aufge- frischt, Nettigkeiten getauscht, miteinander geklönt, gelacht und sich 275

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Lexikon W warmgelaufen. Gegenseitiges Vertrauen wird aufgebaut und das Zu- sammengehörigkeitsgefühl wird weiterentwickelt. Bei jedem Redebeitrag schwingt zum besseren Verständnis miteinan- der die Körpersprache und der Geruch aller Teilnehmer eine große Rolle. Wenn sie sich gut riechen können, ist das schon die halbe Miete. Hybrid-Versammlung: Das ist eine Präsenz-Versammlung, an der mindestens ein Wohnungs- eigentümer physisch anwesend oder zumindest durch eine Stimm- rechtsvollmacht vertreten sein muss. Dann dürfen einzelne oder alle übrigen Wohnungseigentümer per Videokonferenz teilnehmen. Diese Form der Eigentümerversammlung muss vorher in einer Prä- senz-Versammlung beschlossen werden. Dabei können die Woh- nungseigentümer die Online-Teilnahme genehmigen; doch es besteht darauf kein Rechtsanspruch. Im Fall der vorherigen Genehmigung gibt es einige Herausforderungen: Teilnahme rechtzeitig beim Ver- walter anmelden Jede zukünftige Versammlung wird als Hybrid- Versammlung mit zusätzl. Personal vorbereitet, unabhängig von tatsächlicher online-Teilnahme Nichtöffentlichkeitsgebot ein- halten Neue rechtliche “Tretminen“ - von Juristen auch als “juristischer Leckerbissen“ bezeichnet Eigenes Übertragungs-, Techni- kausfall- und damit Teilnahme- verlustrisiko tragen Ab jetzt für jede Versammlung einzusetzen: Mikrofone, Kameras, Beamer zusätzl. Laptop und Mitarbeiter für Bedienung DSGVO-konfor- mer Spezialsoftware mit Nachweis jeweiliger Einlog-Zeiten und Abstimmungen der Online- Teilnehmer (vergleichbar: “Videobeweis“ Erfahrungsgemäß entstehen dafür zusätzl. Kos- ten von 500 € bis 1.500 € für jede Versammlung, egal ob tatsächlich online teilgenommen wird. Falls nicht mind. ein Wohnungseigentümer phy- sisch anwesend oder vertreten ist, fällt die kom- plette Versammlung aus und es wird fristgerecht zur Wiederholungsversammlung eingeladen Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) einhalten Genutztes Videokonferenz-System darf nur in einer innereuropäischen Cloud speichern. 276

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Lexikon W Insbesondere die Sicherstellung des “Nichtöffentlichkeitsgebots“ ist dem Verwalter unmöglich. Denn jeder Online-Teilnehmer kann sich - von der Kamera unbemerkt - mittels eines Beraters einen Informationsvorsprung gegenüber den anderen verschaffen. Je mehr Online-Teilnehmer, desto schematischer und sachlicher gestaltet sich die Versammlung. Die Rede- beiträge müssen beim Operator angemeldet werden. Der wiederum erteilt das Wort. Die damit verbundenen Formalien sind von allen Beteiligten genau einzuhalten. Bereits ein einziger Verstoß gefährdet die Rechtssi- cherheit und kann eine teure Beschlussanfechtung nach sich ziehen. Die Entscheidung persönlich oder virtuell teilzunehmen, kann sehr kurzfristig erfolgen. Darum muss bei einer Hybrid-Versammlung mit der persönlichen Teilnahme alle Eigentümer gerechnet werden. Das be- deutet einen entsprechend großen Raum vorzuhalten. Online-Versammlung: Diese neue Variante der Wohnungseigentümerversammlung ist heute (Anmerkung des Verfassers: 16.10.2024, während der Erstellung dieses Abschnitts) vom Ge- setzgeber verabschiedet und damit in das WEG mit aufgenommen wor- den. Ab 17.10.2024 darf die Eigentümergemeinschaft in einer Eigentü- merversammlung mit mind. ¾ der abgegebenen Stimmen beschlie- ßen, das zukünftige Versammlungen rein virtuell stattfinden. Voraus- sichtlich werden dabei gegenüber der Hybrid-Variante lediglich Kosten für einen großen Versammlungsraum und einen Teil des Equipments wegfallen. Bis einschließlich 2028 muss jährlich noch eine zusätzliche Präsenzversammlung stattfinden. Hierauf können die Eigentümer nur durch einstimmigen Beschluss verzichten. Herr Dr. Dr. Andrik Abramenko, Richter am LG Idstein spricht mir aus der Seele, denn er meint dazu im Techem Brief für Verwalter im Januar 2024: „...Noch weiter geht nun ein Referentenentwurf, der es der qualifizierten Mehrheit von drei Vierteln der abgegebenen (!) Stimmen gestatten will, die für alle verbindliche Online-Eigentümerversammlung einzuführen. Hier hätte man möglicherweise die Erfahrungen mit der fakultativen On- line-Versammlung weiter abwarten sollen. Schon die mit ihren verbun- denen Problemen, insbesondere der Einhaltung der Nichtöffentlichkeit und der veränderlichen Mehrheiten bei offline-Abwesenheit zuvor teil- nehmender Wohnungseigentümer, scheinen nicht hinreichend gelöst. Mit der zwangsweisen Einführung der Online-Eigentümerversammlung kommt noch das Problem der nicht mit der schönen, neuen Computer- welt vertrauten Wohnungseigentümer hinzu: Wie sollen deren Rechte 277

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Lexikon W gewahrt werden? Immerhin geht es hier für viele Betroffene nicht um Kapitalanleger, wie bei vergleichbaren Neuerungen im Aktienrecht, sondern auch um die Gestaltung des Lebensmittelpunktes. Der Refe- rentenentwurf weiß hier keine bessere Auskunft als den Verweis auf die Möglichkeit der Nachbarschaftshilfe. Hier werden Sie wohl stärker ge- fragt sein, etwa, wie im Schrifttum schon vorgeschlagen wurde, durch Zurverfügungstellung eines Raumes für Online-Analphabeten.“ Für alle Varianten gilt: Letztendlich ist es lediglich eine Frage der Priorität, ob man an der Woh- nungseigentümerversammlung teilnimmt. Oder? - Wer würde denn ei- nen Termin für die Ausschüttung seines Lottogewinns schwänzen? Bei einigen Gemeinschaften mit dominant auftre- tenden Teilnehmern oder Populisten bleiben die gemäßigten Kräfte schon mal lieber zu Hause. Doch damit überlassen sie unter Umständen den Populisten das Feld. Zuweilen gleicht eine Eigen- tümerversammlung einer gemischten Raubtier- nummer. Und mittendrin steht der Verwalter als Dompteur. Mit Zuckerbrot und Peitsche erzwingt er freie Entscheidungen. Manchmal mit dem Rü- cken zur Wand. Namhafte Juristen bezeichnen Wohnungseigen- tum als die Fortsetzung des archaischen Faustkampfs mit zeitgemäßen Mitteln. Da bin ich mir nicht so sicher! - Beim Faustkampf! Wohnungseigentum Rechtlich offizielle Bezeichnung für eine Wohnung, die den Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) behandelt wird. Umgangssprach- lich mit Eigentumswohnung bezeichnet. Im Gegensatz zu Mietwohnungen können die einzelnen Eigentumswoh- nungen, Garagen und Gewerbeeinheiten unterschiedlichen Eigentümern, den Miteigentümern, gehören. Der jeweilige betreffende Wohnungseigentümer darf sie beleihen, ver- mieten oder verkaufen, ohne die anderen zu fragen. Dieses Eigentum, im WEG mit Sondereigentum bezeichnet, beginnt erst hinter der Wohnungs- bzw. Keller- oder Garagentür. Alles außerhalb des 278

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Lexikon W Sondereigentums zählt zum Gemeinschaftseigentum und gehört allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich. Dies darf von allen Woh- nungseigentümern genutzt werden. Zur Regelung aller die Wohnungseigentümer betreffenden Angelegen- heiten wird in einer jährlichen Wohnungseigentümerversammlung je- weils ein Beschluss gefasst. Wohnungseigentumsgericht Der Gesetzgeber hatte seinerzeit das Woh- nungseigentumsgericht dem Familiengericht zugeordnet. Als das WEG 1951 verabschiedet wurde, war man wohl der Ansicht, Wohnungs- eigentümergemeinschaften würden sich ähn- lich umgänglich, wie Familien verhalten. Das schien anfangs so zu sein, doch... ...seit dem 01.07.2007 werden Gerichtsverfah- ren im Wohnungseigentum statt bisher im Rahmen der “Freiwilligen Ge- richtsbarkeit“ (FGG-Verfahren) nunmehr im Rahmen der Zivilprozess- ordnung (ZPO) durchgeführt. Das bedeutet, dass sämtliche Verfahren beim zuständigen Amtsgericht anhängig werden. Wie dem auch sei, die Gesellschaft hat sich weiterentwickelt. Der Stress hat für alle zugenommen. Inzwischen leben wir in einer Ellenbogenge- sellschaft. Das macht auch vor Eigentümergemeinschaften nicht halt. Bei Rechtsstreitigkeiten im Wohnungseigentum geht es nach Aussage der Juristen oft weniger um die Sache als ums Prinzip. „…denen werd’ ich’s schon zeigen!“ Unter diesem Motto wurden schon Prozesse we- gen Bildern im Treppenhaus und Gartenzwergen auf der Wiese geführt. Teilweise über mehrere Instanzen. Um eine Reparatur am Gemeinschaftseigentum in- nerhalb einer Wohnung durchzuführen, hat sich einer unserer Wohnungseigentümer zwei Jahre lang über drei Gerichtsinstanzen gewehrt. Sein Rechtsanwalt hat sich mächtig ins Zeug gelegt. Letztlich erfolglos. Das hätte der Eigentümer billiger haben können. Die Duldungspflicht ist nämlich im WEG verankert. 279

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Lexikon W Aus einem Fachblatt des Bundesfachverband der Immobilienverwalter e. V. (BVI) geht hervor, dass sich Deutschland mit 26 Richtern die höchste Richterdichte pro 100.000 Einwohner leistet. Zum Vergleich dazu brauchen die Amerikaner nur 5 und die Holländer nur 6 Richter. Rechtsanwälte versuchen als Organ der Rechtspflege vorprozessual vermittelnd auf die streitigen Parteien einzuwirken. Doch blinder Pro- zesswut eines Mandanten kann auch ein vernünftiger Rechtsanwalt nichts entgegensetzen. Wohnungseigentumsgesetz (WEG) „...Das hat der Herr in seinem Zorn erfunden!“, sinnierte ein mir bekannter Rechtsanwalt und Notar. Da scheint was dran. “Erfunden“ haben es Prof. Weitnauer und Prof. Bärmann im Auftrag der damaligen Nachkriegs-re- gierung. Verkündet wurde das Gesetz am 15.03.1951. Es regelt wie eine Vereinssatzung den Umgang der Wohnungseigentümer untereinander. Hier sind die Rechte und Pflichten aller Eigentümer festgelegt. Auch die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters. Mit seinen 64 Paragrafen (heute nur noch 49) war es seinerzeit auf die Bedürfnisse des Wohnungs- marktes zugeschnitten. Wohnungseigentümergemeinschaften waren klein und überschaubar. Man kannte sich, sprach miteinander und ver- ständigte sich. Auch über die Nutzung des gemeinsamen Trockenraums! Seitdem hat sich so einiges geändert. Bauträger haben seit den siebzi- ger Jahren Wohnungseigentum auf Vorrat gebaut und aneinander völlig fremde Menschen verkauft. Es entstanden sog. Zufallsgemeinschaften. Die größte Eigentümergemeinschaft in Deutschland zählt ca. 2.700 Woh- nungen. Da kennt niemand alle Miteigentümer und will es vielleicht auch gar nicht. Das führt zu völlig neuen Anforderungen an alle Beteiligten. Und die kann dieses alte Gesetz nur unzulänglich lösen. Darum ist bei der Anwendung des Gesetzes eine umfangreiche, sich fortlaufend än- dernde Rechtsprechung entstanden. Gerichtsentscheidungen sind im- mer auf den Einzelfall bezogen und damit nicht direkt vergleichbar. Mit der Novellierung des WEG ab dem 01.12.2020 dürfen sämtliche Kostenarten mit einer von der Gemeinschaftsordnung abweichenden Kostenverteilung per Beschluss abgerechnet werden. Die beschlossene Kostenverteilung muss den Grundsätzen ordnungs- mäßiger Verwaltung entsprechen. Dabei dürfen die Eigentümer jeden 280

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Lexikon W Maßstab wählen, der die Interessen der Gemeinschaft und der Eigentü- mer angemessen berücksichtigt und nicht willkürlich ist bzw. einzelne Eigentümer ungerechtfertigt benachteiligt. Auf diese Weise sind neue Rechtsfragen, die sich durch bisherige Recht- sprechung (sog. Jahrhundertentscheidungen) des Bundesgerichtshofs (BHG) vom 20.09.2000 zur Beschlusskompetenz bzw. 02.06.2005 zur Teilrechtsfähigkeit ergeben haben, per Gesetz gelöst. Hoffentlich! ...Nicht so ganz: Am 17.10.2024 wurden noch das Balkonkraftwerk als privilegierte Maßnahme und die reine Online-Eigentümerversammlung ins Gesetz mit aufgenommen. Wohnungsgrundbuchblatt Liegt beim Grundbuchamt für jedes Wohnungs- eigentum vor. Ist eine Art Karteikarte, aus der hervorgeht, welche Wohnungen oder Garagen des Grundstücks zur Wohnungseigentümerge- meinschaft gehören, wer Wohnungseigentümer ist, ob das Grundstück mit einer Grunddienst- barkeit belastet ist oder für eine einzelne Woh- nung eine Grundschuld oder eine Auflassungs- vormerkung eingetragen ist. Inzwischen wird das Grundbuch fast überall elektronisch geführt. Ein Notar kann dadurch bei einem berechtigten Interesse online per Com- puter in das Grundbuchblatt einsehen und Auszüge drucken. Keinesfalls sollte man einen Kaufvertrag abschließen oder Zahlungen leisten, wenn das Wohnungsgrundbuch noch gar nicht angelegt ist. Dies betrifft insbesondere den Ersterwerb neu gebauter Wohnungen von einem Bauträger oder die Umwandlung von Mietwohnungen in Wohnungseigentum. Ohne notarielle Teilungserklärung mit Teilungsplan, der Gemeinschafts- ordnung und angelegten Wohnungsgrundbüchern ist das Wohnungsei- gentum rechtlich noch gar nicht entstanden. Die Eintragung einer even- tuellen Grundschuld zur Finanzierung des Kaufpreises ist damit noch nicht möglich. 281

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Lexikon Wohnungskauf W Natürlich kann man es so machen, wie die mir bekannte überwiegende Mehrzahl der Erwerber. Man schaut sich nur die Wohnung und das Haus an, wird mit dem Verkäufer handelseinig und geht zum Notar... ...und fällt nach dem Kauf aus allen Wolken, wenn der mit gekaufte Ga- ragenanteil gar nicht zur Nutzung eines Garagenstellplatzes berechtigt oder zu allem Überfluss noch ein viel höheres Hausgeld an die Woh- nungseigentümergemeinschaft gezahlt werden muss, als es der Verkäu- fer versichert hatte. Von der Sonderumlage, die allen Wohnungseigen- tümern schon lange vorangekündigt war, ganz zu schweigen. Dabei ist für die Wohnungseigentümergemeinschaft alles vorher fein säuberlich schriftlich festgehalten worden. Zum einen in der Teilungser- klärung und der Gemeinschaftsordnung und zum anderen in den Be- schlussprotokollen der Wohnungseigentümerversammlungen. Ab dem 01.07.2007 auch in einer vom Verwalter ak- ribisch geführten Beschluss-Sammlung. Und da waren noch... Wer diese Unterlagen bereits vor dem Ei- gentümerwechsel beim Verkäufer aufmerk- sam studiert, ist nachher vor unangeneh- men Überraschungen einigermaßen sicher. Falls er die Unterlagen beim Verwalter ein- sehen möchte, muss er sich dazu vom Ver- käufer schriftlich bevollmächtigen lassen. Keinesfalls ist es zweckmäßig den Verwal- ter für die Einhaltung der strengen Aufla- gen der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) abzustrafen oder für Enttäu- schungen verantwortlich zu machen. Der hat gerade bei einem Eigentümerwechsel genug Schwierigkeiten, den beteiligten Parteien die auf einem BGH-Beschluss fußende komplizierte Rechtslage mit deren Auswirkung verständlich zu machen. Dies betrifft vor allem die Teilnahme an der Wohnungseigentümerversammlung, das Stimmrecht und die Jahresabrechnung. ...die wütenden Reihen- hauskäufer, als sie erkann- ten, dass sie sich in Un- kenntnis der Rechtslage, als haftende Mitglieder in eine Reihenhaus-Eigentü- mergemeinschaft mit er- heblichen Zahlungsausfäl- len eingekauft hatten. Mehr dazu unter: Schon gekauft? - Oder ist noch was zu retten? 282

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Lexikon Wohnungsverkauf W Wenn es einem verkaufswilligen Wohnungseigentümer gelungen ist, sich mit einem Kaufinteressenten auf einen Notartermin zu einigen, ist die Sache schon so gut wie gelaufen. Sobald der Kaufvertrag abge- schlossen ist, übernimmt der Notar alles weitere. Er holt die zur Eigen- tumsumschreibung erforderliche Verwalterzustimmung ein. Sämtliche Regelungen des Kaufvertrags haben keine rechtliche Wirkung für die Wohnungseigentümergemeinschaft. Darum können die Parteien zwar einen konkreten Übernahmetermin für die Lasten und Nutzungen vereinbaren, für die Eigentümergemeinschaft bzw. den Verwalter ist ausschließlich das Datum der Umschreibung im Grundbuch maßge- bend. Sobald der Eigentümerwechsel durch die Umschreibung im Grundbuch erfolgt ist, ist der Verkäufer endgültig aus der Eigentümergemeinschaft ausgeschieden und gegenüber der Gemeinschaft von allen Pflichten - auch für Hausgeld und eventuell einer erst am Folgetag der Eigen- tumsumschreibung beschlossenen Sonderumlage - befreit. In diesem Zusammenhang ist es nicht nur zum Vorteil des Verkäufers, sondern auch im Interesse der ordnungsmäßigen Verwaltung erforder- lich, dem Verwalter umgehend unaufgefordert eine Kopie der erfolgten Umschreibung auszuhändigen. Erst dann darf und wird der Verwalter die betreffenden Daten in seiner EDV entsprechend ändern. Der folgende Beschluss über die Jahresabrechnung wird zwangsläufig in die zeitliche Zuständigkeit des Erwerbers fallen. Dabei muss lt. BGH (Beschl. v 21.04.1988, Az. V ZB 10/87) die Jahresabrechnung für sämtliche Einheiten ganzjährig erfolgen. Nur eine einzige aufgeteilte Einzelabrechnung für eine Wohnung macht den Beschluss zur Abrechnungsgenehmigung nichtig. Wenn ein Eigen- tümer dann eine Beschlussanfechtung durchführt, wird es für alle sehr teuer. Daneben könnte bei Zahlungsausfall irgendeines Wohnungseigentü- mers keine Hausgeldklage geführt werden, da für niemanden Zahlungs- verpflichtungen aus den Jahresabrechnungen bestehen würden. Eine Einzelabrechnung erst nach der Beschlussfassung aufzuteilen ist dagegen unschädlich. Dabei teilen die am Eigentümerwechsel Beteilig- ten die Abrechnung selbst auf. Selbstverständlich geben wir dabei nach der Beschlussfassung auf Wunsch gerne Hilfestellung. 283

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Lexikon Zahlungsausfall Z Ja! - Das gibt’s zunehmend. Wegen der gesamt- schuldnerischen Haftung im Innenverhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft wirkt sich ein Zahlungsausfall auf die übrigen zahlenden Wohnungseigentümer aus. Darum ist es wichtig, dass der Verwalter die Zah- lungsverpflichtungen (z. B. Hausgeld) aller Woh- nungseigentümer zeitnah überwacht und sofort eingreift, bevor der Zahlungsausfall größer wird. Auch wenn der Zahlungsausfall zeitnah rechtlich verfolgt wird, muss zunächst der Fehlbetrag ausgeglichen werden. Bei Zahlungsausfall eines Wohnungseigentümers, der z. B. die Hälfte aller Miteigentumsanteile auf sich vereinigt, würde sich sonst das Haus- geld für alle anderen Miteigentümer verdoppeln. Eventuell ist eine Sonderumlage fällig. Denn die Erhaltungsrücklage darf dafür keinesfalls zweckentfremdet werden. Zertifizierung Neuestes Instrument der Bundesregierung, um zumindest einen Kennt- nisnachweis für Verwalter zu erzwingen. Dabei muss sich der Verwalter bei der IHK einer Prüfung unterziehen. Wenn er die besteht, darf er sich als zertifizierten Verwalter bezeichnen. Leider bildet die Prüfung die tat- sächlichen Anforderungen an einen Fachverwalter m. E. nicht vollum- fänglich ab. Wer gut auswendig ler- nen kann, ist noch lange nicht in der Lage mit den komplizierten Recht- fragen aus den fortlaufend wechselnden herrschenden Meinungen der Juristen umzugehen. Ergänzend werden von jedem Verwalter noch 30 Stunden Fortbildungs- nachweise innerhalb von 2 Jahren gefordert. Die kann er online erarbei- ten oder sich in einer Präsenzveranstaltung in die Teilnehmerliste eintra- gen, um dann zu shoppen oder zu faulenzen. 284

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Lexikon Zinsbescheinigung Z Dient dem Wohnungseigentümer als Nachweis für erhaltene Gutha- benzinsen und gezahlte Kapitalertragssteuer. Für die Gelder der Erhaltungsrücklage zahlt die Bank der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft Guthabenzinsen aus. Weil es für eine Eigentümergemeinschaft keine Freistellungsbescheinigung gibt, werden gleich von der Bank aus dem Zinsertrag, Kapitalertragssteuer und Solidaritäts-Zuschlag an das Finanzamt abgeführt. Mit der vom Verwalter jeder Jahresabrechnung beigefügten Zinsbe- scheinigung kann jeder Eigentümer die vorab einbehaltene Kapitaler- tragsteuer mit seiner persönlichen Steuerschuld verrechnen. Zitterbeschluss Sie kennen das noch aus ihrer Kindheit: Der Ball kommt. Schuss! - Au weh!!! Es macht klirr... abhauen …und zittern, ob die frevelhafte Tat entdeckt, wird... So etwas gibt es auch beim Wohnungseigentum. Dort wird ein mit Mehrheit gefasster Beschluss zunächst einmal ab Beschlussverkün- dung durch den Verwalter wirksam. Ganz gleich, ob der Beschluss rechtens ist oder anfechtbar. Jeder Wohnungseigentümer hat nämlich das Recht, diesen Beschluss innerhalb eines Monats beim Wohnungsei- gentumsgericht anzufechten. Das Gericht prüft dann, ob bei der Beschlussfassung al- les mit rechten Dingen zugegangen ist, ob der Beschluss den Grundsätzen ordnungs- mäßiger Verwaltung entspricht oder ob der Teufel dabei im Spiel war. Wenn dabei gegen Rechtsvorschriften verstoßen wurde, wird der Be- schluss aufgehoben. Pragmatisch lässt man aus gutem Grund in Wohnungseigentümerver- sammlungen fünf gerade sein. Dann wird ein Beschluss gefasst, der erkennbar anfechtbar ist und zittert einen Monat lang in der Hoffnung, dass nicht angefochten wird. Darum die Bezeichnung: Zitterbeschluss. 285

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Lexikon Z Das gilt selbstverständlich nur für Beschlüsse, die von der Justiz nicht von vornherein als nichtig bezeichnet sind. Nichtig sind beispielsweise Be- schlüsse, die gegen Gesetze oder andere zwingende Rechtsvorschrif- ten verstoßen oder zu deren Beschlussfassung die Eigentümerver- sammlung gar keine Beschlusskompetenz - wie z. B. bei tätiger Mithilfe beim Winterdienst - hat. Derartige “Beschlüsse“ werden nie rechtswirk- sam und damit rechtsbeständig. Sie können noch nach Jahren Streit- gegenstand werden und erhebliche Kosten verursachen. Spätestens wenn ein Verwalter seine Belehrung und Bedenken explizit ins Beschlussprotokoll mit aufnimmt, sollten bei allen Versammlungs- teilnehmern die Alarmlampen aufleuchten. Zivilprozessordnung (ZPO)-Verfahren Seit dem 01.07.2007 werden Gerichtsverfahren im Wohnungseigentum statt bisher im Rahmen der “Freiwilligen Gerichtsbarkeit“ (FGG-Verfah- ren) nun im Rahmen der Zivilprozessordnung (ZPO) durchgeführt. Und da war noch... Im Gegensatz zum FGG-Verfahren herrscht beim Zivilprozess ein Zweiparteiensystem. Hier gibt es Kläger bzw. Antragsteller und Beklagte bzw. Antragsgegner. Dabei muss der Richter jeden vorgetrage- nen Blödsinn akzeptieren. Zumindest so lange, bis vom Prozessgegner glaubhaft wi- dersprochen wird. Damit sind für die Pro- zessbeteiligten höhere Anforderungen und höhere Kosten verbunden. Ein Rechtsan- walt, der bereits im Vorfeld die Erfolgsaus- sichten fair beurteilt, kann unsinnige Pro- zesse vermeiden helfen oder die Erfolg- saussichten verbessern. Darum ist es wichtig, sich an einen mit dem Wohnungseigentumsgesetz vertrauten An- walt zu wenden. Er ist mit den sehr speziellen Formalien des WEG vertraut und verbessert damit die Erfolgsaussichten. 286 ...die überaus penible hochbetagte Eigentümerin, die ihre “Reizwäsche“ aus hygienischen Gründen nicht im gemeinsamen Tro- ckenraum mit der Wäsche anderer Eigentümer im sel- ben Raum trocknen wollte und sich ihren Nutzungs- plan bei Gericht erstritt.

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Lexikon Z Die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten werden mit Gerichtsur- teil auf die Prozessbeteiligten verteilt. Je nach obsiegen, werden die Kosten nach Quote auf beide Parteien oder der unterliegenden Partei vollständig allein auferlegt. Der Instanzenzug für Binnenstreite im WEG umfasst jetzt: Amtsgericht - bestimmte Land- gerichte - BGH Und da war noch... Zustandsstörer Jemand, der für eine Gefährdung oder Schädi- gung von Menschen oder Umwelt verantwort- lich ist. Verbreitet sind Hindernisse in Fluchtwe- gen, z. B. Blumendekorationen, Schränkchen, Schuhe usw. im Treppenhaus. Wer seinen Blumenkasten entgegen einem Be- schluss der Wohnungseigentümerversamm- lung außen am Balkon anbringt, ist noch kein Zustandsstörer. Er wird es dann, wenn sich die Haltevorrichtung lösen sollte und der Kasten unglücklicherweise auf den Kopf des Nachbarn fällt. Wenn Der zu allem Überfluss zwar hart im Nehmen, doch rachsüchtig ist und darum dem Blumenfreund an den Kragen geht, ist damit das Blumenkastenopfer zum Handlungsstörer geworden. ...die vom Frühlings- duft begeisterte Haus- bewohnerin, die mit extremem Gebrauch von Weichspüler nicht nur ihre Wäsche, son- dern auch die Wasch- küche und das ganze Haus duften ließ, bis es der verschnupften Eigentümergemein- schaft stank und ihr nahelegte, doch bitte selbst zu verduften. Zustellungsvertreter Mit der Novellierung des WEG ab 01.12.2020 wurde der Verwalter rechtlicher Vertreter der Woh- nungseigentümergemeinschaft. Damit ist er bevoll- mächtigt gerichtliche Schreiben namens der Ei- gentümergemeinschaft entgegenzunehmen. Und was ist, wenn der Verwalter in Interessenkol- lision kommt? Damit die Sache auch dann funkti- oniert, wenn der Verwalter selbst in einen 287

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Lexikon Z Rechtsstreit mit der Eigentümergemeinschaft eingebunden ist, konnte nach altem Recht vorsorglich ein Ersatzzustellungsvertreter gewählt werden. Mit dem neuen WEG ab 01.12.2020 geht das nicht mehr. Nunmehr wird das Wohnungseigentumsgericht im Fall einer Interessenkollision einen Rechtsanwalt mit der Zustellungsvertretung beauftragen. Zwangssicherungshypothek ► Sicherungshypothek Zwangsversteigerung Wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft in das Grundbuchblatt eines Schuldners eine Sicherungshypothek wegen nicht gezahltem Hausgeld eintragen lässt, kann sie die Versteigerung des betreffenden Wohnungseigentums beantragen. Und da war noch... Häufig ist der zahlungssäumige Wohnungseigentümer ohnehin über- schuldet. Im Grundbuchblatt sind dann be- reits vorrangige Grundschulden eingetra- gen. Wenn ein nachrangig eingetragener Gläubiger - hier die Wohnungseigentümer- gemeinschaft - die Zwangsversteigerung betreibt, muss er bzw. sie jemanden finden, der ein möglichst hohes Gebot abgibt. Das Gebot sollte höher sein, wie die vorrangigen Belastungen aus dem Grundbuch. Nur dann bleibt für die nachrangig eingetragene Eigentümergemeinschaft vom Versteige- rungserlös etwas übrig. So hohe Erlöse werden üblicherweise nur selten erzielt. ...der zahlungsunwillige Teileigentumserwerber, der von Anfang an keinen Cent Hausgeld für seine Gast- stätte zahlte und sich wun- derte, dass ihm sein hoch- verschuldetes Teileigentum nach jahrelangen Verfah- ren letztendlich doch weg- gepfändet wurde. Dabei sagt die Eintragung einer Grund- schuld in Abteilung III des Grundbuchblatts nichts darüber aus, ob überhaupt ein Darle- hen aufgenommen wurde und wenn ja, wie hoch die Darlehensschulden zum aktuellen Zeitpunkt überhaupt sind. Wegen des Da- tenschutzes bekommt der Verwalter näm- lich keine Auskunft. 288

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Lexikon Z Für vom bisherigen Wohnungseigentümer säumiges Hausgeld muss der Ersteigerer nicht aufkommen. Insoweit geht die Gemeinschaft mit ihrer Forderung leer aus. Dafür zahlt der Ersteigerer bereits ab dem Zuschlagsdatum das monatliche Hausgeld für seine Wohnung. In die- sem Fall braucht die Gemeinschaft nicht auf dessen Eintragung ins Grundbuch zu warten und damit weiteres Geld verlieren. Noch ein kleiner Dämpfer: Soweit der Versteigerungserlös das rück- ständige Hausgeld nicht abdeckt, muss der Fehlbetrag spätestens dann mittels einer Sonderumlage von allen Wohnungseigentümern ausgeglichen werden. Daran ist auch der Ersteigerer anteilig mit sei- nem Miteigentumsanteil zur Zahlung verpflichtet. Jetzt ein kleines Trostpflaster: Die von der Gemeinschaft finanzierten Versteigerungskosten erhält sie auf jeden Fall vorrangig aus dem Ver- steigerungserlös zurück. Mit der Novellierung des WEG wurde zeitgleich im Zwangsversteige- rungsgesetz (ZVG) die Rechtsstellung der Eigentümergemeinschaft bei der Zwangsversteigerung gegen einen säumigen Miteigentümer gestärkt. Die Forderung der Eigentümergemeinschaft wird seither vorrangig vor den anderen Grundschuldgläubigern bedient. Doch nur bis max. 5 % des für die Zwangsversteigerung festgesetzten Verkehrswerts auf die laufenden sowie die rückständigen Beiträge aus dem Jahr der Be- schlagnahme und den letzten beiden Kalenderjahren. Mehr dazu unter: Rangklasse. Zwangsverwaltung Kann auf Antrag beim Wohnungseigentumsgericht für eine Wohnungseigentümergemeinschaft oder ebenso für ein einzelnes Sondereigentum oder Teileigentum angeordnet werden. Wird meist beantragt, wenn eine Gemeinschaft ohne Verwalter ist und kein neuer gefunden wurde. Dann wird der Zwangsverwalter oft verpflichtet, so schnell wie möglich auf die rechtssichere Neuwahl eines Verwalters hinzuwirken. Sofern sich jemand dazu findet. Insbesondere für Eigentümergemein- schaften mit weniger als 8 Wohnungen dürfte das schwierig werden. 289

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Lexikon Bei einer Eigentumswohnung oder einer Gewerbeeinheit wird die Zwangsverwal- tung auch dann beantragt, wenn die vor- rangig finanzierende Bank die Verstei- gerung nicht betreibt. Dabei wird seitens der Bank schon mal auf die Unkenntnis der Gemeinschaft gehofft, die ein Ende mit Schrecken will und versteigert. Doch dann würde der Versteigerungser- lös überwiegend in die Kasse der Bank fließen. Und die Gemeinschaft bliebe auf den Versteigerungskosten sitzen. Darum bietet sich die Zwangsverwal- tung an. Die lohnt sich i. d. R. nur im Fall der Vermietung. Dabei kümmert sich der Zwangsverwalter insbesondere um den Einzug der Miete und ggf. um neue Mie- ter. Aus der Mieteinnahme zahlt er - so- weit übrig - das monatliche Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft. Soweit die Theorie. Von der Miete geht vorrangig ein Teil als Honorar auf das Konto des Zwangsverwalters. Z Und da war noch... ...die unentschlossene Eigentü- mergemeinschaft, die keine Lust dazu hatte, der vorrangig mit Grundschulden eingetrage- nen Bank die Zwangsversteige- rung zu finanzieren, um dabei nach jahrelanger unergiebiger Zwangsverwaltung und darum über Jahre vergeblichen War- tens viel Geld zu verspielen. Das funktioniert nur solange der Mieter zahlt, keine Mietminderung gel- tend macht oder nicht kündigt. In dem Fall zahlt die Gemeinschaft den Zwangsverwalter. Dann ist eine Neuvermietung erforderlich, die zusätzliche Kosten für ei- nen Makler zu Lasten der Gemeinschaft auslöst. Zwangsvollstreckung ► Vollstreckung Hier ist zunächst Schluss mit der Besserwisserei! 290

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Anhang Wohnungseigentum - was ist das? Wohnungseigentum - was ist das? „...Ein Haus zu bauen, liegt in der Natur des Menschen. Miete zahlen nicht!“, lautet die Werbebotschaft einer bekannten Bausparkasse. für die aus den ver- Für diejenigen, schiedensten Gründen kein Einfamilienhaus in Frage kommt, gibt es Alternativen: eine Ei- gentumswohnung. Bei dieser Eigentumsform befindet sich das gesamte Anwesen im Eigentum mehrerer Ei- gentümer. Jedem Wohnungseigentümer ist dabei eine Wohnung zugewiesen, die er be- wohnen, vermieten, beleihen oder sogar ver- kaufen darf, ohne dass die anderen Eigentü- mer ihn daran hindern können. Er genießt dabei ein gehöriges Stück mehr Freiheit und Sicherheit als in einer Mietwohnung. Jedoch deutlich weniger als in einem freistehenden Einfamilienhaus. Um das Zusammenleben zu regeln, hat der Gesetzgeber im Jahr 1951 mit dem WEG eine neue Eigentumsform geschaffen: das Wohnungsei- gentum. Mit dem Eigentum an der Wohnung gehen auch Rechte und Pflichten am gemeinschaftlichen Teil des Anwesens einher. Damit hier gehan- delt werden kann, wenn sich nicht alle vollständig einig werden, ent- scheiden die Eigentümer im Rahmen einer Wohnungseigentümerver- sammlung mehrheitlich über ihre Angelegenheiten. Wie bei einer Mietwohnung muss hier jeder seinen Beitrag zum Erfolg der Hausgemeinschaft beitragen. Ein Haus im Haus ist eine Eigentums- wohnung sicher nicht. Dennoch bietet sie einen höheren Wohnkomfort als eine Mietwohnung und dient oft als Sprungbrett für den späteren Erwerb eines Einfamilienhauses. Viele Eigentümer nutzen diese Kapitalform als Geldanlage oder Alters- sicherung. Eigentumswohnungen liegen oft sehr zentral und man spart sich lange Anfahrten, um am Leben in der City teilzunehmen. Dazu kommt, dass man sich bei einer Eigentumswohnung außer der jährlichen Teilnahme an der Eigentümerversammlung, meist um nichts weiter kümmern muss. Haus- und Straßenreinigung, Winterdienst, Gartenpflege und 293

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Anhang Wohnungseigentum - was ist das? Erhaltung werden vom Verwalter organisiert. Dazu wird eine Erhal- tungsrücklage angespart. Auch wenn die Sache ihren Preis hat, ist es oft doch wirtschaftlicher als der gleiche Aufwand bei einem Einfamilien- haus. Vor dem Erwerb sollte man prüfen, ob die Bausubstanz in Ordnung ist, Reparaturstau besteht, die Rücklage dafür ausreicht, sich die Woh- nungseigentümer verstehen und der Verwalter sachkundig, zertifiziert und zuverlässig arbeitet. Ideal ist die vorherige Beratung durch einen Architekten, Bauingenieur oder Rechtsanwalt. Wer sorgfältig auswählt und eine Wohnung findet, die zu ihm passt, wird daran ein Leben lang Freude haben. Aber nicht unbedingt Freude an einigen eingewechselten Nachbarn. 294

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Anhang Schon gekauft? - Oder ist noch was zu retten? Schon gekauft? - Oder ist noch was zu retten? Bevor es ans “Eingemachte“ geht, hier der Tipp von Maklern für die höchste Priorität bei der generellen Auswahl einer Immobilie: Die Lage, die Lage, ...die Lage!!! Diese kann man nachträglich nicht mehr ändern. Stimmt die Nachbar- schaft? Sind die Infrastruktur-Einrichtungen, Geschäfte und Arbeitsstätte gut zu erreichen? Nun zum Eingemachten: Gerade im Wohnungseigentum neigen Planer und Ar- chitekten dazu, die praktischen und psychologischen Anforderungen der zukünftigen Bewohner auf Wunsch des Bauträgers zu dessen Gewinnoptimierung zu ver- nachlässigen. Im Unterschied zum Bau von Mietwohnungen gilt es Eigentumswohnungen so herzustellen, dass der Ver- kaufspreis dem Interessenten attraktiv erscheint. Dau- erhafte Materialien und Konstruktionen zahlen sich bei einem - „Geiz ist geil!“-Kaufverhalten für den Bauträgers nicht aus. Hauptsache die Frist der Gewährleistung wird von ihm gut überbrückt. Häufig werden mit einer Gewährleistungsverhinderungsverwaltung durch den Bauträger, oder mittels eines mit ihm geschäftlich verbundenen Ver- walters die Zeit für ihn schadlos überstanden. Mit dem Hinweis: „Sie haben doch eine 5-jährige Gewährleistung!“ wird zur Freude der Erwerber die erforderliche Rückstellung für Maßnahmen der Erhaltung minimiert oder gar nicht erst gebildet. Doch der Verschleiß beginnt bereits mit Erstellung bzw. Bezug des Hauses. Es gibt Hinweise in Planunterlagen, die auf die Sorgfalt und Qualität der Planung und eventuell dem damit verbundenen Ausführungsniveau schließen lassen. Wenn zum Beispiel der Duschabfluss in der hintersten Ecke der Du- sche dargestellt wird, und nicht aus Revisionsgründen so, dass man ohne größere Schäden zu verursachen darankommt, kann man den Eindruck gewinnen, dass der Planer sich entweder keine Gedanken dazu gemacht hat oder ihm die Detailausführung nicht so wichtig ist. 295

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Anhang Schon gekauft? - Oder ist noch was zu retten? Oder wenn die Anordnung der Spüle und des Herds ohne Berücksich- tigung der praktischen Arbeitsabläufe sowohl den einschlägigen DIN- Normen als auch den Richtlinien der Arbeitsgemeinschaft moderne Kü- che e. V. (AMK) widerspricht. Dann kann es vorkommen, dass man statt 62 lfm pro bereitete Mahlzeit nunmehr 112 lfm in der Küche zu- rücklegen muss. Aktuell ist es beliebt den Wohnraum mit einer Kochinsel auszustatten. Die über dem Herd planerisch angeordnete Dunstabzugshaube führt zur Decke. Und dann, wie weiter? - Umluft im Wohnraum ist angesagt! Hier einige technische Aspekte, die es beim Kauf zu bedenken gilt: • Treppen und Böschungen in der zeichnerischen Darstellung der Außenanlagen werden gerne zugunsten ebener Grundstücke weggelassen. Da kann es schon mal passieren, dass man später aus dem Küchenfenster gegen eine Stützmauer schaut. • Ein Rundherumaussichts-Glücksgefühl kann nach vollständiger Fertigstellung der Nachbarbebauung der Ernüchte- rung einer Gefängniszelle mit Hofaus- sicht weichen. • Verläuft auf dem ehemals unbebauten Gelände ein Bach oder berichten die alteingesessenen Nachbarn vom Sumpfgelände bei starken Regenfällen? • Der Mensch fühlt sich instinktiv sicherer, wenn er aus seiner Ru- heposition die Tür bzw. das Fenster sehen kann. Das gilt vor allem im Schlafzimmer. • Möbel mit handelsüblichen Maßen (z. B. Bett, Kleiderschrank, Kü- cheneinrichtung) werden im Plan kleiner dargestellt, wie sie tat- sächlich sind. • Im Wohnraum fehlende Wandlängen für Couchgarnitur oder Schrank. Im Plan Couch mitten im Raum? • Im Schlafzimmer hinter der Tür zu geringe Stelltiefe für Kleider- schrank? • Im Schlafzimmer führt ein Kleiderschrank vor einer nicht optimal wärmegedämmten Außenwand häufig zu Kondensat bzw. Schim- melpilz dahinter. 296

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Anhang Schon gekauft? - Oder ist noch was zu retten? • Im Plan wird das Bett im Dachgeschoss unter der Dachschräge (Drempel) dargestellt, die so niedrig ist, dass dort gar kein Bett auf- gestellt werden kann. • Wasserhähne in Küchenarbeitsplatten unter dem Küchenfenster verhindern bei zu niedriger Brüstungshöhe des Fensters das Öff- nen des Flügels zum Putzen. • Treppen können im fortgeschrittenen Alter nicht mehr so gut began- gen werden. Damit sie bequem begangen werden können, sollte das Schrittmaß gem. DIN 18065 mit ca. 59 - 65 cm berücksichtigt werden. Damit gilt für gut begehbare Treppen: 1 x Stufentiefe und 2 x Stufenhöhe (z. B. 27 cm + 2-mal 18 cm = 63 cm). Bei Außen- treppen sollten Stufenhöhen niedriger und damit Auftritte tiefer sein. • Hat eine eventuell angeordnete Rampe höchstens 6% Gefälle? (Apropos Gefälle: Kommentar eines Baukonstruktion-Professors zu einer vom Autor geplanten Rollstuhlrampe mit einer 90° Ecke und 25% Gefälle: “Was meinen Sie, was der da eine Schussfahrt runter macht!!!“- Seither bin eine “Rampensau“.) • Aufzüge für nur wenige Wohnungen wirken sich bei den Betriebs- kosten und erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen entsprechend höher je Wohnung aus, wie bei einer größeren Anzahl Wohnungen. • Schlafraum liegt direkt neben Aufzugsschacht? • Ist ein der Wohnung im Grundbuch zugeordneter Kfz-Stellplatz vorhanden? Oder sind die Stellplätze frei für jeden verfügbar? • Entspricht der im Grundbuch einer Wohnung zugeordnete Kfz- Stellplatz der Realität? • Sind sämtliche Stellplätze zu befahren, wenn nebenan ein SUV oder sogar zulässigerweise ein Wohnmobil parkt? • Sind Fahrzeuge auf Kfz-Stellplätzen im Plan kleiner dargestellt, wie in der Realität? • Garagen erfordern Gedanken zum Winterdienst und zum Rangie- ren bzw. Wenderadius der Fahrzeuge beim Ein- und Ausfahren. • Garagen mit hydraulisch verstellbaren ggf. rostanfälligen Plattfor- men sog. Mehrfach-Parker führen zu erheblichen Kosten für Pflege, Wartung und Erhaltung von darauf spezialisierten Fachfirmen. 297

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Anhang Schon gekauft? - Oder ist noch was zu retten? • Sind elektrische Ladeeinrichtungen für KfZ (Wallbox) in den einzel- nen Garagen oder Mehrfach-Parker möglich oder im Gemein- schaftseigentum bereits vorhanden? • Hauszugänge sollten verkehrssicher gestaltet und nachts beleuch- tet sein. • Sind Handläufe an Außentreppen aus Edelstahl? Verzinkte oder nur lackierte Ausführungen können mit den Jahren Rostspuren an den Treppenwangen verursachen. • Separate Wohnungs-Außentüreingänge begünstigen die Individu- alität der Bewohner, schaden häufig dem Zusammengehörigkeits- gefühl. • Wohnungs-Außentüreingänge über freitragende sog. Sichtbeton- Außentreppen erfordern genaueste Detailplanung und fachliche Abdichtung. Saurer Regen dringt bis zur im Beton liegenden Ei- senbewehrung. Die darauffolgende Volumenvergrößerung durch Rosten, bringt den umschließenden schützenden Beton zum Ab- platzen. Betonsanierung ist sehr teuer. • Kunststofffenster und -Balkontüren lassen sich in wenigen Sekunden mit einem Schraubenzieher oder Holzkeil öffnen. Durchwurfhemmende Fenstergläser und einbruchshemmende Beschläge mit der Einbruchswiderstandsklasse ab RC 2 mit mehr Pilzzapfen bieten hier deutlich mehr Sicherheit. • Ist eine Stellfläche mit Anschluss für Waschmaschine und Trock- ner in der Wohnung oder im gemeinsamen Wasch-Trockenraum vorgesehen? • Münzzähler führen oft zu Nutzungsstress und erhöhten Betriebs- und Erhaltungskosten. • Ist ein der Wohnung im Grundbuch zugeordneter Keller-Abstell- raum vorhanden? Und entspricht der Keller der Realität? • Gemeinschaftliche Wasser- oder Gaszähler und deren Absperrein- richtungen statt im Allgemein Bereich, in privaten Kellerräumen lie- gen, laden zum Ablesen zu nachbarlicher Kontaktaufnahme ein. 298

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Anhang Schon gekauft? - Oder ist noch was zu retten? • Abwasserhebeanlagen müssen regelmäßig gewartet werden. Sie können durch Tempo Taschentücher oder feuchte Toilettentü- cher verstopfen und bei Ausfall insbesondere in Gartengeschoss- wohnungen zu intensiven Kontakten mit dem biologischen Kreis- lauf führen. • Apropos Gartenwohnung: Ist eine elegante Bezeichnung für den althergebrachten Begriff “Kellerwohnung“, die oft gedanklich (völlig zu Unrecht?) mit feucht und muffig in Verbindung gebracht wird. Das Feuchterisiko bezieht sich vorrangig auf erdberührtes Mauer- werk. Gartenwohnungen, an die rundherum andere Räume an- schließen, haben das Risiko nicht. Generell bleibt dabei nur das Risiko aus aufsteigender Feuchte aus dem erdberührten Fußbo- den. Das betrifft besonders in Wohnraum umgewandelte Wasch- räume in Kellern alter Häuser und Villen. “Glücklicherweise“ ver- spricht oft in Tageszeitungen beigefügte Hochglanzwerbung mit Mobil-Telefonnummer und ohne Namen und Adresse ganz einfa- che fachliche Abhilfe. - Verspricht! • Ein-Raum-Apartments an einer einzigen Hausseite verhindern die mehrmals täglich erforderliche Querlüftung zur Vermeidung von Kondensat und begünstigen so die Entstehung von Schimmelpilz. • Wir neigen alle dazu uns fußläufig den kürzesten Weg von A nach B zu erschließen. Das kann man vorwiegend in öffentlichen Parkan- lagen beobachten, wenn Planer diesen Grundsatz vernachlässigt haben. Das gilt auch für die mögliche Möblierung im Raum, wenn die Balkontür erreicht werden soll. • Balkone, Loggien und Dachterrassen, deren Böden höher liegen als die angrenzenden Wohnzimmerböden oder die wannenartig ohne Notablauf angeordnet sind, können bei Platzregen oder Schneeschmelze aufstauen. Dann bahnt sich das Wasser ersatz- weise seinen Weg durch die Balkontür und trägt so zur Reinigung des Wohnzimmerbodens bei. Wenn die Schwellenhöhe der Balkon- abdichtung unter der Balkontür zu niedrig ist, läuft bei einem gealter- ten und damit undichten Anschluss das Regenwasser zunächst lange Zeit unbemerkt unter den Estrich des Fußbodens und in der Folge in die darunterliegende Wohnung. Gemäß den Flachdachregeln muss der Wandanschluss der Balkon- abdichtung mind. 15 cm über den Balkonplattenbelag hochgeführt werden. Das ist in der Praxis unter Balkontüren so gut wie nie der Fall. Dann muss bei einem aufgestelzten Bodenbelag (Steinplatten 299

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Anhang Schon gekauft? - Oder ist noch was zu retten? mit erkennbar offenen Fugen auf Mörtelsäckchen oder sogar verstell- baren Gummilagern) ein - vor der Balkontür angeordneter - Gitter- rost so gut wie möglich mithelfen, das Regen- oder Schmelzwasser unter den Belag und damit zum Ablauf abzuleiten. • Balkonbrüstung in Landesbauordnung (BauO) für NRW mind. 90 cm bzw. 1,10 m ab einer Absturzhöhe von 12 m hoch? • Rollläden vor Schwingflügel-Fenstern und Festverglasungen las- sen sich rückseitig nicht reinigen. • Rollläden im modernen “Profi-schwarz“ erhitzen sich bei Sonnen- einstrahlung erheblich und neigen zum Verformen und Reißen. • Festverglasungen in Treppenhäusern oder an Oberlichtern in Wohnungen erfordern häufig wiederkehrende professionelle Rei- nigungen. • Treppenhaus-Fenstergläser in Höhe der Stufen müssen durch Umwehrungen gegen Abstürzen gesichert sein oder aus Verbund- sicherheitsglas bestehen. • Abluftanschlüsse für Dunsthauben direkt durch die Außenwand sorgen für intensiven Austausch der Kochkulturen im Haus und Verschmutzungen an der Fassade. • Kelleraußentüren vermeiden den Transport von Rasenmäher und Fahrrädern durchs Treppenhaus. • Gibt es Abstellmöglichkeiten für Gartengerätschaften und -maschi- nen, ggf. in einem Geräteschuppen? Der Transport zum Einsatzort sollte bequem möglich sein. • Sind ausreichend Stellflächen für Müllgefäße vorgesehen? Falls vorhanden, gerne direkt neben dem Eingang oder vielleicht sogar unter dem Küchenfenster? • Weist der Energieausweis auf einen geringen Wärmebedarf und damit eine gute Wärmedämmung hin? • Gibt es Instandhaltungsbedarf oder energetisch erforderliche Maß- nahmen? Ist deren Finanzierung durch eine vorhandene Erhal- tungsrücklage bereits gesichert? • Heizungs-Einzelthermen sind ein Auslaufmodell. Der Gesetzgeber setzt alles daran sie zwangsweise durch einen gemeinschaftlich 300

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Anhang Schon gekauft? - Oder ist noch was zu retten? betriebenen Wärmeerzeuger (Heizkessel) zu ersetzen. Wohl dem, dessen Einzeltherme sich in einem gemeinsamen Anschlussraum befindet. Dann kann ein neuer Gemeinschafts-Wärmeerzeuger leichter und billiger an alle Wohnungen angeschlossen werden. • Einrohr- oder Zweirohrheizung, Rückabsperrventile an Heizkör- pern? - Hier berät ein Heizungsfachmann. • Voreinstellbare Thermostatventile in sämtlichen Einheiten sind Vo- raussetzung für einen hydraulischen Abgleich der Heizungsanlage bei der Modernisierung und damit für einen Kredit oder Zuschuss für die Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) der Bundesanstalt für Wirtschaft und Aus- fuhrkontrolle BAFA) Last but not least ist sehr hilfreich frühzeitigen Kontakt mit Bewohnern aufzunehmen. So kann man etwas über den Umgang miteinander, wie die Wohnungseigentümergemeinschaft tickt und über die Zuverlässig- keit des Verwalters erfahren. 301

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Anhang Kauf einer Eigentumswohnung Kauf einer Eigentumswohnung Wohnungseigentum (Eigentumswohnungen) sind sehr beliebt. Ganz gleich ob es sich um einen sanierten Altbau oder um einen modernen Neubau handelt. Nach langer Suche hat man endlich eine passende Wohnung gefunden und kann dem Vermieter Lebewohl sagen. Man glaubt sich am Ziel aller Wünsche, sein eigener Herr zu sein. Ist das wirklich so? - Seitens des Verkäufers werden gerne nur die positiven Seiten ins rechte Licht gerückt. Ich bin der Auffassung, dass die Kenntnis über die Risiken die optima- len Chancen für jeden Wohnungseigentümer sichert. Um für Kaufinteressierte den Traum von einer eigenen Wohnung nicht zum Alp- traum werden zu lassen, habe ich im Folgen- den einige Hinweise zusammengestellt. Die gesamte Wohnanlage besteht aus dem Gemeinschaftseigentum, das sind diejenigen Bereiche, die von allen Bewohnern gemein- schaftlich genutzt werden und den einzelnen Wohnungen, dem Son- dereigentum. Jede Wohnung gehört einem anderen Eigentümer. Alle Wohnungseigentümer sind gleichberechtigt und gleich verpflichtet. Da- bei hat jeder das Recht auf individuelle Lebensgewohnheiten und An- sichten. Dies gilt es zu koordinieren. Nur so können die Versorgung mit Wärme und Wasser, die Entsorgung und erforderliche Maßnahmen zur Erhaltung (Instandhaltung, Instandsetzung) und Pflegemaßnahmen im gemeinschaftlichen Eigentum organisiert werden. Und da viele Köche den Brei verderben, sind im WEG-Regeln für die Organisation einer Ei- gentümergemeinschaft aufgestellt. Dazu hat jede Wohnungseigentümergemeinschaft eine auf sie zuge- schnittene Teilungserklärung mit einer Gemeinschaftsordnung. In der Teilungserklärung steht, wie die einzelnen Wohnungen im Ge- bäude aufgeteilt sind. Es ist zweckmäßig vor dem Kauf zu prüfen, ob die angebotene Wohnung exakt genauso in der Teilungserklärung aus- gewiesen ist. Es ist schon vorgekommen, dass eine Wohnung vorge- zeigt wurde, lt. Kaufvertrag eine ganz andere Wohnung gekauft wurde. Und wenn man das erst nach Jahren bemerkt, ist das Durcheinander ziemlich groß. Es ist zu prüfen, ob die zugesagten Eigenschaften, wie eigener Stellplatz oder eigener Gartenteil, wirklich gem. der Teilungs- 302

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Anhang Kauf einer Eigentumswohnung erklärung der Wohnung zugeordnet sind. Im Kaufvertrag zugesicherte Eigenschaften kann man nur beanspruchen, wenn dies die Teilungser- klärung ausweist. Die Gemeinschaftsordnung ist ein Anhang zur Teilungserklärung und regelt die Organisation Gemeinschaft; insbesondere die Rechte und Pflichten. Jeder Eigentümer ist Mitglied einer “Zufallsgemeinschaft“. Miteigentümer kann man sich nicht aussuchen. Wer sich in eine beste- hende Gemeinschaft einkaufen möchte, sollte sich beim Verkäufer die Beschlussprotokolle der Wohnungseigentümerversammlungen ansehen. Darin ist so zu sagen die Geschichte der Eigentümergemeinschaft fest- gehalten. Welche Probleme es gab und wie sie bewältigt wurden, lässt erkennen, wie das Zusammenleben funktioniert. Und ob es seitens eines Eigentümers querdenkende oder populistische Verhaltensweisen gibt. Die Erhaltungsrücklage dient zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Ei- gentums, wie z. B. Dach, Fassade, Fenster, Treppenhaus, Gemein- schaftsräume und Außenanlagen. Zur Finanzierung zahlt jeder Eigentümer ein monatliches Hausgeld für Erhaltung, Heizung, Wasser, Strom, Dienstleistungen, Verwaltung usw. auf das Gemeinschaftskonto ein. Diese Vorauszahlungen werden in der folgenden Jahresabrechnung mit den Ausgaben verrechnet. Sollte das Geld der Gemeinschaft nicht reichen, so wird eine Son- derumlage fällig. Dann muss jeder Eigentümer zusätzlich in die Tasche greifen. Das gleiche gilt, wenn ein Eigentümer finanziell notleidend wird und die Außenstände erst eingeklagt werden müssen. Klingeln Sie ruhig mal beim Nachbarn und lassen Sie ihn ein wenig “aus dem Nähkästchen plaudern“. 303

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Anhang Kauf einer Eigentumswohnung Auswahlkriterien für den Kauf Man kann den Tipp von Maklern für die höchste Priorität nicht oft genug wiederholen: Die Lage, die Lage, ...die Lage!!! Diese kann man nachträglich nicht mehr ändern. Stimmt die Nachbar- schaft? Sind die Infrastruktur-Einrichtungen, Geschäfte und Arbeitsstätte gut zu erreichen? Wohnungseigentum gibt es in den vielfältigsten Formen und Qualitäten. Das betrifft auch den Verwalter. Die Qual der Wahl kann ich Ihnen leider nicht abnehmen. Doch hier einige Tipps: Selbstnutzung oder Kapitalanlage Selbstnutzer stellen andere Anforderungen an die Wohnung als Vermieter. Psychologen haben herausgefunden, dass wir mehr aus dem Bauch heraus entscheiden, als es uns bewusst ist. Wer also eine Woh- nung findet, bei der es “klick“ macht, und der von einem auf den anderen Augenblick weiß, dass sie die Richtige ist, kann sich glücklich schätzen. Und wenn dann die Klingel- und Briefkastenbeschriftung einen gepflegten Ein- druck vermittelt, hat der Kaufinteressent gute Chancen auf kultivierte Mitbewohner. Er darf sich gegenüber dem Ver- käufer nur nichts anmerken lassen. Das könnte seinen Verhandlungs- spielraum einengen. Der Kapitalanleger legt andere Maßstäbe an. Ihm kommt es darauf an, ob für eine Wohnung in dieser Lage ausreichende Nachfrage von Miet- interessenten besteht. Auch die Höhe der nachhaltig erzielbaren Grund- miete muss sich im Kontext zu den übrigen vom Vermieter zu tragenden Kosten in angemessener Verzinsung zum Kaufpreis bewegen. Denn bei einem - sehr seltenen - Verteilerschlüssel nach Anzahl der Wohnungen bliebe die Wohnungsgröße unberücksichtigt. Auch weitere ausschließlich für die Wohnungseigentümergemeinschaft erbrachte Leistungen, die unabhängig von der Anzahl und der Größe der Woh- nungen sind, beeinträchtigen die Rendite bei der Vermietung. Darüber 304

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Anhang Kauf einer Eigentumswohnung hinaus sind auch Kosten der Miete von Messeinrichtungen für Wasser und Heizung unabhängig von der Wohnungsgröße gleich. Der steuerliche Aspekt ist dabei ebenfalls zu berücksichtigen. Zuneh- mend schauen Mieter auf die Höhe der Betriebskosten (Mietnebenkos- ten). Hier sind Wohnungen mit geringem Bewirtschaftungsaufwand und vor allen Dingen niedrigen Heizkosten eindeutig im Vorteil. Neukauf vom Bauträger Wer eine neue Wohnung zum Erstbezug kauft, muss zunächst prüfen, ob die Ausführungsqualität den Wünschen entspricht. Beim Kauf aus dem Prospekt sollte der Baubeschreibung größte Auf- merksamkeit geschenkt werden. Ist sie präzise for- muliert? Ist das geplante Gebäude auf der Zeich- nungsdarstellung in die tatsächliche Grundstücks- situation eingefügt? Ist die in der Zeichnung darge- stellte Möblierung realistisch? Und jetzt wird’s klein- kariert: Sitzt im Plan der Duschabfluss in der hin- tersten Wandecke, da wo kein Installateur mehr drankommt? Oder hat der Planer bereits mitgedacht? - Im Zweifel fragen Sie einen Architekten. Gerade ein Bauträger ist naturgemäß gehalten im Interesse eines mög- lichst attraktiven Verkaufspreises die Herstellungskosten möglichst gering zu halten. Im Gegensatz zu einem Bauherrn, der beabsichtigt seine er- stellten Wohnungen langfristig bei geringen Kosten für die Erhaltung zu vermieten, bleibt der Bauträger von Wohnungseigentum hiervon ver- schont. Da kann es passieren, dass wichtige Detaillösungen dem Zufall überlassen und die billigsten Handwerker ausgewählt werden. Diejenigen Handwerker, die mit dem geringsten Preis angetreten sind, neigen schon mal zu sog. “Pfusch am Bau“. Häufig treten die hieraus entstehenden Baumängel bzw. Bauschäden erst nach Jahren außerhalb der Frist der Gewährleistung auf. Guter Rat und Nachbesserungen sind dann teuer. Darum ist es sinnvoll, weitere Überlegungen anzustellen. Sind der Bauträger und die am Bau beteiligten Handwerker zuverlässig und fachlich qualifiziert? Stehen geringe Kosten für Erhaltung oder nur auf schnellen Verkauf gerichtete geringe Herstellungskosten im Vorder- grund? Kann der Bauträger das monatliche Hausgeld für seine noch nicht verkauften Wohnungen zu bezahlen? Wird das Gebäude bei einer möglichen Insolvenz mängelfrei fertig gestellt? Über die damit verbun- denen Risken kann Sie ein Rechtsanwalt beraten. 305

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Anhang Kauf einer Eigentumswohnung Auch wenn sich alle am Bau Beteiligten viel Mühe geben, lassen sich bei so viel Handarbeit Fehler nicht immer vermeiden. Es kommt darauf an, ob und wie man sie beseitigt. In den ersten Jahren gilt es der Baufeuchtigkeit zur Vermeidung von Schimmelpilz durch angepasstes Heizen und Lüften entgegenzuwirken. Danach sinken die Heizungskosten. Wie die Eigentümer miteinander umgehen, zeigt sich in der Wohnungsei- gentümerversammlung bzw. den Beschlussprotokollen und der Be- schluss-Sammlung. Oft braucht es einige Jahre, bis alle ihren Platz in der Wohnungseigentümergemeinschaft gefunden haben und die Vorteile die- ser Wohnform optimal nutzen können. Kauf über Makler Bei einer Bestandsimmobilie sollte ein Architekt oder Bauingenieur prü- fen, ob eventuell Baumängel oder sogar schon Bauschäden vorliegen. Die Höhe der angesparten Erhaltungsrücklage ist im Zusammenhang mit dem Erhaltungszustand des Gebäudes zu sehen. Wenn gerade auf- wändige Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt wurden, kann die Erhal- tungsrücklage gering sein. Das geht dann in Ordnung. Anders ist die Sache, wenn erheblicher Erhaltungsstau besteht und die Rücklage nicht kostendeckend ist. Hier muss man mit entsprechenden Sonderumlagen zur Auffüllung der Erhaltungsrücklage rechnen. Auch wenn man sich spontan in die angebotene Woh- nung verliebt haben sollte, gilt es eventuelle Scheuklap- pen abzulegen. Lassen Sie sich vom Verkäufer die Jahresabrechnun- gen und die Protokolle der Wohnungseigentümerver- sammlungen zeigen. Dadurch bekommen Sie einen Einblick in die Geschichte der Wohnungseigentümer- gemeinschaft. Man kann daran erkennen, wie der Umgang der Eigen- tümer miteinander ist und wie die Gemeinschaft organisiert ist. Ein Makler hat i. d. R. nur geringe Kenntnis von der von ihm angebote- nen Wohnung. Er wird sich darauf verlassen, was für Angaben ihm sein verkaufswilliger Auftraggeber macht. Sein Interesse gilt vor allem dem Kaufabschluss und seiner Provision. Ob der Erwerber mit der von ihm gekauften Wohnung glücklich wird und in die Eigentümergemeinschaft 306

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Anhang Kauf einer Eigentumswohnung passt, ist gegenüber seinem Provisionsbestreben von nachrangigem In- teresse. Man geht ab Kauf ohnehin getrennte Wege. Kauf über Verwalter in seiner Maklereigenschaft Einen gemeinsamen Weg mit dem Verwalter geht ein Erwerber einer Wohnung, die er direkt vom Verwalter der Wohnungseigentümerge- meinschaft erwirbt. Solch ein Verwalter wird sich hüten eine Schrottimmobilie anzubieten. Denn er weiß einiges über den Bauzustand des Gemeinschaftseigentums und mögliche aktenkundige Probleme mit der Wohnung. Ein sich über den Tisch gezogener Erwerber kann schließlich dem Verwalter sehr viel Stress bereiten. Insbesondere haftet ein Verwalter wegen seines exklusi- ven Wissens, falls er bekannte Mängel im Interesse des Verkaufserfolgs dem Erwerber gegenüber verschweigt (Arglistige Täuschung § 123 Abs. 1 BGB). Ich persönlich halte makelnde Verwalter bzw. verwaltende Makler entweder für außerordentlich naiv oder risikobereit. Allerdings kann zu viel Ehrlichkeit Kaufinteressenten abschrecken. Ein sich nicht in die Gemeinschaft einfügender Erwerber kann ihn Sym- pathie der übrigen Wohnungseigentümer kosten. Darum wählen kluge makelnde Verwalter sowohl die Wohnungen, die sie zu fairen Preisen anbieten, als auch die infrage kommenden Kaufinteressenten im Inte- resse aller Beteiligten so passend wie möglich aus. Kauf vom Voreigentümer Zur Prüfung der Bauqualität und zur Erhaltungs- rücklage gilt das Gleiche wie im Kapitel “Kauf über Makler“ bereits beschrieben. Die Prüfungskriterien für die Verwaltungsorganisa- tion entsprechen denen anderer Kaufvarianten. Der Voreigentümer kennt sämtliche Besonderheiten und sollte Ihnen diese auch mitteilen. Suchen Sie das Gespräch mit anderen Wohnungsei- gentümern. So lässt sich erkennen, ob der Voreigentümer die jährliche Zuführung in die Erhaltungsrücklage kleingeredet hat, um evtl. aufgelau- fene Reparaturkosten bzw. eine Sonderumlage einem Erwerber aufzu- bürden. 307

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Anhang Kauf einer Eigentumswohnung Große oder kleine Wohnanlage Wer gerne für sich allein lebt, kann von der Anonymität einer größeren Wohnungseigentümergemeinschaft profitieren. Hier werden oft alle Ar- beiten von einem Hausmeister übernommen und die Wohnungseigentü- mer müssen sich so gut wie um nichts kümmern. Nur bezahlen! Bei großen Anlagen sind die anteiligen Kosten des laufenden Betriebs für jeden Eigentümer geringer als bei kleinen Anlagen. Viele Leute glauben in einer größeren Wohnungs- eigentümergemeinschaft mit mehr sozialen Kon- flikten konfrontiert zu werden. Das kann ich aus meiner Erfahrung nicht bestätigen. Größere Eigen- tümergemeinschaften haben oft einen Verwal- tungsbeirat, der sich engagiert einbringt. Dies dient dem Wohl der gesamten Gemeinschaft. In einer kleineren Wohnanlage ist dagegen alles übersichtlicher. Der einzelne Eigentümer lebt aktiver innerhalb der Ge- meinschaft. Um Kosten zu sparen, werden oft typische Aufgaben eines Hausmeisters von den Eigentümern als tätige Mithilfe übernommen. Das ist gem. einem BGH-Urteil vom 18.06.2010 (Az. V ZR 193/09) unzulässig. In jedem Fall sollte der energetische Zustand mit in die Kaufentscheidung einfließen. Insbesondere die energetische Ertüchtigung von Wohnungs- eigentum in Bezug auf die Nutzung erneuerbarer Energien erfordern be- reits ab jetzt erhebliche Investitionen. Wohl dem, der keine Angst vor Son- derumlagen oder damit verbundenen Zahlungsausfällen haben muss. Kleinere Wohnanlagen sind in der Regel nicht so wirtschaftlich zu betrei- ben, wie größere. Das gilt auch für die Arbeit des Verwalters. Darum ist es schwierig für Gemeinschaften mit weniger als acht Wohnungen einen professionell arbeitenden Verwalter für das ortsübliche Verwalterhonorar zu finden. Falls er trotzdem die Verwaltung übernehmen sollte, wird er vom ortsüblichen Verwalterhonorar nach oben abweichen müssen. In keinem Fall wird ein Fachverwalter Kaufinteressenten irgendwelche Informationen zum Kaufobjekt geben. Zum einen läuft er in Gefahr für einen eventuellen Absprung eines Interessenten vom Verkäufer zu Schadenersatz herangezogen zu werden. Zum anderen hat er die Be- stimmungen der Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) zu beachten. Also bitte nicht mit dem Verwalter schimpfen oder deswegen in Google schlecht bewerten. 308

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Anhang Lebensdauer von Bauteilen Lebensdauer von Bauteilen Auch wenn Ihnen der Verkäufer etwas anderes erzählt. Der Verschleiß beginnt mit der Fertigstellung! Sei das Gebäude noch so hochwertig ge- baut. Um das auszugleichen ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Gemeinschaftsordnung und durch das WEG verpflichtet für eine angemessene Erhaltungsrücklage zu sorgen. In diesem Artikel geht es um die statistische Lebensdauer der einzelnen Bauteile. Natürlich beeinflusst, die Materialqualität und die Sorgfalt der Verarbeitung deren Lebensdauer. Vielleicht kennen Sie das sog. Knickei von Halstenbek (www.knickei.de). Unglücklicherweise stürzte dort das Hallendach bereits vor der Fertig- stellung gleich zweimal ein. Da ist man als Wohnungseigentümer doch lieber an der Cheops Pyramide von Gizeh beteiligt. Deren Alter wird auf ca. 4.550 Jahre geschätzt. Na gut, die Erhaltung - insbesondere der Außen- und Innenputz - wurde hier in den letzten 4.500 Jahren etwas vernachlässigt. Doch nichts hält ewig. Das sieht man daran, dass seitens der Banken und des Finanzamtes die rechnerische Lebensdauer eines Gebäudes zwischen 80 und 100 Jahren angesetzt wird. Das ist die Grundlage für die Ermittlung der Finanzierung und der steuerlichen Abschreibung. Im Laufe der Gesamtlebenszeit ist das Gebäude den verschiedensten Einflüssen ausgesetzt. Mechanische Beschädigungen, Staub, Wind und Wetter, Schnee und Eis nagen an den Fassadenbauteilen. Insbesondere der in den letzten Jahrzehnten immer saurer werdende Regen lässt das in ungeschützten Betonbauteilen liegende Eisen verrosten und der Rost sprengt den darüberliegenden Beton ab. Bodenfeuchtigkeit und Sicker- wasser drücken unter der Erdoberfläche gegen die Kelleraußenwände. Auch die Bewohner wirken auf das Gebäude ein. Fenster und Türen wer- den geöffnet und geschlossen. Bodenbeläge werden abgenutzt, Trep- penhauswände gestreift und bei Transporten oft beschädigt. Das lässt sich nicht vermeiden. Ordentliche Menschen nehmen sich in Acht. Es soll jedoch Zeitgenossen geben, die situationsweise Fenster mit der Bierfla- sche öffnen und Türen und Wände mit Fußtritten oder Graffiti traktieren. Umsichtige Architekten können für eine Vielzahl der Einwirkungen ent- sprechende Vorkehrungen treffen. Sei es durch die Wahl hochwertiger Materialien oder durch intelligente fachlich korrekte Konstruktionen. In- soweit kann sich für die nachstehend aufgeführten Bauteile im Einzel- fall auch eine abweichende Lebensdauer ergeben. 309

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Anhang Lebensdauer von Bauteilen Die nachfolgende Liste gibt eine grobe Vorstellung über die durchschnitt- liche Lebensdauer einzelner Bauteile. Die Reparaturhäufigkeit ist in der Aufstellung nicht berücksichtigt. Bereits 2 - 5 Jahre nach Bezug instandhaltungsbedürftig: • Dauerelastische Fugen an Bade- und Duschwannen - soge- nannte Wartungsfugen (sollten alle 2 Jahre erneuert werden) • Außenfensteranstriche • Verbundpflaster über einer wiederverfüllten Baugrube Alle 5 - 15 Jahre erneuerungsbedürftig: • Außenfenster und -Türanstriche • Elektromotorische Lüftungen • Elektro-Warmwasserbereiter • Fassadenanstriche und Sichtbeton • Flachdachabdichtungen • Gas-Brennwertheizungen • Pelletheizungen • Innenanstriche und Tapeten • Textilbodenbeläge • Wärmepumpen Alle 15 - 30 Jahre erneuerungsbedürftig: • Balkonabdichtungen • Dachfenster • Dachrinnen und Fallrohre aus Zinkblech • Dauerelastische Fugen an Außenbauteilen • Doppelparker-Garagen • Elektronische Regeleinrichtungen • Fassadenplattenbekleidungen • Fußbodenbeläge aus Kunststoff • Garagentore • Heizkessel und -thermen • Heizkörper aus Stahl • Heizöltanks • Holzbalkone aus Weichholz • Isolierverglasungen • Photovoltaik • Solarpaneele • Wand- und Dachanschlüsse aus Zinkblech 310

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Anhang Lebensdauer von Bauteilen Alle 30 - 50 Jahre erneuerungsbedürftig: • Aufzugsanlagen • Außenwandputz und -bekleidungen • Ausstattung von Bädern und Küchen • Steildacheindeckungen und Dachanschlüsse • Elektroinstallationen • Fenster und Außentüren • Fliesen und Natursteinbodenbeläge innen • Heizungsinstallationen • Installationen in Küchen und Bäder • Schornsteinköpfe über Dach • Teile der Abwasserleitungen im Boden • Teile des Wand- und Deckenputzes innen Hält in der Regel (fast) ein Gebäudeleben lang: • Außenwände • Betonfundamente • Dachstühle • Innentreppen und -wände • Geschossdecken • Natursteinbeläge Bei dieser Aufstellung sind Erneuerungsmaßnahmen, die dem techni- schen Fortschritt dienen, noch nicht berücksichtigt. Man denke hier nur an Satelliten-, Fernsehversorgung und Glasfaseranschluss, weiterentwi- ckelte Anforderungen an die Elektroinstallation, EDV-Versorgung, Smart-Home, Photovoltaik und Wallboxen. Der zunehmend seitens des Gesetzgebers verlangte Einsatz erneuerba- rer Energien erfordert erhebliche Investitionen. Fachleute rechnen hier mit zukünftig ca. 1.000 € pro m² Wohnfläche. Auch die Anforderungen an Betreiber von Heizungs-Einzelthermen im Sondereigentum werden nach einem strengen Verfahren entweder zur Fernwärme, zu Wärmepumpen oder zur Umwandlung in eine Gesamt-Heizungsanlage gezwungen. Dabei wird die Frist der Umbauplanung vom Zeitpunkt des Ausfalls der ersten Einzeltherme bestimmt. Auch aufwändige Modernisierungen als Anpassungen an den sich fort- laufend verändernden Zeitgeist und das damit einhergehende Schön- heitsempfinden zur Erhaltung der Anmutungsqualität sind nicht zu un- terschätzen. 311

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Anhang Erhaltung - Instandhaltung - Instandsetzung Erhaltung - Instandhaltung - Instandsetzung Damit Ihrem Eigentum das nebenstehende Schicksal erspart bleibt, gehört die Bildung einer angemessenen Erhaltungsrücklage zu einer ordnungsgemäßen dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer (GdWE, Wohnungseigentümergemeinschaft) entsprechenden Verwaltung. Jeder einzelne Eigentümer kann im Rah- men seines Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung die Bildung einer in der Gemein- schaftsordnung und im WEG verankerten, angemessenen Erhaltungsrücklage verlan- gen. Als Orientierung für die Mindesthöhe der jährlichen Beträge zur Erhal- tungsrücklage dienen die für den sozialen Wohnungsbau festgelegten - vom Mieter zu zahlenden - allein deswegen viel zu geringen Pauschalen der 2. Berechnungsverordnung (2. BV). Bei hypothetischer Fortschreibung des Verbraucherpreisindex (VPI) gelten ab 1. Januar 2023 folgende Sätze (je m² Wohnfläche im Jahr): − für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit weniger als 22 Jahre zu- rückliegt, höchstens 10,61 €; − für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit mindestens 22 Jahre zu- rückliegt, höchstens 13,45 €; − für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit mindestens 32 Jahre zu- rückliegt, höchstens 17,18 €; − für einen maschinell betriebenen Aufzug zuzüglich 1,50 €. − für Garagen und Garageneinstellplätze höchstens 101,62 €. Diese Sätze werden alle drei Jahre an den Verbraucherpreisindex (VPI) angepasst. Sie werden in der Wohnungswirtschaft allgemein als viel zu niedrig angesehen. Darum muss der Vermieter die Unterdeckung für die Erhaltung des Gebäudes aus eigenen Mitteln ausgleichen. Bausachverständige berechnen die in der Realität tatsächlich erforder- lichen Instandhaltungsbeiträge nach der Peters‘schen Formel: Gebäude-Herstellungskosten je Quadratmeter Wohnfläche x1,5 x 70% Gem.-Eigentum 80 Jahre Nutzungsdauer 312

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Anhang Erhaltung - Instandhaltung - Instandsetzung Bei reinen Gebäudeherstellungskosten von 2.300 € (z. B. im Jahr 2020) pro m² Wohnfläche (WF) ist das bei 70% für das Gemeinschafts- eigentum eine jährl. Zuführung in die Erhaltungsrücklage von ca. 30,00 € pro m² WF seit Erstbezug. Eine andere oft geübte Faustregel errechnet eine jährliche Zuführung in die Erhaltungsrücklage pro m² Wohnfläche (WF) von 1 % des Kauf- preises. Bei einem Kaufpreis von 2.300 € pro m² Wohnfläche wären dies ca. 23,00 € pro m² WF im Jahr. Nach den Erfahrungen in der Praxis werden meist zu niedrige Beiträge dem Instandhaltungsrücklage-Guthaben zugeführt. Es kann nur drin- gendst empfohlen werden, rechtzeitig eine Anpassung der Beträge vor- zunehmen. Im konkreten Fall entscheidet die Wohnungseigentümerver- sammlung nach eigenem Ermessen durch Beschluss über die Höhe der Erhaltungsrücklage. Bauliche Besonderheiten sind dabei mit zu be- rücksichtigen. Ein ursprünglich in der Gemeinschaftsordnung festgelegter Beitrag zur Erhaltungsrücklage (z. B. 0,50 DM/m ² WF) kann jederzeit mit Stimmen- mehrheit den realistischen wirtschaftlichen Erfordernissen angepasst werden. Die so ermittelte jährliche Zuführung in die Erhaltungsrücklage ist dann nach Miteigentumsanteilen bzw. dem in der Teilungserklärung angege- benen Verteilerschlüssel zu verteilen. Eine Verpflichtung des Verwalters, das angesammelte Rücklage-Gut- haben auf einem gesonderten Verwaltungskonto zu führen, besteht nicht. Es gilt die allgemeine Verpflichtung, dass der Verwalter gem. der Rechtsprechung die Gelder der Wohnungseigentümer auf einem Fremdkonto von seinem Vermögen trennen muss. Die Vorstellung einiger Eigentümer, die Rücklage möglichst zinsbrin- gend in Anleihen oder Festgeld anzulegen, ist von der Justiz ablehnend bewertet worden. Abgesehen von den Verlustrisiken müsse das Geld jederzeit für die Eigentümergemeinschaft sofort verfügbar bleiben. Da- rum wird in der Praxis das Rücklage-Guthaben auf einem Sparkonto mit gesetzlicher Kündigungsfrist angelegt und dafür soweit möglich ein Bonuszins ausgehandelt. Die Erhaltungsrücklage ist zweckgebunden. Keinesfalls darf das Rück- lage-Guthaben zur Deckung artfremder Kosten (für Versicherungen, Wasser, Heizung, Heizöl usw.) herangezogen werden. Allenfalls darf das noch auf dem Girokonto befindliche Geld, das noch nicht dem 313

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Anhang Erhaltung - Instandhaltung - Instandsetzung Rücklagebankkonto zugeführt ist, kurzzeitig zur Überbrückung eines Li- quiditätsengpasses verwendet werden. Das zweckentfremdete Geld muss dann spätestens zum Jahresende wieder im Rücklagentopf sein. Erst wenn genug Rücklage-Guthaben verfügbar ist, können Kostenan- gebote eingeholt und über Auftragsvergaben entschieden werden. Die Entscheidungen brauchen oft lange Vorbereitungszeiten und werden häufig auf unbestimmte Zeit verschoben. Darum geben Handwerksfir- men zunehmend erst dann Kostenangebote ab, wenn geklärt ist, dass die Eigentümergemeinschaft über ausreichende finanzielle Mittel ver- fügt und eine Auftragsvergabe tatsächlich zeitnah beabsichtigt ist. Die Mentalität, man wolle erst einmal Kostenangebote zur Abschätzung der erforderlichen Gelder, führt häufig zu keinerlei Auftragsvergaben. Das wiederum führt zu verprellten Handwerkerkern, die nun ihrerseits keine Kostenangebote für die betreffende Gemeinschaft und zuneh- mend sogar für die gesamte Verwaltung mehr abgeben. Um dadurch entstehende Nachteile für andere - vom Verwalter betreute - Wohnungseigentümergemeinschaften und ebenso für den Verwalter zu vermeiden, ist er gut beraten solch frevelhaften Tun frühzeitig entge- genzuwirken. Notfalls wird er sich von chronisch unterfinanzierten Ge- meinschaften trennen. Angemessene Rücklagen ermöglichen jederzeit die Durchführung wertsichernder Erhaltungsmaßnahmen. Nur so lassen sich Verwal- tungsmehrleistungen für aussichtslose Kostenangebote bzw. bei er- satzweisen Sonderumlagen die damit verbundenen Zahlungsausfallri- siken vermeiden. 314

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Anhang Zuordnung Gemeinschafts- und Sondereigentum Zuordnung Gemeinschafts- und Sondereigentum Grundsätzlich ist alles Gemeinschaftseigentum (GE), was lt. Teilungs- erklärung nicht ausdrücklich als Sondereigentum (SE) definiert ist. Das ist in der Regel alles, was von außen und in Gemeinschaftsräumen sichtbar ist und die konstruktiven Bestandteile des Gebäudes. Gemein- schaftseigentum darf von allen genutzt werden, das Sondereigentum nur vom betreffenden Wohnungseigentümer. Allein für das Gemeinschaftseigentum wird der Verwalter im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft tätig. Sie allein trägt alle damit zu- sammenhängenden Kosten. Für das Sondereigentum, also die einzelne Wohnung, ist der jeweilige Eigentümer selbst zuständig. Hier kann er allein entscheiden und muss auch selbst bezahlen. Zum Sondereigentum steht in den meisten Ge- meinschaftsordnungen folgender Grundsatz: „Gegenstand des Sondereigentums sind die im § 1 dieser Teilungserklärung be- zeichneten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Ge- bäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird...“. Bei der Zuständigkeit für die Erhaltung gibt es Bereiche, die rechtlich ungeklärt, oder die in der Gemeinschaftsordnung widersprüchlich fest- gelegt sind oder sogar gegen zwingende Rechtsvorschriften verstoßen. Wer würde z. B. verstehen, dass eine kleine unauffällige Formulierung lt. BGH darüber entscheidet, ob ein Heizkörper-Thermostatventil in der Wohnung zum Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum gehört, obwohl es nur dem Betreffenden Wohnungseigentümer zu dienen be- stimmt ist. Kein Eigentümer hätte Verständnis dafür, dass er einen Aus- tausch eines Heizungsventils oder Rollladengurts beim Nachbarn mit- bezahlen muss. Beim Rollladengurt sicher auch nicht! Das Gleiche gilt für Einrichtungen, die sich ausschließlich in der Verfü- gungsbefugnis des betreffenden Sondereigentümers befinden, wie z. B. eine verstopfte Küchenabflussleitung innerhalb der Wohnung. „...Soll der Betreffende doch gefälligst sorgsam damit umgehen!“ In solchen Fällen wird die zweifelhafte Eigentumszuordnung hinsichtlich der Zuständigkeit für die Erhaltung ersatzweise per Beschluss in eine Kostentragungspflicht umgedeutet. 315

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Anhang Zuordnung Gemeinschafts- und Sondereigentum Dabei orientieren wir uns an der v. g. Präambel der Teilungserklärung und berücksichtigen dazu auch im Interesse des Gemeinschaftsfriedens die mutmaßli- chen Erwartungen der Eigentümer. Die nachstehende Detail-Aufstellung ist nicht rechts- verbindlich, beinhaltet aber unseren praktischen vor- bereitenden Umgang mit der Verantwortung in Grenz- bereichen. Wenn es Konflikte geben sollte, kann der Verteilerschlüssel für den betreffenden Einzelfall im- mer noch per Beschluss in der Wohnungseigentü- merversammlung geklärt bzw. geändert werden. Bauteil / Schaden Zuordnung Abflussverstopfung Absperrventil (Abzweig z. Sondereigentum) Abwasserleitung (innerhalb des Gebäudes; auch bei Verstopfung) Antennensteckdose Balkon Balkonhandlauf Behandelt wie Sondereigentum (falls Verstopfung innerhalb des Ablaufwegs zum gemeinschaftlichen Fallstrang liegt, wie z. B. von Dusche, Spüle, mit alleiniger Verfügungsbefugnis) Behandelt wie Gemeinschaftseigen- tum (wenn Verstopfung in einem Rohr- bereich liegt, an das auch andere Wohnungen angeschlossen sind) Gemeinschaftseigentum (auch im räumlichen Bereich SE) Behandelt wie Sondereigentum (bei ausschließlich betreffender Wohnung) Gemeinschaftseigentum (falls meh- rere Wohnungen angeschlossen sind) Behandelt wie Sondereigentum (falls nur der Fernsehempfang einer einzigen Wohnung gestört ist) Gemeinschaftseigentum (bei Störun- gen in mehreren Wohnungen) Sondereigentum (gemeint ist nur der Luftraum des Balkons) Gemeinschaftseigentum 316

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Anhang Zuordnung Gemeinschafts- und Sondereigentum Balkonbrüstung Balkonbodenbelag (Fliesen, Holz, WPC usw.) Balkonabdichtung (zwischen Balkonbodenbelag und Dämmung bzw. Platte) Balkonwärmedämmung (auch Trittschalldämmung) Balkonplatte (auskragend) Balkon Tragkonstruktion Balkongully Balkonunterverkleidung Balkonkraftwerk (Mini-PV) Briefkastenanlage Briefkastenschloss Briefkastenschlüssel Briefkastenbeschriftung Carport Dachflächenfenster Durchlauferhitzer Gemeinschaftseigentum Sondereigentum (innenseitig) Sondereigentum (sofern er allein keine statische oder dichtende Wirkung hat) Gemeinschaftseigentum (auch falls ggf. als Bodenbelag mit dichtender Wirkung) Gemeinschaftseigentum Gemeinschaftseigentum Gemeinschaftseigentum (Sondereigentümer sollte pflegen) Gemeinschaftseigentum Gemeinschaftseigentum (bei Erstausstattung) Sondereigentum (bei nachträglicher Genehmigung mit Anbau) Gemeinschaftseigentum (auch Einzelkästen an der Hauswand) Behandelt wie Sondereigentum Behandelt wie Sondereigentum Behandelt wie Sondereigentum Gemeinschaftseigentum (auch auf sondergenutzter Fläche) Sondereigentum (falls in der Teilungserklärung entsprechend ausgewiesen) Gemeinschaftseigentum (Sondereigentum ist der innenseitige Anstrich) Sondereigentum (falls nur für Whg.) 317

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Anhang Zuordnung Gemeinschafts- und Sondereigentum Elektrik innerhalb der Whg. Sondereigentum ab Unterverteilung Estrich Garagentor-Schließzylinder Behandelt wie Sondereigentum 318 Estrichdämmung (Trittschalldämmung) Fenster incl. Beschlag und Griff Fensterverglasung Garage einzelnstehend Garagentor Garagentorantrieb (elektrisch) Garagentorschloss Gartenpflege auf Sondernut- zungsflächen Gehölze auf Sondernut- zungsflächen Haustür incl. Beschlag und Griffen Gemeinschaftseigentum (auch innerhalb der Wohnung) Gemeinschaftseigentum (auch innerhalb der Wohnung) Gemeinschaftseigentum (Sondereigentum ist der innenseitige Anstrich und der Fenstergriff) Gemeinschaftseigentum (sehr häufig gem. Teilungserklärung wie Sondereigentum zu behandeln) Gemeinschaftseigentum (gemeint ist der Baukörper) Sondereigentum (ist nur der Luftraum) Sondereigentum (falls in der Teilungserklärung entsprechend ausgewiesen) Gemeinschaftseigentum Gemeinschaftseigentum (bei Erstausstattung) Sondereigentum (bei nachträglicher Installation durch Eigentümer) (Gem.-Eigentum b. Sammelgaragen) Gemeinschaftseigentum (auch bei Einzelgaragen) Behandelt wie Sondereigentum (ohne Entfernung / Neubepflanzung von Gehölzen) Gemeinschaftseigentum (Pflege durch Sondernutzer) Gemeinschaftseigentum (auch falls gleichzeitig Wohnungseingangstür)

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Anhang Zuordnung Gemeinschafts- und Sondereigentum Haustürschloss Haustürschlüssel Haustürschließzylinder Gemeinschaftseigentum (auch falls gleichzeitig Wohnungseingangstür) Gemeinschaftseigentum Sondereigentum (falls gleichzeitig Wohnungseingangstür) Behandelt wie Sondereigentum (auch bei Schließanlage) Heizkessel im Keller Gemeinschaftseigentum Heizkörper im Allgem.-Keller Gemeinschaftseigentum Heizkörper in Wohnung Sondereigentum Heizkörper-Hahnblock-An- Sondereigentum (sowohl bei Einrohr- schluss an Heizleitungen als auch bei Zweirohrheizungen) Heizkörper-Thermostatventil Behandelt wie Sondereigentum Heizsystem-Automatik- Entlüfter Heizleistungsminderung (durch Luft im Heizleitungs- system) Heizleistungsminderung (wegen Verschlammung der Fußbodenheizung) Heizungsleitungen (als Fußbodenheizung im Estrich einer Wohnung) Heizungs-Absperrventil (für einzelne Wohnung) Sondereigentum (falls lt. Teilungser- klärung Heizkörper in Verbindung mit Heizleitungen dazu deklariert) Gemeinschaftseigentum (auch wenn Entlüfter im obersten Geschoß im räumlichen Bereich des Sondereigentums liegt) Behandelt wie Gemeinschaftseigentum (Glucker-Geräusche treten meist in der obersten Wohnung auf) Behandelt wie Gem.-eigentum (Heizungswasser kursiert im gemein- schaftlichen Heizkreislauf des Hauses) Gemeinschaftseigentum Sondereigentum (falls lt. Teilungserklärung “Heizkörper“ dem Sondereigentum zugeordnet oder mit Absperrvorrichtung versehen) Gemeinschaftseigentum (falls Absperrvorrichtung die Zuleitung zur Wohnung trennt) 319

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Anhang Zuordnung Gemeinschafts- und Sondereigentum Heizungsleitungen (im Zulauf vor Absperrventil zur Whg.) Heizungs-Einzeltherme Heizungs-Einzeltherme- Abgaskamin Kellertür für Eigentümerkeller (Einzelkeller) Gemeinschaftseigentum (auch im räumlichen Bereich einer Wohnung) Sondereigentum (auch falls im gemeinschaftlichen Keller installiert) Gemeinschaftseigentum Gemeinschaftseigentum (siehe auch Wohnungseingangstür) Sondereigentum (bei Verschlag-Tür) Kellertürschloss f. Einzelkeller Behandelt wie Sondereigentum Kellerverschlag Kellerverschlag-Trennwand (zwischen Abteilen) Keller-Vorhängeschloss Klingelanlage (auch im räumlichen Bereich des Sondereigentums) Klingelbeschriftung Lüftermotor (für Bad- und Küchen- entlüftung) Markisen Mehrfachparker (hydraulisch oder elektrisch) Mehrfachparker-Bühne (ge- meint Kfz.-Plattform) Nachtspeicherofen Gemeinschaftseigentum Sondereigentum (bei Zuordnung in Teilungserklärung) Gemeinschaftseigentum (oft lt. Teilungserklärung im Eigentum der betreffenden Anlieger) Sondereigentum Gemeinschaftseigentum Behandelt wie Sondereigentum (so weit im räumlichen Bereich des Sondereigentums) Behandelt wie Sondereigentum Behandelt wie Sondereigentum (auch außerhalb der Wohnung, falls nur für diese Wohnung nutzt) Behandelt wie Sondereigentum Gemeinschaftseigentum (Plattform kann gem. TE auch SE sein) Behandelt wie Gemeinschaftseigentum Sondereigentum 320

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Anhang Zuordnung Gemeinschafts- und Sondereigentum Pflanzkasten auf Balkon (als bauseitiges Brüstungs- element) Gemeinschaftseigentum (Erde und Bepflanzung gelten als Sondereigentum) Rollladengurt Rollladenpanzer Rohrtrenner (zum Trinkwasserschutz) Sprechanlage an Haustür Sprechanlage in der Whg. Steckdose für Eigentümer- Waschmaschine (im Gemeinschaftswasch- raum) Terrassenplattenbelag im Sondernutzungsrecht Terrassenplattenbelag im Sondereigentum Terrassensichtschutz Wallbox (Kfz.-Ladeeinrichtung) Behandelt wie Sondereigentum Gemeinschaftseigentum (gemäß Tei- lungserklärung manchmal fälschlich dem Sondereigentum zugeordnet) Gemeinschaftseigentum Behandelt wie Sondereigentum (bei Einzelthermen) Gemeinschaftseigentum Behandelt wie Sondereigentum (falls Störung nur bei betreffender Sprechstelle) Gemeinschaftseigentum (falls Stö- rung im Verbund mit Gesamtlage) Behandelt wie Gemeinschaftseigentum (weil Anschluss über Whg.-Zähler) Sondereigentum (nur bei ausdrückli- cher Nennung in Teilungserklärung) Gemeinschaftseigentum (im Gegensatz zum nicht dichtenden Balkonbelag der mangels dichtender Wirkung zum Sondereigentum gehört.) Sondereigentum incl. Unterbau (nur nach neuem WEG-Recht möglich) Gemeinschaftseigentum Gemeinschaftseigentum (falls für alle Eigentümer nutzbar) Sondereigentum (falls für einzelne Ei- gentümer genehmigt) 321

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Anhang Zuordnung Gemeinschafts- und Sondereigentum Wasser-Absperrhahn für die Wohnung Wasserhahn für Eigentümer- Waschmaschine (im Gemeinschaftswasch- raum) Wasserleitungen (im räumlichen Bereich einer Wohnung) Wohnungseingangstür mit Türrahmen und Drücker Wohnungs-Eingangstür- schloss Wohnungsschlüssel Wohnungstrennwand Zähler (Hauptzähler für Gas, Fernwärme, Wasser, Strom) Zähler- bzw. Messeinrichtung für Wasser und Heizung Gemeinschaftseigentum (falls damit die gesamte Wohnung vom gemein- schaftlichen System abgesperrt wird) Behandelt wie Gemeinschaftseigentum Sondereigentum (nur bei ausdrücklicher Nennung in der Teilungserklärung) Gemeinschaftseigentum (falls mehrere Whg. daran angeschlossen sind) Sondereigentum (falls nur die jeweilige Wohnung daran angeschlossen ist) Gemeinschaftseigentum Sondereigentum (Innenseite des Türblatts) Behandelt wie Sondereigentum incl. Schließzylinder und Beschlag Behandelt wie Sondereigentum (auch bei Gem.-Schließanlage) Gemeinschaftseigentum Alleineigentum des jeweiligen Versorgers Gemeinschaftseigentum (soweit nicht von Servicefirma gemietet) 322

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Anhang Zusammenstellung der Betriebskostenarten Zusammenstellung der Betriebskostenarten Folgende Kostenpositionen, sofern sie regelmäßig anfallen, dürfen auf Mieter gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) bei frei finanzier- ten Wohnungen umgelegt werden. Die Umlage muss im Mietvertrag vereinbart sein. Dabei sollten alle Kostenpositionen einzeln aufgeführt sein. Wartungs- und Pflegearbeiten müssen mietrechtlich wiederkeh- rend erfolgen. Wartungs- oder Pflegeverträge sind vorteilhaft. Betriebskostenart Beispiele Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks Wasserversorgung Entwässerung Heizungskosten Warmwasserkosten Grundsteuer Nicht: Hypothekengewinnabgabe Wasserverbrauch, Grundgebühren, Miet- kosten von Wasserzählern (auch Zwi- schenzählern), Betriebskosten einer eige- nen Wasserversorgungs- oder aufberei- tungsanlage (einschließlich Aufbereitungsstoffe) Gebühren für öffentliche Entwässerungs- anlage, Betriebskosten einer privaten An- lage, Betriebskosten einer Entwässe- rungspumpe Brennstoffverbrauch, Betriebsstrom, Kosten d.er Bedienung, Pflege, Überwachung der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereit- schaft und -sicherheit, Gasprüfung, Einstell- arbeiten durch einen Fachmann, Reini- gungskosten, Heizöltankreinigung, Immissi- onsschutz-Messungen, Miete der Ver- brauchserfassungsgeräte, EED-Übermitt- lung, Heizkostenabrechnung und -auftei- lung, Reinigung und Wartung von Eigenhei- zungen Kosten der Erwärmung, Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, Labor- Untersuchungen gem. Trinkwasserverord- nung, Miet- und Abrechnungskosten von Warmwasserzählern, Einstellarbeiten durch einen Fachmann 323

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Anhang Aufzug Zusammenstellung der Betriebskostenarten Straßenreinigung und Müllabfuhr Hausreinigung und Un- gezieferbekämpfung Gartenpflege Allgemeinbeleuchtung Schornsteinreinigung Sach- und Haftpflichtver- sicherung Hausmeister Betriebsstrom, Wartung, Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung, Pflege, regel- mäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit, Notrufsystem, Reinigung Kosten für öffentliche Straßenreinigung und Müllabfuhr bzw. Kosten entsprechen- der nicht öffentlicher Maßnahmen Reinigung der Allgemeinflächen wie Flure, Zugänge, Treppen, Keller, Speicher- räume, Waschküche, Aufzug, Kammerjä- ger, Mittel zur regelmäßigen Ungeziefer- bekämpfung Pflege der gärtnerisch angelegten Flä- chen, Erneuerung von Pflanzen und Ge- hölzen (nicht die Erstbepflanzung), Pflege der Spielplätze einschließlich Sanderneu- erung (nicht die erstmalige Sandbefüllung), Pflege der privaten Plätze, Zugänge und Zufahrten Außenbeleuchtung, Beleuchtung der ge- meinsam benutzten Gebäudeteile wie Zu- gänge, Flure, Treppen, Keller, Speicher- räume und Waschküchen Kehrgebühren des Schornsteinfegers nach der Gebührenordnung Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Leitungswasser- und Sturmschä- den (Wohnungsgebäude-Versicherung), Glas-Versicherung, Grundbesitzerhaft- pflichtversicherung, Gewässerschadenver- sicherung (Öltank-Versicherung), Aufzug (nicht: Privathaftpflicht- oder Rechtsschutz- Versicherung) Vergütung, Sozialbeiträge und alle geld- werten Leistungen, sofern diese nicht In- standhaltung, Instandsetzung, Erneue- rung, Schönheitsreparaturen oder Haus- verwaltung betreffen 324

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Anhang Zusammenstellung der Betriebskostenarten Gemeinschafts-antenne / private Verteileranlage für Breitbandkabelnetz und Satellitenanlage Maschinelle Waschein- richtung Sonstige Betriebskosten (Positionen im Mietver- trag namentlich auffüh- ren) Vorsicht Betriebsstrom, regelmäßige Überprüfung der Betriebsbereitschaft, Einstellung durch einen Fachmann, Nutzungsentgelt für Fremdanlage, laufende monatliche Grund- gebühren für Kabelanschluss Bei Satellitenanlage ggf. Lizenzgebühren wegen Weiterleitung von Rundfunksignalen Betriebsstrom, Überwachung, Pflege und Reinigung, regelmäßige Überprüfung der Betriebssicherheit und -bereitschaft, Was- serversorgung Dazu gehören: Betriebskosten (insbeson- dere Wartungskosten gem. Wartungsver- trag) von Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen wie z. B. Rolltoren, Gara- genhebebühnen, Müllschlucker, Sauna und Schwimmbad, von Feuerlöschgerä- ten, Rauchwarnmelder in Wohnungen und Gemeinschaftsräumen, RWA-Anlagen (Rauch-Wärme-Abzugsanlagen), Kosten für eine Dachrinnenheizung sowie -reinigung Erhaltungskosten, Reparaturen, Verwal- tungskosten (z. B. die Kosten des Woh- nungseigentumsverwalters) und Kapital- kosten (Darlehenszinsen) dürfen nicht um- gelegt werden 325

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Anhang Zusammenstellung verschiedener Mieten Zusammenstellung verschiedener Mieten Grundmiete (Netto-, Kalt- oder Nettokaltmiete) Miete, allein für die Überlassung der Wohnung. Betriebskosten für Was- ser, Heizung usw. sind extra. Grundmiete zuzüglich Betriebskosten Gesamtmiete bestehend aus Grundmiete und Betriebskostenvoraus- zahlungen. Hier müssen nach Ablauf des Abrechnungsjahres bis spä- testens zum Ablauf des Folgejahres alle angefallenen Betriebskosten mit den Vorauszahlungen des Mieters verrechnet werden. Dies ist die am meisten genutzte Form der Mietvereinbarung. Indexmiete Mietanpassungsvereinbarung. Die Entwicklung der Miete wird durch Preisentwicklung anderer Leistungen und Güter bestimmt. Die Mieten- wicklung wird dabei meist an den statistischen Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt. Inklusivmiete (Brutto-, Pauschal- oder Bruttowarmmiete) Gesamtmiete bestehend aus Grundmiete und Betriebskosten für z. B. Wasser, Heizung, Versicherung usw. Kostenmiete Miete für öffentliche geförderte Wohnungen (Sozialer Wohnungsbau), die nicht höher sein darf, als es zur Deckung der laufenden Aufwen- dungen erforderlich ist. Es gelten die Bestimmungen der 2. Berech- nungsverordnung (2. BV). Für die Mietpreisermittlung gibt es ein vorge- schriebenes Berechnungsverfahren: die Wirtschaftlichkeitsberechnung. Marktmiete Miete, die üblicherweise tatsächlich auf Grund der Marktverhältnisse für die betreffende Wohnung und Wohngegend zu erzielen ist. Hier be- stimmt Angebot und Nachfrage den Mietpreis. Insbesondere wirkt sich hier die Wohnlage und die Anmutungsqualität der Wohnanlage aus. Traurige Berühmtheit erlangt diese Form der Mieter durch die exorbi- tanten Miethöhen und Mietsteigerungen in Großstätten. 326

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Anhang Zusammenstellung verschiedener Mieten Ortsübliche Vergleichsmiete Miete, die üblicherweise für eine frei finanzierte Wohnung, in vergleich- barer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in einer Stadt oder Gemeinde gezahlt wird. In vielen Städten und Gemeinden gibt es dafür behördliche Vergleichsmietentabellen. Pauschalmiete ► Warmmiete Staffelmiete Bereits im Mietvertrag werden über eine festgelegte Laufzeit die jährli- chen Mietsteigerungen festgelegt. Für den Vermieter entfällt die auf- wändige Prozedur des Mieterhöhungsverlangens. Teilinklusivmiete Gesamtmiete, bestehend aus Grundmiete und Betriebskosten, jedoch ohne Heizungskosten. Die Heizkosten werden hier oft in Form von Wärme-Contracting direkt zwischen dem Wärmelieferanten und dem Mieter abgewickelt. Warmmiete Wegen der gesetzlichen Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten kaum noch üblich. Rechtlich darf diese Form der Miete nur noch in wenigen Ausnahmefällen verein- bart werden. Nicht preisgebundene Wohnungen Sind alle freifinanzierten Wohnungen. Hier gilt ausschließlich das Miet- höhegesetz (MHG) mit der entsprechenden Rechtsprechung dazu. Die Miete kann ortsüblich ermittelt werden. Miete für Preisgebundene Wohnungen Alle nach dem 3. Oktober 1999 fertiggestellten Sozialwohnungen. Hier- für gelten das Wohnungsbindungsgesetz, die Neubaumietenverord- nung und die 2. BV und die Kostenmiete. 327

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Anhang Zusammenstellung verschiedener Versicherungen Zusammenstellung verschiedener Versicherungen Aufzugs-Cyberversicherung Deckt die Risiken aus Hackerangriffen auf die Aufzugssteuerung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist als Betreiber der Aufzugsanlage für die Umsetzung der Betriebssicherheitsverordnung TRBS 1115-1 zu- ständig. Ab April 2024 werden diesbezügliche Verstöße vom TÜV als Mangel bzw. schwerer Mangel angesehen und entsprechende Maß- nahmen gefordert. Auch zur Erhaltung des Versicherungsschutzes ist es erforderlich, die verlangten Schutzmaßnahmen auszuführen. Elementarschadenversicherung Deckt die Risiken aus Überschwemmung, Kanalrückstau, Erdbeben, Erdrutsch, Bergsenkung ab. Dieses Risiko ist Teil der Sachversiche- rung. Die Juristen sind aufgrund der sich häufenden Klimakatastrophen der Auffassung, dass die Versicherung dieses Risikos zur ordnungs- mäßigen Verwaltung gehört und damit der Verwalter zum Versiche- rungsabschluss bereits kraft des WEG ohne vorherigen Beschluss be- fugt sei. Allerdings sind die Versicherer bei der Annahme eines Versi- cherungsantrags sehr wählerisch. Insbesondere Versicherungen für Gebäude, bei denen bereits Elementarschäden aufgetreten sind, wer- den häufig abgelehnt. Gewässerschadenhaftpflichtversicherung Deckt die Risiken aus dem Betrieb eines Öltanks ab. Auch hier gilt der Grundsatz, dass alles getan werden muss, um Schäden zu vermeiden. Insbesondere den Tank regelmäßig prüfen zu lassen. Sollte dennoch einmal Öl austreten und ins Erdreich versickern, wird’s teuer. Gut, wenn man entsprechend versichert ist. Glasversicherung Deckt die Risiken aus Glasbruch. In der Praxis hat diese Versicherung nur geringe Bedeutung. In den meisten Gemeinschaftsordnungen ist die Erhaltung der Glasflächen im Bereich der Wohnungen dem jeweili- gen Wohnungseigentümer zugewiesen. Dieser hat häufig eine eigene Hausratversicherung, die das Glasbruchrisiko mit abdeckt. 328

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Anhang Zusammenstellung verschiedener Versicherungen Wegen der übrigen Fensterverglasung im Treppenhaus, Keller oder der Haustür hat die Wohnungseigentümergemeinschaft oft kein Versiche- rungsbedürfnis und trägt das Glasbruchrisiko selbst. Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung Deckt die Risiken aus dem Betreten des Grundstücks ab. Zum Ab- schluss dieser Versicherung ist jede Eigentümergemeinschaft bereits aus der Gemeinschaftsordnung heraus verpflichtet. Beispiel: Im Winter stürzt bei Glatteis ein Besucher auf dem Hauszu- gangsweg. Der Winterdienst ist als tätige Mithilfe nach Plan auf alle Ei- gentümer bzw. deren Mieter aufgeteilt. Der mit der Ausführung Betraute war kurzfristig verhindert. Ein Fall für die Grundbesitzerhaftpflichtversi- cherung. Doch Vorsicht: Eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung entbindet nicht von der Verkehrssicherungspflicht. Die Versicherung prüft dann sehr genau, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft sich um die Verkehrssicherung bzw. ihre Obliegenheitspflicht gekümmert hat. Wenn nicht, ist der Versicherungsschutz gefährdet. Darum sollte eine Eigentümergemeinschaft die Ausübung der Ver- kehrssicherungspflicht ernst nehmen. Es wäre sehr praktisch, wenn man sich die Kosten für den Winterdienst sparen würde, nach dem Motto: Wenn was passiert, zahlt’s ja die Versicherung. Immobilienversicherung (Wortschöpfung einer bekannten deutschen Versicherung) Die mir erst kürzlich unter die Augen gekommene Police einer sog. Im- mobilienversicherung deckte “Innere Unruhen“, wie Schäden durch Streik und Aussperrung, mutwillige Beschädigung (Graffiti), Fahrzeug- anprall, Rauch- und Überdruckschäden eines Mehrfamilienhauses ab. Die Jahresprämie für einen Versicherungswert von nur 25.000 € betrug ebenfalls nur lächerliche 1.088,00 € jährlich. Sachversicherung (Gebäude- bzw. Feuerversicherung) Mit der Sachversicherung werden alle Risiken aus Feuer-, Leitungs- wasser-, Sturm- und ggf. Überspannungsschäden abgedeckt. Dabei wird in zunehmenden Maß von den Versicherern, insbesondere für das Leitungswasser- bzw. Sturmrisiko, eine Selbstbeteiligung im Scha- densfall von den Versicherungsnehmern gefordert. 329

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Anhang Zusammenstellung verschiedener Versicherungen Versicherungen für Profi-Verwalter: Verwalter Betriebs-Haftpflichtversicherung Schützt die Wohnungseigentümergemeinschaft aus Folgen von Frist- versäumnissen, Übersehen von Mängeln usw. seitens des Verwalters. Dabei deckt sie gesetzliche Haftpflichtansprüche Dritter, wenn die be- triebliche Tätigkeit einen Schaden verursacht. Das gilt im Detail für: • Sachschäden • Personenschäden • Umweltschäden Verwalter Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung Schützt die Wohnungseigentümer bei Verwalterunvermögen vor reinen Vermögensschäden, die nicht Folge eines Personen- oder Sachscha- dens sind. Mehr dazu unter: Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung. Verwalter Vertrauensschaden-Haftpflichtversicherung Schützt die Wohnungseigentümergemeinschaft vor Schäden aus uner- laubten Handlungen seitens der Verwaltungsmitarbeiter. Der Verwalter persönlich kann sich nicht versichern. Logisch! Mehr dazu unter: Vertrauensschaden-Haftpflichtversicherung. 330

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Anhang Zusammenstellung der Wertermittlungsverfahren Zusammenstellung der Wertermittlungsverfahren Ertragswert Wird angewandt bei Mehrfamilienhäusern bzw. sogenannten Rendite- objekten, die der Eigentümer nicht selbst bewohnt. Hier zählt vorrangig der Mietertrag. Dabei behandelt man die jährliche Netto-Mieteinnahme wie eine Verzinsung eines Kapitalvermögens bei einer Bank. Durch die Hochrechnung der fiktiv angenommenen Verzinsung gelangt man zu dem Ertragswert des fiktiv eingesetzten Kapitals. Marktwert Angebot und Nachfrage bestimmen den Wert. Da nutzen auch die tollsten Wertermittlungsverfahren nicht viel. Naturgemäß schätzt ein Verkäufer den zu erzielenden Kaufpreis für seine Immobilie höher ein, als ein Kaufinteressent. Den Marktwert kann man nicht berechnen. Den muss man riechen. Den besten Riecher dafür hat ein erfahrener Makler. Neuwert Dieser bezieht sich auf die gebaute Substanz und bezeichnet die Er- stellungskosten zum aktuellen Zeitpunkt. Für die Berechnung des Neu- werts wird in der Regel das umbaute Volumen nach der SIA Norm 116 ermittelt und mit einem m³-Preis multipliziert. Die m³-Preise werden in verschiedenen Statistiken erfasst und sind abhängig von der Region, Nutzungsart, Bautyp und Qualitätsstandard. Sachwert Wird angewandt bei Einfamilienhäusern, denn hier spielt die Mietein- nahme keine Rolle. Grundlage dazu sind die Baukosten. Er errechnet sich aus dem umbauten Raum oder der Wohnfläche. Aus Tabellen wer- den die Baukosten pro m² Fläche oder pro m³ umbauter Raum ermittelt. Aus der Multiplikation von beiden Werten ergeben sich die ungefähren Neubaukosten. Hiervon wird nach einer Tabelle bzw. Formel eine Al- tersminderung für das Alter des Hauses abgezogen. Dann wird noch der Wert des Grundstücks dazu addiert. Fertig ist der Sachwert. 331

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Anhang Zusammenstellung der Wertermittlungsverfahren Vergleichswert Wird angewandt bei Wohnungseigentum. Grundlage sind Verkaufspreise vergleichbarer Eigentumswohnungen. Bei jedem Immobilienverkauf werden vom Gutachterausschuss die Verkaufspreise gesammelt, aus- gewertet und vergleichbar gemacht. Bei der Wertermittlung für Eigen- tumswohnungen wird dann auf diese Vergleichswerte zurückgegriffen. Verkehrswert Ist der durch eine Berechnung legitimierter ungefährer Marktwert. Dabei wird der Verkehrswert gleichzeitig nach verschiedenen Verfahren ermit- telt. Aus den Einzelwerten wird sodann mit Erfahrung, Fingerspitzenge- fühl, Ausgleichsfaktoren und Gewichtungen der Verkehrswert bestimmt. Der bei Zwangsversteigerungen angegebene Verkehrswert wird vom Gutachterausschuss durch Sachverständige gem. den Wertermittlungs- richtlinien (ImmoWertV 2021) ermittelt. Versicherungswert Der Versicherungswert entspricht der Versicherungssumme, zu wel- cher ein Gebäude im Falle eines Totalschadens versichert ist. Der Ver- sicherungswert ist an einen versicherungsinternen Index gebunden, d. h. er passt sich der allgemeinen Baukostenentwicklung an. Aufgrund des Versicherungswertes und der Schadenhäufigkeit werden die Prä- mien festgelegt. 332

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Anhang Problem - Was tun? Problem - Was tun? Wenn der Abfluss mal verstopft ist... nimm doch “Abflussfrei“...♫ ...das macht den Abfluss frei! ♫ So klang früher ein gesungener Werbeslogan für ein bekanntes Che- mieprodukt. Sie wissen sicher, was Ihnen dieser Hersteller empfiehlt. Doch was Ihr Verwalter empfiehlt, erfahren Sie hier. Und weil es im Wohnungseigentum auch an anderen Stellen klemmt und ich ein Herz für überlastete Verwalter habe, will ich versuchen, auf die häufigsten Fragen zu antworten. Zuerst zum Abfluss Zunächst ist zu prüfen, ob die Verstopfung innerhalb der Wohnung liegt oder ob auch andere Wohnungen betroffen sind. Wenn die Verstopfung offensichtlich nur in einer einzigen Wohnung auf- tritt, ist allein der betreffende Sondereigentümer zuständig. Er kann sich nach freiem Ermessen für Chemie, Sauger, Spirale, Installateur oder die Luxusvariante einer sofortigen Hochdruckspülung entscheiden. Sollte sich bei der Abflussreinigung herausstellen, dass die Ursache wider Er- warten doch im Hauptabfluss-System des Hauses liegt, muss er den Verwalter informieren. Ab dann übernimmt er die Angelegenheit. 333

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Anhang Problem - Was tun? Dann liegt die Ursache sehr wahrscheinlich im Ge- meinschaftseigentum. Der Verwalter wird sich ab dann um die Angelegenheit kümmern. Die Kosten übernimmt die Wohnungseigentümergemeinschaft. Unangenehme Verstopfungen treten oft an Feier- tagen auf. Wenn dann der Verwalter ausnahms- weise einmal nicht erreichbar sein sollte, darf der Betroffene im Rahmen der Notgeschäftsführung Notmaßnahmen ausführen, wie z. B. eine Fach- firma seines Vertrauens oder eine aus der im Haus ausgehangenen Nothandwerkerliste anrufen. Dazu ist er sogar ver- pflichtet. Aber keine mit AAAA.... aus dem Netz oder Telefonbuch. Balkon undicht - soll doch der Balkoneigentümer zahlen! Auch wenn der Balkon in einer Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet ist, bedeutet dies ledig- lich, dass damit der Luftraum des Balkons und der nicht dichtende Bodenbelag gemeint sind. Das be- trifft auch Fliesenbeläge, die wegen der Fugen nicht dicht sind. Hier liegt die Dichtungsebene darunter. Alles, was an einem Balkon von außen sichtbar ist, wie z. B. das Balkongeländer, die Regenrinne oder der Wandanstrich im Bereich des Balkons, gehört zwin- gend zum Gemeinschaftseigentum. Das gilt auch für die Balkonplatte und die zwischen Balkonbelag und Balkonplatte einge- baute Abdichtung. Die Kosten für die Erhaltung dieser Abdichtung über- nimmt die Wohnungseigentümergemeinschaft. Sollte der Bodenbelag gleichzeitig die Funktion der Abdichtung überneh- men, wie z. B. bei einer Beschichtung mit Kunstharz, dann ist dieser Bo- denbelag in der Verantwortung der Eigentümergemeinschaft. Balkonkraftwerk (Mini-PV) - erlaubt? Die Gestattung der Montage von Balkonkraftwerken wurde mit Wirkung ab 17.10.2024 mit in das WEG in die Aufzählung der privilegierten Maß- nahmen mit aufgenommen. Dabei hat der Anschlusswillige nach wie vor einen entsprechenden Be- schlussantrag auf Genehmigung im Rahmen einer Wohnungseigen- 334

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Anhang Problem - Was tun? tümerversammlung zu stellen. Jedoch muss die Wohnungseigentümer- gemeinschaft die Montage genehmigen. In jedem Fall darf die Eigentümergemeinschaft auf die Optik und die Ausführungsdetails der Montage Einfluss nehmen. Sie kann dabei im Interesse der elektrischen und statischen Sicherheit verlangen, dass die Montage durch einen Fachbetrieb erfolgen muss. Hoffentlich nicht durch die nebenstehend ab- gebildete Truppe. Dach undicht - bezahlt das die Versicherung? Schön wär’s! Das Schadenrisiko wäre für Versicherungen viel zu hoch. Dabei würden die Versicherungsprämien ins Unermessliche steigen. Darum sind nur Schäden wegen bestimmungswidrig austretendem Lei- tungswasser versicherbar. Niederschlagswasser gehört nicht dazu. Die Reparatur muss die Wohnungseigentümergemeinschaft übernehmen. Es sei denn, das Dach wäre durch Sturm beschädigt worden. Dann greift die Sturmschadenversicherung, die in der ohnehin bestehenden Sach- versicherung eingeschlossen ist. Wenn‘ ganz Dicke kommt, ist es vorteil- haft eine Elementarschadenversicherung abgeschlossen zu haben. Dach undicht - wer zahlt meine Wohnungsrenovierung? Der geschädigte Wohnungseigentümer selbst! Er muss sich allein um die Renovierung kümmern. Die Wohnungseigentümergemeinschaft haftet im Normalfall für die Folgeschäden in einer Wohnung nicht! Anders sieht die Sache aus, wenn die Undichtig- keit des Daches der Eigentümergemeinschaft be- kannt war und sie trotzdem die erforderliche Re- paratur per Beschluss abgelehnt hatte. In diesem Fall hat die Gemeinschaft den Schaden verschul- det und haftet für die Folgeschäden im Sonderei- gentum. Die Gemeinschaft übernimmt die Kosten für die reine Schadensbeseitigung; jedoch nicht für begleitende wertverbessernde Maßnahmen, wie eine Modernisierung. Ein Schadenersatzan- spruch gegenüber den seinerzeit ablehnenden Eigentümern ist bei pro- tokollierter namentlicher Abstimmung nicht auszuschließen. 335

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Anhang Problem - Was tun? Eigentümerversammlung - wozu soll ich dahin? Jeder Mensch strebt danach, seine persönlichen Bedürfnisse so weit wie möglich erfüllt zu bekommen. Dieser Antrieb ist überlebenswichtig. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind alle Wohnungseigen- tümer in wesentlichen Lebensbereichen aufeinander angewiesen. Dies führt hin und wieder zu Enttäuschungen. Darum ist es wichtig, sich dem Nachbarn mitzuteilen, dabei dessen Standpunkt als gleichwertig anzu- erkennen. Auch wenn’s schwerfällt. Die beste Gelegenheit dazu ist die Wohnungsei- gentümerversammlung. Die persönlichen Ansich- ten werden ausgetauscht und es wird nach tragfä- higen Lösungen gesucht. Gerade darum ist es wichtig, dass sich jeder an der Meinungsfindung beteiligt und so die Entscheidung mit beeinflusst. Dann erst entscheidet die Stimmenmehrheit. Das ist das Grundprinzip der Selbstverwaltung der Ei- gentümer. Es ist nicht zielführend, wenn die vernünftige Mehrheit nicht mehr an Ei- gentümerversammlungen teilnimmt oder sich, wenn‘s darauf ankommt schweigend verhält und so den extremen Kräften das Feld überlässt. Po- pulistisches Verhalten nimmt leider auch in Eigentümergemeinschaften zur Durchsetzung eigener Vorteile deutlich zu. Erhaltungskosten zu hoch - Eigenleistung spart doch Geld! Natürlich können durch Eigenleistung Kosten ge- spart werden. Es ist nur wichtig sich vorher zu verständigen, wer in welchem Umfang und mit welcher Qualifikation welche Leistungen erbringt. Denn niemand kann zur tätigen Mithilfe gezwun- gen werden. Gerade Kleinigkeiten, die nicht si- cherheitsrelevant sind, kann man oft selbst ma- chen. Es gibt Arbeiten, die man besser einem Fachmann überlassen sollte. Die Erfahrung zeigt, dass die Bereitschaft in der Wohnungseigentümerversammlung nach und nach verblasst, jährlich aufgefrischt wird, um dann nach Jahren schluss- endlich gar nicht oder von einem Fachmann ausgeführt werden. 336

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Anhang Problem - Was tun? Falschparker auf meinem Stellplatz - wer kümmert sich? Für seinen Stellplatz im Sondernutzungs- recht oder neuerdings auch im Sonderei- gentum möglich, ist allein der jeweilige Wohnungseigentümer zuständig. Er muss sich selbst darum kümmern, wenn jemand auf seinem Stellplatz widerrechtlich parkt. Keinesfall Fassadenanstrich erforderlich - die anderen wollen nicht! Werben Sie bei den übrigen Wohnungseigentümern für Ihr Vorhaben. Lassen Sie Ihren möglichst ausformulierten Beschlussantrag rechtzeitig in die Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung aufnehmen. Zur Not können Sie mit mindestens ¼ der Eigentümer eine außeror- dentliche Eigentümerversammlung beantragen. Dabei sollten die For- mulierungen in Ihrem Antrag den Bestimmtheitsgrundsätzen entspre- chen. In der Versammlung wird dann darüber beschlossen. Im Fall der Ablehnung können Sie dann immer noch das Wohnungsei- gentumsgericht anrufen und den abgelehnten Beschluss anfechten. Da- bei müssen Sie den Richter von der Dringlichkeit überzeugen. Fensterscheibe blind - wer bezahlt? Wer für die Fensterscheibe zuständig ist, muss im Einzelfall anhand der Gemeinschaftsordnung geprüft werden. Häufig ist hier die „...Behebung von Glasschäden an Fenstern und Türen, im räumlichen Bereich des Son- dereigentums (Wohnung) ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens dem Wohnungseigentümer zugeordnet...“. Also selbst darum kümmern und allein bezahlen. Formalien - was soll das? - Wir sind uns doch einig! Die Einigkeit endet erfahrungsgemäß da, wo der Geldbeutel anfängt. Spätestens wenn ein Woh- nungseigentümer das Gefühl hat, ungerecht be- handelt zu werden, regt sich Widerstand. Bei der Suche nach Möglichkeiten, das scheinbar Unab- wendbare doch noch abzuwenden, entwickelt der 337

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Anhang Problem - Was tun? Mensch eine gehörige Portion Fantasie. Spätestens dann ist es für die Wohnungseigentümergemeinschaft vorteilhaft, wenn bei der Beschluss- fassung alle rechtlichen Formalien beachtet wurden und hier kein Schlupfloch für Rechtsanwälte mit deren oftmals sehr kreativen Ausle- gungen offenbleibt. Garagentor defekt - wer bezahlt? Ich nutze keine Garage! Alles, was konstruktiv ist, von außen sichtbar ist und den Charakter der Wohnanlage ausmacht, ist zwingend Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören auch Garagentore. Wenn die Gemein- schaftsordnung nichts anderes aussagt, sind die Garagentore von der gesamten Wohnungs- eigentümergemeinschaft zu erhalten. Das be- deutet, dass sich jeder Wohnungseigentümer, ganz gleich, ob er eine Garage als Sonderei- gentum besitzt oder nicht, anteilig an den Kosten beteiligen muss. Hausgeldvorauszahlung steigt trotz Abrechnungsrückzah- lung? Der Wirtschaftsplan und das daraus errechnete monatliche Hausgeld be- ziehen sich ausschließlich auf das aktuelle bzw. Folgejahr. Die Kostenan- sätze orientieren sich i. d. R. an den Vorjahrespositionen und an den ver- langten Abschlagszahlungen der Versorger zuzüglich eines Sicherheits- zuschlags. Nur so ist die ausreichende Liquidität auch für Unvorhergese- henes gesichert. Fehlendes Geld müsste sonst ersatzweise mit einer un- beliebten Sonderumlage mittels einer außerordentlichen Wohnungsei- gentümerversammlung beschafft werden. Wenn hier einzelne Kostenpositionen gegenüber der Jahresabrech- nung höher angesetzt sind, steigen auch die jeweiligen Hausgeldraten. Dies gilt vor allem bei Mehrverbräuchen bei Heizung und Wasser. In der Rück- oder Nachzahlung bezogen auf die gutgeschriebenen Hausgelder der Jahresabrechnung stecken dann einige höhere oder niedrigere Frühjahresraten des Vorjahreswirtschaftsplans, die so den Zahlungsausgleich gegenüber lediglich fiktiven 12 gleichen Monatsraten entsprechend verändern. Denn Ratenänderungen treten üblicherweise erst nach einem Beschluss während des laufenden Wirtschaftsjahres in Kraft und werden damit gar nicht für das ganze Kalenderjahr gezahlt. 338

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Anhang Problem - Was tun? Heizkörper wird nicht warm - ich habe doch voll aufgedreht! Das passiert schon mal bei Beginn der Heizperiode. Nach langer Zeit werden erstmalig die Heizungs-Thermostatventile wieder aufgedreht. Während des Sommers wurde durch das Abdrehen ein kleiner Stift hin- ter dem Thermostatkopf in den Heizungszulauf hineingedrückt, um die Zufuhr zu schließen. Sobald der Druck darauf nachlässt, weil das Ther- mostatventile hochgedreht wird, drückt sich dieser Stift durch den Was- serdruck im Heizungssystem wieder etwas heraus. Sollte er jedenfalls! Dabei ist der Stift eine innige Klebeverbindung mit dem Thermostat-Un- terteil eingegangen und denkt nicht daran wieder hervorzukommen. Dann kann man i. d. R. sogar von Hand oder mittels einer Zange den Ventilkopf abschrauben und den widerspenstigen Stift durch mehrfa- ches Herausziehen und Hineindrücken wieder gefügig machen. Wenn er das verstanden hat und in Ruhestellung wieder hervorragt, kann man den Ventilkopf wieder aufschrauben. Dabei sollte der Markierungszei- ger der Skale zur bequemen Ablesung wieder oben stehen. Sollte dies wider Erwarten nicht funktionieren, kann möglicherweise nur ein Fachmann auf Kosten des betreffenden Sondereigentümers helfen. Heizkörper wird nur in Thermostat-Ventilnähe etwas warm! Falls dies im Haus in einem der obersten Wohnungen auftritt, liegt es oft an Luft im Heizungs-System, das sich hier sammelt und den Durch- fluss des Heizungswassers vermindert oder sogar stoppt. Die Sache kann man mit etwas technischem Verständnis oft selbst lösen: Mittels eines kleinen Heizungsentlüftung-Schlüssels kann an der dem Ventil gegenüberliegenden Seite am Heizkörper die Luft herausgelassen werden. Am bes- ten vorher die Umwälzpumpe am Wärmeerzeuger (Heizkessel) ausschalten, damit sich möglichst alle Luft oben sammeln kann und der Heizkörper abkühlt. Nach einiger Zeit entlüften, den Wasserdruck im System am Kessel kontrollieren (i. d. R ca. 1-2 bar) und die Umwälzpumpe wieder ein- schalten. Ansonsten den Verwalter informieren. Der wird eine Fachfirma auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragen. Möglicherweise ist dafür ein defekter nicht mehr hohlklingender (roter) Druckausgleichsbe- hälter an der Wand im Bereich des Wärmeerzeugers ursächlich. 339

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Anhang Problem - Was tun? Heizkosten zu hoch - ich spare doch! Es gibt keine objektive Realität zwischen Men- schen. Dies ist die Erkenntnis vieler Philoso- phen. Das ist der Grund für das verbreitete un- gute Gefühl, bei der Heizkostenabrechnung viel zu hoch berechnet worden zu sein. Gerne werden dabei die Heizkosten des Vorjah- res zur Orientierung herangezogen. Doch dies ist irreführend. Es nutzt nichts, sich bei der Wohnungseigen- tümergemeinschaft oder dem Verwalter mit dem Hinweis zu beschweren, man habe doch immer gespart und viel weniger verbraucht und die Kosten seien dem- nach völlig falsch berechnet. Auch das Argument, der Nachbar habe ja bei gleich großer Wohnung viel weniger Heizkosten, zieht nicht. Die Menschen heizen eben völlig verschieden. Dieses Problem hat der Gesetzgeber erkannt und darum die Pflicht zur Verbrauchserfassung bei den Heizkosten eingeführt. Sie erhalten doch hoffentlich monatliche Mitteilungen gem. der Energie- effizienz-Richtlinie (EED) über ihren aktuellen Heizungsverbrauch?! Achten Sie darauf, dass die jedem Nutzer monatlich übermittelten EED- Verbrauchswerte der digitalen Anzeige Ihres Heizkostenverteilers korrekt wiedergeben. Wenn Sie Ihre Heizkostenabrechnung bekommen, prüfen Sie, ob die Anzahl der Ihnen berechneten Einheiten mit den Ihnen über- mittelten bzw. selbst abgelesenen Angaben übereinstimmen. Wenn ja, ist eine Reklamation aussichtslos. Wenn Sie eine Differenz feststellen, verständigen Sie Ihren Verwalter. Er wird der Sache nach- gehen und ggf. die Heizkostenabrechnung - solange über die Jahres- abrechnung noch kein Beschluss gefasst ist - korrigieren lassen. Heizkosten sparen zu wollen, kann die relative Luft- feuchte in der Wohnung erhöhen. Dann kann es am Wärmebrücken insbesondere vorrangig in Schlafräu- men zu Kondensat und Schimmelpilz an den Raumau- ßenecken oder hinter an der Außenwand stehenden Schränken kommen. Dann kann ein Sachverständiger das Raumklima mittels eines Thermo-Hygrographen messen, dokumentieren und eine Lösung anbieten. 340

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Anhang Problem - Was tun? Lärm vom Nachbarn - muss ich mir das gefallen lassen? Selbstverständlich nicht! - Sprechen Sie den Verursacher freundlich an. Oft hat er mehr oder weniger gute Gründe, entschuldigt sich und gelobt Besserung. Grundsätzlich haben Gestörte einen Direktanspruch gegenüber dem Störer. Um diesen Anspruch geltend zu machen, wenden Sie sich am besten an einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens. Der Verwalter darf hier namens der Wohnungseigentümergemeinschaft nur dann tätig werden, wenn sich die Störung auf das Gemeinschafts- eigentum auswirkt. Schlimmstenfalls lässt er über geeignete Gegenmaß- nahmen in einer Wohnungseigentümerversammlung einen Beschluss fassen. Besonders nette Verwalter leiten dennoch schon mal schriftliche, mit der Unterschrift eines Zeugen gemeldete Verstöße an den störenden Wohnungs- eigentümer bzw. Vermieter weiter. Aber nicht zwangsläufig kostenlos. Beim Musizieren können die Hausbewohner gem. BGH eine Ruhezeit von 12 Uhr bis 14 Uhr und von 20 Uhr bis 8 Uhr vorsehen und in diesen Zeiträumen ein generelles Musizierverbot bestimmen. Markisen - darf ich einfach montieren? Die Montage von Markisen kann als eine bauli- che Veränderung angesehen werden, weil das Erscheinungsbild der Wohnanlage damit verän- dert wird. Darum darf die Montage nur mit Zustim- mung aller dadurch benachteiligten Wohnungsei- gentümer ausgeführt werden. Positiv verkündet werden darf neuerdings zunächst einmal mehr- heitlich. Stellen Sie rechtzeitig einen Beschluss- antrag. Dabei sollten die Formulierungen in Ihrem Antrag den Bestimmtheitsgrundsätzen entsprechen. Wem das zu umständlich ist, der fragt einfach seine Miteigentümer. Das ist ohnehin erfolgversprechender. Bei Markisen ist die Toleranz der Eigen- tümer erfahrungsgemäß recht groß. Oft hat niemand etwas dagegen, wenn bereits Markisen montiert sind und Sie sich gestalterisch anpassen. 341

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Anhang Problem - Was tun? Inzwischen gibt es Urteile, welche die Montage einer Markise nicht mehr als bauliche Veränderung werten. Das gilt dann, wenn bereits un- erlaubt montierte, nicht beanstandete Markisen die Optik des Gebäu- des prägen. Doch Vorsicht: Sämtliche als bauliche Veränderung montierten oder er- richteten Bauteile gehen beim Verkauf der betreffenden Wohnung in das Gemeinschaftseigentum über. Ab jetzt zahlt die Wohnungseigentümerge- meinschaft für deren Erhaltung. Der Erwerber hat einen Anspruch darauf. Mangelhaft montierte und undichte Wintergärten mutieren dann bei Re- gen zum Quell unverhoffter “Freude“. Mehrheitsbeschluss - muss man sich das gefallen lassen? Um mit Radio Eriwan zu antworten: „...Im Prinzip, ja! - aber...“ Für die laufende Verwaltung dürfen die Wohnungseigentümer in der Regel mehr- heitlich entscheiden. Tätige Mithilfe bei Hausreinigung, Fege- dienst oder Gartenpflege kann zwar mehrheitlich beschlossen werden, ist anfechtbar. Beim Winterdienst fehlt der Gemeinschaft die Beschlusskom- petenz und der Beschluss wäre nichtig. Einen nichtigen “Beschluss“ darf der Verwalter keinesfalls verkünden. Das stößt erfahrungsgemäß bei den Teilnehmern der Wohnungseigentü- merversammlung auf heftigen Widerspruch. Er darf nicht lockerlassen. Hier ist in jedem Fall ein Serviceunternehmen zu beauftragen. In einigen Gemeinschaftsordnungen gilt für gravierende Entscheidungen bestimmter Maßnahmen eine qualifizierte Mehrheit. Das bedeutet, dass z. B. für die Änderung der Hausordnung mindestens eine ¾ Mehrheit er- reicht werden muss, um einen Beschluss rechtswirksam zu fassen. Es gibt Angelegenheiten, die nur mit doppelt qualifizierter Mehrheit oder so- gar allstimmig, also mit Zustimmung sämtlicher im Grundbuch eingetra- gener Eigentümer, beschlossen werden können. Es gehört zu den oft undankbaren Aufgaben des Verwalters, die Eigentümer im Bedarfsfall aufzuklären und sie dazu anzuhalten, die Beschlüsse im Rahmen ord- nungsmäßiger Verwaltung zu fassen. 342

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Anhang Problem - Was tun? Müllgebührenverteilung - warum nicht nach Personen? In den meisten Städten und Gemeinden werden die Müllgebühren gefäßbezogen erhoben. Dabei bekommt die Wohnungseigentümergemein- schaft lediglich die Anzahl der Gefäße in Rech- nung gestellt. Wie viele Personen die Müllgefäße nutzen, spielt bei der Erhebung keine Rolle. Da- rum müssen die Kosten für die Entsorgung hier nach der Regelung der Gemeinschaftsordnung, d. h. im Normalfall nach Miteigentumsanteilen auf alle Wohnungseigentümer verteilt werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob und wie viel Müll ein Eigentümer bzw. dessen Mieter produziert. Man könnte meinen, der Verwalter könne nach den gemeldeten Perso- nen verteilen. Das ist nicht möglich. Die Behörde verweigert dem Ver- walter die Datenweitergabe und beruft sich dabei auf die Datenschutz- Grundverordnung (DSGVO). Darum müssen in diesem Fall die Kosten der Müllbeseitigung nach dem gültigen Verteilerschlüssel bzw. den Mit- eigentumsanteilen verteilt werden. Es wäre noch denkbar, diese Kostenposition nach der Anzahl der Haus- bewohner zu verteilen. Doch wer möchte am Jahresende verbindlich feststellen, wer in welcher Wohnung wie lange gewohnt hat? Dazu kommt, dass evtl. einzelne Personen von der Müllgebührenpflicht befreit oder lediglich für längere Zeit zu Besuch sind. Wenn sich einzelne Mit- bewohner bespitzelt oder sogar ungerecht behandelt fühlen, gibt’s Ärger. Der ist sicher größer als der vermeintliche Gerechtigkeitsvorteil von ein paar Euro im Jahr. Und wenn eine solche Kostenverteilung angefochten wird, betragen die Prozesskosten ein Vielfaches der Müllgebühren. Denn die Rechtsprechung ist mit einem dermaßen unbestimmten Ver- teilerschlüssel keinesfalls einverstanden. Die Belehrung hat er sicherheitshalber mit ins Beschlussprotokoll aufzu- nehmen, sonst könnten ihm seitens ihm nicht gewogener Eigentümer die Kosten einer Beschlussanfechtung in die “Schuhe geschoben werden“. Notfall - und der Verwalter ist mal wieder nicht erreichbar! Im Notfall ist nach dem WEG jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, zur Schadensminderung im Gemeinschaftseigentum beizutragen und selbst einen Handwerker seiner Wahl für eine Notmaßnahme zu beauftragen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft muss die Kosten übernehmen. 343

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Anhang Problem - Was tun? Dies gilt nur für Notmaßnahmen. Wenn ein Ei- gentümer bei der Auftragsvergabe über das Ziel hinausschießt, braucht die Gemeinschaft die Kosten für die von ihm beauftragte Maßnahme nicht zu übernehmen. Wenn der Verwalter nach der Erholung von seiner anstrengenden Tätigkeit endlich wieder erreichbar ist, wird er sich um alles Weitere persönlich kümmern. - Versprochen! Putzen und Gartenpflege - muss ich da mitmachen? Wohnungseigentümer zur tätigen Mithilfe bei bestimmten Aufgabenstel- lungen zu verpflichten, ist im WEG nicht geregelt. Sehr häufig werden die Hausreinigung oder die Gartenpflege und sogar der Winterdienst per Be- schluss auf alle Eigentümer übertragen. Die Zulässigkeit eines solchen Beschlusses wird von den Wohnungsei- gentumsgerichten unterschiedlich bewertet. Entscheidend ist vor allen Dingen, dass die Maßnahme billigem Ermessen entspricht. Das bedeu- tet, dass lediglich diejenigen Arbeiten vergeben werden dürfen, die üb- licherweise im Mietrecht einem Mieter zugemutet werden können. Ein solcher Beschluss wird rechtsbeständig, wenn er nicht innerhalb ei- nes Monats angefochten bzw. daraufhin vom Wohnungseigentums-ge- richt aufgehoben wurde. Ein rechtsbeständiger Beschluss bindet alle Eigentümer gleichermaßen, auch diejenigen, die bei der Abstimmung dagegen waren und nicht angefochten haben. Beim Winterdienst ist lt. BGH kein Beschluss möglich. Er sei nichtig. Möglich ist ein Beschluss, wonach sich freiwil- lig an derartigen nicht weisungsgebundenen Maßnahmen beteiligte Wohnungseigentümer nach Zeitaufwand mit einem geringen Obolus bedacht werden dürfen. Das bedeutet. “Wer will der darf!“. In den meisten Fällen macht es dann oft nur ein Einziger. - Wenn überhaupt! Erfahrungsgemäß wird dann nach einigen frustrierenden Jahren des Probierens doch ein Hausmeisterdienst beauftragt. 344

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Anhang Problem - Was tun? Putzordnung - meine Nachbarin hält sich nicht daran! Vielleicht hat sie nur eine andere Beziehung zum Besen. Bei Mietern kann man sich an den Vermieter wenden. Ein Wohnungseigentümer kann auf kei- nen Fall in die Einhaltung der Putzordnung ge- zwungen werden. Hier hilft nur Toleranz und freundliche Ansprache. Die rechtlich richtige Lö- sung ist ohnehin die regelmäßige Reinigung durch ein Reinigungsunternehmen. Recht haben, ja - aber wie bekommen? Die Frage, ob es überhaupt Gerechtigkeit gibt, beschäftigt die Menschheit von jeher. Ganze Heerscharen daran Interessierter - vorrangig Juristen - haben sich der Aufgabe verschrieben, nach der Gerechtigkeit zu suchen. Und weil Gerechtigkeit subjektiv erlebt, versucht ein Richter die Parteien zunächst zu einer einvernehmlichen Lösung zu bewegen. Wenn das nicht gelingt, muss er urteilen. In diesem Zusammenhang meinte einmal ein Richter am Landgericht im Anschluss an seine Urteilsverkün- dung: „Wir erwarten ja nicht, dass beide Seiten mit un- serem Urteil zufrieden sind!“. Vergleichbar verkündet der Verwalter das Abstim- mungsergebnis mit den Worten: „Damit ist der Antrag angenommen!“ Ab der Beschlussverkündung läuft die einmonatige Anfechtungsfrist beim Wohnungseigentumsgericht. Nach Ablauf dieser Frist ist eine Be- schlussanfechtung nicht mehr möglich und sogar ein eventuell fehlerhaft gefasster Beschluss ist rechtsbeständig geworden. Eine einzige Ausnahme gilt für Beschlüsse, die auf Grund fehlender Be- schlusskompetenz gefasst wurden oder gegen Gesetze und Verord- nungen verstoßen. Derartige Beschlüsse sind von vornherein nichtig. Für sie gilt keine Frist, denn sie werden niemals rechtsbeständig. Selbst bei einer vorangegangenen unzulässigen Verkündung durch den Verwalter, werden sie so behandelt, als hätte es sie nie gegeben. 345

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Anhang Problem - Was tun? Nichtige Beschlüsse wird ein Fachverwalter ohnehin nicht verkünden. Das überlässt er bei entsprechendem Unmut der Versammlungsteil- nehmer einem in dieser Hinsicht “schmerzfeien“ Eigentümer. Rücklagentopf - ich kann mein Geld besser selbst anlegen! Theoretisch ja! - Macht aber nicht jeder. Und wenn es dann so weit ist, hat möglicherweise ausgerechnet der- jenige Wohnungseigentümer, der dafür seinerzeit so kräftig geworben hat, seine Wohnung längst verkauft. Und der Erwerber fällt aus allen Wolken, wenn er kurz nach dem Kauf der Wohnung noch eine vier- oder fünf- stellige Sonderumlage leisten muss. Hoffentlich kann er’s; sonst zahlen die übrigen den Zahlungsausfall mit. Darum ist nach dem WEG und der Gemeinschaftsordnung die Woh- nungseigentümergemeinschaft verpflichtet eine angemessene Erhal- tungsrücklage vorzuhalten. Das gilt besonders für die aktuellen und zu- künftigen Herausforderungen zur Nutzung erneuerbarer Energien. Satellitenantennen - erlaubt? Die Montage von Satellitenantennen - auch Parabolantennen oder Satellitenschüsseln genannt - kann als eine Modernisierung oder eine bauliche Veränderung aufgefasst werden. Und zwar letzteres, wenn mit der Montage die Eigenart der Wohnanlage ver- ändert wird. Darum darf die Montage in der Regel nur mit der Zustimmung aller da- von nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer ausgeführt werden. Beantragen Sie also rechtzeitig einen entsprechenden Beschluss. Das sog. Recht auf kulturelle Versorgung, mit dem oft illegale Satelliten- schüsseln begründet werden, gilt nur im Mietrecht und hat mit dem für Sie gültigen Wohnungseigentumsrecht nichts zu tun. Eine Parabolantenne lediglich auf dem Balkon aufzustellen, also nicht fest mit dem Bauwerk zu verbinden, ist jedoch erlaubt. Dabei sollte die Antenne möglichst die Balkonbrüstung nicht überragen bzw. von außen nicht zu sehen sein. Diese Art der Aufstellung unterliegt der Hausordnung. 346

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Anhang Problem - Was tun? Stimmrecht - wird meine Stimme richtig bewertet? Dies stellt der Verwalter sicher. Falls in der Gemeinschafts- ordnung nicht etwas anderes bestimmt ist, gilt das gesetzli- che Stimmrecht nach Anzahl der Köpfe (Kopfprinzip). Da- bei hat jeder Eigentümer - auch Ehepaare, bei denen jeder seinen eigenen Kopf hat - nur eine Stimme, auch wenn sie gleichzeitig Wohnungseigentümer mehrerer Wohnungen in der Wohnungseigentümergemeinschaft sind. In einer Konstellation, bei der jeder der Ehegatten allein eine Wohnung besitzt und beide gemeinsam eine dritte Wohnung besitzen, verfügt das Ehepaar über drei Köpfe. In der Gemeinschaftsordnung kann auch das Wohnungs- prinzip vereinbart sein. Dabei verleiht jede Wohnung dem betreffenden Wohnungseigentümer für jede ihm gehörende Wohnung eine Stimme. Beim Wertprinzip entspricht das Stimmgewicht dem Miteigentumsan- teil. Wegen der jeweiligen verschiedenen Stimmwertanteile müssen die abgegebenen Stimmanteile für die Ja-, Nein- und Enthaltungen exakt erfasst werden. Das erfordert vom Verwalter bei Anteilen bis zu vier Nachkommastellen einen erheblichen Rechenaufwand und kann ihn ganz schön ins Schwitzen bringen. Vermieten - aber wie? Jeder Wohnungseigentümer „...hat sich so zu verhalten, dass kein an- derer geschädigt, gefährdet oder mehr, als nach den Umständen un- vermeidbar, behindert oder belästigt wird.“ - Kommt Ihnen das als Auto- fahrer irgendwie bekannt vor? Jeder Eigentümer darf seine Wohnung auch vermieten. Eventuell muss dazu gem. der Gemeinschaftsordnung der Verwalter seine Zustimmung geben. Ersatzweise kann in einer außerordentlichen Wohnungseigentü- merversammlung darüber beschlossen werden. Keine Angst! - Die Zu- stimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Doch Fin- gerspitzengefühl bei der Mieterauswahl sorgt für Wohnfrieden, Anmu- tungsqualität und Werterhalt. Besonders umsichtige Vermieter verschaffen sich selbst ein Bild und besuchen einfach unangemeldet ihren Bewerber-Favoriten in dessen bisheriger Wohnung mit der Alibi-Frage, ob noch Interesse an der An- mietung bestehe. 347

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Anhang Problem - Was tun? Waschraum putzen, warum? - Ich nutze den Raum nicht! Wenn ein rechtsbeständiger Beschluss gefasst ist, wonach sich jeder Wohnungseigentümer im Rah- men tätiger Mithilfe gemäß einem Plan an der Pflege der Gemeinschaftsräume beteiligen muss, spielt es keine Rolle, wie und wo er seine Wäsche trocknet und ob er die betreffenden Räume überhaupt nutzt. Bei der Beschlussfassung kommt es nur darauf an, dass der Eigentümer bzw. dessen Mieter die Mög- lichkeit der Nutzung der betreffenden Räume hat. - Keinesfalls in der Wohnung trocknen: Gefahr durch Schimmelpilz! Wohnung kalt - was nun? Zunächst ist zu prüfen, ob nur Ihre Wohnung oder ob auch andere Woh- nungen betroffen sind. Wenn nur Ihre Wohnung betroffen ist, sind nur Sie allein zuständig. Sie können sich nach freiem Ermessen für einen Handwerker Ihrer Wahl ent- scheiden. Sollte sich bei der Reparatur herausstellen, dass die Ursache wider Erwarten doch im gemeinschaftlichen Heizungssystem liegt, infor- mieren Sie Ihren Verwalter. Er wird sofort die notwendigen Maßnahmen auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft einleiten. Wenn offensichtlich andere Wohnungen ebenfalls betroffen sind, liegt die Ursache sehr wahrscheinlich im gemeinschaftlichen Heizungssystem. Um Kosten zu sparen kann man sich zunächst an einen technisch ver- sierten Hausbewohner wenden, um zu prüfen, ob vielleicht ein “Witz- bold“ den Heizungshauptschalter vor dem Heizraum ausgeschaltet hat, oder lediglich der Entstör-Knopf am Wärmeerzeuger (Heizkessel) ge- drückt werden muss. Manchmal läuft’s dann wieder. Moderne Wärmeerzeuger mit elektronischer Steue- rung zeigen im Störfall auf dem Display oft eine Klar- textmeldung oder einen Code. Damit kann man den Heizungsfachmann im Rahmen einer Notmaßnahme bereits am Telefon auf eine mögliche Störungsursa- che vorbereiten. Bis er kommt, helfen ein elektrischer Heizofen, Woll- decken und heiße Fußbäder. 348

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Wir finden keinen Verwalter - Selbstverwaltung? Wir finden keinen Verwalter - Selbstverwaltung? Kleinere Wohnungseigentümergemeinschaften bis zu 10 Wohnungen fin- den zunehmend keinen Fachverwalter mehr. Bei Verwaltungsanfragen kleinerer Gemeinschaften wird von Verwaltern oft argumentiert: „Schade, schade, wir haben leider keine Kapazitäten mehr frei!“ - Genau genommen stimmt diese Schutzbehauptung sogar. Die Gründe dafür sind am Ende dieses Kapitels dargestellt. Eine Zwangsverwaltung ist auch keine Lösung, denn der Zwangsver- walter bekommt lediglich die Aufgabe der Gemeinschaft die Gelegen- heit zu einer formell korrekten Verwalterwahl im Rahmen einer ord- nungsmäßig einberufenen Wohnungseigentümerversammlung zu er- möglichen. An die Professionalität und die Haftungsrisiken der Selbstverwaltung bzw. des Verwalters aus der Gemeinschaft werden seitens der Justiz geringere Anforderungen gestellt. Damit wird dem begrenzten Fachwis- sen des Selbst-Verwalters Rechnung getragen. Die Lösung: (eines in 40 Jahren zum Oberlehrer mutierten Verwalters): Die muss sich vorrangig in den Köpfen abspielen. Jeder muss verinner- lichen, dass alle gemeinsam in einem Boot sitzen. Durch massives Her- aushängen individueller Forderungen oder Versuche dicke Löcher in den Rumpf zu bohren kann es nicht nur kentern, sondern auch absaufen. Darum gilt: Eigene individuelle Forderungen ansprechen, doch keines- falls mit der Brechstange durchsetzen. Keine Tolleranz, sondern lieber Toleranz gegenüber den (manchmal nur mehrheitlich erklärten) Zielen der gesamten Gemeinschaft üben. Die “Selbstverwaltung“ unterscheidet zwei unterschiedliche Modelle. Die “echte Selbstverwaltung“ bei der die Aufgaben auf mehrere Woh- nungseigentümer mit sehr hoher und damit seltener Einsatzbereitschaft verteilt werden oder die “unechte Selbstverwaltung“. Bei Letzteren wird ein “interner Verwalter“ aus der Gemeinschaft ge- wählt. Dieser ist dann einem externen WEG-Verwalter rechtlich gleich- gestellt. Man sollte daran keine zu hohen Erwartungen knüpfen. Die na- turgemäß fehlenden fachlichen Kenntnisse müssen von allen Eigentü- mern in Kauf genommen werden. 349

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Wir finden keinen Verwalter - Selbstverwaltung? Der praktische Ablauf im Kalenderjahr: 1. Verwalterbestellung Die Eigentümer verständigen sich vorab auf eine Person aus ihrer Gemeinschaft. Die Verwalterbestellung kann entweder durch einen allstimmigen Umlaufbeschluss sämtlicher Wohnungseigentümer oder durch eine Wahl in einer Wohnungseigentümerversammlung erfolgen. Im Ge- gensatz zum Umlaufbeschluss kann der Verwalter in einer Woh- nungseigentümerversammlung bereits mehrheitlich (mehr Ja-Stim- men als Nein-Stimmen) gewählt werden. Dazu müssen an einer zuvor abgestimmten Eigentümerversamm- lung sämtliche Eigentümer teilnehmen. Damit werden rechtliche Ein- ladungsmängel wegen fehlenden Verwalters oder zu kurzer La- dungsfrist geheilt. Der nun nur noch mehrheitlich erforderliche Beschluss zur Wahl muss z. B. lauten: „Hiermit wird Frau/Herr <Name, Anschrift> ab <Datum> bis zum *<Datum> gem. § 26 WEG zum Verwalter der Wohnungs- eigentümergemeinschaft <Anschrift> zum Verwalter gewählt.“ Der gewählte Verwalter muss die Annahme der Wahl ausdrücklich erklären und das Ganze für alle Versammlungsteilnehmer deutlich hörbar “verkünden“. Dies ist eine wichtige Formalie. *) max. 5 Jahre Das muss zusammen mit dem Abstimmungsergebnis und der Erklä- rung der Annahme der Wahl protokolliert werden. Dabei sollte das Ergebnis am besten allstimmig oder zumindest einstimmig erfolgen. Bei erkennbar zu wenig Unterstützung wird der gewählte Verwalter möglicherweise die Wahl ablehnen. Denn oft macht er es für kleines Geld oder sogar ehrenamtlich. Darum sollte die Gemeinschaft sofort eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung für ihn abschlie- ßen. Die schützt ihn vor Folgen aus eventuellen sehr nachdrücklich gerügten Versäumnissen aus den Reihen der Eigentümer. In dieser Versammlung kann ebenso bereits über weitere Maßnah- men (z. B. Organisation oder Erhaltung) beschlossen werden. Die v. g. Formalien sind sehr wichtig. Sie ermöglichen bei einem eventuellen Wohnungsverkauf die zum Eigentümerwechsel erforder- liche Zustimmung des Verwalters gegenüber dem Grundbuchamt. 350

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Wir finden keinen Verwalter - Selbstverwaltung? 2. Gemeinschaftliches Bankkonto anlegen In jedem Fall als sog. “Fremdkonto“ auf den Namen der Wohnungs- eigentümergemeinschaft. Kontobevollmächtigt wird der Verwalter. Ideal ist eine von zwei Wohnungseigentümern unterzeichnete Ver- waltervollmacht. Damit kann er, ohne das Wahlprotokoll vorzulegen seine Verwaltereigenschaft nachweisen und das Konto anlegen. Sämtliche Wohnungseigentümer, Versorger und Vertragspartner der Gemeinschaft über den Verwalterwechsel formieren. 3. Wirtschaftsplan und Hausgeldvorschüsse Am einfachsten bereits jetzt beschließen: Den bereits bestehenden “Wirtschaftsplan“ und die “bisherigen Hausgeldvorschüsse“ mit deren “bisheriger monatlicher Fälligkeit“ bis auf Widerruf weiter fortzufüh- ren. Besser ist es den Wirtschaftsplan (WP) neu zu berechnen. Dann sollten zusätzlich die sich aus dem neuen WP errechneten Hausgeld- vorschüsse ab <Datum> (keinesfalls rückwirkend bei wegen evtl. Ei- gentümerwechsel) beschlossen werden. Eine Sonderumlage als Startgeld sichert die Grunddeckung des Girokontos zur Finanzie- rung von jährl. Vorauszahlungen an Versorger und Versicherer be- reits am Jahresanfang und bei eventuellen Hausgeldrückständen. 4. Aufträge erteilen Über sämtliche Reparatur- und Dienstleistungsaufträge vorher be- schließen lassen. Bei der Beschlussformulierung die Bestimmtheits- grundsätze anwenden und Aufträge “namens und auf Rechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft <Anschrift> zu Händen des Ver- walters <Anschrift> erteilen. Keinesfalls auf den Verwalter ausge- stellte Rechnungen akzeptieren. Neben anderen Problemen müsste der Verwalter persönlich für die Bezahlung haften. Nur im Notfall dürfen vom Verwalter “Notmaßnahmen“ zur Gefahren- abwehr beauftragt werden. Wenn z. B. das Dach undicht wird, darf nur die betreffende Stelle zur Not mit einer Plane provisorisch abgedichtet werden, wenn die Reparatur voraussichtlich teuer wird. Dann sollte so schnell wie möglich über eine fachgerechte Reparatur beschlossen werden. Das Credo lautet: beschließen, beschließen, protokollieren! Unabhängig davon dürfen ausnahmsweise erforderliche Notmaß- nahmen (z. B. Strom- oder Heizungsausfall, Rohrbruch) auch sei- tens jedes Wohnungseigentümers beauftragt werden. Und zwar dann, wenn der Verwalter situationsbedingt nicht erreichbar ist und eine Gefahr unverzüglich abgewehrt werden muss. 351

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Wir finden keinen Verwalter - Selbstverwaltung? 5. Zahlungsverkehr - Buchhaltung Rechnungen laufender bzw. bereits beauftragter Maßnahmen prü- fen, vom Gemeinschaftskonto bezahlen und zumindest Beträge nachprüfbar aufschreiben. Besser ist eine doppelte Buchführung mit entsprechend zugeordneten Kostenpositionen aus der Jahresab- rechnung des Vorverwalters. 6. Jahresabrechnung Nach Ablauf des Kalenderjahres die eingenommenen Hausgelder den im Kalenderjahr über das Bankkonto geflossenen Ausgaben- beträgen gegenüberstellen und auf die einzelnen Wohnungen per gutem alten Dreisatz aufteilen. Verteilerschlüssel entweder im guten Glauben aus der Vorjahresabrechnung übernehmen oder die Vor- gaben der Teilungserklärung prüfen und anwenden. Die Summe der ermittelten Kosten einer Wohnung sodann dem be- treffenden Soll-Hausgeld gegenüberstellen. Die Differenz, daraus ergibt, ist als Nachzahlung oder Guthaben die Abrechnungsspitze. Jahresabrechnung bis 30.06. des Folgejahrs vorlegen und in je- dem Fall über die “Abrechnungsspitzen“ beschließen lassen: „Die jeweiligen Abrechnungsspitzen der Einzelabrechnun- gen aus der Jahresabrechnung vom <Erstellungsdatum> für das Jahr <Abrechnungsjahr> werden angenommen.“ Keinesfalls bei einem Eigentümerwechsel gutmeinend oder auf de- ren Forderung die Einzelabrechnung aufteilen! Damit würde der Be- schluss über die komplette Jahresabrechnung anfechtbar. Falls ein an einer aufgeteilten Abrechnung beteiligter Eigentümer nicht zahlt, gäbe es keine Rechtsgrundlage Nachzahlungen einzufordern. Die zahlt dann ersatzweise der Verwalter. Im Übrigen wäre der Be- schluss nichtig. Die Aufteilung müssen die am Wechsel Beteiligten selbst vornehmen. Hausgeldrückstand oder zu viel gezahltes Hausgeld ist separat aus- zuweisen und ist nur mit dem Voreigentümer auszugleichen. 7. Wohnungseigentümerversammlung Termin zur Eigentümerversammlung abstimmen und sämtliche Wohnungseigentümer mit mindestens 3-wöchiger Frist - besser etwas mehr - in Textform per E-Mail (wenn vorher vereinbart) 352

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Wir finden keinen Verwalter - Selbstverwaltung? oder in Schriftform (Brief) - einladen. Am besten einen neutralen Versammlungsort wählen. In einer Wohnung eines Eigentü- mers nur dann, wenn sich alle verstehen. Tagesordnungspunkte in der Einladung mind. stichwortartig - bes- ser etwas ausführlicher - nennen (z. B. Jahresabrechnung, Entlas- tung des Verwalters, Wirtschaftsplan, Erhaltung - Reparaturen, War- tungen, Gartenpflege, Hausreinigung usw.). In der Versammlung über jeden Punkt bzw. Maßnahme einzeln be- schließen lassen und gem. Bestimmtheitsgrundsätzen formulieren. Stimmrecht (Kopf-, Wohnungs- oder ME-Anteilsprinzip) beachten. Ein Beschluss ist angenommen, wenn die Anzahl der Ja-Stimmen, die der Nein-Stimmen übersteigt. Enthaltungen gelten dabei nicht. Bei Pattsituation ist der Beschlussantrag abgelehnt. Mehrheitlich gefasste Beschlüsse verkünden und protokollieren: „Der Beschluss ist angenommen!“ - Oder bei mehrheitlich abgelehn- ten Beschlüssen oder Pattsituation: „Der Beschluss ist abgelehnt!“ Keinesfalls einen nichtigen “Beschluss“ verkünden. Alle Beschlüsse (auch abgelehnte) protokollieren. Protokoll zusammen mit mind. ei- nem (besser zwei) Wohnungseigentümer(n) unterschreiben. Nur das jeweilige Wahlprotokoll mit den von einem Notar beglaubig- ten Unterschriften an das Grundbuchamt senden. Beschlüsse in die hoffentlich vom Vorverwalter geführte - zumindest in gedruckter Form vorliegende - Beschluss-Sammlung mit der je- weils fortlaufenden Nummerierung ergänzen. Ab hier beginnt der jährliche Zyklus von vorn.  (Tagesordnung nun in der Reihenfolge: Abrechnung-Entlastung, Erhaltungs- maßnahmen, Dienstleistungen, Wirtschaftsplan, ggf. Sonderumlage) Für Selbstverwaltungen erstellen wir auf Wunsch formell “wasserdichte“ Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne, die einer rechtlichen Prü- fung standhalten. Dazu suchen wir auf Wunsch auch die abrechnungs- relevanten Kosten aus den uns vorgelegten Belegen selbst heraus. Hier noch Hinweise an Wohnungseigentümer, die uns bei Anfragen zu verstehen geben, ihre Gemeinschaft mache so gut wie keine Arbeit und könne darum nicht viel Kosten: 353

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(Alb)Träume eines Verwalters (Alb)Träume eines Verwalters Die Aufgaben des Verwalters gem. Wohnungseigentumsgesetz (WEG) werden ausschließlich für die Wohnungseigentümergemeinschaft er- bracht; nicht für die einzelnen Wohnungseigentümer. Darum ist die Arbeit des Verwalters weitgehend unabhängig von der Zahl der Wohnungen. Die Gesetze und Verordnungen zur CO2-Verringerung bzw. Energie- wende verlangen vom Verwalter erheblichen zusätzlichen Arbeits- und Personalaufwand. Den Fachkräftemangel bei der Umsetzung des Ge- bäudeenergie-Gesetzes (GEG) versucht der Verwalter durch Rekrutie- rung weiterer zuverlässiger und kompetenter Handwerker auszugleichen. Darum steigt das Verwalterhonorar dermaßen, dass dies für kleinere Ge- meinschaften nicht mehr wirtschaftlich darstellbar ist. Entweder schädigt er damit sein Image als seriöser Verwalter oder er “bringt Geld mit“. Kapazitäten werden auch dann gefordert, wenn ein besonders anstren- gender Miteigentümer bereits ¼ oder 13 sämtlicher Eigentümer aus- macht. Wenn er dann dominiert, verliert ein Verwalter schnell seine Lust. An Fachverwalter werden deutlich höhere Anforderungen gestellt. Unsere Beschlussvorlagen sind optimiert und auf fast sämtliche Eventualitäten in einer Wohnungseigentümerversammlung vorbereitet. Denn wir händigen das Beschlussprotokoll bereits im Anschluss an die Versammlung aus. Dazu nehmen wir fortlaufend sämtliche geäußerten Beschlusswünsche unserer Wohnungseigentümer auf. Diese werden nach den Erfordernis- sen der Bestimmtheitsgrundätze und den jeweiligen Erfordernissen an- gepasst und im Interesse der Rechtssicherheit weiterentwickelt. Zunehmende Individualisierungsbestrebungen und die Bereitschaft diese auf “biegen und brechen“ durchzusetzen, verlangen vom Verwalter penibles Einhalten sämtlicher Formalien aus Gesetzen und den Anfor- derungen der Rechtsprechung und damit auch einiges an “Manpower“. “Manpower“ erfordern bei Übernahme ebenso komplizierte technische Anforderrungen aus dem laufenden Betrieb und häufig Reparaturstau wegen Unterfinanzierung. Dies ab jetzt auf einem rechtssicheren Weg gerade zu rücken, erfordert von allen Beteiligten Einsicht und Vertrauen. Dazu kommen vom neuen Verwalter viele zusätzliche meist vorher un- kalkulierbare Anstrengungen. Dennoch lohnt sich der Aufwand. Damit kommt jeder Wohnungseigentümer zu seinem guten Recht. 354

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(Alb)Träume eines Verwalters Für den Verwalter kommen dazu Kosten für Büromiete, Heizung, Tele- fonanlage, technische Geräte und einen riesigen EDV- und Daten- schutzaufwand. Sämtliche Telefonate, E-Mails, Aufträge und weitere Aktivitäten für die Gemeinschaft müssen personalintensiv rechtssicher dokumentiert werden. Die Löhne und die gesetzlich geforderten Weiter- bildungen für das gesamte Team nicht zu vergessen. Darüber hinaus hat der Verwalter auch jede Menge Antragsformulare auszufüllen, um in den erlauchten Kreis der Nutzer des im Verabschie- dungsverfahren befindlichen 117-seitigen “Vierten Gesetz zur Entlastung der Bürgerinnen und Bürger, der Wirtschaft sowie der Verwaltung von Bürokratie“ (Bürokratieabbaugesetz, BEG IV) vom 26.09.2024 zu ge- langen. Über die dazu entworfene unvermeidliche 115-seitige “Bürokra- tieentlastungsverordnung“ wurde am 09.10.2024 beschlossen. Die Re- gulierungswut geht weiter! Dies ist der Stoff, aus dem die (Alb)Träume eines Verwalters sind. Abschließend trägt er erhebliche Haftungsrisiken. Von den Schlägen unter die Gürtellinie seitens einiger psychisch oder finanziell überforder- ter Wohnungseigentümer oder vom Graffiti an seinem Büro oder zer- stochenen Reifen an seinem geliebten - mühsam vom Hungerlohn er- sparten - Rolls-Royce La Rose Noire Droptail in der Tiefgarage ab- gesehen. 355

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Anhang Aufgaben u. Befugnisse des Verwalters und Beirats Aufgaben und Befugnisse des Verwalters und des Beirats gemäß §§ 27, 28 und 29 WEG Die Aufgaben des Verwalters und des Beirats sind in §§ 27 - 29 WEG niedergelegt. Hier werden die Paragrafen kurz erläutert. § 27 Absatz (1) Aufgaben und Befugnisse des Verwalters „Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berech- tigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die 1. untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen füh- ren oder 2. zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.“ Zu 1.: Da das Gesetz erst ab 01.12.2020 gültig ist, gibt es noch keine gefestigte Recht- sprechung zur Auslegung. Darum haben Fachverwalter ihren Kompetenzrahmen im Verwaltervertrag bzw. über einen Geschäftsordnungsbeschluss geregelt. Alles, was darüber hinaus geht, muss sicherheitshalber beschossen werden. Zu 2.: Damit ist die bisherige Befugnis zur Durchführung von Notmaßnahmen gemeint. Beispielsweise einen Sturmschaden am Dach mit einer Plane abdichten lassen und zur Reparatur Kostenangebote einholen und im Rahmen einer kurzfristig anzuberau- menden Eigentümerversammlung über die Auftragsvergabe abstimmen zu lassen. Absatz (2) „Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten nach Absatz 1 durch Beschluss einschränken oder erweitern.“ Hier kann die “Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ (GdWE) die Entschei- dungsmöglichkeiten des Verwalters beeinflussen. Bei weitreichender Entschei- dungskompetenz können sich Entscheidungen über die Köpfe der Wohnungsei- gentümer verselbstständigen. Zu große Einengung des Verwalters können zu vermehrten außerordentlichen Ei- gentümerversammlungen führen. Soweit durch derartige Änderungen die ord- nungsmäßigen Befugnisse eines Verwalters eingeschränkt werden, berechtigt dies den Verwalter zur Niederlegung des Verwalteramts. § 28 Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht Absatz (1) „Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen 356

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Anhang Aufgaben u. Befugnisse des Verwalters und Beirats Rücklagen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält.“ Damit ist die Befugnis zur Festlegung der monatlichen Hausgeldraten gegeben. Der Vorschlag des Verwalters darf dabei geändert werden. Wichtig ist, dass die Summe der einzelnen Hausgeldraten in jedem Fall die zu erwartende Abschläge der Versor- ger und sämtliche Kosten des Wirtschaftsjahres abdeckt. Die Juristen erwarten da- her eine großzügige Bemessung mit Sicherheitszuschlägen. Absatz (2) „Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vor- schüsse. Zu diesem Zweck hat der Verwalter eine Abrechnung über den Wirt- schaftsplan (Jahresabrechnung) aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält.“ Aus der vom Verwalter vorgelegten Jahresabrechnung ergeben sich für jede Woh- nung Guthaben oder Nachzahlungen. Diese werden hier per Beschluss für alle als “Abrechnungsspitze“ rechtsverbindlich. Eine Aufteilung der Jahresabrechnung we- gen Eigentümerwechsel ist nicht möglich. Absatz (3) „Die Wohnungseigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.“ In der Regel werden die Forderungen zum Tag der Beschlussfassung fällig ge- stellt. Damit werden rechtliche Zuordnungsauslegungen mit deren möglichen Aus- legungsproblemen bei Eigentümerwechseln ausgeschlossen. Absatz (4) „Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Vermögens- bericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.“ Damit soll jeder Wohnungseigentümer nachvollziehbare Informationen über die zum Ende des Abrechnungsjahres vorhandenen Vermögenswerte bekommen. Hier werden die buchhalterischen Bestände mit den Geldern dem Bankkonto ge- genübergestellt. Dazu kommt noch eine Aufstellung der sonstigen Vermögens- werte, wie z. B. Waschmaschinen, Trockner, Rasenmäher usw. Abgrenzungen zu Forderungen und Verbindlichkeiten im Sinne einer Bilanz sind nicht zulässig. Denn eine Eigentümergemeinschaft rechnet nach dem reinen Ein- nahmen- / Ausgabenprinzip ab. Da für die Jahresabrechnung interne Umbuchungen 357

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Anhang Aufgaben u. Befugnisse des Verwalters und Beirats erforderlich sind, weichen einige Kontensalden von denjenigen in der Abrechnung ab. Mit dem “Vermögensbericht“ hat der Gesetzgeber den Eigentümern eine Viel- zahl von Irritationen beschert und dem Verwalter erheblichen Erklärungsaufwand. § 29 Verwaltungsbeirat Absatz (1) „Wohnungseigentümer können durch Beschluss zum Mitglied des Verwaltungs- beirats bestellt werden. Hat der Verwaltungsbeirat mehrere Mitglieder, ist ein Vor- sitzender und ein Stellvertreter zu bestimmen. Der Verwaltungsbeirat wird von dem Vorsitzenden nach Bedarf einberufen.“ Damit organisiert sich der Verwaltungsbeirat selbst. Er hat seine Sitzungen und den darin beschlossenen Beiratsvorsitzenden ohne Mitwirkung des Verwalters zu organisieren. Absatz (2) „Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchfüh- rung seiner Aufgaben. Der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung sollen, bevor die Beschlüsse nach § 28 Absatz 1 Satz 1 und Absatz 2 Satz 1 gefasst werden, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.“ Damit der Beirat den Verwalter unterstützen kann, sollte er über fundierte Kennt- nisse im WEG und rudimentäre Kenntnisse im der Rechtsprechung verfügen. An- sonsten sind Reibungsverluste in der Zusammenarbeit vorprogrammiert. Soweit der Gesetzgeber jetzt den Beirat zu Überwachung des Verwalters verpflichtet, ist dies bereits ein Tummelfeld für verschiedenartige Rechtsauffassungen. Bei der Prüfung der Jahresabrechnung erwarten die Juristen eine lediglich stichprobenartige Beleg- prüfung. Die Abrechnung muss nicht nachgerechnet werden. Das kann jeder Woh- nungseigentümer selbst machen. Absatz (3) „Sind Mitglieder des Verwaltungsbeirats unentgeltlich tätig, haben sie nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.“ In der Regel arbeiten Beirate unentgeltlich. Die Wohnungseigentümer sind nicht ge- hindert den Beiratsmitgliedern mit einem kleinen Präsent Anerkennung zu zollen. Wenn der Beirat etwas vom WEG-Recht versteht und oder mit dem Verwalter ver- trauensvoll zusammenarbeitet, ist das Haftungsrisiko ohnehin gering. 358

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Fazit Fazit Wie so oft im Leben gibt es für jeden Topf den richtigen Deckel. Man muss nur etwas Engagement, Zeit und Geduld mitbringen, um die passende Verwaltungslösung zu erreichen. Denn gerade die Arbeitsweise des Verwalters hat großen Einfluss auf die Geschicke der Wohnungs- eigentümergemeinschaft und damit auch den Immobilienwert und die Lebensqualität der Eigentümer und Bewohner. Sie besitzen doch nicht irgendwas! - Das geben Sie doch nicht irgend- wem! Und da war noch... …die offensichtlich un- geduldige, jahrelang ehelicher Pflichten ver- nachlässigte Ehefrau ei- nes erfolglosen Lexikon- Autors, die sich statt an einem Liebhaber, an sei- nem Lieblingsspielzeug vergriff und auf diese Weise sein Lexikon ab- rupt beendete. Darum ist jetzt auch endgültig Schluss m lu sti ! 359

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Rainer Thumm Dipl.-Ing. Architekt Kfm. d. Grundstücks- u. Wohnungswirtschaft EBZ Wohnungseigentum-Verwalter (Jugendfoto) Zusammen mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung wird man auch Vereinsmitglied in der Eigentümergemeinschaft. Um nicht Opfer von “Vereinsmeierei“ zu werden, wird in diesem kleinen Lexikon der Umgang mit dem Wohnungseigentum aus der Sicht eines Verwalters dargestellt. Dabei sind für besonders interessierte Leser BGH-Urteile mit Aktenzeichen benannt. Auf Paragrafen wird jedoch weitgehend verzichtet. Hier geht es vorrangig um den praktischen Umgang in und mit einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Autor ist seit Jahrzehnten als Verwalter tätig und formuliert bewusst umgangssprachlich. Dabei werden die Hintergründe in manchmal sarkastischer Weise gnadenlos offengelegt und mit Beispielen und Anekdoten - hoffentlich unterhaltsam - aufbereitet. Maxi-Flyer für unsere Kundenn © 2005-2024 Rainer Thumm WEV Wohnungseigentum-Verwaltung GmbH & Co.KG Bismarckstraße 76 • 57076 Siegen Tel. 02 71 / 4 89 70-0 info@thumm-siegen.de - www.thumm-siegen.de Druckkostenbeteiligung 12,00 €